作者：毛小柒

來源：濤動宏觀（ID:jinrongjianghu123123)

（一）2022年2月8日，央行與銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關于保障性租賃住房有關貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》（銀發(fā)（2022）30號，以下簡稱30號文），明確提出銀行業(yè)金融機構要加大對保障性租賃住房的支持力度，向保障性租賃住房項目（需持有保障性租賃住房項目認定書）發(fā)放的有關貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，被視為對樓市的又一利好政策。

這意味著銀行發(fā)放相關貸款不再受集中度管理指標約束，將有充足的空間加大對保障性租賃住房項目的信貸投放，而這里的關鍵是找到保障性租賃住房項目的承建和投資主體（大概率還是城投來承接）。

（二）30號文也是自2021年12月19日央行與銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關于做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目并購金融服務的通知》（銀發(fā)（2021）320號文，以下簡稱320號文）（詳情參見關注2022年的地產(chǎn)行業(yè)并購業(yè)務機會）之后，金融管理部門針對地產(chǎn)行業(yè)的又一支持政策文件。而實際上早在2021年11月，便有傳言30號文要出臺。

（三）除以上兩個政策文件外，之前政策部門還明確針對出險企業(yè)項目的并購貸款不再計入“三道紅線”和房地產(chǎn)貸款集中度相關指標計算口徑。同時先前政策部門還下調了5年期以上LPR（參見房貸利率，降了！）、頻繁提出充分釋放居民住房需求（參見住建部定調2022：充分釋放居民住房需求）等暖意政策。

（四）以上意味著地產(chǎn)政策放松力度仍在持續(xù)，而我們判斷后續(xù)放松或糾偏力度只會越來越大。實際上，30號文發(fā)布后，官媒《金融時報》的一篇推文標題亦能體現(xiàn)政策用意，即當前對于地產(chǎn)行業(yè)來說，穩(wěn)和保的成分更為重要，而在前期嚴厲政策的沖擊下，當前及后續(xù)放松政策的力度也需要更大，節(jié)奏也需要更快，唯有超預期的政策才能真正扭轉或改善當前市場對地產(chǎn)行業(yè)的預期。

二、保障性租賃住房項目相關貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理早有政策跡象

（一）關鍵詞是項目認定書

30號文的關鍵是項目認定書，即只有取得項目認定書的保障性租賃住房項目有關貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，而這里的項目認定書出具方應為市縣級政府。實際上，2021年7月2日國務院發(fā)布《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》后，各地便開始建立了保障性租賃住房項目聯(lián)審機制，對于通過聯(lián)審的項目發(fā)放保障性租賃住房項目認定書，而央行和銀保監(jiān)會亦根據(jù)項目認定書單獨設立了保障性租賃住房貸款的統(tǒng)計指標，將符合條件的有關貸款單獨統(tǒng)計。

（二）保障性租賃住房貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理早有跡象

1、2020年12月31日，央行和銀保監(jiān)會在針對《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》答記者問時指出：

（1）為支持大力發(fā)展住房租賃市場，住房租賃有關貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款占比計算。可以看出，當時便已提出住房租賃有關貸款暫不納入計算口徑。

（2）目前正研究制定住房租賃金融業(yè)務有關意見，并建立相應統(tǒng)計制度，屆時對于符合定義的住房租賃有關貸款，將不納入集中度管理統(tǒng)計范圍。 

2、2021年7月2日國務院印發(fā)的《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)（2021）22號，以下簡稱22號文）明確提出“完善與保障性租賃住房相適應的貸款統(tǒng)計，在實施房地產(chǎn)信貸管理時予以差別化對待”。

三、保障性租賃住房的政策歷程

不過，保障性租賃住房的興起時間實際上并不長。我們大致梳理如下：

（一）2007年國家確定了大規(guī)模實施住房保障政策，相繼推出公共租賃住房（含廉租住房）、經(jīng)濟適用住房、共有產(chǎn)權住房、住房租賃補貼、棚戶區(qū)改造等政策舉措，不過上述舉措的成效并不明顯。

（二）為此，2020年10月，十九屆五中全會首次提出“保障性租賃住房”這一概念（即擴大保障性租賃住房供給）。同年12月的中央經(jīng)濟工作會議（參見2021年中央經(jīng)濟工作會議釋放十大重磅信號）則進一步提出要解決好大城市住房突出問題、高度重視保障性租賃住房。

（三）2021年3月公布的十四五規(guī)劃提出要以人口流入多、房價高的城市為重點，擴大保障性租賃住房供給，著力解決困難群體和新市民住房問題。

（四）2021年5月12-14日，住建部分別在沈陽、廣州召開發(fā)展保障性租賃住房工作座談會，北京、上海、廣州、深圳等40個城市參會，明確提出這40個城市將大力發(fā)展保障性租賃住房。

