丁祖昱評(píng)樓市 作者：丁祖昱
來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市（ID：dzypls）
在一系列調(diào)控政策加持之下，房地產(chǎn)行業(yè)初步建立穩(wěn)定局面。
數(shù)據(jù)顯示，1-8月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資98060億元，同比增長(zhǎng)10.9%，保持基本穩(wěn)定；新房銷售短期內(nèi)面臨較大下行壓力，8月單月商品房銷售面積同比下降近16%，東部地區(qū)銷售增速出現(xiàn)回落。與此同時(shí)，施工和拿地雙雙再度降溫，其中新開(kāi)工同比降17%至2019年以來(lái)月度最低。
01
銷售規(guī)模累計(jì)增速連續(xù)8個(gè)月回落
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：1-8月，商品房銷售面積達(dá)到114193萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.9%，相較于2019年同期增長(zhǎng)12.1%，兩年平均增長(zhǎng)5.9%；商品房銷售額119047億元，同比增長(zhǎng)22.8%；比2019年1-8月增長(zhǎng)24.8%，兩年平均增長(zhǎng)11.7%。
值得注意的是，1-8月商品房銷售面積和銷售金額同比增速分別較1-7月收窄5.6、7.9個(gè)百分點(diǎn)，這已經(jīng)是連續(xù)第8個(gè)月增速回落。
單月來(lái)看，8月，全國(guó)新房銷售規(guī)模同、環(huán)比進(jìn)一步回落，銷售面積和銷售金額分別為12545萬(wàn)平方米和12617億元，環(huán)比分別下降4%和7%。銷售面積同比降幅擴(kuò)大7個(gè)百分點(diǎn)至15.6%，較2019年同期也下降4%。
通過(guò)對(duì)比年內(nèi)和歷年基數(shù)，8也新房銷售已出現(xiàn)明顯降溫，各地區(qū)市場(chǎng)表現(xiàn)均遭遇不同程度的遇冷，其中東部地區(qū)降溫尤為顯著。
1-8月，東、中、西部及東北地區(qū)商品房銷售金額較1-7月同比增速分別回落9、8.3、4.8和7.1個(gè)百分點(diǎn)。上半年樓市表現(xiàn)尤為亮眼的東部地區(qū)銷售增速回撤幅度最大。主要原因在于，二季度以來(lái)信貸政策、調(diào)控政策的收緊使得新房市場(chǎng)部分不合理需求得到抑制；部分房企“以價(jià)換量”使得觀望情緒蔓延，延緩了剛性需求的釋放。此外以一線及核心二線為首出臺(tái)的二手房市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)政策，二手房市場(chǎng)的消極壓力傳導(dǎo)至新房市場(chǎng)。政策等一系列因素的影響將在三季度陸續(xù)顯現(xiàn)于樓市。
全國(guó)月度商品房銷售面積、銷售金額及其同比走勢(shì)（單位：萬(wàn)平方米、億元）
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局
02
新房房?jī)r(jià)漲幅收窄，二手房房?jī)r(jià)環(huán)比全線下降
受部分城市在售項(xiàng)目“以價(jià)換量”影響，8月商品房銷售均價(jià)環(huán)比降3%至10057元/平方米。
整體房?jī)r(jià)漲幅控制卓有成效，各能級(jí)一二手房?jī)r(jià)同比及環(huán)比漲幅均出現(xiàn)回落。其中，各線城市二手房銷售價(jià)格下跌最為顯著，環(huán)比漲幅回落和繼續(xù)下降，這意味著，熱點(diǎn)城市二手房指導(dǎo)價(jià)格政策的調(diào)控效果初步顯現(xiàn)。
從全國(guó)70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格來(lái)看，8月份，一、二、三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%、0.2%和持平，漲幅比上月分別回落0.1、0.2個(gè)百分點(diǎn)。一、二、三線城市二手住宅銷售價(jià)格分別環(huán)比上漲0.2%、環(huán)比上漲0.2%、環(huán)比下降0.1%，其中，一線城市中深圳環(huán)比下降0.4%，連續(xù)4個(gè)月下降；三線城市二手房?jī)r(jià)格連續(xù)兩個(gè)月下降。
從房?jī)r(jià)漲跌城市數(shù)量來(lái)看，8月份70大中城市中有46城新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲，較7月減少5城。二手住宅方面，8月上漲城市27個(gè)，下跌城市34個(gè)，并創(chuàng)下2015年4月來(lái)除了疫情影響的2020年2月，二手房下跌城市首次超過(guò)上漲城市數(shù)量。
2019年1月以來(lái)70城及各能級(jí)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比走勢(shì)
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局
2019年1月以來(lái)70城及各能級(jí)城市二手商品住宅價(jià)格指數(shù)同比走勢(shì)
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局
03
8月新開(kāi)工同比降17%，創(chuàng)近三年新低
