作者：克而瑞研究中心

來源：克而瑞地產(chǎn)研究（ID:cricyjzx)

12月9日，成都和廈門第三輪土拍也正式收官。和此前開拍的多數(shù)城市一樣，成都也大幅降低了土地出讓門檻，多舉措增加項(xiàng)目利潤空間，吸引房企拿地。而廈門則較為特殊，是三輪中少有的幾個(gè)升級出讓規(guī)則的城市。

最終，兩城的土拍熱度也表現(xiàn)各異，降門檻的成都三輪土拍熱度穩(wěn)中略有回溫，而廈門則成為已完成三輪土拍的城市中流拍率最高的城市。具體就兩城三輪土拍表現(xiàn)來看。第三輪集中供地，成都共出讓40宗地，最終7宗地流拍、33宗成功出讓，總建面為287萬平方米，共收金329億元。和前兩輪相比，成都第三輪的成交建面和金額均有所縮減，但競拍熱度并未較二輪進(jìn)一步走冷，溢價(jià)率、流拍率等熱度指標(biāo)表現(xiàn)均好于第二輪。不過，區(qū)域熱度分化加劇，高新、天府新區(qū)競爭熱度仍在，郊區(qū)則明顯遇冷。

而廈門三輪土拍則寒意濃濃：出讓的14宗地僅有7宗成交，還是在本地國企大比例拿地的背景下才順利出讓；7幅地僅有2幅有溢價(jià)，整體溢價(jià)率直接由前兩輪的25%以上降至3%以下，而被“寄予厚望”的思明湖濱P05地塊則因無人應(yīng)價(jià)而撤牌，成為7宗流拍地中的一員。

01 成都：地塊冷熱進(jìn)一步分化，住宅限價(jià)提高下高新、天府競爭激烈

和此前完成第三輪土拍的南京、蘇州一樣，成都也放松了第三輪集中供地的出讓門檻，并加大了熱點(diǎn)城區(qū)的土地供應(yīng)量，尤其是天府新區(qū)，本次更是推出了8宗地，是成都此次集中供地的主力區(qū)域之一。在上述舉措的影響下，成都此次土拍熱度明顯分化，觸頂成交與流拍現(xiàn)象并存。

• 三輪提限價(jià)、取消競自持、減配建，三重舉措增加項(xiàng)目利潤空間

為了避免二輪集中供地中出現(xiàn)的大比例撤牌現(xiàn)象，成都第三輪集中出讓明顯放松了土地出讓門檻，采取三大舉措增加項(xiàng)目利潤空間，以吸引房企拍地。

具體而言。在競拍規(guī)則方面，成都取消了競自持方式，所有地塊均采取“限房價(jià)、限地價(jià)、競?cè)瞬殴ⅰ钡母偱姆绞健ｋm然人才公寓要求對外出售時(shí)有85折優(yōu)惠，但相比自持，人才公寓增加了項(xiàng)目的可售貨量，提升項(xiàng)目的利潤空間。

土地出讓條件方面，成都此次更是大幅減少了地塊的配建要求，除了常規(guī)物業(yè)用房等配建外，基本無其他配建。而在前兩輪競拍中，成都有多宗地需要配建10%的人才公寓或自持一定的租賃比例。此外，“現(xiàn)房銷售”要求也并未出現(xiàn)在此次出讓地塊條件中，也進(jìn)一步降低了地塊的出讓門檻。

最值得一提的當(dāng)屬成都第三輪集中供應(yīng)地塊的商品住宅清水限價(jià)多較此前明顯提升。如高新區(qū)大源板塊宅地的商品住宅清水限價(jià)提升至28500元/平方米，是成都開啟住宅限價(jià)以來出讓地塊中商品住宅限價(jià)最高的地塊，天府新區(qū)華陽鶴林村地塊的限價(jià)也由此前的17700元/平方米提升至2萬元/平方米以上。而在7宗回爐宅地中，多數(shù)地塊的商品住宅限價(jià)也給予了抬升，漲幅由3%~17%不等。

• 高利潤仍是吸引房企參拍首要因素，高新、天府住宅提價(jià)下多宗地觸頂成交

在上述措施的影響下，成都第三輪集中土拍表現(xiàn)較次輪有所回溫。最終，40宗地中僅出現(xiàn)了7宗地塊流拍，比例較第二輪明顯下降；33宗成交地塊中有12宗地溢價(jià)成交，占比達(dá)36%，較二輪提升了7個(gè)百分點(diǎn)，觸頂?shù)貕K也有6幅，比例也有所上漲。

