丁祖昱評(píng)樓市 作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評(píng)樓市（ID：dzypls）
過去，由于港交所金融制度相對(duì)內(nèi)地更加完善，市場(chǎng)自由及開放程度更高，赴港IPO成為中小房企主流上市路徑，約有54%的上市房企選擇了赴港上市。在房企分拆物業(yè)赴港上市方面，2020年以來更是進(jìn)入高峰期，全年共有18家物企登陸資本市場(chǎng)，2021年這一節(jié)奏并未放緩，上半年就成功上市4家，另有7家通過上市聆訊。
聚焦房地產(chǎn)行業(yè)，這則消息對(duì)于正在排隊(duì)或計(jì)劃上市的房企以及物管企業(yè)來說，并不友好。這意味著，房企和物管企業(yè)赴港上市門檻將再度提高。但考慮到目前TOP30房企已全部完成IPO，且房企大多規(guī)模較大，新規(guī)出臺(tái)更受影響的大概率是被分拆的業(yè)務(wù)上市。比如規(guī)模不夠大、盈利不夠穩(wěn)定的物企將被直接攔在資本大門之外，由于新規(guī)實(shí)行尚有半年時(shí)間差，預(yù)計(jì)下半年將迎來企業(yè)遞表潮。
盈利能力成重要指標(biāo)
按照聯(lián)交所規(guī)定，調(diào)整后的上市新規(guī)要求，申請(qǐng)人在三個(gè)會(huì)計(jì)年度的股東應(yīng)占盈利必須符合兩個(gè)條件：最近一個(gè)財(cái)年不低于3500萬港幣；前兩個(gè)財(cái)務(wù)年度不低于4500萬港幣（即三年累計(jì)盈利不低于8000萬港幣）。
實(shí)際上，盈利規(guī)定的調(diào)整是自1994年推出之后首次調(diào)整，如今經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)發(fā)展情況迅速，上市企業(yè)最低市值從1989年至今已調(diào)高了5倍，2018年是最近一次市值調(diào)整，要求最低市值為5億港元。這就很容易造成盈利能力差的上市申請(qǐng)人卻以25倍歷史市盈率（5億港元/2千萬港元）上市。
在此之前，港交所曾在2019年修訂《上市規(guī)則》，對(duì)“借殼上市”做了嚴(yán)格的規(guī)定，判定標(biāo)準(zhǔn)大幅收緊，對(duì)于內(nèi)地企業(yè)而言，赴港借殼上市整體時(shí)間拉長(zhǎng)，借殼交易不確定性增加，更多只能通過IPO，接受上市審核。
此次新規(guī)出臺(tái)之后，兩大規(guī)則疊加，意味著主板IPO門檻提高，規(guī)模較小、盈利不穩(wěn)定的小型企業(yè)將直接被攔在資本大門之外。
表：新規(guī)前后，港交所主板上市財(cái)務(wù)要求情況
數(shù)據(jù)來源：港交所
下半年物管企業(yè)或集中闖關(guān)
新規(guī)之后，哪些企業(yè)將被影響？
對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)而言，目前大多數(shù)的房企都已完成了赴港上市，TOP200房企中，已上市房企的數(shù)量占比約為60%，從各規(guī)模房企的上市情況來看，TOP50以內(nèi)的上市房企數(shù)量占比最多，超過了90%。此外，由于房地產(chǎn)企業(yè)自身重資產(chǎn)屬性，本身規(guī)模較大，而此次修改的僅是最低上市盈利門檻，影響相對(duì)不大。
即便如此，中小房企上市之路依然坎坷。目前在港交所遞交招股書但仍未上市的房企共有11家，其中2021年以來共有5家房企房企遞交招股書。值得注意的是，2021年之前遞交上市申請(qǐng)的企業(yè)中僅有三巽控股更新過招股書，其余企業(yè)均顯示“招股書已過期”。
新規(guī)正式實(shí)行之后，房地產(chǎn)行業(yè)中各類輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的分拆上市將受到直接影響。其中，影響最大的將是物管企業(yè)，自2018年起，物業(yè)管理分拆上市就形成浪潮，據(jù)統(tǒng)計(jì)2018年共有5家物管成功赴港上市、2019年有9家、2020年則達(dá)到了18家。進(jìn)入2021年，先后有宋都服務(wù)、新希望服務(wù)等4家于上半年成功上市。