房企審慎態(tài)度下新開(kāi)工大幅減緩。
數(shù)據(jù)顯示，1-8月，房屋新開(kāi)工面積135502萬(wàn)平方米，下降3.2%，較1-7月降幅擴(kuò)大2.3個(gè)百分點(diǎn)。受此影響，1-8月房屋施工面積同比增速再度收窄0.6個(gè)百分點(diǎn)至8.4%。
與此同時(shí)，單月新開(kāi)工規(guī)模降至疫后最低。8月全國(guó)房企房屋新開(kāi)工面積16554萬(wàn)平方米，環(huán)比降6%；較2020年和2019年同期分別下降16.8%和14.7%，是2019年以來(lái)月度最低值。
實(shí)際上，隨著融資借款的收緊和銷售回款的降速，房企本年到位資金累計(jì)增速已連續(xù)8個(gè)月回落，加之各地區(qū)新房銷售表現(xiàn)遇冷，審慎預(yù)期之下，房企進(jìn)一步減緩項(xiàng)目新開(kāi)速度和施工強(qiáng)度。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新開(kāi)工面積月度走勢(shì)（單位：萬(wàn)平方米）
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)施工面積月度走勢(shì)（單位：萬(wàn)平方米）
房企拿地積極性有所減弱，土地購(gòu)置面積和成交價(jià)款繼續(xù)走低。
1-8月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積10733萬(wàn)平方米，同比下降10.2%；土地成交價(jià)款6647億元，下降6.2%；二者較1-7月降幅分別擴(kuò)大0.9和1.4個(gè)百分點(diǎn)。8月受到多城二輪集中供地規(guī)則調(diào)整，一二線城市土拍量?jī)r(jià)均延續(xù)低位運(yùn)行。同時(shí)受土地側(cè)調(diào)控進(jìn)一步深入影響，熱點(diǎn)三四線城市8月土拍降溫明顯，如嘉興最近一輪土拍過(guò)半數(shù)地塊未達(dá)熔斷階段即成交，3宗宅地更是底價(jià)成交。
全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積和土地成交價(jià)款增速
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局
04
開(kāi)發(fā)投資額大概率進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間
1-8月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資98060億元，較2020年和2019年分別增長(zhǎng)10.9%和15.9%；兩年增速漲幅較1-7月分別再度收窄1.8和0.62個(gè)百分點(diǎn)。
8月單月完成開(kāi)發(fā)投資額13165億元，環(huán)比增3.5%；同比僅微增0.3%，漲幅較7月收窄1.1個(gè)百分點(diǎn)，9月大概率將由增轉(zhuǎn)跌進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間。
單月及累計(jì)投資規(guī)模增速雙雙收窄主要因是以施工和拿地為主的建安投資和土拓投資對(duì)整體規(guī)模的支撐進(jìn)一步失力。
但值得一提的是，房屋竣工面積成為開(kāi)發(fā)投資額一大支撐亮點(diǎn)。
8月全國(guó)房企房屋竣工面積4957萬(wàn)平方米，同比增速和累計(jì)同比增速雙雙增長(zhǎng)至26%和28%。一方面“交付大年”下房企具備剛性壓力，另一方面提速已售項(xiàng)目竣工可盤活預(yù)售資金監(jiān)管賬戶內(nèi)資金。因此房屋竣工面積持續(xù)發(fā)力，支撐8月整體投資規(guī)模環(huán)比小增。
全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額月度走勢(shì)（單位：億元）
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)竣工面積月度走勢(shì)（單位：萬(wàn)平方米）
隨著信貸、融資、土地等各方面調(diào)控的推進(jìn)，不合理購(gòu)房需求得到較好抑制，短期來(lái)看樓市面臨一定下行壓力?！敖鹁陪y十”傳統(tǒng)銷售旺季表現(xiàn)預(yù)計(jì)不及往年?？紤]到剛需逐步釋放，多主體供應(yīng)和多渠道保障之下，中長(zhǎng)期樓市規(guī)模將向好發(fā)展。
房企投資方面整體拿地情緒將更加理性冷靜，隨著土地市場(chǎng)供給側(cè)調(diào)控進(jìn)一步深入，多個(gè)重點(diǎn)城市調(diào)整并升級(jí)了二輪集中土拍規(guī)則，熱點(diǎn)三四線城市也紛紛跟進(jìn)，加強(qiáng)對(duì)地價(jià)、溢價(jià)率的管控。調(diào)整后多城宅地重新入市，屆時(shí)土地購(gòu)置面積將重新成為開(kāi)發(fā)投資額的有力支撐。
受短期新房銷售及房企到位資金有限的影響，四季度房企對(duì)項(xiàng)目新開(kāi)工將繼續(xù)保持謹(jǐn)慎態(tài)度，減緩開(kāi)工進(jìn)度和降低施工強(qiáng)度將成為更多房企的選擇。但“交付大年”和資金回款壓力下，項(xiàng)目竣工面積將持續(xù)發(fā)力，并延續(xù)當(dāng)前增速歷史高位水平。
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