作者：克而瑞研究中心

杠桿持續(xù)降低，房住不炒仍是基調(diào)，城鎮(zhèn)化率增速會(huì)變慢，增量市場轉(zhuǎn)為存量市場，城市更新、老舊小區(qū)改造成為主要業(yè)務(wù)。穩(wěn)健經(jīng)營更加重要，現(xiàn)金流成為重中之重，民企和國企央企進(jìn)行合作，市場有回暖跡象。

2022年眾安集團(tuán)的計(jì)劃是保持穩(wěn)健，根據(jù)市場情況推動(dòng)銷售，確保最大的盈利。集團(tuán)也秉持短期審慎，長期樂觀的觀點(diǎn)，制定合理的策略，完成2022年銷售目標(biāo)。

碧桂園

碧桂園在市場上行期是用銷售規(guī)?？己耍椒€(wěn)期是回款，下行期是可動(dòng)用金額作為考核指引。?，F(xiàn)金流、保三條紅線，上行期做有利潤的現(xiàn)金流、下行期做有現(xiàn)金流的利潤。

除了住宅之外，碧桂園在科技智慧建造也取得了長足的進(jìn)步，主要是科技智慧機(jī)器人和BIM智慧建造。

在戰(zhàn)略執(zhí)行層面，招商蛇口制定了各業(yè)務(wù)單元的子戰(zhàn)略，比如在持有業(yè)務(wù)戰(zhàn)略方面，招商提出了雙百分的目標(biāo)。

在產(chǎn)融結(jié)合方面，招商蛇口建立了香港房托基金和蛇口產(chǎn)權(quán)公共雙平臺，助力公司降低重資產(chǎn)比例，實(shí)現(xiàn)由重轉(zhuǎn)輕。

2021年招商蛇口的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)也取得了很多的突破，這些都是公司戰(zhàn)略執(zhí)行的具體成果，招商蛇口相信正確的戰(zhàn)略加上強(qiáng)有力的執(zhí)行力，必將成功推動(dòng)公司實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

華潤置地在十四五階段需要做好三件事： 

第一，堅(jiān)持安全經(jīng)營的底線思維和長期主義，聚焦開發(fā)銷售業(yè)務(wù)、經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)，還有輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)三個(gè)主航道，再加上生態(tài)圈要素業(yè)務(wù)。 

第二，堅(jiān)持運(yùn)營體制，現(xiàn)在房地產(chǎn)進(jìn)入了管理紅利時(shí)代，公司將堅(jiān)持以降本提質(zhì)增效為核心的管理導(dǎo)向，做好戰(zhàn)略引領(lǐng)投資和生產(chǎn)運(yùn)營精細(xì)化兩大工作任務(wù)。

第三，堅(jiān)持組織提效，在十四五重點(diǎn)推動(dòng)管理架構(gòu)變革。進(jìn)行組織人事變革和薪酬激勵(lì)變革，實(shí)現(xiàn)管理架構(gòu)的扁平化和長效，實(shí)現(xiàn)組織人事的精干高效，優(yōu)進(jìn)則退，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣。

龍湖集團(tuán)

龍湖在制定戰(zhàn)略的時(shí)候首先想的是生死，而不是發(fā)展。龍湖原來的目標(biāo)就是做長期目標(biāo)，其次是做強(qiáng)，最后才是自然而然地做大。

龍湖對大沒有追求，對強(qiáng)和長有追求，但強(qiáng)不是外強(qiáng)中干的強(qiáng)，是內(nèi)生而外的強(qiáng)，就是對自己有很多要求。

旭輝秉承四點(diǎn)：1.長期戰(zhàn)略、經(jīng)營和財(cái)務(wù)保持穩(wěn)健；2.收緊資本開支，保證現(xiàn)金流安全；3.提高債務(wù)久期，提早用長債替換短債；4.保障銷售和回款。

旭輝接下來會(huì)進(jìn)入穩(wěn)定成長期，核心是要提高效益、降低負(fù)債、穩(wěn)定規(guī)模。在保持主業(yè)穩(wěn)定的同時(shí)大力發(fā)展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，比如代建從去年開始說要做，今年就可以做到40-50個(gè)項(xiàng)目。這些輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展會(huì)使旭輝擁有穿越周期的能力

美的置業(yè)認(rèn)為現(xiàn)金流管理高于一切，不僅僅重視每個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營性現(xiàn)金流，也重視集團(tuán)流動(dòng)性。美的這兩年一直讓財(cái)務(wù)部門做現(xiàn)金流滾動(dòng)測算，使集團(tuán)處于安全線以內(nèi)。

