對(duì)于不了解法拍房的人來(lái)說(shuō)，冒然投資法拍房是有風(fēng)險(xiǎn)的，很多購(gòu)房者咨詢(xún)鯨拍房關(guān)于購(gòu)買(mǎi)法拍房的一些經(jīng)驗(yàn)，據(jù)此，鯨拍房篩選了購(gòu)房者關(guān)注最多的幾個(gè)問(wèn)題公開(kāi)解答，希望能夠讓大家對(duì)法拍房，有更深一步的了解！

競(jìng)拍法拍房需要什么資質(zhì)？

一般情況下，競(jìng)拍北京市法拍房，需要滿足北京市購(gòu)房資質(zhì)：京籍戶(hù)口，個(gè)人可購(gòu)買(mǎi)一套，家庭可購(gòu)買(mǎi)兩套；非京籍戶(hù)口需連續(xù)繳納60個(gè)月社?；蛘邆€(gè)稅，可購(gòu)買(mǎi)一套。不過(guò)，在北京法拍房交易市場(chǎng)，一些由外地法院查封的法拍房，并未納入北京市限購(gòu)政策范圍，可自由購(gòu)。法拍房“自由購(gòu)”政策規(guī)定：凡具備完全民事行為能力的自然人和法人均可參加競(jìng)買(mǎi)。

通俗一些來(lái)說(shuō)，法拍房就是由于某些法定情況（比如欠款不還，違法所得等），被法院依法“沒(méi)收”，然后公開(kāi)拍賣(mài)的房產(chǎn)。這些被查封的房產(chǎn)，原業(yè)主是不能自行交易的，只能通過(guò)法院拍賣(mài)的形式進(jìn)行處置。法拍房的成交裁定文件均由法院出具，其交易是受到憲法保護(hù)的。

但是法拍房在實(shí)際的交易過(guò)程中，容易出現(xiàn)過(guò)戶(hù)交房時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，房產(chǎn)物業(yè)交付存在糾紛、房屋實(shí)況遠(yuǎn)低于預(yù)期等多種問(wèn)題與風(fēng)險(xiǎn)，所以建議購(gòu)房者通過(guò)專(zhuān)業(yè)的輔拍機(jī)構(gòu)參與競(jìng)拍，一方面保障資金安全，同時(shí)也可以保證整個(gè)交易時(shí)間可控。

大多數(shù)法拍房的價(jià)格都低于市場(chǎng)價(jià)10%到30%不等，如果在拍賣(mài)過(guò)程中房產(chǎn)流拍，那么折扣將會(huì)更大。國(guó)內(nèi)司法訴訟的周期較為漫長(zhǎng)，距法院查封到第一次拍賣(mài)往往要一年甚至兩年時(shí)間，因此法拍房第一次拍賣(mài)的價(jià)格往往是一年前的市場(chǎng)價(jià)。如果第一次拍賣(mài)流拍，法院將啟動(dòng)第二次拍賣(mài)，第二次的價(jià)格一般是第一次拍賣(mài)的80%~90%。

自2017年年底開(kāi)始，法拍房即與新房、二手房一樣可通過(guò)按揭貸款購(gòu)買(mǎi)，并且首付比例與其他房產(chǎn)相同。需要注意的是，法拍房可以商業(yè)貸款，但是不能夠公積金貸款。拍賣(mài)成功后，如果不能按時(shí)付尾款，競(jìng)買(mǎi)人不僅僅要損失拍賣(mài)保證金，還可能要損失重新拍賣(mài)造成的損失。一般情況下，在競(jìng)拍成功后7-30天就要交付尾款，且不能延期，因此，法拍房貸款的及時(shí)性非常重要，購(gòu)房者需要提前做好相關(guān)資質(zhì)審核。

在競(jìng)拍前，通常會(huì)要求參拍人繳納10%-20%左右的保證金。競(jìng)拍成功前，保證金是凍結(jié)狀態(tài)，待競(jìng)拍成后會(huì)有案款收據(jù)。保證金、尾款都是交至法院；如若競(jìng)拍失敗，保證金將會(huì)如數(shù)退回到原賬號(hào)；如果競(jìng)拍成功，但中途悔拍，之前所繳納的保證金將不予退回。

剛剛也提到了拍賣(mài)過(guò)程中房產(chǎn)流拍，那么折扣將會(huì)更大，法拍房的拍賣(mài)流程一般分為一拍、二拍和變賣(mài)三個(gè)環(huán)節(jié)，但是很多朋友卻不清楚它們分別是什么意思，都有什么區(qū)別呢？別急，接下來(lái)鯨拍房帶您一起了解！

一拍和二拍，即為司法拍賣(mài)，是人民法院在案件強(qiáng)制執(zhí)行程序中，依法查封、扣押被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)，并對(duì)外委托評(píng)估被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)價(jià)值，公開(kāi)處理其財(cái)產(chǎn)，以?xún)斍迳暾?qǐng)執(zhí)行人債權(quán)的行為。

