作者：克而瑞研究中心

來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市（ID：dzypls）

近年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)整體規(guī)模增速放緩，行業(yè)發(fā)展“穩(wěn)”字當(dāng)頭。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年全國(guó)商品房銷售面積17.6萬(wàn)億平方米，增速已趨于平緩，在“房住不炒”的政策主基調(diào)下，預(yù)計(jì)2021年全國(guó)商品房銷售金額將繼續(xù)保持增長(zhǎng)，但銷售面積大概率會(huì)維持在目前的水平，行業(yè)整體規(guī)模將步入無(wú)增長(zhǎng)時(shí)代。

圖：2015-2020年全國(guó)商品房銷售金額、面積規(guī)模走勢(shì)（單位：萬(wàn)億元、億平方米）

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、CRIC

行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，市場(chǎng)整體下行壓力加大，2020年百?gòu)?qiáng)房企中有15家企業(yè)的累計(jì)業(yè)績(jī)規(guī)模低于2019年同期，41家企業(yè)增速較2019年放緩。其中，在TOP11-30梯隊(duì)房企中有15家房企2020年累計(jì)業(yè)績(jī)?cè)鏊俜啪?，企業(yè)個(gè)數(shù)占比近3/4。

此外，TOP51-100梯隊(duì)房企格局分化加劇，增速放緩和業(yè)績(jī)同比降低的房企數(shù)量分別達(dá)到了15家和10家，一些企業(yè)面臨增長(zhǎng)困局。特別是在“三條紅線”下房企控負(fù)債、降杠桿壓力增加，預(yù)計(jì)未來(lái)會(huì)有更多房企陷入“負(fù)增長(zhǎng)”，企業(yè)規(guī)模增速放緩可能成為常態(tài)。

圖：TOP100房企2020年累計(jì)全口徑金額增速分梯隊(duì)變動(dòng)情況（企業(yè)個(gè)數(shù)分布）

注：2020年單企業(yè)累計(jì)銷售金額同比增速與2019年增速的比較

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC

在市場(chǎng)下行壓力下，2020年仍有一部分企業(yè)業(yè)績(jī)表現(xiàn)突出，在年內(nèi)均實(shí)現(xiàn)了較高的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。

圖：2020年部分規(guī)模房企全口徑銷售金額及同比增速（億元）

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC、企業(yè)公告

具體來(lái)看，2020年百?gòu)?qiáng)房企中全年業(yè)績(jī)?cè)鏊俪^(guò)10%的房企有66家，其中業(yè)績(jī)?cè)鏊僭?0%-30%的企業(yè)數(shù)量與2019年基本持平。43家企業(yè)的增速在2019年的基礎(chǔ)上繼續(xù)提升，業(yè)績(jī)表現(xiàn)優(yōu)于其他房企。

值得注意的是，雖然行業(yè)整體的下行壓力較大，但受益于2020年下半年市場(chǎng)回暖以及企業(yè)推貨、去化力度的加大，2020年全年業(yè)績(jī)?cè)鏊僭?0%-50%之間的房企數(shù)量較2019年的12家大幅增加至21家。這部分高增速企業(yè)主要集中在不足千億的中等規(guī)模房企中，對(duì)規(guī)模訴求更高，且21家房企中14家企業(yè)的增速在2019年的基礎(chǔ)上有進(jìn)一步提升。

圖：2020年百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷售金額同比增速分布情況（家）

注：除碧桂園、富力、佳兆業(yè)為權(quán)益口徑與公告保持一致外，其余企業(yè)均為全口徑增速

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC、企業(yè)公告

1、區(qū)域深耕型：重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)空間和政策紅利加持，業(yè)績(jī)?cè)鏊偻癸@

區(qū)域深耕型房企，泛指在以“年”為單位的一段時(shí)間內(nèi)，專注于某一或某幾個(gè)區(qū)域市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)，并于這些區(qū)域范圍內(nèi)市場(chǎng)占有率相對(duì)較高的房企。

在國(guó)家發(fā)展規(guī)劃的政策利好下，長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)等城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)向好，帶動(dòng)區(qū)域樓市熱度的提升。在此背景下，區(qū)域深耕型房企在競(jìng)爭(zhēng)中優(yōu)勢(shì)凸顯，尤其是深耕重點(diǎn)城市群的房企，例如寶龍深耕長(zhǎng)三角，截至2020年中期于長(zhǎng)三角的土儲(chǔ)建面達(dá)1779萬(wàn)平方米，2020年全年業(yè)績(jī)?cè)鏊龠_(dá)35.1%。

