未來(lái)租賃住房的入市也勢(shì)必對(duì)臨近銷售型宅地的未來(lái)去化帶來(lái)沖擊。

近年來(lái)，租賃市場(chǎng)發(fā)展一直是房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱詞。尤其是在2021年，為了深入解決人口流入較多的城市青年群體、住房困難人群的居住問題，保障性租賃住房被各級(jí)住建部門頻頻提及。其中，集中供地的22城作為人口流入量較大的典型城市，被明確要求單列租賃用地計(jì)劃、十四五期間租賃住房供應(yīng)量力爭(zhēng)達(dá)到新增商品住宅規(guī)模的30%以上。 

在此背景之下，各城市土地供給結(jié)構(gòu)和模式出現(xiàn)了顯著變化，“須配建租賃房”成為了土地出讓條件中的常客。大量的租賃住房用地供給，擠壓了城市普通宅地的供應(yīng)量，未來(lái)租賃住房的入市也勢(shì)必對(duì)臨近銷售型宅地的未來(lái)去化帶來(lái)沖擊。為此，本文將對(duì)重點(diǎn)城市在2021年租賃用地的規(guī)模占比和空間特征進(jìn)行細(xì)化梳理，并選取了杭州和青島兩個(gè)租賃用地供應(yīng)方式完全不同的城市作為典型案例，來(lái)深入分析各城市租賃住房用地正在如何影響城市的土地市場(chǎng)供給格局。

住房問題長(zhǎng)久以來(lái)便是大城市面臨的主要問題之一，特別是經(jīng)過2015年~2017年房?jī)r(jià)大幅上漲后，以北京、上海為代表的大城市常住人群購(gòu)房壓力倍增，低收入人群的住房問題也更加突出。為了解決“住房難”的現(xiàn)象，國(guó)家近年來(lái)頻繁提到要發(fā)展“租購(gòu)并舉”的住房制度，滿足不同人群的住房需求。各地方政府也積極響應(yīng)，“十四五”要加大租賃住房供應(yīng)規(guī)模，人口凈流入的大城市，2022年全年建設(shè)籌集保障性租賃住房240萬(wàn)套（間）。

1、保障性租賃住房上升為“十四五”工作重點(diǎn)，“兩集中”城市新增供應(yīng)占比不小于10%（略）

2、大中城市快速跟進(jìn)“十四五”發(fā)展規(guī)劃，南京、蘇州初定目標(biāo)相對(duì)保守（略）

通過對(duì)22個(gè)重點(diǎn)城市2021年供地計(jì)劃中商品住宅及租賃住宅用地的規(guī)模進(jìn)行梳理和測(cè)算，結(jié)果發(fā)現(xiàn)：除濟(jì)南外，其余21個(gè)城市租賃房供地計(jì)劃占比均高于10%，尤其是北京和上海兩個(gè)一線城市，租賃宅地占商品住宅用地的比重均在四成左右；其次是廈門、深圳、合肥、杭州等城市，比重均超15%；余下的重點(diǎn)城市中，除濟(jì)南相對(duì)較低之外，其余城市租賃宅地計(jì)劃供應(yīng)量均按照中央10%的“紅線”設(shè)置，約在10%左右。

雖然從整體上看，22個(gè)重點(diǎn)城市租賃宅地總計(jì)劃供應(yīng)量占宅地供應(yīng)總規(guī)模的比重僅有15%；但與前幾年相比，這一比重?zé)o疑有了較大提升，由此可以看出，“十四五”期間，各大重點(diǎn)城市對(duì)于租賃宅地供應(yīng)的重點(diǎn)程度均明顯提升。

而在實(shí)際完成規(guī)模方面，大部分城市的表現(xiàn)卻不及預(yù)期。從重點(diǎn)租賃住宅供地計(jì)劃平均完成率來(lái)看，僅有四成左右，大部分城市完成率在20%-40%之間，完成情況普遍不佳；僅北京、合肥、杭州、上海、寧波和成都6個(gè)城市的完成率超過40%。

