01 城市稟賦：GDP全省排名第七城鎮(zhèn)居民收入全省第八，常住人口全省第十

揚州位于江蘇省中部、長江與京杭大運河交匯處，入圍長三角城市群，有著“中國運河第一城”的美譽。全市下轄邗江區(qū)、廣陵區(qū)、江都區(qū)3個市轄區(qū)和寶應1個縣，代管高郵、儀征2個縣級市。

2021年，揚州GDP6696億元，在江蘇省13個地級市排名第七位，同比增長7.4%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入50947元，在全省排名第八位，同比增長7.9%。2020年，揚州常住人口456萬人，在全省排名第十位，其中城鎮(zhèn)常住人口324萬人，城鎮(zhèn)化率71%。

02 房地產(chǎn)市場：21年9月市場轉(zhuǎn)冷新盤去化率低至18%返鄉(xiāng)置業(yè)爽約成交同比降48%

2021年1-7月，揚州房地產(chǎn)市場相較火爆，主城區(qū)商品住宅月均成交面積約27萬平方米。尤其是3月，成交面積多達43萬平方米，創(chuàng)2019年以來單月新高。8月，受疫情影響，揚州房地產(chǎn)市場陷入停擺。9月以來，揚州市場持續(xù)轉(zhuǎn)冷，成交大幅下滑，月均成交跌至11萬平方米，較1-7月月均下降59%。在售項目成交去化顯著放緩，新開盤項目平均去化率由43%跌至18%，流量盤月均成交20-30套，滯銷盤月均成交不足10套。

2022年2月，主城區(qū)并未出現(xiàn)明顯的返鄉(xiāng)置業(yè)潮，成交進一步下滑至9萬平方米，同比下降48%。

揚州主城區(qū)劃分為以下4個片區(qū)：西區(qū)被譽為“富人區(qū)”，其中京華城板塊市政配套最優(yōu)質(zhì)，也是購房首選片區(qū)，房價2.4萬元/平方米；西區(qū)新城為新興發(fā)展板塊，房價1.7萬元/平方米。東區(qū)土地出讓偏多，庫存明顯偏高，房價1.4-1.7萬萬元/平方米。南區(qū)乃是傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)，生態(tài)居住環(huán)境相對較差，房價1.4-1.5萬元/平方米。北區(qū)著重發(fā)展文旅產(chǎn)業(yè)，房價1.1萬元/平方米。

03 土地市場：20年誕生新地王樓板價超1.4萬/平 21年下半年地市轉(zhuǎn)折本土城投托底

2020年、2021年上半年揚州土拍市場異常火爆，地王樓板價超1.4萬元/平方米。例如2020年7月24日，頤居建設總價12.2億元競得廣陵區(qū)GZ210地塊，樓板價14250元/平方米，創(chuàng)全市新的單價地王，溢價率高達110%。

2021年下半年揚州地市轉(zhuǎn)折，本土城投恒通、華建和新能源頻頻托底拿地，新出讓地塊近乎全部底價成交。2022年，揚州市政府主動調(diào)降供地節(jié)奏，前兩月僅邗江區(qū)出讓一宗商住用地，由深物業(yè)集團底價摘得。企業(yè)對未來市場預期轉(zhuǎn)向悲觀，拿地態(tài)度愈加謹慎，普遍緩拿地甚至不拿地。

04 政策環(huán)境：房價限跌最低85折 商貸放款3-7天，30%銷售款存入監(jiān)管賬戶

早在2017年，揚州落地限購、限售，市區(qū)范圍限購3套住房；在市區(qū)范圍戶籍居民家庭擁有第二套及以上住房、非市區(qū)范圍內(nèi)戶籍居民家庭擁有第一套及以上住房，均限售3年。

政府私下設置“限跌令”，原則上折扣力度不能低于85折，否則不能網(wǎng)簽備案。但部分板塊適度突破“限跌令”，例如市場一片紅海的東南新城，11個項目在售，部分樓盤折扣最低75折。

商貸放款周期大都3-7天，公積金放貸約1個月。首套房首付30%，房貸利率下調(diào)至5.2%；二套房首付40%，房貸利率下調(diào)至5.4%。

2021年下半年，揚州加強預售資金監(jiān)管，每棟樓備案時需向政府監(jiān)管賬戶存入30%的銷售款，等到交房才能全額取出，其余銷售款則不必進入政府監(jiān)管賬戶。

年前，為了便于企業(yè)支付工程款給農(nóng)民工發(fā)工資，房企可以申請?zhí)崛☆A售監(jiān)管資金，但3月份需足額補繳同等金額的預售監(jiān)管資金。

 05 項目競爭：分銷成交占比最高90% 傭金最高6-7萬 房企內(nèi)卷式降價高價地虧本銷售

隨著市場持續(xù)下行，分銷依賴度不斷上升，在售項目分銷成交占比最低30%，最高能達到90%，傭金比例在1.5%-3%之間，最高6-7萬元/套。

2021年下半年，房企開始打折降價，年底企業(yè)沖業(yè)績內(nèi)卷式降價，多盤折扣最低85折，購房送物業(yè)費、送家電，總價優(yōu)惠20萬元等，沒有最低只有更低。受此影響，市場形成房價下跌的一致預期，價格遂成為購房首要考慮因素。

高價地現(xiàn)已虧本銷售，部分地塊樓板價1.4萬元/平方米，項目售價1.9萬元/平方米，但成交去化仍一般。

萬科、本土房企新能源市場口碑較好，其余品牌房企無實質(zhì)性差別，暴雷房企成客戶規(guī)避重點。

2021年下半年，恒大、奧園所開發(fā)的樓盤出現(xiàn)階段性停工，但隨著政府及時介入監(jiān)管，目前已陸續(xù)復工，交付風險整體可控。

 06 前景展望：短期市場繼續(xù)下行成交跌幅擴大 下半年市場有望復蘇成交將企穩(wěn)回升

我們認為短期內(nèi)揚州房地產(chǎn)市場依舊面臨較大的下行壓力，成交或?qū)⒊掷m(xù)低位運行，且受去年同期極高基數(shù)影響，同比跌幅或?qū)⑦M一步擴大。房企打折降價常態(tài)化，但由于不少項目售價已接近成本線，部分項目更是虧本銷售，房價進一步下降空間著實有限。

近期，政策利好的暖風頻吹，有助于穩(wěn)定并引導恢復市場信心。理想預期下，上半年南京、蘇州等省內(nèi)二線城市市場或?qū)⒙氏然嘏?，下半年揚州市場有望輪動復蘇，屆時成交或?qū)⑵蠓€(wěn)回升，房價也將筑底企穩(wěn)。

典型調(diào)研項目一：美的禹洲大河