祥生股價(jià)暴跌背后,只能說事出有因必有妖,即便當(dāng)天官方針對(duì)“股價(jià)及成交量不尋常波動(dòng)”緊急發(fā)文,但卻仍然掀開了祥生在經(jīng)營上的一些問題
作者:陌爺
來源:陌爺?shù)禺a(chǎn)圈(ID:gh_6e6c6fd48723)
11月18日,作為最后上市的TOP30房企,股價(jià)經(jīng)歷閃崩。跌超50%,股價(jià)跌破至1.6港元,市值直接蒸發(fā)50多億港元,僅剩48.4億港元。而上一家市值在一天內(nèi)擊穿百億的房企,是新力。祥生的發(fā)展及上市一直頗受爭議。大本營諸暨書寫了其半部企業(yè)史。
2015年開始抓住全國棚改紅利,從三四線走出,開始全國化進(jìn)程。僅用了三年時(shí)間便完成了銷售額從100億到1000億的規(guī)??缭健?br/>
就這樣的一批黑馬,能否熬過這個(gè)冬天仍需檢驗(yàn)。其三四線的開發(fā)邏輯與土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)在急劇下行的市場周期中,風(fēng)險(xiǎn)逐漸暴露。
祥生自上市以來,關(guān)于其投資價(jià)值與行業(yè)排名是否匹配的問題也一直被飽受爭議。而對(duì)其未來發(fā)展也明顯動(dòng)力不足,不被看好。
祥生股價(jià)暴跌背后,只能說事出有因必有妖,即便當(dāng)天官方針對(duì)“股價(jià)及成交量不尋常波動(dòng)”緊急發(fā)文,但卻仍然掀開了祥生在經(jīng)營上的一些問題。
祥生在經(jīng)營中,存在諸多風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn),這無疑會(huì)降低其投資價(jià)值。主要包括周轉(zhuǎn)速度過快、貨幣資金儲(chǔ)備嚴(yán)重不足、關(guān)聯(lián)交易數(shù)額較大、嚴(yán)重依賴信托融資等。周轉(zhuǎn)速度快本身是有利于提高公司經(jīng)營效率的,在某種程度上是操盤速度的體現(xiàn)。但是祥生的周轉(zhuǎn)速度,已經(jīng)引發(fā)出了一系列工程質(zhì)量,進(jìn)而導(dǎo)致品牌口碑急劇下降。
從招股說明書上看,祥生控股在招股說明書中列舉的181個(gè)項(xiàng)目中,有92個(gè)項(xiàng)目,施工證到預(yù)售證間隔小于2個(gè)月,比例為51%。
另一個(gè)角度解釋在于采用如此極端的快速周轉(zhuǎn),也許是無奈之舉,因?yàn)橄樯毓珊苋卞X。賬面上充足的貨幣資金往往是企業(yè)財(cái)務(wù)健康的體現(xiàn),是企業(yè)安全的保障,也是投資者信心的來源。流動(dòng)負(fù)債方面,祥生一年內(nèi)的短期借款有221.6億元,各類應(yīng)付款約270億元,共約491億元。同期,祥生僅有273.19億元現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物,其中不受限制的現(xiàn)金僅有155億元。而這僅僅是賬面數(shù)據(jù),從近期暴雷房企的表現(xiàn)很多房企賬面資金都是紙老虎。千億規(guī)模、三條紅線全綠、手握213個(gè)舊改項(xiàng)目的大灣區(qū)舊改王,死在3億理財(cái)產(chǎn)品剛兌逾期上。
花樣年手握300億元資金,卻連“區(qū)區(qū)”2億美元(約合人民幣13.3億元)債務(wù)都還不上。NO.3|關(guān)聯(lián)交易嚴(yán)重祥生在上市前的三年內(nèi),整體財(cái)務(wù)獨(dú)立性表現(xiàn)不佳。以祥生控股與祥生建設(shè)的關(guān)系為例:
祥生建設(shè)與祥生控股為關(guān)聯(lián)方。其中,祥生建設(shè)由祥生實(shí)業(yè)全資擁有,而祥生實(shí)業(yè)由陳國祥擁有99%,其子陳弘倪擁有1%。
2017-2019年,祥生建設(shè)向祥生控股提供建筑服務(wù)金額分別約為人民幣44億元、96億元、98億元。
雖然祥生控股在招股書中對(duì)此做了說明和解釋。但是,動(dòng)輒百億量級(jí)的關(guān)聯(lián)交易,哪怕與市場公允價(jià)格相差10%,毛利就差了10億。
先是上市前的招股說明書,在招股說明書中列出的10家主要附屬公司中,有6家在歷史上有過信托公司持股。
在資產(chǎn)負(fù)債表里,信托公司投入資本金,會(huì)被歸于資產(chǎn)。但這些資本金,未來必須連本帶息歸還,其本質(zhì)是負(fù)債。
最新財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來看:
祥生上半年的總負(fù)債是1530.93億元,凈負(fù)債率96.6%,控股股東權(quán)益為85.73億元,而少數(shù)股東權(quán)益竟然高達(dá)109.9億元,較上年激增50%
房企若少數(shù)股東權(quán)益過高,通常是明股實(shí)債,且其發(fā)展過于依賴信托公司。而當(dāng)下融資環(huán)境中,各大金融機(jī)構(gòu)在踩雷邊緣試探,早已聞民企而避之不及。沒有金融機(jī)構(gòu)的輸血,祥生自此后在土地市場的表現(xiàn)也編的消極。祥生目前的土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)仍然是以三四線為主,而市場下行周期中,面臨銷售回款壓力巨大。
作為一二線為數(shù)不多的明星項(xiàng)目,上海祥生中心又名蝶戀花,住宅建面約9萬方,商辦建面約7萬方,從03年拿地至今尚未開盤,2016年獲得銀團(tuán)百億元的信貸額度,一時(shí)風(fēng)光無限。
但令人費(fèi)解的是,自蝶戀花動(dòng)工一年多以來,該項(xiàng)目卻始終沒有傳來入市消息。最新說是今年開盤,但目前仍未有實(shí)質(zhì)性開盤動(dòng)作。
“起了個(gè)早,趕了個(gè)晚”,銷售開盤時(shí)間成疑。祥生閃崩背后,折射出其經(jīng)營困境,能否等待蝶戀花開,還需時(shí)間檢驗(yàn)參考文章:《財(cái)經(jīng)》雜志(祥生控股攜四大風(fēng)險(xiǎn)上市 股價(jià)高估了多少)
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原標(biāo)題:
祥生閃崩后,還能等到蝶戀花開嗎?