2、二、三批次含租用地入市節(jié)奏提速，租賃用地成交占比快速增加（略）

3、2021年下半年行業(yè)轉(zhuǎn)冷，純租賃、拿地配建主力地位進(jìn)一步提升（略）

4、含租用地區(qū)位大多較佳，平均競(jìng)拍熱度高于純宅地（略）

5、行業(yè)現(xiàn)金流緊張疊加盈利預(yù)期壓力，地方平臺(tái)公司成為下半年拿地主力（節(jié)選）

總體來(lái)看，受到整體集中供地政策調(diào)整、市場(chǎng)熱度衰減的影響，在租賃用地的獲取上，房企上下半年差異顯著。

上半年房企投資相對(duì)活躍，在首輪集中供地中不少民企積極拿地，部分地塊由于競(jìng)拍熱度過高，觸及最高限價(jià)后還需通過競(jìng)配建租賃面積的方式來(lái)確定競(jìng)得人。在此情況下，上半年22城成交的租賃用地中（含競(jìng)配建、競(jìng)租賃住房），民企拿地建面占比超過四成，其次是地方平臺(tái)公司占33%，兩者也是租賃用地成交的主力。而國(guó)企央企、各種聯(lián)合體分別占比15%和12%。

而進(jìn)入下半年以后，民企投資態(tài)度發(fā)生大幅轉(zhuǎn)變，不再積極拿地，即使拿地也不再積極競(jìng)拍至需要競(jìng)配建的輪次，因此新增租賃用地建面大幅下降，占比下滑至10%；反之國(guó)企央企、地方平臺(tái)公司新增租賃用地的比例大幅提升，國(guó)企央企提升至22%，地方平臺(tái)公司更是提升至61%，成為各地新建租賃用房的主力。

此外，下半年還有部分實(shí)體企業(yè)競(jìng)得租賃用地，例如華為、雅戈?duì)?、信樂彼成文化咨詢公司等，主要為滿足建設(shè)員工宿舍的需求，這也與當(dāng)前強(qiáng)調(diào)實(shí)現(xiàn)“職住平衡”的政策一脈相承。

作為近年來(lái)新增人口規(guī)模最快的城市，杭州的住房租賃需求一直十分旺盛。因此，從2017年開始，杭州就提出土地拍賣溢價(jià)率達(dá)到一定比例時(shí)，轉(zhuǎn)入競(jìng)拍自持比例的規(guī)則，并明確自持商品房屋用于租賃，2020年對(duì)熱點(diǎn)區(qū)域住宅用地增加初始配建公租房要求，進(jìn)一步增加租賃住房的供應(yīng)。

1.1公租房配建為主、純租地為輔，2021年實(shí)際供應(yīng)規(guī)模合計(jì)達(dá)154萬(wàn)平方米（節(jié)選）

整體來(lái)看，杭州的租賃用地有兩種供應(yīng)方式。一是以商品宅地配建的方式供應(yīng)，也是最主要的供應(yīng)方式。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，杭州三批次出讓宅地中接近七成的地塊有配建公租房要求，配建比例基本為住宅建面的5%或10%，個(gè)別地塊比例可達(dá)20%以上。另一種是以純租賃宅地供應(yīng)，占比相對(duì)較少。在三輪集中土拍中，僅有4幅純租賃用地出讓，合計(jì)供應(yīng)規(guī)模僅有28.3萬(wàn)平方米。

綜上來(lái)看，兩種供應(yīng)方式下，杭州三批次實(shí)際供應(yīng)租賃宅地建筑面積達(dá)153.5萬(wàn)平方米，占實(shí)際成交規(guī)模的11.5%，達(dá)成了占比超10%的比例指標(biāo)。但杭州2021年計(jì)劃供應(yīng)租賃住房用地的土地面積為101.34萬(wàn)平方米，按照2.2的容積率計(jì)算，計(jì)劃供應(yīng)建面達(dá)223萬(wàn)平方米。由此估算，杭州租賃用地的完成率約為69%，尚未達(dá)成供應(yīng)規(guī)模指標(biāo)。

1.2核心板塊優(yōu)質(zhì)宅地深度捆綁配建，西湖出讓地塊平均配租比高達(dá)11%（節(jié)選）

就涉租用地的區(qū)位分布來(lái)看，杭州市區(qū)中除臨安外，其余區(qū)域的出讓地塊大部分均有配建公租房要求，其中富陽(yáng)、上城、濱江等區(qū)域出讓地塊更是全部要求配建公租房。