司法拍賣(mài)的競(jìng)價(jià)周期一般都是以24小時(shí)為一個(gè)競(jìng)價(jià)周期，延時(shí)5分鐘。如果在競(jìng)價(jià)程序結(jié)束前5分鐘沒(méi)人出價(jià)，則最后出價(jià)者競(jìng)拍成功，如有人在這期間出價(jià)，競(jìng)價(jià)時(shí)間將會(huì)延長(zhǎng)5分鐘，競(jìng)買(mǎi)人的出價(jià)時(shí)間以司法拍賣(mài)服務(wù)系統(tǒng)的時(shí)間為準(zhǔn)。

一般情況下，首次拍賣(mài)，通常是評(píng)估價(jià)的7折，也有其他定價(jià)方式，所以不是一拍的價(jià)格就是7折，也有可能是5折、8折，甚至是市場(chǎng)價(jià)。

法拍房一拍流拍后，會(huì)進(jìn)行第二次拍賣(mài)，通常二拍的價(jià)格是一拍的8折，也有特殊的9折等，二拍的優(yōu)勢(shì)是起拍價(jià)較低，舉例：一拍價(jià)格7折，二拍的價(jià)格7折X80%=5.6折，這里可以看的出來(lái)，二拍的房子更便宜。但降幅不超過(guò)一拍起拍價(jià)的20%。

二拍時(shí)由于再次降價(jià)，競(jìng)買(mǎi)人可能會(huì)以低于一拍起拍價(jià)的價(jià)格拍到房子，但也有二拍的價(jià)格遠(yuǎn)超一拍起拍價(jià)的情況，因?yàn)樵俅谓祪r(jià)會(huì)吸引到更多的人，競(jìng)爭(zhēng)變大，價(jià)格就可能被抬高，所以一拍時(shí)價(jià)格合適了該出手就出手。

司法變賣(mài)是人民法院依法處置被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的一種變現(xiàn)方式，一般情況下法院處置標(biāo)的物，在第二次拍賣(mài)流拍后法院會(huì)在同一拍賣(mài)平臺(tái)對(duì)標(biāo)的物進(jìn)行變賣(mài)處置。變賣(mài)的價(jià)格一般低于二拍的起拍價(jià)，最低不低于評(píng)估價(jià)五折，一般為五到六折，具體看法院的設(shè)置。

司法變賣(mài)期長(zhǎng)達(dá)60天，變賣(mài)期內(nèi)隨時(shí)可以出價(jià)，首次出價(jià)后，變賣(mài)期會(huì)進(jìn)入24小時(shí)競(jìng)價(jià)周期，競(jìng)價(jià)規(guī)則、延時(shí)周期與司法拍賣(mài)是一樣的，進(jìn)入競(jìng)價(jià)周期后，24小時(shí)內(nèi)無(wú)人繼續(xù)出價(jià)，視為競(jìng)拍成功。

除了法拍房的拍賣(mài)價(jià)格，很多朋友也非常關(guān)注稅費(fèi)問(wèn)題，為了大家能更清晰直觀的了解法拍房稅費(fèi)，這里鯨拍房整理了出了一張法拍房交易稅費(fèi)表供大家學(xué)習(xí)。

通常個(gè)人購(gòu)買(mǎi)，首套房90㎡（含）以下按成交價(jià)的1%，90㎡以上按成交價(jià)的1.5% ，二套房按成交價(jià)的3%，非住宅按成交價(jià)的3%。公司購(gòu)買(mǎi)按成交價(jià)的3%。

但是，房屋性質(zhì)是經(jīng)濟(jì)適用房還需繳納其他的費(fèi)用。經(jīng)濟(jì)適用房拍賣(mài)成交以后，有交土地出讓金3%，10%，差額35%還有差額70%的等等，具體得看房屋的詳細(xì)情況。

法拍房稅費(fèi)很復(fù)雜，除了交易稅費(fèi)之外，還要承擔(dān)欠繳的水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等各種附加費(fèi)用。這些費(fèi)用少則幾千，多則上十多萬(wàn)，而拍賣(mài)公告并不會(huì)全部標(biāo)明，需要買(mǎi)房人自己調(diào)查。

所以買(mǎi)房前一定要稅+費(fèi)的測(cè)算，因?yàn)橹挥凶龊昧祟A(yù)算，在競(jìng)價(jià)時(shí)才能更有優(yōu)勢(shì)，也不會(huì)因?yàn)橘M(fèi)用太高而增加購(gòu)房成本。

法拍房的隱藏費(fèi)用，具體是不是需要交，要交多少，就得靠詳細(xì)的房屋盡調(diào)了。一份完整盡調(diào)報(bào)告，應(yīng)該包含房屋使用情況、欠費(fèi)情況、交易稅費(fèi)、補(bǔ)充款項(xiàng)等所有事項(xiàng)。如果你認(rèn)為調(diào)查過(guò)于復(fù)雜，又想放心買(mǎi)你所屬的房源，那最好找個(gè)專(zhuān)業(yè)的助拍機(jī)構(gòu)（如鯨拍房），為你提供的完整盡調(diào)報(bào)告。