克而瑞地產(chǎn)研究 作者：克而瑞研究中心
來源：克而瑞地產(chǎn)研究（ID:cricyjzx)
無論從整體溢價(jià)情況還是流拍情況來看，北京首輪集中土拍表現(xiàn)明顯回溫。
2月16-17日，北京打響了新年集中供地的“第一槍”，共推出18宗含宅用地，最終成交17宗，其中9宗地塊底價(jià)成交，2宗地塊達(dá)到最高限價(jià)。整體來看，無論從整體溢價(jià)情況還是流拍情況來看，本次土拍的熱度較2021年末的最后一次集中土拍明顯回暖。
01 競(jìng)現(xiàn)房比例成常態(tài) 嚴(yán)控地價(jià)下仍有多家房企參拍
作為2022年集中供地的第一槍，北京本輪土拍大體上延續(xù)了2021年的風(fēng)格，值得一提的是競(jìng)現(xiàn)房銷售從試點(diǎn)成為普遍現(xiàn)象，本次掛牌的18宗含宅用地中，有9宗地塊采用了競(jìng)現(xiàn)房銷售面積競(jìng)拍方式，占比達(dá)到50%。
現(xiàn)房銷售，既能夠防止項(xiàng)目扎堆入市，又能夠更加切實(shí)地保障消費(fèi)者的權(quán)益，做到“所見既所得”，未來同期開盤的項(xiàng)目中，現(xiàn)房項(xiàng)目也比期房項(xiàng)目更具備優(yōu)勢(shì)。但是要做到現(xiàn)房銷售，也對(duì)開發(fā)商的施工能力、現(xiàn)金流能力提出了更高的要求，還會(huì)大幅降低開發(fā)商的資金使用效率，以至于降低盈利水平。北京本次為使開發(fā)商即使現(xiàn)房條件下也能盈利，地價(jià)控制更為明顯，本次18宗地塊中，有1宗地塊最高限價(jià)溢價(jià)率僅3%，4宗最高溢價(jià)率5%，2宗最高溢價(jià)率10%。
因此本次土拍吸引了較多開發(fā)商的積極參拍，參拍房企達(dá)到20余家，華潤(rùn)、中海、綠城均參拍了5宗地塊以上。此外北京本次土拍依然延續(xù)了對(duì)于高標(biāo)準(zhǔn)方案的要求，基本所有地塊若競(jìng)拍進(jìn)入最后一個(gè)階段，都需要提交高標(biāo)準(zhǔn)方案。
02 溢價(jià)率提高、流拍率降低 3宗地塊觸及最高限價(jià)
此外本次有3宗地塊觸及最高限價(jià)，分別為華潤(rùn)競(jìng)得的豐臺(tái)區(qū)紀(jì)家廟地塊、綠城競(jìng)得的朝陽區(qū)崔各莊地塊和建發(fā)競(jìng)得的中關(guān)村生命科學(xué)園地塊，華潤(rùn)和綠城地塊最終分別以6%的政府產(chǎn)權(quán)、4.1萬平方米的現(xiàn)房銷售成交，而中關(guān)村生命科學(xué)園地塊進(jìn)入競(jìng)現(xiàn)房銷售環(huán)節(jié)后就無房企舉牌，最終由建發(fā)以最高限價(jià)競(jìng)得。
03 仍保有較高盈利空間 房?jī)r(jià)地價(jià)差全部高于2萬元/平方米
與過去只看規(guī)模的心態(tài)不同，項(xiàng)目的盈利水平是目前房企投資關(guān)注的最重要因素，本次北京土拍整體盈利空間較高，17宗地塊的成交樓板價(jià)與住宅銷售指導(dǎo)價(jià)之間均有2萬元/平方米以上的價(jià)差，給房企留下了較大的盈利空間。
反之北京城建競(jìng)得的豐臺(tái)區(qū)[2022]003號(hào)地塊，成交樓板價(jià)為22008元/平方米，銷售指導(dǎo)價(jià)達(dá)到88000元/平方米，地價(jià)房?jī)r(jià)比僅有0.26，房?jī)r(jià)與地價(jià)的差值更是在6萬元/平方米以上。但地塊存在5.4萬平方米的產(chǎn)業(yè)用地，且有9800平方米的保障房，運(yùn)營(yíng)的復(fù)雜系數(shù)較高，因此最終仍是底價(jià)成交。
04 大興區(qū)成交4宗含宅用地 近郊成為主要供應(yīng)區(qū)域
從地塊的區(qū)域分布來看，近郊區(qū)持續(xù)成為北京土地供應(yīng)的主力區(qū)域：大興區(qū)共成交4宗地，總建面達(dá)到49.27萬平方米，位列第一名；其次昌平區(qū)、順義區(qū)、通州區(qū)和房山區(qū)均有地塊出讓，近郊供應(yīng)面積共計(jì)96.72萬平方米，占60%。
05 國(guó)央企仍是頂梁柱 半數(shù)十強(qiáng)房企均有收獲
綠城共計(jì)拿下3宗地塊，總成交金額98.4億元，成為本次土拍中的最大贏家。其中朝陽區(qū)崔各莊地塊更是本次土拍熱度最高地塊，中海、華潤(rùn)和綠城均積極出價(jià)，觸及最高限價(jià)后綠城以現(xiàn)房銷售4.1萬平方米的成交，也是本次土拍中唯一需要現(xiàn)房銷售的地塊。
此外中海、華潤(rùn)也各落2子，保利和金地也通過聯(lián)合體的形式拿下2宗地塊，10強(qiáng)房企中有5家本次在北京拿地。此外規(guī)模房企旭輝、建發(fā)也有所斬獲，北京本土平臺(tái)公司（興創(chuàng)、北京城建、北投、懷柔科學(xué)城）拿地占比約為三成左右（按幅數(shù)計(jì)算）。品牌房企對(duì)北京的參拍意愿仍然強(qiáng)烈。
整體來看，北京首輪集中土拍表現(xiàn)有所回溫，雖然仍有半數(shù)地塊底價(jià)成交，但是也出現(xiàn)了崔各莊、中關(guān)村生命科學(xué)園地塊這樣觸及限價(jià)的地塊，且品牌房企的回歸、積極參拍也說明企業(yè)的投資積極性正在修復(fù)。北京本輪土拍的表現(xiàn)對(duì)于今年土地市場(chǎng)的信心的提振有一定作用。
由于行業(yè)現(xiàn)在仍整體處于低谷期，集中供地預(yù)計(jì)還會(huì)出現(xiàn)“分化”的情況：一線城市土地市場(chǎng)或?qū)⒙氏然販兀?0強(qiáng)房企中的國(guó)企央企已開始積極拿地，而其他城市、企業(yè)則還需要一段時(shí)間的修復(fù)期。
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