而就配租地塊平均配建比例來(lái)看，中心城區(qū)出讓地塊的配建要求整體相對(duì)較高。其中西湖出讓地塊的配建公租房占比高達(dá)11%，一二批次出讓地塊均要求10%及以上的公租房配建，僅第三批次出讓的小和山地鐵上蓋地塊的配建比例有所下降，但也是由于地塊本身性質(zhì)復(fù)雜（為地鐵上蓋且住宅占比僅有53%）而調(diào)低了公租房占比。

1.3行業(yè)遇冷下配租宅地溢價(jià)率仍高于普通地塊，但核心區(qū)高要求地塊也遭遇流拍（節(jié)選）

從上節(jié)可以看出，配租宅地往往位于中心城區(qū)及郊區(qū)的熱點(diǎn)片區(qū)，而普通商品住宅用地則大多位于臨安等遠(yuǎn)郊片區(qū)或?yàn)橥恋匦再|(zhì)較為復(fù)雜的宅地，房企拿地意愿不高。因此，從成交溢價(jià)率來(lái)看，配租宅地的平均成交溢價(jià)率往往也高于普通商品住宅地塊，即使在熱度明顯下降的第二批亦是如此。

需要注意的是，盡管配租宅地往往區(qū)位比較優(yōu)越，但當(dāng)行業(yè)整體資金環(huán)境趨緊時(shí)，出讓條件較高的配租宅地也往往更容易遭遇流拍。對(duì)比杭州第二批集中出讓地塊的條件來(lái)看，流拍地塊的配建公租房平均比例達(dá)10.4%，超過成交地塊的1.6個(gè)百分點(diǎn)。除此之外，這些流拍地塊的出讓門檻也十分高。詳細(xì)來(lái)看，杭州第二批集中供地撤牌及流拍的17幅地塊中有10幅為首批競(jìng)品質(zhì)試點(diǎn)地塊，這些地塊雖均為區(qū)域內(nèi)核心優(yōu)質(zhì)用地，但要求全部現(xiàn)房銷售，并且9幅地還有5%及以上比例的公租房配建要求，如西湖區(qū)三墩單元XH030a3-16地塊的公租房配建比例22%，項(xiàng)目可售貨值大幅減少，盈余空間也十分稀薄。

1.4純租地塊基本由本地國(guó)投托底，市場(chǎng)遇冷下本土房企成配租地塊拿地主力（節(jié)選）

拿地企業(yè)方面。同其它城市一樣，杭州成交的純租賃住宅用地也全部由本地國(guó)企包攬，基本不見規(guī)模房企的身影。

對(duì)于配租地塊。由于杭州核心片區(qū)出讓宅地要求配建租賃用地是常規(guī)操作，因此在行業(yè)流動(dòng)性寬松時(shí)期，規(guī)模房企對(duì)于此類地塊競(jìng)拍未有太大阻力，如第一批次杭州成交配租地塊中民企的占比高達(dá)89%，顯著高于普通宅地中民企的比例。不過，隨著2021年下半年市場(chǎng)遇冷，房企現(xiàn)金流壓力倍增，企業(yè)對(duì)于配租地塊的拿地意愿明顯下降，尤其是素質(zhì)一般的地塊，多由國(guó)企競(jìng)得或慘遭流拍。

2、青島：劃撥模式減輕拿地負(fù)擔(dān)，市場(chǎng)寒意下發(fā)展進(jìn)度仍不及預(yù)期

2.1租賃用地主要依靠劃撥供應(yīng)，三批次供應(yīng)建面不及計(jì)劃四成 （略）

2.2市場(chǎng)遇冷下配租地塊更易流拍，高門檻亦是導(dǎo)致青島配租地流拍的主因之一 （略）

2.3黃島區(qū)為租賃住房用地供應(yīng)主力，中心城區(qū)地塊租賃占比更高（略）

2.4民企對(duì)配租地塊抗性不強(qiáng)，三輪市場(chǎng)遇冷、政府平臺(tái)托底高比例配租地塊（略）