去年8月以后，個(gè)別企業(yè)出險(xiǎn)以后，地方政府一定會(huì)對項(xiàng)目資金強(qiáng)監(jiān)管。美的花了很大功夫建立產(chǎn)品線，持續(xù)加強(qiáng)智慧和健康的銷售，保持相對合理的溢價(jià)。長期以來，美的置業(yè)在制造業(yè)背景下踏實(shí)監(jiān)測長期主義，夯實(shí)公司基本面。

隨著行業(yè)盈利能力的下滑，去年越秀毛利率下降了3.3個(gè)百分點(diǎn)，行業(yè)回歸合理盈利。

今年越秀提出精進(jìn)管理，核心是如何有效降低成本、如何有效的提高效率和效益，圍繞投資精準(zhǔn)度、項(xiàng)目開發(fā)效力、成本投放層面，營銷質(zhì)量提升將會(huì)是重點(diǎn)突破。

2022年建業(yè)將分為四個(gè)階段進(jìn)行：一季度和二季度主要是為了平穩(wěn)復(fù)工；三季度主要是開源節(jié)流準(zhǔn)備償債；四季度要合理發(fā)展，降本增效。

萬科從去年開始做了相關(guān)的安排和部署，投資更加傾斜市場穩(wěn)定、團(tuán)隊(duì)操盤能力強(qiáng)、確定性高的項(xiàng)目。長期觀察市場趨勢性變化，另一方面也為新項(xiàng)目的投資測算提供技術(shù)支持，測算的安全性和準(zhǔn)確性有保障，主要是包括都市圈的中心城市。

關(guān)于一二線城市未來的開工量和需求，華潤相信在一線城市和高能級的二線城市會(huì)出現(xiàn)需求更加旺盛的情況，華潤置地在核心的一二線城市開發(fā)節(jié)奏并沒有做調(diào)整。

過去核心城市土地競爭過于激烈，龍湖選擇到一些中等二線城市去獲取相對安全的土地，但隨著高杠桿開發(fā)商出清，龍湖是有機(jī)會(huì)在多個(gè)核心城市獲得更加安全且便宜的土地。

在市場前景不明朗的情況下，綠城會(huì)繼續(xù)保持投資定力、提高投資標(biāo)準(zhǔn)、保持穩(wěn)健參與。

在區(qū)域布局上，綠城以長三角、環(huán)渤海、大灣區(qū)為主，80%資源集中一二線，20%集中江浙地區(qū)的優(yōu)質(zhì)強(qiáng)三四線城市。

兩化合并以后，集團(tuán)公司調(diào)整很大，已經(jīng)有13個(gè)大的專業(yè)板塊和7個(gè)直屬運(yùn)營單元，金茂是其中之一，未來戰(zhàn)略仍然堅(jiān)持雙輪兩翼，堅(jiān)持城市運(yùn)營，堅(jiān)持科學(xué)至上，過去我們一直保持這個(gè)戰(zhàn)略，雙輪兩翼。 

另外雙輪里面，過去金茂開發(fā)比例大，未來持有方面會(huì)加大力度，主要是上市，未來5年會(huì)做20個(gè)覽秀城。

目前行業(yè)情況復(fù)雜，本著從自身角度做工作安排，核心能夠保持財(cái)務(wù)穩(wěn)健，在整個(gè)產(chǎn)品競爭力的提升上，能夠做到以改善型需求來展開。從區(qū)域布局，2021年城市布局完成，可能不會(huì)去新擴(kuò)張，不會(huì)增加太多布局。

正榮目前有1300億元可售貨值，大部分在省會(huì)和強(qiáng)二線，隨著房貸審批加快、利率下行，以及疫情逐步受控，所布局一二線城市的主流購房需求逐步慢慢釋放，由于政策到項(xiàng)目傳導(dǎo)存在滯后，可能5-6月銷售才能站穩(wěn)。

長三角和大灣區(qū)是經(jīng)濟(jì)最活躍、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)最雄厚、改革開放以來人口流入最多的區(qū)域，未來美的將持續(xù)加大這兩個(gè)區(qū)域的投入。

同時(shí)，華中武漢和長沙，基本面很好，也是重點(diǎn)投入城市；鄭州、南昌市場表現(xiàn)不是很好，美的判斷經(jīng)過一段時(shí)間出清之后市場將回歸穩(wěn)定局面。

越秀不僅局限于廣東，現(xiàn)在已布局29個(gè)城市。大灣區(qū)是越秀的優(yōu)勢，區(qū)域占比60%，華東區(qū)域是越秀重點(diǎn)發(fā)展，總體優(yōu)勢比較明顯，華東占比20%左右。經(jīng)過近10年的打造，越秀去年在杭州和濱江、在上海和仁恒都有合作。

