克而瑞地產(chǎn)研究 作者：克而瑞研究中心
來源：克而瑞地產(chǎn)研究（ID:cricyjzx)
12月9日，成都和廈門第三輪土拍也正式收官。和此前開拍的多數(shù)城市一樣，成都也大幅降低了土地出讓門檻，多舉措增加項目利潤空間，吸引房企拿地。而廈門則較為特殊，是三輪中少有的幾個升級出讓規(guī)則的城市。
最終，兩城的土拍熱度也表現(xiàn)各異，降門檻的成都三輪土拍熱度穩(wěn)中略有回溫，而廈門則成為已完成三輪土拍的城市中流拍率最高的城市。具體就兩城三輪土拍表現(xiàn)來看。第三輪集中供地，成都共出讓40宗地，最終7宗地流拍、33宗成功出讓，總建面為287萬平方米，共收金329億元。和前兩輪相比，成都第三輪的成交建面和金額均有所縮減，但競拍熱度并未較二輪進一步走冷，溢價率、流拍率等熱度指標表現(xiàn)均好于第二輪。不過，區(qū)域熱度分化加劇，高新、天府新區(qū)競爭熱度仍在，郊區(qū)則明顯遇冷。
而廈門三輪土拍則寒意濃濃：出讓的14宗地僅有7宗成交，還是在本地國企大比例拿地的背景下才順利出讓；7幅地僅有2幅有溢價，整體溢價率直接由前兩輪的25%以上降至3%以下，而被“寄予厚望”的思明湖濱P05地塊則因無人應價而撤牌，成為7宗流拍地中的一員。
01 成都：地塊冷熱進一步分化，住宅限價提高下高新、天府競爭激烈
和此前完成第三輪土拍的南京、蘇州一樣，成都也放松了第三輪集中供地的出讓門檻，并加大了熱點城區(qū)的土地供應量，尤其是天府新區(qū)，本次更是推出了8宗地，是成都此次集中供地的主力區(qū)域之一。在上述舉措的影響下，成都此次土拍熱度明顯分化，觸頂成交與流拍現(xiàn)象并存。
三輪提限價、取消競自持、減配建，三重舉措增加項目利潤空間
為了避免二輪集中供地中出現(xiàn)的大比例撤牌現(xiàn)象，成都第三輪集中出讓明顯放松了土地出讓門檻，采取三大舉措增加項目利潤空間，以吸引房企拍地。
具體而言。在競拍規(guī)則方面，成都取消了競自持方式，所有地塊均采取“限房價、限地價、競人才公寓”的競拍方式。雖然人才公寓要求對外出售時有85折優(yōu)惠，但相比自持，人才公寓增加了項目的可售貨量，提升項目的利潤空間。
土地出讓條件方面，成都此次更是大幅減少了地塊的配建要求，除了常規(guī)物業(yè)用房等配建外，基本無其他配建。而在前兩輪競拍中，成都有多宗地需要配建10%的人才公寓或自持一定的租賃比例。此外，“現(xiàn)房銷售”要求也并未出現(xiàn)在此次出讓地塊條件中，也進一步降低了地塊的出讓門檻。
最值得一提的當屬成都第三輪集中供應地塊的商品住宅清水限價多較此前明顯提升。如高新區(qū)大源板塊宅地的商品住宅清水限價提升至28500元/平方米，是成都開啟住宅限價以來出讓地塊中商品住宅限價最高的地塊，天府新區(qū)華陽鶴林村地塊的限價也由此前的17700元/平方米提升至2萬元/平方米以上。而在7宗回爐宅地中，多數(shù)地塊的商品住宅限價也給予了抬升，漲幅由3%~17%不等。
高利潤仍是吸引房企參拍首要因素，高新、天府住宅提價下多宗地觸頂成交
在上述措施的影響下，成都第三輪集中土拍表現(xiàn)較次輪有所回溫。最終，40宗地中僅出現(xiàn)了7宗地塊流拍，比例較第二輪明顯下降；33宗成交地塊中有12宗地溢價成交，占比達36%，較二輪提升了7個百分點，觸頂?shù)貕K也有6幅，比例也有所上漲。
雖然整體土拍熱度有所回溫，但競拍熱度多集中在規(guī)劃利好、區(qū)位價值高的區(qū)域如高新、天府新區(qū)等或配套成熟的主城區(qū)如成華區(qū)等，此次觸頂成交的6幅地也均位于此區(qū)域。其中，競拍熱度最高的地塊當屬高新區(qū)桂溪街道地塊，該宗地吸引了中海、建發(fā)、華潤、新希望、綠城等多家實力房企參拍，再經(jīng)過90輪舉牌，最終由自貢民企四川遠達以19600元/㎡的最高限價及銷售型一類人才公寓比例64%競得。再比如天府新區(qū)華陽街道幾宗地，均有10家左右的房企參拍，競拍熱度比較高。
結合地塊盈利空間來看，觸頂成交地塊雖然地房比均在0.6以上，但房地價差均在7000元/平方米以上，而這些地均要求成品住宅，也意味著房價地價差基本就能破萬，利潤空間相比二批次成交同區(qū)域地塊有所提升。同時，這些片區(qū)也是成都樓市去化熱點區(qū)域，項目去化壓力較輕。因此，房企拿地意愿比較強烈，如建發(fā)、華潤、遠達、永慧、恒邦雙林等企業(yè)均在高新、天府新區(qū)有落子。
外圍城區(qū)冷意明顯，回爐地塊降地價也難吸引房企參拍
而成都郊區(qū)的宅地仍在持續(xù)遇冷。此次，成都郊區(qū)共供應了13宗地，最終成交9宗，且僅有1宗溢價成交，由華潤以4.91億元的總價競得，成交樓板價為10900元/平方米，清水限價1.85萬元/平方米。其余4宗地則慘遭流拍，其中新都斑竹園街道XD2021-04（251）地塊為二次流拍，雖然本次將商品住宅限價上漲了1000元/平方米以上，項目利潤空間有所提升，但最終仍無房企參拍。結合拿地房企來看，不考慮雙流區(qū)兩宗人才公寓用地，7宗地競得房企中除華潤和龍湖外，其余均為中小民企?？梢姡?guī)模房企在這些片區(qū)的拿地意愿不強。