雖然整體土拍熱度有所回溫，但競拍熱度多集中在規(guī)劃利好、區(qū)位價(jià)值高的區(qū)域如高新、天府新區(qū)等或配套成熟的主城區(qū)如成華區(qū)等，此次觸頂成交的6幅地也均位于此區(qū)域。其中，競拍熱度最高的地塊當(dāng)屬高新區(qū)桂溪街道地塊，該宗地吸引了中海、建發(fā)、華潤、新希望、綠城等多家實(shí)力房企參拍，再經(jīng)過90輪舉牌，最終由自貢民企四川遠(yuǎn)達(dá)以19600元/㎡的最高限價(jià)及銷售型一類人才公寓比例64%競得。再比如天府新區(qū)華陽街道幾宗地，均有10家左右的房企參拍，競拍熱度比較高。

結(jié)合地塊盈利空間來看，觸頂成交地塊雖然地房比均在0.6以上，但房地價(jià)差均在7000元/平方米以上，而這些地均要求成品住宅，也意味著房價(jià)地價(jià)差基本就能破萬，利潤空間相比二批次成交同區(qū)域地塊有所提升。同時(shí)，這些片區(qū)也是成都樓市去化熱點(diǎn)區(qū)域，項(xiàng)目去化壓力較輕。因此，房企拿地意愿比較強(qiáng)烈，如建發(fā)、華潤、遠(yuǎn)達(dá)、永慧、恒邦雙林等企業(yè)均在高新、天府新區(qū)有落子。

• 外圍城區(qū)冷意明顯，回爐地塊降地價(jià)也難吸引房企參拍

而成都郊區(qū)的宅地仍在持續(xù)遇冷。此次，成都郊區(qū)共供應(yīng)了13宗地，最終成交9宗，且僅有1宗溢價(jià)成交，由華潤以4.91億元的總價(jià)競得，成交樓板價(jià)為10900元/平方米，清水限價(jià)1.85萬元/平方米。其余4宗地則慘遭流拍，其中新都斑竹園街道XD2021-04（251）地塊為二次流拍，雖然本次將商品住宅限價(jià)上漲了1000元/平方米以上，項(xiàng)目利潤空間有所提升，但最終仍無房企參拍。結(jié)合拿地房企來看，不考慮雙流區(qū)兩宗人才公寓用地，7宗地競得房企中除華潤和龍湖外，其余均為中小民企。可見，規(guī)模房企在這些片區(qū)的拿地意愿不強(qiáng)。

而結(jié)合前兩輪土拍來看，郊區(qū)的地市在第二輪就明顯遇冷，僅龍泉驛、溫江和青白江三個(gè)區(qū)域有溢價(jià)，且溢價(jià)率降至5%以下；三輪中更是僅有龍泉驛一個(gè)片區(qū)有溢價(jià)，其余區(qū)域的地塊均為底價(jià)出讓。

02 廈門：土拍規(guī)則全面升級、三輪土拍熱度寒冬降臨，半數(shù)地塊遭遇撤牌或流拍

作為第二輪土拍最早收官的城市，廈門此前土拍并未受到8月份22城集中土拍新要求的約束。因此，在多數(shù)城市三輪出讓規(guī)則放松的背景下，廈門第三輪土拍規(guī)則明顯收緊，如全面限地價(jià)、限房價(jià)，島內(nèi)部分地塊住宅銷售提高至10年等。也正受此影響，在當(dāng)前市場仍在探底的背景下，廈門第三輪土拍熱度明顯下滑，7幅地因無人報(bào)價(jià)而流拍，最終成交7幅地中僅有2宗溢價(jià)成交。

• 島內(nèi)宅地必觸頂神話破滅，三輪土拍半數(shù)地塊遭遇流拍

先來看廈門第三輪土拍的具體表現(xiàn)。本輪土拍，廈門共推出了14宗地，但7幅遭遇撤牌或流拍，最終僅成交7宗，總建筑面積97萬平方米，共收金270億元，成交面積與金額均低于第二輪。

