觀點 作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
對于上市 9 個月的恒大物業(yè)，恒大或最多只能出售 30%左右的股權(quán)。按最新市值算， 這部分待售股份價值約237億港元。
繼藍光嘉寶服務(wù)之后，恒大物業(yè)也要走向了出售的結(jié)局。
8月11日市場消息，恒大旗下的恒大物業(yè)將售予由萬科牽頭的企業(yè)。
就此，觀點地產(chǎn)新媒體聯(lián)系接近萬科、萬物云人士，對方均表示“尚未有可披露消息提供”。同時，此前傳聞介入收購事項的另一巨頭碧桂園服務(wù)亦回應(yīng)，無此方面消息提供。
對上述事件，恒大方面則表示，對此傳聞公司暫無官方回應(yīng)，昨晚發(fā)了相關(guān)公告，正在和幾家意向方談，以公告為準。
在10日晚間，恒大物業(yè)與恒大汽車才剛剛發(fā)布公告披露控股股東中國恒大正在接觸潛在獨立第三方投資者探討有關(guān)出售其部分資產(chǎn)，包括中國恒大持有的部分恒大汽車及恒大物業(yè)權(quán)益。
受到相關(guān)消息的刺激，11日恒大物業(yè)、恒大汽車均大幅上漲，漲幅一度超過10%。其中，恒大物業(yè)盤中最高漲至8.04港元/股，漲幅達20%，截至收盤，報每股7.3港元，漲幅8.96%。
不得不承認，從分拆前引戰(zhàn)、47天刷新物業(yè)公司上市時間紀錄，再到如今整體出售，恒大物業(yè)或許又將創(chuàng)下另一項紀錄。
這凸顯出恒大的現(xiàn)金流壓力。為了釋放流動性，恒大近期傳出與廣州、深圳等地一眾企業(yè)洽談從項目到上市公司股權(quán)層面的交易，某央企人士表示“大家都多少與恒大進行過接觸”。
如果恒大物業(yè)完成股權(quán)出售，或許在一定程度上能緩解恒大的現(xiàn)金流壓力。
按照8月11日收市市值計算，恒大物業(yè)目前的總市值是789.19億港元，但若按照發(fā)行價格8.8港元/股計算，其總市值約為951.37億港元。
僅以上述市值，以及中國恒大持有的60.96%股權(quán)計算，其享有其中以現(xiàn)市值計算的價值為481.09億港元以及上市發(fā)行價計算的約579.96億港元的權(quán)益。若參考此前藍光發(fā)展出售藍光嘉寶服務(wù)的售價，大概率上述市值將會成為交易對價的評估標準。
8月10號晚的公告，便已表明恒大對恒大物業(yè)和恒大汽車的態(tài)度。公告指出，恒大正在接觸潛在獨立第三方投資者探討有關(guān)出售其部分資產(chǎn)，包括其持有的部分恒大物業(yè)權(quán)益。
按照恒大物業(yè)和恒大汽車公告的表述，恒大原計劃也許只是希望通過部分引資，達到緩解現(xiàn)金流緊張的局面。但隔日的市場消息，恒大也許將要將所持股份全部出售。
全部出售的阻力并不小，實際上，港股IPO前的股東面臨著一定時期的禁售期。分析人士對觀點地產(chǎn)新媒體指，一般而言，控股股東在6個月內(nèi)不得出售任何股票；上市半年后控股股東有權(quán)出售股票，但不能失去控股股東的地位。
這意味著，對于上市9個月的恒大物業(yè)，恒大或最多只能出售30%左右的股權(quán)。按最新市值算，這部分待售股份價值約237億港元。
但這已經(jīng)是恒大為數(shù)不多能賣得起價的資產(chǎn)，因為即便恒大物業(yè)的發(fā)展主要依賴恒大的發(fā)展，其依舊是一個龐然大物。
截至2020年12月31日，恒大物業(yè)總合約管理面積約5.65億平方米，在管面積約3億平方米（含第三方開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)面積約970萬平方米）。這樣的成績，基本排在物業(yè)管理上市公司中，管理規(guī)模排名的第一梯隊。
恒大物業(yè)也是百億營收物業(yè)股中的一員。其在2020年完成營業(yè)收入105.09億元，凈利潤26.47億元，股東應(yīng)占利潤26.48億元。
回顧恒大物業(yè)這一年，從接觸資本開始，其首要任務(wù)就是為恒大降低負債。
在2020年8月，恒大為恒大物業(yè)引入14家戰(zhàn)略投資者，包括華人置業(yè)創(chuàng)始人劉鑾雄之妻陳凱韻、恒大集團董事局總裁夏海鈞、人和商業(yè)戴永革、中信資本、農(nóng)銀國際、光大控股、騰訊控股、周大福、阿里巴巴旗下的云峰基金、紅杉資本等，代價總和為235億港元（約人民幣211億元）。