（五）2021年9-10月，銀保監(jiān)會多次提出要穩(wěn)妥做好對住房租賃市場的金融支持。加大對保障性租賃住房支持力度，研究細化金融支持措施，會同人民銀行推進房地產(chǎn)投資信托基金試點。

（六）2021年底，多地開始相繼發(fā)布加快保障性租賃住房建設的實施細則，并在政府工作報告中明確了相關建設任務。

四、何為保障性租賃住房？有什么支持政策？

雖然近期保障性租賃住房政策很多，但22號文仍是綱領性文件。

（一）保障性租賃住房：針對重點城市，且有特定支持對象

整體看，保障性租賃住房在準入條件、配租規(guī)模、供應標準、租賃價格、租金支付、租賃期限等方面均有特定要求。

2021年10月21-22日住建部進一步強調保障性租賃住房要堅持小戶型、低租金、面向無房新市民和青年人且不設收入線門檻的基本原則。

1、保障性租賃住房有特定的支持對象（如外來務工人員、新就業(yè)大學生等符合條件的新市民、青年人等群體以及基本公共服務人員等群體）。

例如，《上海市保障性租賃住房租賃管理辦法（試行）》便明確保障性租賃住房的供應對象為在上海有合法就業(yè)且住房困難的在職人員及其配偶、子女，其中住房困難面積標準為人均住房建筑面積低于15平方米。

2、建筑面積以不超過70平方米的小戶型為主，且租金低于同地段同品質市場租賃住房租賃。

例如，《上海市保障性租賃住房租賃管理辦法（試行）》要求租賃價格應在同地段同品質市場租賃住房租金的九折以下且年增幅應不高于5%。

3、人口凈流入的大城市和省級人民政府確定的城市等重點地區(qū)（也即上文提及的40個重點城市）需要大力發(fā)展保障性租賃住房。

（二）哪些土地可用于保障性租賃住房建設？

除單列租賃住房用地計劃、新增保障性租賃住房占新增住房供應總量的比例等政策外，政策層面在保障性租賃住房的土地政策支持上力度亦比較大，如明確提出利用農村集體建設用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置房屋建設以及新供應國有建設用地等建設保障性租賃住房，并給予非居住用房不變更土地性質、變更土地用途不補繳土地款、稅收優(yōu)惠等政策支持。

1、集體經(jīng)營性建設用地以及城區(qū)、靠近產(chǎn)業(yè)園區(qū)或交通便利區(qū)域的集體經(jīng)營性建設用地可用于建設保障性租賃住房，同時農村集體經(jīng)濟組織可通過自建或聯(lián)營、入股等方式建設運營保障性租賃住房。其中，建設保障性租賃住房的集體經(jīng)營性建設用地使用權可以辦理抵押貸款。

2、利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房不補繳土地價款，這是針對保障性租賃住房的專門支持政策。

（1）允許利用企事業(yè)單位（含高校醫(yī)院等）自有土地建設保障性租賃住房，變更土地用途，不補繳土地價款，原劃撥的土地可繼續(xù)保留劃撥方式。

（2）允許將商辦、旅館、廠房、倉儲等非居住存量房屋改建為保障性租賃住房，不變更土地使用性質，不補繳土地價款。

3、可將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項目配套建設行政辦公及生活服務設施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高到15%、建筑面積占比上限相應提高且提高部分主要用于建設宿舍型保障性租賃住房，嚴禁建設成套商品住宅。

4、提高住宅用地中保障性租賃住房用地供應比例，在編制年度住宅用地供應計劃時要單列租賃住房用地計劃。

5、保障性租賃住房用地可采取出讓、租賃或劃撥等方式供應，其中以出讓或租賃方式供應的，可將保障性租賃住房租賃價格及調整方式作為出讓或租賃的前置條件，允許出讓價款分期收取。

6、新建普通商品住房項目，可配建一定比例的保障性租賃住房（由市縣人民政府確定）。同時鼓勵在地鐵上蓋物業(yè)中建設一定比例的保障性租賃住房。

（三）其它政策支持

1、利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，可由市縣人民政府組織有關部門聯(lián)合審查建設方案，出具保障性租賃住房項目認定書后，由相關部門辦理立項、用地、規(guī)劃、施工、消防等手續(xù)。

2、中央對符合規(guī)定的保障性租賃住房建設任務予以補助。

3、利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書后，比照適用住房租賃增值稅、房產(chǎn)稅等稅收優(yōu)惠政策，用水、用電、用氣價格按照居民標準執(zhí)行。