公司“十四五”規(guī)劃明確了以旅游為核心增長極，城鎮(zhèn)化為底盤，創(chuàng)新和數(shù)字化為新動(dòng)能的發(fā)展思路。華僑城將保持戰(zhàn)略定力，堅(jiān)持具有強(qiáng)大生命力的創(chuàng)新發(fā)展模式，堅(jiān)持以房地產(chǎn)和文化旅游為主要業(yè)務(wù)。

對保利置業(yè)來講，有堅(jiān)定的信心和決心，同時(shí)堅(jiān)持以產(chǎn)品和服務(wù)為核心。另外，保利在拓展方面會(huì)發(fā)力，主要以一二線城市為主，尤其是長三角、大灣區(qū)的城市。

關(guān)于新模式，政府做政府的，市場做市場的，兩方面都是機(jī)會(huì)，希望通過品牌和管理優(yōu)勢深入保障性住房建設(shè)，通過新模式和科技智慧建造，在保障性住房建造做出更大的貢獻(xiàn)，合作模式也和金融機(jī)構(gòu)及地方政府積極磋商。

綠城以品質(zhì)立身，未來也以質(zhì)量取勝，2022年公司走全品質(zhì)、高質(zhì)量的發(fā)展道路。主要得益于能力的提升，具體表現(xiàn)：1）運(yùn)營效率提升，開發(fā)效率提升重點(diǎn)在于縮短設(shè)計(jì)周期與領(lǐng)取施工證前的工期，交付周期30個(gè)月左右沒有縮短，為保品質(zhì)；2）成本管控精細(xì)化，不意味減配。

新城和其他公司相比，優(yōu)勢還是在于100多座吾悅廣場，889億有息負(fù)債中109億是吾悅廣場進(jìn)行的融資，相信未來有更多的空間去盤活。

美的的競爭優(yōu)勢在于大股東對公司賦能，體現(xiàn)在四方面。第一，融資的賦能，信用背書，間接支持，使公司保持長久競爭優(yōu)勢；第二，上市公司的品牌賦能；第三，戰(zhàn)略協(xié)同，美的房地產(chǎn)在相關(guān)多元化和智能化有很好的協(xié)同、研發(fā)和采購協(xié)同；第四，目標(biāo)一致，持續(xù)做大做強(qiáng)是目標(biāo)，行業(yè)對美的來講還是機(jī)會(huì)大于挑戰(zhàn)。

依托文旅項(xiàng)目為核心而形成的片區(qū)綜合開發(fā)一直以來是華僑城的獨(dú)特優(yōu)勢，這類項(xiàng)目土地資源獲取面臨的市場競爭壓力相對較小，會(huì)有一定成本優(yōu)勢。

同時(shí)，在物業(yè)銷售上，基于公司在文化旅游等產(chǎn)業(yè)的長期貢獻(xiàn)，疊加品牌溢價(jià)以及成片綜合開發(fā)對項(xiàng)目的升值等影響，產(chǎn)業(yè)能夠提供賦能。

碧桂園有意降低土儲總量，2.5-3年比較合理，這幾年一直是市場機(jī)會(huì)導(dǎo)向、均衡布局的思路。以去年實(shí)際拿地的情況來看，包括集中供地在9個(gè)城市拿了16幅土地，呈現(xiàn)出土儲結(jié)構(gòu)會(huì)有一定的調(diào)整。

招商蛇口對城市和土地的選擇非常嚴(yán)格，有多項(xiàng)指標(biāo)來把關(guān)。拿地多少根據(jù)公司負(fù)債率情況和回款情況做一個(gè)區(qū)間管理，不是說為了拿地而拿地，而是要有一個(gè)確定性，寧缺毋濫。

華潤置地采用兩條腿走路，一個(gè)是二級市場，華潤會(huì)嚴(yán)格堅(jiān)持戰(zhàn)略引領(lǐng)投資的策略，在城市里優(yōu)選組織能力強(qiáng)、回報(bào)高的項(xiàng)目；另一個(gè)是并購市場，這也是華潤獲取資源的良好機(jī)會(huì)。但是，目前二級市場招拍掛的地塊，未必比收并購的地塊便宜，需要比較。

過去核心城市土地競爭過于激烈，龍湖選擇到一些中等二線城市去獲取相對安全加個(gè)更低的土地，但現(xiàn)在這些30多個(gè)核心城市隨著高杠桿開發(fā)商出清，龍湖是有機(jī)會(huì)獲得更加安全便宜的土地的，比如去年9月后基本在這些城市拿地，甚至以底價(jià)獲取，這些低溢價(jià)項(xiàng)目也會(huì)讓我們更加安全。

在市場前景不明朗的情況下，綠城會(huì)繼續(xù)保持投資定力、提高投資標(biāo)準(zhǔn)、穩(wěn)健參與。在區(qū)域布局方面，綠城以長三角、環(huán)渤海、大灣區(qū)為主，80%資源集中一二線，20%集中江浙地區(qū)的優(yōu)質(zhì)強(qiáng)三四線城市。綠城今年計(jì)劃新增貨值2500-3000億元，最終還是看權(quán)益來定。

