杠桿地產(chǎn) 作者：桿姐
來源：杠桿地產(chǎn)（ID：Property-Market）
中原霸主建業(yè)地產(chǎn)，2021年初提出“大中原戰(zhàn)略”，成功與否，有待未來觀察。
雙冠王背后，其實(shí)也有一些細(xì)節(jié)值得說，建業(yè)也有壓力，且不小——這么多年都不主動走出河南的建業(yè)，啟動“大中原戰(zhàn)略”背后，顯然不那么簡單。
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2021上半年，建業(yè)地產(chǎn)銷售金額達(dá)到310.5億元，同比增長3.5%；銷售面積405.2萬平方米，同比增長9.9%——依舊是河南區(qū)域房地產(chǎn)市場雙冠王，但這個(gè)增速顯然讓人不夠滿意。
比較起來，建業(yè)2021上半年的表現(xiàn)，還是值得思考。下文會進(jìn)一步寫，請期待。
營收方面，2021上半年，建業(yè)地產(chǎn)的營收從2020年同期的130.19億元，增長至203.57億元，增幅高達(dá)50%多。
2020年同期銷售成本不到100億元，2021上半年增長至167億元出頭——銷售成本的支出增速，顯然高于營收增速。
2020上半年，如下圖，歸母凈利潤為7.27億億元，2021年同期，7.29億元。
顯然，這也就是我們常說的增收不增利。
所以我們看每股盈利，基本的2020上半年還有2毛6多一點(diǎn)，2021年同期不到2毛6了?？磾偙『蟮模?020上半年接近2毛6，2021年同期也是不到2毛6了。
對了，如果細(xì)看，會發(fā)現(xiàn)，2020上半年，建業(yè)地產(chǎn)毛利率還超過23%，2021年同期掉到不到18%了，2020全年，尚有接近20%——杠桿地產(chǎn)回顧看了一下，過去好多年，建業(yè)地產(chǎn)的毛利率動輒30%多，最差也是20%，低到2020年的境地，特別是2021上半年的情況，真的是……
2020全年也是不到5個(gè)點(diǎn)——而過去一些年，如此低，極為罕見。總的來說，建業(yè)地產(chǎn)的盈利能2020年開始，受到了極大的壓力。
應(yīng)收應(yīng)付均增長，短債似乎無憂，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物大幅減少
總的來說，還是有不小比例的增長，如下圖。
同時(shí)，應(yīng)付的也從2020上半年的500億元出頭，增長至2021年同期的小550億元。如下圖，我們看具體結(jié)構(gòu)，也很有意思。
其中，截至2021年6月末，有息負(fù)債余額約為282.93億元，較2020年末下降了9.6%；
2021年上半年平均融資成本約為7.6%，與去年同期基本持平。
億元，2020年底為226.19億元——大幅下降，錢去哪了？
不過2021上半年，建業(yè)地產(chǎn)總的融資成本，由2020年同期的3.70億元，上升25.7%至
4.64億元。主要由于：
1) 本期人民幣兌美元匯率波動，令遠(yuǎn)期外匯合約、外匯期權(quán)及外匯掉期合約等衍生金融工具的公允價(jià)值變動虧損約人民幣1.19億元(2020年同期：收益約人民幣0.96億元）;
2) 借貸利息支出減少約人民幣1.20億元抵沖所致。
另外杠桿地產(chǎn)注意到，建業(yè)地產(chǎn)的擔(dān)保還是不低。
截至2021年6月末，為合營企業(yè)及聯(lián)營公司的銀行借款及其他借款向金融機(jī)構(gòu)的擔(dān)保金額還是不少，68億元出頭。
2020年末，這一數(shù)字為83億元。
本集團(tuán)密切監(jiān)察該等合營企業(yè)及聯(lián)營公司相關(guān)借款的還款進(jìn)度。于報(bào)告期末，董事認(rèn)為本集團(tuán)不大可能因該等擔(dān)保而面臨申索。
具體來說：
于2019年12月24日及2020年5月7日，本集團(tuán)訂立兩項(xiàng)安排，就河南弘道商務(wù)信息諮詢有限公司（「河南弘道」）人民幣500,000,000元的五年期銀行貸款（年度擔(dān)保費(fèi)用為未償還本金的1%）及嘉耀（國際）投資有限公司（「嘉耀國際」）于2021年到期的203,000,000美元已發(fā)行債券（年度擔(dān)保費(fèi)用為債券本金的1.5%）分別向由胡葆森先生控制的實(shí)體河南弘道及嘉耀國際提供擔(dān)保。
截至2021年6月30日止六個(gè)月，財(cái)務(wù)擔(dān)保收入人民幣10,103,000元（ 2020年：人民幣5,755,000元）已確認(rèn)。
綜上，建業(yè)地產(chǎn)的債務(wù)、資金情況蠻有意思的。
區(qū)域特征太顯著，出狀況了！
建業(yè)地產(chǎn)的中期業(yè)績公告說：
本公司積極促進(jìn)房地產(chǎn)銷售，銷售業(yè)績穩(wěn)步增長。
上文第一部分，杠桿地產(chǎn)也寫了，截至2021年6月末，合同銷售金額約310.53億元，合同銷售面積約405.15萬平米，同比分別增長3.5%和9.9%——文初，我沒寫面積增速高于總銷售金額，這意味著啥？
意味著，均價(jià)大概跌了。
此外，還有安陽、新鄉(xiāng)、濮陽、三門峽、南陽等城市，我們簡單一看銷售面積和金額變動可以發(fā)現(xiàn)，這些地方的均價(jià)似乎都是跌的。
對了，建業(yè)地產(chǎn)的中期業(yè)績公告還說：
2021年上半年，河南省商品房銷售面積6,224萬平方米，同比增長14.3%；商品房銷售額人民幣4,215億元，增長19.2%。房地產(chǎn)開發(fā)投資人民幣3,730億元，同比增長11.5%。
按合同金額計(jì)算，建業(yè)地產(chǎn)截至2021年6月末，在河南省市場占有率為7.3%。
我們可以設(shè)想，這樣的市場行情，未來這些房子交房后，建業(yè)地產(chǎn)的毛利、凈利指標(biāo)會如何？
2021上半年，共有28個(gè)項(xiàng)目動工建設(shè)，新開工面積332.2萬平方米，較去年同期下降27%。
中期業(yè)績公告說：
本公司堅(jiān)持以銷定產(chǎn)，確保供銷存匹配，根據(jù)客戶分布及預(yù)計(jì)銷售情況進(jìn)行開工管理，有助于進(jìn)一步提升本集團(tuán)產(chǎn)品競爭力和市場表現(xiàn)，使本公司保持安全合理的庫存結(jié)構(gòu)。
當(dāng)然，杠桿地產(chǎn)也要說一句，也跑輸了全國。
對了，建業(yè)地產(chǎn)的中期業(yè)績公告說：
2021年下半年，本公司計(jì)劃共有81個(gè)項(xiàng)目動工建設(shè)，建筑面積約為663.2萬平方米。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。
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原標(biāo)題： 中原霸主出狀況了|中報(bào)透視⑦