表：部分區(qū)域深耕型房企深耕區(qū)域、土儲(chǔ)情況及業(yè)績(jī)?cè)鏊伲ㄈf(wàn)平方米）

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC

區(qū)域深耕型房企往往在成立之初便確立布局戰(zhàn)略，多以大本營(yíng)及周邊區(qū)域?yàn)橹?；?duì)這些房企而言，長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略眼光以及堅(jiān)定而卓越的執(zhí)行力是其業(yè)績(jī)逆勢(shì)提速增長(zhǎng)的關(guān)鍵。

2、城市機(jī)會(huì)型：核心城市的市場(chǎng)熱度升溫，銷售業(yè)績(jī)“水漲船高”

在市場(chǎng)整體下行背景下，城市布局對(duì)于企業(yè)項(xiàng)目去化影響甚大，精準(zhǔn)的城市布局能夠借助市場(chǎng)機(jī)會(huì)帶動(dòng)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。

從2020年市場(chǎng)成交來(lái)看，一線城市表現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性，全面趨好；二線城市內(nèi)部分化加劇，跌多漲少，杭州、蘭州、濟(jì)南、合肥、廈門等部分城市熱度較高；三四線城市整體表現(xiàn)基本持穩(wěn)，珠海、東莞、江陰、宜興等城市成交突出。

基本面優(yōu)質(zhì)的城市，市場(chǎng)成交表現(xiàn)更有保障，一線城市整體風(fēng)險(xiǎn)最低，對(duì)于業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)起到良好的推動(dòng)作用，二線和三四線城市布局更加考驗(yàn)房企對(duì)不同市場(chǎng)的研判。

另外，2020年不同能級(jí)高成交量以及成交高增長(zhǎng)的典型城市，房企在這些城市發(fā)力顯然更利于業(yè)績(jī)的實(shí)現(xiàn)。

表：部分熱點(diǎn)城市2020年新建商品住宅成交情況（單位：萬(wàn)平方米）

從2020年房企增長(zhǎng)路徑來(lái)看，一些房企就受益于布局城市的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，通過(guò)加快推盤供貨，推高業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，此類房企大多具備本土或深耕核心城市的特質(zhì)，從而借勢(shì)而上，典型如濱江集團(tuán)、大華集團(tuán)、國(guó)貿(mào)地產(chǎn)、北京城建、仁恒置地等。

表：城市機(jī)會(huì)型代表房企增長(zhǎng)與核心城市增長(zhǎng)情況

這些本土及深耕核心城市企業(yè)2020年借助市場(chǎng)熱度，實(shí)現(xiàn)了較高的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，但是從另一方面來(lái)講，也更加受到城市市場(chǎng)變動(dòng)的影響。此外，基本面優(yōu)勢(shì)的熱點(diǎn)城市也將吸引更多房企更大力度布局，城市機(jī)會(huì)型房企如何守住陣地，增強(qiáng)自身的市場(chǎng)認(rèn)可度和拿地競(jìng)爭(zhēng)力是關(guān)鍵。

3、資源釋放型：早期投資積累豐富，加速釋放沖高業(yè)績(jī)

行業(yè)內(nèi)分化現(xiàn)象不斷加劇，一些“輕規(guī)模、慢周轉(zhuǎn)”的房企意識(shí)到規(guī)模的重要性，憑借豐厚優(yōu)質(zhì)的投資積累，加速供貨推盤，沖高業(yè)績(jī)，這類房企土地儲(chǔ)備兼具“量”與“質(zhì)”雙高的特征，為業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)提供保障。

資源釋放型房企的高增長(zhǎng)主要得益于前瞻性的布局積累，優(yōu)質(zhì)城市資源的釋放推動(dòng)業(yè)績(jī)沖高。但隨著優(yōu)質(zhì)貨源減少，未來(lái)增長(zhǎng)的持續(xù)性有待進(jìn)一步觀察，再加上熱點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊獲取競(jìng)爭(zhēng)激烈，更加考驗(yàn)后續(xù)的拿地能力，這是繼續(xù)保持增長(zhǎng)力的關(guān)鍵。

4、合作擴(kuò)張型：合作開(kāi)發(fā)高效獲取土地，實(shí)現(xiàn)規(guī)模訴求

隨著房企資金壓力加大，并且在公開(kāi)市場(chǎng)獲取土地難度加大，合作開(kāi)發(fā)成為房企謀求規(guī)模增長(zhǎng)的重要方式。合作方式包括戰(zhàn)略合作、股權(quán)合作、聯(lián)合拿地、收并購(gòu)、代建、城市更新等，合作區(qū)域范圍多集中于一二線及強(qiáng)三線中的熱點(diǎn)及潛力城市。