旭輝一定會(huì)持續(xù)拿地，會(huì)在保證現(xiàn)金流安全的基礎(chǔ)上發(fā)展，特別是在下半年拿地力度可能會(huì)比較大。旭輝拿地金額控制在不超過銷售額的40%，重點(diǎn)會(huì)關(guān)注15個(gè)城市拿地機(jī)會(huì)，比如上海、北京、合肥、廈門、杭州、西安、成都、蘇州、南京等，這些項(xiàng)目的利潤率會(huì)高于去年拿的項(xiàng)目。

公司城市運(yùn)營不僅在資金占用上較少，而是通過小的資金鎖定更大量的土地資源。金茂通過比較認(rèn)為，城市運(yùn)營的成本還是有優(yōu)勢，我們是長期體系，對資源儲備，資金有效滾動(dòng)還是有先進(jìn)性和優(yōu)越性。

不管行業(yè)多么難，新城依然保持對土地市場的密切關(guān)注，進(jìn)一步加強(qiáng)對土地市場的深入關(guān)注。同時(shí)在保障現(xiàn)金流安全的前提下，視市場情況，在經(jīng)營性現(xiàn)金流和融資性現(xiàn)金流平衡的基礎(chǔ)上來做出決定。

土地市場不好判斷，建發(fā)未來選擇土地會(huì)更審慎，確保去化。由于不能判斷市場復(fù)蘇情況，在拿地方面還是會(huì)比較保守，接下來將積極參加城市的土拍市場。

美的置業(yè)拿地會(huì)高度自律，投資拿地會(huì)更加聚焦長三角、大灣區(qū)以及其他省會(huì)城市。全年銷售回款的40%拿地，目標(biāo)今年新增拿地權(quán)益比75%，全年經(jīng)營性現(xiàn)金流為正。第二批和第三批集中供地都是拿地機(jī)會(huì)，美的會(huì)選擇目標(biāo)范圍內(nèi)去切入。

去年年底公司土儲是2000萬平方米，可售貨值超過3000億。土儲方面做了一些調(diào)整，城市更新在未來會(huì)逐步轉(zhuǎn)化，來增加高質(zhì)量的土儲。同時(shí)，公司將減少通過激烈競爭的舉措來增加土儲，接下來會(huì)更傾向于兩者相結(jié)合在一起，在合適的時(shí)間里面進(jìn)行擴(kuò)充。

華僑城將充分發(fā)揮公司成片綜合開發(fā)模式的優(yōu)勢，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展好、市場活躍的地區(qū)獲取優(yōu)質(zhì)土地資源，促進(jìn)地產(chǎn)和文旅業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展。

保利置業(yè)拿地預(yù)算是200億元，但拿地會(huì)根據(jù)銷售情況來確定，在債務(wù)保持一定規(guī)模的情況下，期望有更多的拓展，如果銷售更加地理想，期望拓展會(huì)達(dá)到250億元或300億元。

融資結(jié)構(gòu)肯定會(huì)進(jìn)一步調(diào)整，海外融資比例會(huì)進(jìn)一步下降，國內(nèi)市場融資環(huán)境會(huì)更加平穩(wěn)可控，整體降杠桿的基礎(chǔ)上會(huì)重點(diǎn)減少海外融資規(guī)模。

關(guān)于融資，首先把業(yè)務(wù)干好，對于經(jīng)營業(yè)務(wù)，找到更多的一手錢、更多的長錢、有耐心的錢。融資成本高對公司業(yè)務(wù)發(fā)展不利，一定要找到合適的資金去支持業(yè)務(wù)發(fā)展。

招商蛇口的債務(wù)率，資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率都是比較低的，特別是凈負(fù)債率是很低的，所以有息負(fù)債的基數(shù)相對是要低一些。公司秉承規(guī)模、質(zhì)量、效益綜合發(fā)展，在規(guī)模質(zhì)量效益平衡發(fā)展的基礎(chǔ)上，會(huì)充分利用綠檔的融資空間。在融資計(jì)劃上，招商會(huì)考慮多種融資渠道，綜合來考慮債務(wù)的安全性和融資成本。

龍湖每年提前還很多債務(wù)，保證短債占比在10%以下，2022年龍湖整個(gè)到期債務(wù)大概在140億元，其中開發(fā)貸十幾億元，99億元的國內(nèi)債券，29億元等值人民幣對應(yīng)的美元債。其中99億元國內(nèi)債券已經(jīng)換了七十多億元了，公司主動(dòng)規(guī)劃了還款置換計(jì)劃，提前去融一些長期的錢置換，讓短債更低，讓整個(gè)負(fù)債總額在一個(gè)比較低的位置。

