丁祖昱評(píng)樓市 作者：丁祖昱
消息層面上，多個(gè)重磅表態(tài)對(duì)于當(dāng)下穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)信心，至關(guān)重要。
國(guó)務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會(huì)召開(kāi)專題會(huì)議，提出貨幣政策要主動(dòng)應(yīng)對(duì)，新增貸款要保持適度增長(zhǎng)。關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。
關(guān)于市場(chǎng)極為關(guān)注的房地產(chǎn)稅，也有了最新進(jìn)展。財(cái)政部明確，一些城市開(kāi)展了調(diào)查摸底和初步研究，綜合考慮各方面的情況，今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件。
此外，關(guān)于央行、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、外匯局均在同日作出表態(tài)，防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，積極推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
01關(guān)鍵時(shí)刻表態(tài)利于恢復(fù)行業(yè)信心
對(duì)于目前的房地產(chǎn)行業(yè)而言，信心比黃金更重要。
房地產(chǎn)行業(yè)生存環(huán)境不容忽視，2021年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)冷，商品房銷(xiāo)售增速滑向負(fù)增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)整體下行。2022年開(kāi)年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售表現(xiàn)可謂是創(chuàng)造了今年來(lái)最差開(kāi)年。其中，銷(xiāo)售與投資增速均已降至近7年次低，土地購(gòu)置面積同比下降42%，并創(chuàng)歷史最大跌幅，房地產(chǎn)業(yè)仍處于下行趨勢(shì)，行業(yè)信心亟待重塑。
此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望情緒濃重，需求端疲軟。2022年2月，住戶部門(mén)中長(zhǎng)期貸款減少459億元，歷史首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)各項(xiàng)到位資金中，2022年1-2月個(gè)人按揭貸款同比下降16.9%，跌幅較2021年末擴(kuò)大8.9個(gè)百分點(diǎn)。
在此背景下，金融委召開(kāi)專題會(huì)議表態(tài)，對(duì)行業(yè)信心恢復(fù)極為重要，也非常及時(shí)，對(duì)于接下來(lái)政策放松、激活市場(chǎng)也值得期許。
目前政策底已現(xiàn)，但市場(chǎng)底尚未真正到來(lái)，隨著市場(chǎng)信心逐步恢復(fù)，北京、上海、杭州等核心一二線城市市場(chǎng)有望率先轉(zhuǎn)暖，鄭州、濟(jì)南、徐州等弱二線及強(qiáng)三線城市市場(chǎng)或?qū)⑤唲?dòng)復(fù)蘇。
02房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作將延期
對(duì)于大家關(guān)心的房地產(chǎn)稅，財(cái)政部給了一顆定心丸，即今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件。
從當(dāng)前環(huán)境來(lái)看，宏觀經(jīng)濟(jì)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)均面臨著較大的下行壓力，居民消費(fèi)端市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力透支，居民繼續(xù)加杠桿購(gòu)房的空間顯著受限，此時(shí)，并非是落地房地產(chǎn)稅的時(shí)間窗口期。
考慮到兩會(huì)政府工作報(bào)告也并未提及房地產(chǎn)稅，今年房地產(chǎn)稅或?qū)簳r(shí)擱淺，部分城市試點(diǎn)工作將向后延期。
03短期內(nèi)貨幣政策重在穩(wěn)地產(chǎn)
金融委召開(kāi)專題會(huì)議，提出貨幣政策要主動(dòng)應(yīng)對(duì)，新增貸款要保持適度增長(zhǎng)，并提出要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案；同時(shí)銀保監(jiān)會(huì)表示積極推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥有序開(kāi)展并購(gòu)貸款，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購(gòu)困難房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
短期內(nèi)，貨幣政策整體將延續(xù)寬松態(tài)勢(shì)，并加大貨幣政策實(shí)施力度，未來(lái)或?qū)⒗^續(xù)降準(zhǔn)、降息助力經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)。
對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，貨幣政策短期重在穩(wěn)地產(chǎn)、穩(wěn)企業(yè)。
一方面，房企的合理融資需求將得到支持，支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)開(kāi)展并購(gòu)貸款融資，國(guó)企、央企及優(yōu)質(zhì)民企或?qū)⒏鼮槭芤?。?wèn)題房企則有序出清，并給出實(shí)際的解決方案，“保交樓”的政策底線不能突破，最大程度維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。
另一方面，因城施策促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)，執(zhí)行好差別化的住房信貸政策，保障剛需滿足改善及新市民購(gòu)房消費(fèi)，重點(diǎn)在于適度下調(diào)首付比例、下調(diào)房貸利率、縮短放貸周期等。
04推動(dòng)行業(yè)探索新的發(fā)展模式
此次金融委還提到一個(gè)非常重要的關(guān)鍵點(diǎn)，即提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。
此前，兩會(huì)政府工作報(bào)告中明確提出，探索新的發(fā)展模式，完善住房市場(chǎng)和保障體系，加快構(gòu)建高端有市場(chǎng)、低端有保障的住房制度。
長(zhǎng)期來(lái)看需探索并積極構(gòu)建行業(yè)新發(fā)展模式，完善住房市場(chǎng)體系和保障體系，建立人、房、地聯(lián)動(dòng)機(jī)制。例如在人口持續(xù)凈流入的大中城市，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，尤其是保障性租賃住房，更好解決新市民和新青年的住房問(wèn)題。
通過(guò)本輪房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，將改變?cè)羞^(guò)度依賴金融的高杠桿模式，堅(jiān)決遏制房地產(chǎn)泡沫化金融化，將企業(yè)負(fù)債率、居民杠桿率真正調(diào)降到相對(duì)安全的水平。
此次多部委罕見(jiàn)表態(tài)，釋放出積極信號(hào)，關(guān)鍵時(shí)刻提振行業(yè)信心。但中央信貸政策適度解綁而非全面刺激，既要支持居民自住以及改善性購(gòu)房消費(fèi)，支持房企合理的融資需求，更要堅(jiān)決遏制房地產(chǎn)泡沫化金融化問(wèn)題死灰復(fù)燃，本輪房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整后，行業(yè)將告別過(guò)去高杠桿發(fā)展模式，探索新的發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。
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原標(biāo)題： 罕見(jiàn)！多部委密集發(fā)聲，釋放重要信號(hào)！