通過(guò)合作，部分房企實(shí)現(xiàn)了高效拓儲(chǔ)，帶動(dòng)業(yè)績(jī)的高速增長(zhǎng)。其中，以代建合作為主的規(guī)模房企綠城中國(guó)，2020年實(shí)現(xiàn)銷售金額2147億元，同比增長(zhǎng)58.6%，其合作代建占比維持40%以上。

合作擴(kuò)張型房企仍有大部分新上市房企，主要是基于資本角逐的競(jìng)爭(zhēng)以及站穩(wěn)腳跟的壓力，對(duì)規(guī)模的訴求更為強(qiáng)烈，傾向于以權(quán)益換取規(guī)模，通過(guò)合作提升全口徑規(guī)模。例如大發(fā)、德信、弘陽(yáng)等房企，借助合作模式2020年全年銷售金額增速分別達(dá)44.3%、40.9%和32.8%。

表：2020年部分合作型房企業(yè)績(jī)?cè)鏊偌皺?quán)益比例

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、CRIC

值得注意的是，房企在受益于合作帶來(lái)的規(guī)模增速的同時(shí)，也需合理控制權(quán)益占比的大幅降低、母公司股東權(quán)益的稀釋等背后潛藏的風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)鍵點(diǎn)在于平衡規(guī)模和效益同步增長(zhǎng)。

5、以價(jià)換量型：通過(guò)大規(guī)模降價(jià)促銷，加快周轉(zhuǎn)促增長(zhǎng)

2020年“營(yíng)銷”成為房地產(chǎn)行業(yè)的一大熱詞，營(yíng)銷策略和營(yíng)銷手段也尤為重要，不少房企為了加快周轉(zhuǎn)，大規(guī)模進(jìn)行降價(jià)促銷，通過(guò)“以價(jià)換量”實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)。

“以價(jià)換量”盡管具備一定的刺激作用，但并非都有顯著的效果，降價(jià)方式、降價(jià)力度和持續(xù)時(shí)間都是釋放購(gòu)買力的重要影響因素，也決定了最終業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)的效果。2020年通過(guò)降價(jià)促銷實(shí)現(xiàn)高增長(zhǎng)最典型的房企是中國(guó)恒大，而碧桂園在龐大基數(shù)下實(shí)現(xiàn)微增長(zhǎng)。

表：部分房企的銷售增速以及均價(jià)變動(dòng)幅度

注：碧桂園銷售金額為權(quán)益口徑

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、CRIC

總的來(lái)說(shuō)，“以價(jià)換量”的增長(zhǎng)路徑對(duì)于企業(yè)的營(yíng)銷能力與降價(jià)能力提出較高的要求，另外，降價(jià)促銷也是近兩年來(lái)多數(shù)房企陷入“增收不增利”困境的主要因素之一，這種規(guī)模增長(zhǎng)路徑顯然并不利于盈利能力的提升，各房企在實(shí)施該策略時(shí)要做好科學(xué)、合理的評(píng)估。

在行業(yè)增速持續(xù)放緩、“三條紅線”壓頂?shù)谋尘跋?，越?lái)越多的房企出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，如何保持增長(zhǎng)力成為關(guān)乎房企生死存亡的核心問(wèn)題。本文通過(guò)對(duì)2020年各房企業(yè)績(jī)?nèi)绾螌?shí)現(xiàn)逆勢(shì)高增速進(jìn)行深度剖析，提出這些企業(yè)整體所呈現(xiàn)出五大典型特征，或?qū)ζ髽I(yè)未來(lái)發(fā)展規(guī)劃提供可參照路徑。

需要警惕的是，部分高增長(zhǎng)房企也伴隨著高負(fù)債，這種增長(zhǎng)方式在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下脆弱性較高。尤其是隨著“三條紅線”的正式實(shí)行，房企的債務(wù)狀況監(jiān)管力度加強(qiáng)，“高杠桿、高負(fù)債”式增長(zhǎng)顯然無(wú)法長(zhǎng)期持續(xù)。

因此，房企可以結(jié)合自身通過(guò)區(qū)域、核心城市、合作、營(yíng)銷等維度強(qiáng)化自身的增長(zhǎng)能力，但也要關(guān)注財(cái)務(wù)安全，向有質(zhì)量、穩(wěn)定、安全的增長(zhǎng)方式不斷發(fā)展，而一些“高負(fù)債”式增長(zhǎng)房企，仍需側(cè)重于降負(fù)債，警惕高杠桿帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 深度研究丨2020年實(shí)現(xiàn)高增長(zhǎng)的房企，具備這5大特征！