當(dāng)前整體融資環(huán)境有所改善，近期開發(fā)貸、按揭緊張態(tài)勢有所緩和。具體到綠城，與各大銀行建立總對總關(guān)系，授信額度充足，完全能保障開發(fā)貸、按揭的放款。去年融資環(huán)境緊張，但綠城整體回款率超100%，其中按揭回款超千億，取得比2020年翻一翻的好成績，在2022年融資環(huán)境向好的情況會(huì)更好。

中國金茂境外美元貸款占比38%，境內(nèi)占比62%，下一步會(huì)在境內(nèi)爭取一些更多的額度，把美元負(fù)債降下來。債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，中國金茂境外主要是銀團(tuán)貸款和債券，銀團(tuán)貸款占68%，債券占32%；境內(nèi)主要是項(xiàng)目貸，占比46%，公司債、ABS、中票占接近40%，2022年公司有信心保持低利率水平。

新城會(huì)積極做好兩手準(zhǔn)備，一方面在合理控制融資成本的前提下會(huì)關(guān)注公開市場的機(jī)會(huì)，以及吾悅廣場資產(chǎn)盤活的機(jī)會(huì)；另一方面新城做好了資金償還的準(zhǔn)備，確保每筆債務(wù)都能償付。

2021年下半年整體融資市場困難，為了確定項(xiàng)目開工和經(jīng)營，正榮與不同金融機(jī)構(gòu)合作，非銀借款比重有所增加，未來希望降低高昂的融資費(fèi)用。

同時(shí)，公司再融資壓力也比較大，目前會(huì)通過不同方式盤活資金，也在尋找不同的融資渠道，希望解放受限資金。公司的債務(wù)展期、要約交換已獲得投資者的支持，對此很感激。

美的通過銀行渠道發(fā)債占比在5-7成，由于得到銀行的信任，所以發(fā)債成本控制在4%左右。幾大銀行紛紛為美的賦能，在并購和按揭貸款上，對美的充滿信心。美的也非常珍惜自己的信譽(yù)，融資主要靠自己和股東品牌的背書。

越秀去年融資成本有些降低，看到市場情況，拿了些短債。明年到期情況，現(xiàn)在200多億到期的短債，越秀已經(jīng)鋪排好了，希望成本有進(jìn)一步優(yōu)化空間。

截止到去年末，集團(tuán)計(jì)息負(fù)債余額為534億，相比去年壓降81億，降債幅度超過13%。534億計(jì)息負(fù)債余額里面，今年到期的短債是110億，截止3月31日為止，公司目前已經(jīng)累計(jì)償還或者置換的超過25億。

建業(yè)的融資原則是以經(jīng)營性現(xiàn)金流為安全線，量入為出，嚴(yán)控資金支出。公司通過和外部機(jī)構(gòu)的結(jié)構(gòu)化融資盤活不動(dòng)產(chǎn)，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，挖掘境內(nèi)融資潛力。

保利置業(yè)三道紅線不斷改善，現(xiàn)金短債比提高至1.57，資產(chǎn)負(fù)債率降至74.4%，凈負(fù)債率降至103.4%，均有實(shí)質(zhì)性的改善。雖然三道紅線是一個(gè)較強(qiáng)的判斷指標(biāo)，但從實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)來看，對保利置業(yè)的經(jīng)營、融資渠道影響較小。

眾安目前財(cái)務(wù)穩(wěn)健，現(xiàn)金流健康，三道紅線保持低位，土地充沛。目前多元化的融資還是優(yōu)先為效益服務(wù)，平均融資利率6.2%，公司會(huì)積極把握機(jī)遇實(shí)現(xiàn)增長。

碧桂園有一個(gè)優(yōu)勢是產(chǎn)業(yè)鏈的全覆蓋，除了好房子，剛改和剛需需求之外，科技智慧建造也取得了長足的進(jìn)步，主要是科技智慧機(jī)器人和BIM智慧建造。碧桂園走這個(gè)賽道還是走得非常的堅(jiān)定，當(dāng)然也非常辛苦，很多產(chǎn)品迭代。公司在順德這邊正在做一個(gè)63畝的試驗(yàn)田，相信發(fā)揮優(yōu)勢之后競爭力會(huì)越來越強(qiáng)。

建筑機(jī)器人板塊，目前還在上市板塊內(nèi)，主要是怎么做成功，現(xiàn)在是非常不錯(cuò)，是楊國強(qiáng)主席在親自抓，第二個(gè)是在走出成功的商業(yè)模式才會(huì)復(fù)制，產(chǎn)品性能穩(wěn)定才會(huì)量產(chǎn)，先試點(diǎn)后推廣，先內(nèi)部再外部，先輕資產(chǎn)后重資產(chǎn)。

