克而瑞地產(chǎn)研究 作者：克而瑞研究中心
在規(guī)則放松下，上海首輪集中土拍表現(xiàn)好于預(yù)期。
6月1日，隨著上海有序恢復(fù)流動(dòng)，因疫情而延期的上海首批集中供應(yīng)地塊重啟出讓。值得一提的是，在延期2個(gè)月后，為了提振房企的拿地積極性，上海于土拍前夕修改了出讓規(guī)則，放松參拍門(mén)檻，并通過(guò)降低封凍資金比例來(lái)緩解房企參拍資金壓力。
在上述舉措的影響下，上海首輪土拍吸引了多家頭部央國(guó)企參拍，整體表現(xiàn)穩(wěn)中有熱：雖然整體溢價(jià)率仍維持在較低水平，但無(wú)一宗地塊流拍，并且36宗成交的商品住宅用地中超過(guò)三分之一的地塊觸及中止價(jià)成交，最終成交金額達(dá)879億元，成交金額創(chuàng)上海集中供地以來(lái)的新高。
01 開(kāi)拍前進(jìn)一步優(yōu)化出讓規(guī)則 以提振房企拿地積極性
作為此輪疫情散發(fā)的中心，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)也受疫情重創(chuàng)，上半年樓市銷(xiāo)售回款大受影響。為了提高房企拿地積極性，上海也在恢復(fù)正式開(kāi)拍前修改了出讓規(guī)則。具體調(diào)整如下：
1）全部采用掛牌方式出讓?zhuān)∠惹罢袙鞆?fù)合打分入圍方式，有效申請(qǐng)人即為競(jìng)買(mǎi)人。此前的招掛復(fù)合機(jī)制，對(duì)房企經(jīng)濟(jì)實(shí)力、資產(chǎn)規(guī)模、技術(shù)資質(zhì)、項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)等方面都有較高的要求，尤其是房企參與較多的優(yōu)質(zhì)地塊，在進(jìn)入招標(biāo)環(huán)節(jié)后，中小房企劣勢(shì)明顯。這一機(jī)制取消后，意味著房企只要報(bào)名繳納保證金就可參加地塊競(jìng)拍，降低了房企在上海的拿地門(mén)檻，有助于提升房企參拍積極性。
2）降低競(jìng)拍資金監(jiān)管額度，封存資金不低于扣除競(jìng)拍地塊保證金金額后的自有資金金額。在此前的土拍中，由于房企在報(bào)名時(shí)一般按地塊中止價(jià)封凍資金，比例高達(dá)110%，加上20%的保證金，實(shí)際封存比例高達(dá)130%。而新規(guī)則下，房企賬戶中封存的資金比例可低至80%，對(duì)比此前，降幅高達(dá)三成，明顯減輕了房企參拍的資金壓力。
與此同時(shí)，在5月底公布的五十條重振經(jīng)濟(jì)措施中，上海市政府還提及了允許延期或分期繳付土地款、縮短開(kāi)發(fā)流程時(shí)間等相關(guān)措施，可減緩房企流動(dòng)性壓力、降低開(kāi)發(fā)難度。
和此前出讓規(guī)則對(duì)比，上海此次集中供地規(guī)則調(diào)整幅度較大，從多個(gè)方面向房企釋放了善意，體現(xiàn)了政府提振房地產(chǎn)市場(chǎng)和鼓勵(lì)房企入市的決心。
02 地塊競(jìng)拍熱度冷熱分化 樓市表現(xiàn)較好的近郊新城成為此輪競(jìng)拍熱點(diǎn)
在規(guī)則進(jìn)一步優(yōu)化下，上海重啟出讓的36宗商品住宅用地均順利成交，與此前成交的4宗城中村改造地塊共收金逾870億元，平均溢價(jià)率達(dá)3.3%，較去年第三批次熱度有所提升。
以36宗商品住宅用地成交情況來(lái)看，上海此次集中供地也呈現(xiàn)出明顯的冷熱分化。五成地塊以底價(jià)成交，但也有10余幅地塊觸及中止價(jià)成交，房企爭(zhēng)奪較為激烈。具體分為以下幾類(lèi)來(lái)看。
1）觸及中止價(jià)成交地塊：共有13宗，主要集中在近郊熱點(diǎn)成交板塊，如閔行古美、浦江、松江新城、青浦趙巷、西虹橋等板塊。這些板塊配套較為成熟，購(gòu)房客戶認(rèn)可度較高，板塊內(nèi)項(xiàng)目去化表現(xiàn)比較佳，如青浦趙巷板塊內(nèi)項(xiàng)目在上海今年一批次新房開(kāi)盤(pán)去化率接近100%，房企拿地風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，土地市場(chǎng)競(jìng)拍熱度相對(duì)較高。此外，中心城區(qū)也有1幅地觸及中止價(jià)成交，該地塊為徐匯區(qū)斜土路街道地塊，由招商蛇口、香港置地、徐匯城投聯(lián)合體以47.33億元的總價(jià)斬獲，溢價(jià)10%。
2）溢價(jià)成交地塊：共有4宗，涉及楊浦平?jīng)錾鐓^(qū)地塊、閔行紫竹科學(xué)園區(qū)地塊、嘉定菊?qǐng)@新區(qū)地塊及奉賢新城16單元27-02區(qū)域地塊等。其中，靠近15號(hào)線終點(diǎn)站的閔行紫竹科學(xué)園區(qū)地塊爭(zhēng)奪較為激烈，吸引了兩大聯(lián)合體競(jìng)拍，但因地塊總價(jià)超過(guò)40億元，房企拿地有一定的資金壓力，未能觸及中止價(jià)，最終以5%的溢價(jià)成交；其余3幅地均以低溢價(jià)成交，尤其是奉賢新城地塊，僅經(jīng)過(guò)2輪競(jìng)拍就由中建八局競(jìng)得，溢價(jià)率僅有0.23%。