隨后恒大物業(yè)便沖向港交所，用一個半月時間披露招股書，并且僅用了47天，便正式通過港交所聆訊，并于2020年12月2日成功登陸港交所，完成其通過向公共市場募資達到增厚資產(chǎn)從而降負債的目標。
如今，距離恒大物業(yè)引戰(zhàn)投剛剛好一年的時間，恒大已經(jīng)準備將部分股份出售。
這也許和恒大最初通過分拆資產(chǎn)實現(xiàn)報表美化的想法有所偏差，但在數(shù)千億流動性壓力下，出售亦是迫不得已的選項。
恒大已經(jīng)把各種能賣的資產(chǎn)都擺上貨架。
從2020年開始，恒大便著力降負債。在2020年其分拆了恒大物業(yè)上市，通過恒大汽車通過配售新股籌集約40億港元，并公告擬在科創(chuàng)板上市、完成告863億戰(zhàn)投轉(zhuǎn)為普通股、通過配售股份融資約42.56億港元、以148.5億元轉(zhuǎn)讓廣匯能源股權(quán)，宣布終止與深深房重組計劃。
進入2021年，恒大配售恒大汽車股份引資260億港元、3 月房車寶引入戰(zhàn)投募資163.5億港元、5月以每股40.92港元配售2.6億股恒大汽車股份……
頻繁的融資操作已經(jīng)成功讓恒大的負債率有所下降。據(jù)恒大負責(zé)人7月末的說法，截至今年6月30日，公司有息負債已降至約5700億元、凈負債率已降至100%以下，一條紅線成功“轉(zhuǎn)綠”。
但是，自2021年6月以來，恒大負面輿情增多，包括票據(jù)逾期、涉及訴訟、土地款延繳等， 信用評級連續(xù)下調(diào)，包括中誠信評級展望調(diào)整為負面，惠譽兩次下調(diào)公司評級由 B+至 CCC+；穆迪下調(diào)公司評級至 B2；標普下調(diào)公司評級至 B-。
分拆資產(chǎn)降杠桿的做法，在短期大額債務(wù)風(fēng)險敞口面前顯得微不足道。瑞銀近期發(fā)表研究報告指出，恒大總負債有約77%將在12個月內(nèi)到期。而據(jù)早前REDD引述知情人士，中央高層面臨的財務(wù)困境定性為“流動性問題”，而非資不抵債。
事實上，過去通過引戰(zhàn)投達到美化報表，從而緩解債務(wù)融資壓力的做法已經(jīng)沒辦法解決恒大的燃眉之急。隨著商票兌付、債務(wù)到期的壓力，今年以來，恒大降負債的風(fēng)格已經(jīng)被逼到只能采用快速出售資產(chǎn)來緩解壓力。
恒大開始不斷出售旗下資產(chǎn)平臺。從今年6月以來，其分別在6月20日轉(zhuǎn)讓恒騰網(wǎng)絡(luò)股份，總價44.33億港元；6月21日轉(zhuǎn)讓嘉凱城29.9%股權(quán)，價款約27.62億元；8月1日再次出售恒騰網(wǎng)絡(luò)股權(quán)，作價32.5億港元……
一同被擺上貨架的除了上市平臺，還有不少多元產(chǎn)業(yè)、舊改資產(chǎn)等，比如7月31日恒大退出深圳高新投7.0798%股份、由萬科子公司接盤，該退出公司是上世紀90年代初深圳市委、市政府為解決中小科技企業(yè)融資難問題而設(shè)立的專業(yè)金融服務(wù)機構(gòu)，現(xiàn)已發(fā)展成為全國性創(chuàng)新型金融服務(wù)集團。
據(jù)REDD引述知情人士稱，為解決流動性困境，恒大計劃出售約1200億元資產(chǎn)，包括在深圳的舊改，且于6月份已與金茂等買家洽談。
如今，只是輪到了恒大物業(yè)與恒大汽車。在昨日公告之前，便有市場傳聞，在有關(guān)部門協(xié)調(diào)下，部分國企正與恒大展開聯(lián)合談判，這些企業(yè)包括珠江投資、廣州城投、越秀金控、華潤、萬科、保利等。
據(jù)了解，除了目前傳出恒大物業(yè)將出售予萬科牽頭的企業(yè)外，恒大汽車則大概率將引入地方國資。
但這也側(cè)面反映出恒大的債務(wù)壓力在不斷增大。從過去引戰(zhàn)緩解，到出售非核心資產(chǎn)，再到現(xiàn)在，開始出售市場景氣度最好的物業(yè)與新能源汽車。
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