對(duì)于正在排隊(duì)或正籌備上市的小型物管來說，未來上市壓力著實(shí)不小?？硕鹞锕鼙O(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截止6月24日，共有16家物業(yè)管理企業(yè)在港交所排隊(duì)上市，越秀服務(wù)、融信服務(wù)、朗詩綠色生活服務(wù)等7家物企于近期通過上市聆訊。
按照新規(guī)，正在排隊(duì)的16家物企中將直接影響2家，分別是明宇商服和祥生活服務(wù)，如果年底前不能通過聆訊，在2022年1月1日后重新遞表，就要受到新規(guī)的制約。在距離年底還有半年多的時(shí)間內(nèi)，預(yù)計(jì)下半年會(huì)有更多中小物管集中闖關(guān)，趕在年底前遞表。
表：截止6月24日物管企業(yè)赴港上市排隊(duì)情況
及近三財(cái)年凈利潤(rùn)（單位：億元）
備注：明宇商服、祥生活凈利潤(rùn)單位為億港元
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)招股書、CRIC物管
物業(yè)股回歸經(jīng)營(yíng)關(guān)注盈利
物業(yè)企業(yè)赴港上市依然保持快節(jié)奏，2021年至今，已有4家成功上市，去年同期僅3家。另外，有7家物企在近期通過上市聆訊，下半年將再次迎來物企上市高峰。
此次港交所的新規(guī)背后的政策導(dǎo)向也更加明確，即更加關(guān)注盈利，而非高估值的概念炒作。尤其是隨著近期物業(yè)股的大量上市，這一概念股的稀缺性消失，不少物業(yè)股開盤就迎來了破發(fā)。在市場(chǎng)逐漸回歸冷靜，物業(yè)股重新受到審視的當(dāng)下，迫使物管企業(yè)們更加關(guān)注未來的經(jīng)營(yíng)及盈利空間。
表：近期物管股開盤破發(fā)情況（億港元、港元/股）
數(shù)據(jù)來源：WIND、CRIC整理
預(yù)計(jì)，為順利實(shí)現(xiàn)上市，預(yù)計(jì)物管行業(yè)將迎來新一輪兼并收購潮，物業(yè)管理企業(yè)的分化趨勢(shì)顯現(xiàn)。對(duì)于大多數(shù)尚未上市的小型物管而言，若想上市就必須盡力達(dá)標(biāo)盈利水平，而達(dá)標(biāo)盈利水平的最快方式，無疑是加大兼并收購，擴(kuò)大營(yíng)收規(guī)模。對(duì)于已上市物企而言，資本加持下進(jìn)行的收并購也將只增不減。
已上市物企也并非一勞永逸，除了兼并收購擴(kuò)大營(yíng)收規(guī)模，還要提升盈利水平，并且從第三方外拓、增加非住宅物業(yè)管理、挖掘社區(qū)增值服務(wù)等方面著手，不斷挖掘企業(yè)盈利空間。
上市門檻提高，有助于提高主板上市企業(yè)的素質(zhì)的同時(shí)，容易導(dǎo)致部分小型物業(yè)企業(yè)難以在主板上市，規(guī)模較小、盈利能力弱的中小型房企IPO之路也會(huì)日漸艱難。
未來，行業(yè)分化將進(jìn)一步加劇，資本市場(chǎng)的資金更聚集頭部?jī)?yōu)質(zhì)企業(yè)，而規(guī)模較小的企業(yè)或有邊緣化風(fēng)險(xiǎn)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，從物業(yè)企業(yè)而言，在資本市場(chǎng)回歸冷靜的當(dāng)下，增強(qiáng)盈利能力和運(yùn)營(yíng)效率，做強(qiáng)服務(wù)，才是企業(yè)企穩(wěn)發(fā)展的重中之重。
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原標(biāo)題： 上市門檻再提高，下半年物管行業(yè)或迎遞表潮