對比廈門三輪集中土拍表現(xiàn)來看，第三輪土拍熱度驟降，土拍整體溢價(jià)率由前兩輪的25%以上直接降至3%以下，由保利國貿(mào)聯(lián)發(fā)聯(lián)合體競得的湖里區(qū)P07地塊和特發(fā)拿下的同安TP07地塊成為本輪土拍中唯二溢價(jià)成交的地塊。而被寄予“厚望”的島內(nèi)宅地也并無一宗觸頂，甚至還出現(xiàn)了本輪熱度最高的思明湖濱P05地塊因無人應(yīng)價(jià)而撤牌的現(xiàn)象，土拍熱度顯著下滑。

另外，對比已完成年內(nèi)最終輪的城市來看，廈門的熱度也屬于中低水平。其中，廈門的流拍率更是位居11個(gè)城市之首，高達(dá)50%，是三輪土拍中撤牌流拍地塊比例最高的城市。

• 第三輪地塊基本均由本土國企托底，建發(fā)成為廈門三輪土拍最大贏家

而在參拍房企方面，和前兩輪相比，廈門第三輪參拍企業(yè)數(shù)量明顯減少，尤其是外來房企的參與度更是大幅降低。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，外來規(guī)模房企中僅保利、華潤兩家企業(yè)報(bào)名參拍，而在前兩輪中有拿地的中海、正榮等均未報(bào)名參與本次土拍。

從最終成交結(jié)果來看，7宗地基本均被本土房企或其聯(lián)合體所競得，外來房企中僅保利發(fā)展聯(lián)合國貿(mào)、聯(lián)發(fā)拿下了本場土拍中成交總價(jià)最高的一宗地，即湖里區(qū)P07地塊，土地成交總價(jià)達(dá)99.6億元。

綜合三輪競拍結(jié)果來看，建發(fā)是三輪土拍中拿地幅數(shù)最多的房企，加上聯(lián)合拿地共有6宗地入賬，將進(jìn)一步鞏固建發(fā)在廈門的主場優(yōu)勢，來年市場份額也將穩(wěn)居廈門首位。外來房企中，中海收獲最多，三輪土拍中共有3宗地入榜，但主要集中在前兩輪。

• 地塊利潤空間相對充裕，樓市持續(xù)下行才是熱度驟降主因

事實(shí)上，雖然廈門開啟了全面限房價(jià)，但第三輪土拍出讓地塊的利潤空間并不低。據(jù)粗略測算，14宗地即使全部達(dá)到最高限價(jià)，其平均地房比也在0.7以下，房地價(jià)差也均超過了1萬元/平方米，如湖里P06地塊的價(jià)差甚至高達(dá)2萬元/平方米以上，仍給房企預(yù)留了一定的利潤空間。

因此，廈門之所以還出現(xiàn)了大面積的流拍，更多是由于廈門近期樓市成交明顯放緩。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年9月份以來，廈門商品住宅成交量較此前明顯收縮，月均成交面積降至20萬平方米以下，明顯低于此前月份的成交量。雖然近期樓市放貸速度有所加快，但市場下行的背景下，整體成交規(guī)模仍未出現(xiàn)上升趨勢，至11月末住宅成交面積僅為15萬平方米，同比降幅高達(dá)40%。規(guī)?？s減下，廈門的庫存消化周期也有所拉長，而11月又受多盤新開影響，去化周期更是拉長至20個(gè)月以上。

綜上所述，雖然廈門第三輪土拍熱度全面走低，但在當(dāng)前樓市下行以及土拍規(guī)則全面升級的背景下并未出乎意料。同時(shí)，成都第三輪土拍熱度卻穩(wěn)中略有回溫，房企參拍積極性明顯提高，尤其是民營房企拿地積極性較此前有所提高。這種現(xiàn)象在上海、合肥等城市的三輪土拍中也有跡象。聯(lián)系近期政策環(huán)境來看，9月以來監(jiān)管部門出手糾偏信貸政策，銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)也強(qiáng)調(diào)會(huì)支持房企合理正常融資，房企融資環(huán)境較此前邊際放松，這也是當(dāng)前房企尤其是財(cái)務(wù)指標(biāo)健康的房企拿地積極性提升的原因之一。

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原標(biāo)題： 快評：成都降門檻、廈門“打補(bǔ)丁”，三輪土拍熱度一穩(wěn)一降