萬物云在中國證監(jiān)會(huì)的官網(wǎng)上已經(jīng)掛出，去年萬科集團(tuán)股東大會(huì)正式通過。公司考慮萬物云分拆上市，是認(rèn)為萬物云已經(jīng)具備條件，希望吸引境內(nèi)外資本市場的投資者。萬科物業(yè)一定要等到被大家認(rèn)可為城市服務(wù)商的時(shí)候，才會(huì)正式上市。

物管方面，招商積余的十四五規(guī)劃，將繼續(xù)實(shí)施12347發(fā)展戰(zhàn)略，以建設(shè)國內(nèi)領(lǐng)先的物業(yè)資產(chǎn)管理運(yùn)營商的目標(biāo)，發(fā)展物業(yè)管理及資產(chǎn)管理兩項(xiàng)核心業(yè)務(wù)，成為招商局集團(tuán)資產(chǎn)保值增值平臺，成為招商蛇口持有資產(chǎn)運(yùn)營的承載平臺，成為招商蛇口產(chǎn)業(yè)數(shù)字化的標(biāo)兵。

商業(yè)方面，招商堅(jiān)信現(xiàn)在是進(jìn)入存量時(shí)代，商業(yè)業(yè)務(wù)是集團(tuán)成長性業(yè)務(wù)。在2022年或者十四五期間，將繼續(xù)按照公司的戰(zhàn)略規(guī)劃和雙百目標(biāo)去進(jìn)行努力。

龍湖去年在科技還是有很大的投入的，現(xiàn)在已經(jīng)部分釋放在集團(tuán)一些航道的落地，其中智創(chuàng)生活是演示場景之一，使用后帶來方便很大，變革前人均是管理面積是3000萬，現(xiàn)在是9000萬，處于行業(yè)是領(lǐng)先，節(jié)前龍湖開發(fā)的這項(xiàng)tob產(chǎn)品適應(yīng)行業(yè)能力比較強(qiáng)，凝聚軟件硬件一體化包括龍湖對行業(yè)的理解，走出龍湖之外被大量應(yīng)用。

綠城+包括商業(yè)、康養(yǎng)、房屋4S、建筑科技等業(yè)務(wù)。

商業(yè)板塊方面，截至2021年末在營在建（含擬建）總投入650億元，權(quán)益投資415億元，目前已經(jīng)投入300億元。2022年還有2個(gè)大型持有物業(yè)、3年之內(nèi)有5個(gè)商業(yè)項(xiàng)目投入運(yùn)營。 

康養(yǎng)板塊方面，2021年客戶滿意度96%，康養(yǎng)集團(tuán)下獨(dú)立運(yùn)營機(jī)構(gòu)12個(gè)，委托運(yùn)營有17個(gè)項(xiàng)目，累計(jì)合同金額4500萬元。

房屋4S服務(wù)方面，2021年合同簽約16.5億元，同比增幅73%，繼續(xù)圍繞維保養(yǎng)護(hù)、居家換新、城市更新等3個(gè)方面。

科技部分，2021年經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)步增長、規(guī)模也在提升、旗下累計(jì)7家企業(yè)獲“高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)定”，裝配式業(yè)務(wù)規(guī)模也在提升。

代建的核心競爭力是旭輝的企業(yè)文化、旭輝較強(qiáng)的運(yùn)營能力和較好的口碑、較全的上下游產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)剐褫x進(jìn)入了較多的一二線重點(diǎn)城市。目前，代建的模式主要有政府代建、資本代建和商業(yè)代建，旭輝最主要的是要做好商業(yè)代建。

金茂服務(wù)3月10號上市，中國金茂的戰(zhàn)略一個(gè)是城市運(yùn)營，另外一個(gè)是雙輪兩翼，兩翼的另外一項(xiàng)就是金茂服務(wù)，服務(wù)肯定是一個(gè)領(lǐng)頭兵，上市的目的不是為了融資，而是給團(tuán)隊(duì)一個(gè)平臺。

金茂服務(wù)的戰(zhàn)略定位，在總結(jié)出來四個(gè)字，即高、全、新、快。高和全是金茂服務(wù)的定位，承接金茂的定位，高是高品質(zhì)聚焦高能級一二線城市，全是依托中國金茂城市運(yùn)營定位，實(shí)現(xiàn)一個(gè)全周期的，全產(chǎn)品的服務(wù)；新是用最新的科學(xué)技術(shù)，包括技術(shù)手段來實(shí)現(xiàn)科學(xué)定位，并進(jìn)而實(shí)現(xiàn)快速增長的目標(biāo)。

對于新城來說，新城商業(yè)的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在三個(gè)方面，一是商業(yè)模式，二是先發(fā)優(yōu)勢，三是商業(yè)開發(fā)運(yùn)營的能力。