3）底價(jià)成交地塊：共有19宗。其中，13宗地塊集中于浦東臨港、奉賢新城、青浦重固、金山新城等近期樓市表現(xiàn)不佳的遠(yuǎn)郊片區(qū)。除了樓市成交遇冷因素外，片區(qū)內(nèi)潛在庫(kù)存高位也是房企拿地積極性不高的原因。以臨港片區(qū)為例，自上海集中供地以來(lái)，臨港就是上海的主力供應(yīng)區(qū)域，加上此次成交的8幅地，自去年以來(lái)合計(jì)成交了30幅地，總建面高達(dá)567萬(wàn)平方米，按照臨港片區(qū)當(dāng)前的流速來(lái)看，消化周期長(zhǎng)達(dá)5年以上。
余下6幅地中，普陀2幅、松江2幅、寶山楊行及嘉定國(guó)際汽車(chē)城各1幅。這些地塊地理位置較佳，周邊樓市表現(xiàn)也不錯(cuò)，但受地塊總價(jià)偏高或商辦占比高等因素影響，最終也以底價(jià)成交。以普陀2宗地為例，兩幅地的起拍總價(jià)都在60億元以上，參拍資金門(mén)檻較高，其中長(zhǎng)風(fēng)社區(qū)W060602單元pt0268-09地塊商辦比例超過(guò)六成，且其中60%需要自持，極大擠占了房企的流動(dòng)性，因此最終均為底價(jià)成交。
03 整體盈利空間維持充裕 多數(shù)成交地塊房地價(jià)差超過(guò)2萬(wàn)元/平方米
盈利空間方面。和去年三批次一樣，上海此次出讓地塊仍延續(xù)了低比例配建要求，多數(shù)地塊的保障房配建或自持比例在5%及以下，因此成交地塊的利潤(rùn)空間十分可觀。不考慮城中村改造地塊，36宗商品住宅用地在剔除不可售的商辦及自持住宅面積后，平均地房比約為0.51，略低于去年第三輪，其中接近七成的地塊房地價(jià)差空間超過(guò)2萬(wàn)元/平方米，利潤(rùn)率較為可觀。
以觸及中止價(jià)格的13幅地塊來(lái)看。13幅地的平均地房比達(dá)0.58，略高于36宗地的平均地房比，但平均房地價(jià)差也2.3萬(wàn)元/平方米以上，盈利空間仍然充裕。以此次成交樓板價(jià)最高的徐匯區(qū)斜土街道xh128D-06地塊來(lái)看，雖然剔除配套公建后該宗地可售地價(jià)超過(guò)9.5萬(wàn)元/平方米，但其所在的徐匯濱江片區(qū)是上海房?jī)r(jià)的天花板，商品住宅限價(jià)達(dá)13.1萬(wàn)元/平方米，因此項(xiàng)目的房?jī)r(jià)地價(jià)差高達(dá)3.5萬(wàn)元/平方米以上，項(xiàng)目仍留有一定的盈利空間。
04 央國(guó)企拿地比例高達(dá)八成 流動(dòng)性壓力下民企參與度仍不高
在規(guī)則調(diào)整下，上海首輪土拍也吸引了多家房企參拍，其中20宗地的參拍主體都在2家以上，如競(jìng)爭(zhēng)最激烈的閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)古美北社區(qū)地塊，吸引了6個(gè)競(jìng)拍主體8家房企參拍。但從參拍房企性質(zhì)來(lái)看，央國(guó)企是絕對(duì)的主力軍，如保利發(fā)展、招商蛇口、中鐵建、建發(fā)、華發(fā)等均報(bào)名參拍了多宗地塊。
在此影響下，央國(guó)企也成為上海此次集中供地的拿地主力，八成地塊由央國(guó)企競(jìng)得。其中招商蛇口拿地金額居首，共花費(fèi)117.7億元獨(dú)自或聯(lián)合斬獲了4幅地塊，分別位于徐匯斜土街道、普陀中山北路社區(qū)、閔行紫竹科學(xué)園及青浦西虹橋，成為本場(chǎng)最大贏家。
而與其它城市一樣，受制于流動(dòng)性壓力，多數(shù)規(guī)模民企也缺席了上海首輪土拍，僅金地現(xiàn)身上海首場(chǎng)土拍并斬獲青浦趙巷地塊。不過(guò)，上海本土民企表現(xiàn)較為積極，大華、大名城、同潤(rùn)、佳運(yùn)置業(yè)等均有斬獲。尤其是首次亮相上海集中土拍的本土民企佳運(yùn)置業(yè)，在本輪土拍中斬獲了兩宗項(xiàng)目，但拿地金額較少，低于20億元。
總體來(lái)看，在規(guī)則放松下，上海首輪集中土拍表現(xiàn)好于預(yù)期。雖然拿地主力仍為央企或國(guó)企，但這些地塊并非全是國(guó)資平臺(tái)托底，多數(shù)由央國(guó)企拿下的地塊仍有一定的競(jìng)拍熱度。由此可見(jiàn)，房企對(duì)上海市場(chǎng)依舊看好。
接下來(lái)，為了進(jìn)一步提振市場(chǎng)，上?；?qū)⒀永m(xù)此輪相對(duì)寬松的土拍規(guī)則，并落實(shí)延期或分期繳納土地價(jià)款、降低商辦自持占比等細(xì)則。另一方面，上海的集中供地利潤(rùn)空間維持充裕，由此也將吸引更多有意向補(bǔ)倉(cāng)的房企將資金投入上海土拍。得益于此，上海次輪土拍熱度將繼續(xù)穩(wěn)定回溫。
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