2021年6月18日的國務院常務會議亦明確自2021年10月1日起，住房租賃企業(yè)向個人出租住房適用簡易計稅方法，按照5%的征收率減按1.50%繳納增值稅，對企事業(yè)單位等向個人、專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)出租住房的，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

（四）關注金融支持政策

1、加大對保障性租賃住房建設運營的信貸支持力度

信貸支持對象主要包括保障性租賃住房自持主體、住房租賃企業(yè)（改建、改造存量房屋形成非自有產(chǎn)權保障性租賃住房），如此次明確取得項目認定書的保障性租賃住房的有關貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理便是支持政策之一。

2、可發(fā)行用于保障性租賃住房貸款投放的金融債和非金融企業(yè)債

（1）支持發(fā)行募集資金用于保障性租賃住房貸款投放的金融債券（如之前浦發(fā)銀行便發(fā)行了專門用于發(fā)放地產(chǎn)并購貸款的金融債券）。

（2）支持企業(yè)發(fā)行公司信用類債券，用于保障性租賃住房建設運營。同時，企業(yè)持有運營的保障性租賃住房具有持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流的，可將物業(yè)抵押作為信用增進，發(fā)行住房租賃擔保債券。

3、將保障性租賃住房納入公募REITs試點項目范圍

近期發(fā)改委亦明確將保障性租賃住房納入基礎設施REITs試點項目范圍，并將保障性租賃住房基礎設施REITs試點具體限定在了4個直轄市和29個人口凈流入大城市。

（五）保障性租賃住房的承建和投資主體：預計仍以城投為主

考慮到低租金等保障性功能、資金需求量大、地方政府有屬地責任以及多主體投資、多渠道供給、“誰投資、誰所有”的半市場化半公益屬性等因素，承擔保障性租賃住房的主體相當于也是承擔了政府職能，基于此我們認為平臺公司應是保障性租賃住房的承建和投資主體。而從政策層面來看，保障性租賃住房的承建和投資主體勢必也是受益方，因此我們認為30號文表面上看是利好城產(chǎn)，實際上則利好城投，特別是利好致力于市場化轉型的城投。

五、保障性租賃住房的體量很可觀：2022年240萬套、十四五650萬套

目前保障性租賃住房在住房保障體系中具有重要地位，是解決大城市住房突出問題的主要路徑，而從目前公開的信息來看，保障性租賃住房的體量比較可觀。

（一）年初召開的住建年度會議指出2021年全國40個城市新籌集保障性租賃住房94.2萬套，同時今年1月11日 的發(fā)布會上，住建部住房保障司負責人潘偉便提出十四五期間，全國40個重點城市初步計劃新增650萬套（間）保障性租賃住房，預計可幫助1300萬新市民、青年人等緩解住房困難。

（二）各地發(fā)布的十四五規(guī)劃等文件亦明確提出要加大保障性租賃住房的建設力度，如上海計劃新增建設籌措保障性租賃住房47萬套（間）以上（達到同期新增住房供應總量的40%以上）、北京計劃新增保障性租賃住房套數(shù)占比不低于40%、廣州計劃建設保障性租賃住房60萬套（間）（占住房總量的45.8%）、深圳計劃建設籌集保障性租賃住房不少于40萬套（間）（占住房建設籌集總量的45%左右）、江蘇提出新建58萬套保障性租賃住房、浙江提出籌集建設120萬套保障性租賃住房、福州將建設保障性租賃住房15萬套、廈門10萬套（2035年租賃住房套數(shù)占全部城市住房總套數(shù)的比例超過50%）。

實際上之前住建部住房保障司司長曹金彪亦表示“‘十四五’期間，新增保障性租賃住房占新增住房供應總量的比例應力爭達到30%以上”。

（三）多地在政府工作報告中提出了2022年保障性租賃住房建設的具體任務，如廣東33萬套、浙江30萬套、上海17.30萬套、江蘇14.80萬套、安徽9.85萬套、山東8.90萬套、陜西8.80萬套、北京8萬套、四川7.80萬套、福建與河南均為7萬套、湖北6.70萬套、廣西6.10萬套等。

（四）住建部2022年年度會議亦提出2022 要大力增加保障性租賃住房供給，以人口凈流入的大城市為重點，2022年全年建設籌集保障性租賃住房240萬套（間），占十四五650萬套目標的37%、是2021年全年的2.55倍。

實際上，2022年加大保障性租賃住房建設的另一個目的也是為了支撐房地產(chǎn)建設，否則按照目前的情形，2022年的房地產(chǎn)投資大概率是負增長。

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原標題： 地方政策糾偏或放松力度會越來越大