而結合前兩輪土拍來看，郊區(qū)的地市在第二輪就明顯遇冷，僅龍泉驛、溫江和青白江三個區(qū)域有溢價，且溢價率降至5%以下；三輪中更是僅有龍泉驛一個片區(qū)有溢價，其余區(qū)域的地塊均為底價出讓。
02 廈門：土拍規(guī)則全面升級、三輪土拍熱度寒冬降臨，半數(shù)地塊遭遇撤牌或流拍
作為第二輪土拍最早收官的城市，廈門此前土拍并未受到8月份22城集中土拍新要求的約束。因此，在多數(shù)城市三輪出讓規(guī)則放松的背景下，廈門第三輪土拍規(guī)則明顯收緊，如全面限地價、限房價，島內部分地塊住宅銷售提高至10年等。也正受此影響，在當前市場仍在探底的背景下，廈門第三輪土拍熱度明顯下滑，7幅地因無人報價而流拍，最終成交7幅地中僅有2宗溢價成交。
島內宅地必觸頂神話破滅，三輪土拍半數(shù)地塊遭遇流拍
先來看廈門第三輪土拍的具體表現(xiàn)。本輪土拍，廈門共推出了14宗地，但7幅遭遇撤牌或流拍，最終僅成交7宗，總建筑面積97萬平方米，共收金270億元，成交面積與金額均低于第二輪。
對比廈門三輪集中土拍表現(xiàn)來看，第三輪土拍熱度驟降，土拍整體溢價率由前兩輪的25%以上直接降至3%以下，由保利國貿聯(lián)發(fā)聯(lián)合體競得的湖里區(qū)P07地塊和特發(fā)拿下的同安TP07地塊成為本輪土拍中唯二溢價成交的地塊。而被寄予“厚望”的島內宅地也并無一宗觸頂，甚至還出現(xiàn)了本輪熱度最高的思明湖濱P05地塊因無人應價而撤牌的現(xiàn)象，土拍熱度顯著下滑。
另外，對比已完成年內最終輪的城市來看，廈門的熱度也屬于中低水平。其中，廈門的流拍率更是位居11個城市之首，高達50%，是三輪土拍中撤牌流拍地塊比例最高的城市。
第三輪地塊基本均由本土國企托底，建發(fā)成為廈門三輪土拍最大贏家
而在參拍房企方面，和前兩輪相比，廈門第三輪參拍企業(yè)數(shù)量明顯減少，尤其是外來房企的參與度更是大幅降低。據(jù)不完全統(tǒng)計，外來規(guī)模房企中僅保利、華潤兩家企業(yè)報名參拍，而在前兩輪中有拿地的中海、正榮等均未報名參與本次土拍。
從最終成交結果來看，7宗地基本均被本土房企或其聯(lián)合體所競得，外來房企中僅保利發(fā)展聯(lián)合國貿、聯(lián)發(fā)拿下了本場土拍中成交總價最高的一宗地，即湖里區(qū)P07地塊，土地成交總價達99.6億元。
綜合三輪競拍結果來看，建發(fā)是三輪土拍中拿地幅數(shù)最多的房企，加上聯(lián)合拿地共有6宗地入賬，將進一步鞏固建發(fā)在廈門的主場優(yōu)勢，來年市場份額也將穩(wěn)居廈門首位。外來房企中，中海收獲最多，三輪土拍中共有3宗地入榜，但主要集中在前兩輪。
地塊利潤空間相對充裕，樓市持續(xù)下行才是熱度驟降主因
事實上，雖然廈門開啟了全面限房價，但第三輪土拍出讓地塊的利潤空間并不低。據(jù)粗略測算，14宗地即使全部達到最高限價，其平均地房比也在0.7以下，房地價差也均超過了1萬元/平方米，如湖里P06地塊的價差甚至高達2萬元/平方米以上，仍給房企預留了一定的利潤空間。
因此，廈門之所以還出現(xiàn)了大面積的流拍，更多是由于廈門近期樓市成交明顯放緩。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年9月份以來，廈門商品住宅成交量較此前明顯收縮，月均成交面積降至20萬平方米以下，明顯低于此前月份的成交量。雖然近期樓市放貸速度有所加快，但市場下行的背景下，整體成交規(guī)模仍未出現(xiàn)上升趨勢，至11月末住宅成交面積僅為15萬平方米，同比降幅高達40%。規(guī)?？s減下，廈門的庫存消化周期也有所拉長，而11月又受多盤新開影響，去化周期更是拉長至20個月以上。
綜上所述，雖然廈門第三輪土拍熱度全面走低，但在當前樓市下行以及土拍規(guī)則全面升級的背景下并未出乎意料。同時，成都第三輪土拍熱度卻穩(wěn)中略有回溫，房企參拍積極性明顯提高，尤其是民營房企拿地積極性較此前有所提高。這種現(xiàn)象在上海、合肥等城市的三輪土拍中也有跡象。聯(lián)系近期政策環(huán)境來看，9月以來監(jiān)管部門出手糾偏信貸政策，銀保監(jiān)會、證監(jiān)會也強調會支持房企合理正常融資，房企融資環(huán)境較此前邊際放松，這也是當前房企尤其是財務指標健康的房企拿地積極性提升的原因之一。
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