第一是商業(yè)模式，公司住宅+商業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)的商業(yè)模式以及輕重并舉的吾悅廣場的拓展，開發(fā)業(yè)務(wù)是公司區(qū)域深耕的一個(gè)壓艙石，商業(yè)管理則是提供了穿越周期，穩(wěn)定收入的現(xiàn)金流。各個(gè)事業(yè)部之間的協(xié)同發(fā)展，相互促進(jìn)，這正是新城的核心優(yōu)勢最基本的前提。

第二個(gè)是先發(fā)優(yōu)勢也為后續(xù)的發(fā)展提供了保障。公司在過去的13年基本實(shí)現(xiàn)了全國化的布局，截至目前已經(jīng)在28個(gè)省135個(gè)大中城市布局了189座吾悅廣場，具有較大的先發(fā)優(yōu)勢。 

第三個(gè)是綜合開發(fā)的運(yùn)營能力。擁有從開發(fā)到運(yùn)營完整的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營的產(chǎn)業(yè)，針對不同城市特點(diǎn)精準(zhǔn)化商業(yè)定位，打造吾悅廣場的特色。

建發(fā)比較重視代建，會(huì)投入較大精力。今年明年，會(huì)把代建業(yè)務(wù)進(jìn)一步提升，才會(huì)考慮資本上的事情。

過去半年很多民企要修復(fù)難度很大，土地的買家出現(xiàn)地方城投公司，拿地原因價(jià)格合適，是可以承受的投資。所以城投公司、民間資本，很多運(yùn)營能力較弱，而建發(fā)追求服務(wù)品質(zhì)在代建上可以契合市場需求。

裝配式是美的置業(yè)長期絕對看好的行業(yè)，綠色節(jié)能和效率提升，都是非常重要問題，建筑裝配式的進(jìn)度和速度發(fā)展沒有想象中快，但是趨勢不可改變。美的置業(yè)從18年開始介入，目前有佛山、江蘇和河北3個(gè)工廠，輕資產(chǎn)方式擴(kuò)展3個(gè)云工廠。

保利置業(yè)物業(yè)管理面積有4000多萬平方米，10億元左右的收入。在拓展方面，保利物業(yè)積極拓展第三方業(yè)務(wù)，包括政府、景點(diǎn)管理、公園的管理、寫字樓等，期望第三方的比重不斷加大，會(huì)根據(jù)實(shí)際情況發(fā)展，但暫時(shí)不打算分拆上市。

目前不是最好的上市時(shí)機(jī)，所以公司也沒有很積極地去推瑞安新天地的上市。但是瑞安非常有信心，當(dāng)未來市場穩(wěn)定的時(shí)候，會(huì)抓住最好的窗口期去繼續(xù)推進(jìn)瑞安新天地的IPO上市。

目前，部分競爭者讓出了舊改賽道，而且從國家政策來看，住建部在去年出臺了防止大拆大建的政策，很大程度上對拆舊建新的模式進(jìn)行了約束和限制。

華潤置地作為央企，在山東扎根多年，有很強(qiáng)的綜合開發(fā)能力、融資能力，也建立起了完善的城市中心的投資體系，公司具備進(jìn)一步的加強(qiáng)城市更新舊改業(yè)務(wù)的優(yōu)勢。

城市更新是時(shí)代中國主要的業(yè)務(wù)，公司非常堅(jiān)定的把這塊業(yè)務(wù)做的更加扎實(shí)和持久。今年公司預(yù)計(jì)會(huì)有8個(gè)城市更新的項(xiàng)目會(huì)完成轉(zhuǎn)化，其中一部分也會(huì)變成土儲，帶來更大的價(jià)值。

在城市更新項(xiàng)目推進(jìn)方面，集團(tuán)旗下重點(diǎn)城市更新項(xiàng)目包括深圳白石洲項(xiàng)目、深圳綠景黎光項(xiàng)目、珠海東橋城市更新項(xiàng)目、綠景國際花城項(xiàng)目及深圳綠景紅樹灣壹號二期項(xiàng)目等。其中，白石洲近幾年幾乎都是綠景中國的標(biāo)簽。企業(yè)管理層認(rèn)為，白石洲項(xiàng)目滿足了集團(tuán)未來8-10年的發(fā)展需求。

碧桂園并購貸已經(jīng)獲取了150億，并購貸發(fā)揮的作用非常多，合作方退出會(huì)收購一定股權(quán)。

收并購篩選的標(biāo)準(zhǔn)，和土地市場獲取的標(biāo)準(zhǔn)沒有本質(zhì)的差別。另外，公司更關(guān)注支付的方式，收并購本身是重要的土地獲取渠道，而且從去年行業(yè)波動(dòng)之后收并購的機(jī)會(huì)是在增加的。

