（一）拆補方案的主要要素

（二）拆補方案的制定流程

（一）政府指導(dǎo)標準（《深圳市房屋征收與補償實施辦法（試行）》，2016修訂版）

（二）現(xiàn)狀物業(yè)類型與現(xiàn)狀容積率

（三）項目區(qū)位

（四）預(yù)計的規(guī)劃指標

（五）同區(qū)域同類補償標準

（一）對于拆遷人（開發(fā)商）

（二）被拆遷人（大業(yè)主）

根據(jù)實操經(jīng)驗的總結(jié)，從大業(yè)主利益角度出發(fā)，根據(jù)深圳市城市更新的流程設(shè)計了相應(yīng)的交樓時間、房產(chǎn)證原件移交時間、辦理產(chǎn)權(quán)注銷委托公證時間、業(yè)主選房時間節(jié)點，同時根據(jù)上述節(jié)點設(shè)置了相應(yīng)的違約責任，具體安排如下：

1. 賠償標準最高條款的設(shè)定

拆賠方案的簽訂時間簽訂早、晚，可能存在拆賠標準不一樣，對于被拆遷人而言，可設(shè)置相應(yīng)的條款，盡量爭取早簽、晚簽賠償標準的統(tǒng)一。

2. 交樓的時間點

一般可設(shè)置在專項規(guī)劃之后，交樓后開發(fā)商需要支付過渡費用，需要綜合考慮項目的談判進度等情況。

3. 交房產(chǎn)證、辦理授權(quán)公證時間點的選擇

可待實施主體確認后，移交房產(chǎn)證、辦理授權(quán)公證。

4. 回遷房屋的建設(shè)期限

一般協(xié)議約定——施工證獲得之日起48個月或者簽訂協(xié)議之日起72個月或者80個月（具體視簽訂協(xié)議的具體時間節(jié)點）為最晚的回遷時間，即該時間階段為回遷房屋的建設(shè)期限。

5. 回遷時間

若有精裝修的情況，需要額外考慮精裝修需要的時間，也應(yīng)計算在回遷時間內(nèi)。

6. 回遷房屋的登記面積以及能否分割轉(zhuǎn)讓

主要針對的工改項目，是否能轉(zhuǎn)讓、分割轉(zhuǎn)讓等情況，需要提前確定。

7. 回遷房屋的建設(shè)標準

可約定回遷房的建設(shè)標準不低于同期項目可售物業(yè)的標準。

8. 回遷物業(yè)的類型、不同類型的比例、地下停車位

開發(fā)商可提前設(shè)置回遷物業(yè)的類型，根據(jù)不同的業(yè)主戶型面積等情況，設(shè)計不同的回遷物業(yè)的類型、比例，安排相應(yīng)的地下停車位。

9. 選房——如何保障實現(xiàn)大業(yè)主的特殊選房要求？

（1）介入的方式

介入的時間，大業(yè)主可要求開發(fā)商在報方案設(shè)計時告知回遷房所在的區(qū)位與安排并需要獲得大業(yè)主的同意。

（2）選房的可操作的最早時間點

最早的時間點：取得施工證后，第一層主體基本建設(shè)完畢時。具體可約定為，取得施工證后60天。

（3）房屋的位置選擇

參考標準：選擇房屋的總量平均價格不能低于項目樓盤的平均價格。

（4）選房確認書的效力

若回遷戶的選房確認書不能全部簽訂，則可能影響開發(fā)商的預(yù)售許可證的申請，大業(yè)主可以對簽訂選房確認書設(shè)置一定的條件。

10. 開發(fā)商推進受阻，可設(shè)置權(quán)利人的單方解除權(quán)以及對貨幣補償?shù)闹匦逻x擇權(quán)

11. 回遷房屋的登記價格

法規(guī)并未明確規(guī)定，以約定為準：

（1）《深圳市城市更新辦法實施細則》：第六十七條搬遷補償安置方案確定用于回遷的房產(chǎn)，應(yīng)當按照經(jīng)區(qū)城市更新職能部門備案的搬遷補償安置協(xié)議，以被搬遷人為權(quán)利人辦理分戶登記。登記價格以搬遷補償安置協(xié)議約定的價格為準，未約定的由協(xié)議雙方協(xié)商并進行補充約定。

（2）無約定的，可參考：搬遷人向被搬遷人按高于建安成本*（1+10%成本利潤率）金額開具相關(guān)增值稅發(fā)票的，按發(fā)票金額登記；被搬遷人未向被搬遷人開具相關(guān)增值稅發(fā)票或按低于建安成本*（1+10%成本利潤率）金額開具相關(guān)增值稅發(fā)票的，按建安成本*（1+10%成本利潤率）登記。

（3）有約定，并且按該約定開具相關(guān)增值稅發(fā)票的，按約定金額/發(fā)票金額登記。

總之，作為拆遷人，便于財稅處理，盡量留有余地；作為被拆遷人，盡量與市場價持平，避免第二次銷售的過高的稅費。

12. 拆遷人的實際控制人變更限制

限制拆遷方的實際控制人的變更，實際上是限制了項目的轉(zhuǎn)讓。

1. 確權(quán)的簽署主體與產(chǎn)權(quán)證證載主體不同，能否在不辦理授權(quán)委托公證的情形下直接注銷？

一般情況是不能直接注銷，據(jù)了解存在以下口徑——“由城市更新局發(fā)函給不動產(chǎn)登記中心，確認該房產(chǎn)屬于某人，即由城市更新局對房產(chǎn)進行確權(quán)，由不動產(chǎn)登記中心進行注銷”。注意：此種情況需要提前溝通。