并購這個(gè)問題，應(yīng)該是現(xiàn)在市場上非常熱點(diǎn)的話題，作為央國企在并購方面的動(dòng)作也受到了大家的關(guān)注。其實(shí)在收并購方面，招商蛇口的原則很簡單，哪里的商業(yè)回報(bào)好，回報(bào)高去哪里去做。并購項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更多，所以公司對風(fēng)險(xiǎn)方面的關(guān)注會(huì)高一點(diǎn)，相對收益的回報(bào)會(huì)要求高一點(diǎn)。

華潤在收并購市場里面堅(jiān)持市場化原則、堅(jiān)持回報(bào)原則、堅(jiān)持法律風(fēng)險(xiǎn)可控、堅(jiān)持符合公司區(qū)域戰(zhàn)略布局來選擇一些合適的標(biāo)的。但公司基本上不會(huì)考慮企業(yè)端的并購，企業(yè)股權(quán)端的收并購目前沒有作為重點(diǎn)方向來考量。項(xiàng)目的回報(bào)基本上是控制在稅后利潤率12%左右，根據(jù)不同市場的情況，可能也會(huì)有一些彈性。

并購貸方面，龍湖在規(guī)劃債務(wù)的時(shí)候會(huì)從長遠(yuǎn)來看，未來幾年龍湖一定會(huì)控制負(fù)債的增幅。

至于收并購，龍湖一向不會(huì)講收并購的故事，對于整個(gè)生意邏輯來講，收并購和招拍掛等都是拿地方式，但不會(huì)刻意去做這個(gè)事情，尤其近兩年并購的一些同行因?yàn)榇蟮牟①彯a(chǎn)生很多問題，其實(shí)龍湖對收并購非常審慎，主要看項(xiàng)目，盡量不卷入股東歷史遺留的問題。

很多銀行在和旭輝接洽中，預(yù)計(jì)會(huì)有200-300億元并購貸的額度規(guī)模。旭輝對收并購仍會(huì)謹(jǐn)慎，只有滿足了旭輝的要求且手續(xù)合規(guī)，旭輝才會(huì)出手。

目前，中央支持各個(gè)優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)通過并購貸來進(jìn)行兼并重組。中國金茂會(huì)積極響應(yīng)號召，堅(jiān)持市場化原則、以投資可行性作為基本要求，嚴(yán)守投資紀(jì)律，以利潤為第一導(dǎo)向來進(jìn)行，尋找合適的并購機(jī)會(huì)。

建發(fā)從來不排斥并購，但是流動(dòng)性和盈利性還是主要觀察指標(biāo)，資產(chǎn)質(zhì)量好的話公司還是會(huì)去做的。

在收并購問題上，美的置業(yè)對完全第三方的項(xiàng)目并購持審慎的態(tài)度，第三方本身面臨復(fù)雜的問題，整合的難度，項(xiàng)目市場口碑出現(xiàn)問題，對這類比較審慎加風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。對于干凈沒有復(fù)雜問題的項(xiàng)目，我們積極推進(jìn)。公開市場土地價(jià)格回歸理性，都可以推進(jìn)，并購審慎態(tài)度。

對于收并購，越秀會(huì)考慮資金充裕程度，但重點(diǎn)還是看項(xiàng)目?？傮w今年按照40%的投資強(qiáng)度去安排，基本上把并購6+1作為模式，看看推進(jìn)過程中的機(jī)會(huì)。

公司將在國資委和董事會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)下，遵照相關(guān)政策指引，本著穩(wěn)中求進(jìn)、優(yōu)中選優(yōu)的原則，做好充分的項(xiàng)目盡調(diào)，兼顧項(xiàng)目質(zhì)量與對價(jià)的合理性，通過合理控制收購價(jià)格、明晰商務(wù)條款等多種方式盡可能將風(fēng)險(xiǎn)降低到可以控制的范圍內(nèi)，謹(jǐn)慎、穩(wěn)妥的開展收并購事宜。

九龍倉看好中國內(nèi)地的收購機(jī)會(huì)，特別近期市場機(jī)會(huì)比幾個(gè)月之前或一年前更有吸引力，集團(tuán)亦有作出一些選擇性的討論。相信以今天的市場環(huán)境，不需要著急，可能后市會(huì)有更好的機(jī)會(huì)。

新世界發(fā)展會(huì)預(yù)留大約200億港元用于收購，會(huì)看準(zhǔn)時(shí)機(jī)進(jìn)軍大灣區(qū)，留意地點(diǎn)較好、成熟、短期內(nèi)可銷售的改造項(xiàng)目。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： 年報(bào)干貨 | 20家知名房企年報(bào)核心觀點(diǎn)匯總！9大維度解析房企業(yè)績表現(xiàn)