2. 舉例：深圳市華泰小區(qū)，由于涉及房改，已確認實施主體后重新簽署三方拆補協(xié)議

1. 背景簡述

（1）擬根據(jù)新三規(guī)（《深圳市人民政府關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留產(chǎn)業(yè)類和公共配套類違法建筑的處理辦法》）進行簡易處理，但屆時將確權(quán)給村里。

（2）項目尚未立項。

（3）位于龍崗區(qū)，專規(guī)之后方可正式確定合作方及對村里的補償方案。

2. 方案設(shè)計

1. 背景介紹

（1）簽署拆補協(xié)議后，一并出具了委托公證書，由于涉及房屋的贖樓，公證書中載明:“    受托人有權(quán)“辦理該房產(chǎn)的抵押/按揭貸款手續(xù)，……全權(quán)代理辦理上述房產(chǎn)作為第三方借款抵押擔保的所有相關(guān)手續(xù)，并在相關(guān)文件上簽字”。

（2）開發(fā)商將房產(chǎn)抵押給第三方，用于借款。

（3）債務(wù)人無力償還借款，債權(quán)人起訴，要求拍賣房產(chǎn)。

2. 提示——授權(quán)委托書的內(nèi)容與期限

（1）示例：

①委托受托人辦理上述房地產(chǎn)權(quán)利證書的注銷登記手續(xù)，到深圳市不動產(chǎn)登記中心辦理與注銷登記相關(guān)的查詢、申請、提交資料、補交稅費等手續(xù)；

②有權(quán)代為辦理上述房地產(chǎn)注銷登記有關(guān)事宜，代為簽署深圳市不動產(chǎn)登記中心辦理注銷登記時要求簽署的表格、資料、文件；

③到深圳市不動產(chǎn)登記中心等相關(guān)部門查詢房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、查封、抵押信息，并打印《房屋產(chǎn)權(quán)信息查詢證明》等相關(guān)證明文件；

④其他辦理房地產(chǎn)注銷登記事宜所需的合理權(quán)限。

委托期限從   年   月   日至    年   月   日止，受托人有權(quán)指派受托人公司的員工代為經(jīng)辦上述委托事項。

（2）后續(xù)不配合辦理注銷的可行性分析

若在拆賠協(xié)議中明確了產(chǎn)權(quán)注銷義務(wù)，后續(xù)可以通過協(xié)議的內(nèi)容進行訴訟后完成產(chǎn)權(quán)注銷。

（3）政府征收中，房屋存在抵押的處理方式：

《深圳市房屋征收與補償實施辦法（試行）》

第三十八條  征收設(shè)有抵押的房屋（包括在建工程），執(zhí)行國家有關(guān)擔保的法律、法規(guī)的規(guī)定。

被征收人應(yīng)當與抵押權(quán)人就重新設(shè)立抵押權(quán)或者償還債務(wù)簽訂相關(guān)協(xié)議，并按規(guī)定注銷原抵押權(quán)登記。被征收人與抵押權(quán)人達成書面協(xié)議的，房屋征收部門應(yīng)當按照協(xié)議對被征收人給予補償。達不成協(xié)議，房屋征收部門對被征收人實行貨幣補償?shù)?，?yīng)當將補償款向公證機構(gòu)辦理提存并通知被征收人；對被征收人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，抵押權(quán)人可以變更抵押物。

（4）新規(guī)中開發(fā)商的預(yù)告登記權(quán)利：

《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例（征求意見稿）》

第二十四條   搬遷安置協(xié)議簽訂后，市場主體可以按約定向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請預(yù)告登記，預(yù)告登記的時限由雙方自行約定，但城市更新項目調(diào)出城市更新單元計劃的，預(yù)告登記自動失效。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，不動產(chǎn)登記機構(gòu)不予受理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移、抵押或者變更登記等業(yè)務(wù)。

1. 被搬遷物業(yè)拆除后，查封的基礎(chǔ)是否存在？

《物權(quán)法》第三十條：因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。

2. 與法院及債權(quán)人溝通，提出執(zhí)行異議或請求保全置換，查封補償款或回遷后的房屋

金鉆豪園項目解決方式：將項目拖延半年后，經(jīng)過羅湖區(qū)、翠竹街道辦介入?yún)f(xié)調(diào)，債權(quán)人申請解封，在項目建成后再次申請查封。

1. 付款的主要流程：

（1）開立經(jīng)常項目外匯賬戶；

（2）報送稅務(wù)機關(guān)進行合同備案；

（3）辦理納稅申報，取得完稅證明（《土地增值稅暫行條例實施細則》：因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅）；

（4）報送稅務(wù)機關(guān)進行對外支付備案（5萬美元以上）；

（5）向稅務(wù)機關(guān)報送稅收協(xié)定待遇報告；

（6）報送付匯銀行進行真實合規(guī)性審核；

（7）銀行購匯支付。

2. 分期付款

《關(guān)于非居民企業(yè)所得稅源泉扣繳有關(guān)問題的公告》（【2017】37號）：

七：……非居民企業(yè)采取分期收款方式取得應(yīng)源泉扣繳所得稅的同一項轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)所得的，其分期收取的款項可先視為收回以前投資財產(chǎn)的成本，待成本全部收回后，再計算并扣繳應(yīng)扣稅款。

本文系對2020年9月20日西政地產(chǎn)金融研究會線下交流活動相關(guān)交流內(nèi)容的總結(jié)，更多內(nèi)容歡迎聯(lián)系西政資本與西政財富。