作者：毛小柒

來(lái)源：濤動(dòng)宏觀（ID:jinrongjianghu123123)

（一）2022年2月8日，央行與銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》（銀發(fā)（2022）30號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)30號(hào)文），明確提出銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要加大對(duì)保障性租賃住房的支持力度，向保障性租賃住房項(xiàng)目（需持有保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)）發(fā)放的有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，被視為對(duì)樓市的又一利好政策。

這意味著銀行發(fā)放相關(guān)貸款不再受集中度管理指標(biāo)約束，將有充足的空間加大對(duì)保障性租賃住房項(xiàng)目的信貸投放，而這里的關(guān)鍵是找到保障性租賃住房項(xiàng)目的承建和投資主體（大概率還是城投來(lái)承接）。

（二）30號(hào)文也是自2021年12月19日央行與銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)的通知》（銀發(fā)（2021）320號(hào)文，以下簡(jiǎn)稱(chēng)320號(hào)文）（詳情參見(jiàn)關(guān)注2022年的地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)）之后，金融管理部門(mén)針對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的又一支持政策文件。而實(shí)際上早在2021年11月，便有傳言30號(hào)文要出臺(tái)。

（三）除以上兩個(gè)政策文件外，之前政策部門(mén)還明確針對(duì)出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目的并購(gòu)貸款不再計(jì)入“三道紅線”和房地產(chǎn)貸款集中度相關(guān)指標(biāo)計(jì)算口徑。同時(shí)先前政策部門(mén)還下調(diào)了5年期以上LPR（參見(jiàn)房貸利率，降了?。?、頻繁提出充分釋放居民住房需求（參見(jiàn)住建部定調(diào)2022：充分釋放居民住房需求）等暖意政策。

（四）以上意味著地產(chǎn)政策放松力度仍在持續(xù)，而我們判斷后續(xù)放松或糾偏力度只會(huì)越來(lái)越大。實(shí)際上，30號(hào)文發(fā)布后，官媒《金融時(shí)報(bào)》的一篇推文標(biāo)題亦能體現(xiàn)政策用意，即當(dāng)前對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，穩(wěn)和保的成分更為重要，而在前期嚴(yán)厲政策的沖擊下，當(dāng)前及后續(xù)放松政策的力度也需要更大，節(jié)奏也需要更快，唯有超預(yù)期的政策才能真正扭轉(zhuǎn)或改善當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期。

二、保障性租賃住房項(xiàng)目相關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理早有政策跡象

（一）關(guān)鍵詞是項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)

30號(hào)文的關(guān)鍵是項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)，即只有取得項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)的保障性租賃住房項(xiàng)目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，而這里的項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)出具方應(yīng)為市縣級(jí)政府。實(shí)際上，2021年7月2日國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》后，各地便開(kāi)始建立了保障性租賃住房項(xiàng)目聯(lián)審機(jī)制，對(duì)于通過(guò)聯(lián)審的項(xiàng)目發(fā)放保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)，而央行和銀保監(jiān)會(huì)亦根據(jù)項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)單獨(dú)設(shè)立了保障性租賃住房貸款的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)，將符合條件的有關(guān)貸款單獨(dú)統(tǒng)計(jì)。

（二）保障性租賃住房貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理早有跡象

1、2020年12月31日，央行和銀保監(jiān)會(huì)在針對(duì)《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》答記者問(wèn)時(shí)指出：

（1）為支持大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，住房租賃有關(guān)貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款占比計(jì)算?？梢钥闯觯?dāng)時(shí)便已提出住房租賃有關(guān)貸款暫不納入計(jì)算口徑。

（2）目前正研究制定住房租賃金融業(yè)務(wù)有關(guān)意見(jiàn)，并建立相應(yīng)統(tǒng)計(jì)制度，屆時(shí)對(duì)于符合定義的住房租賃有關(guān)貸款，將不納入集中度管理統(tǒng)計(jì)范圍。 

2、2021年7月2日國(guó)務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)（2021）22號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)22號(hào)文）明確提出“完善與保障性租賃住房相適應(yīng)的貸款統(tǒng)計(jì)，在實(shí)施房地產(chǎn)信貸管理時(shí)予以差別化對(duì)待”。

三、保障性租賃住房的政策歷程

不過(guò)，保障性租賃住房的興起時(shí)間實(shí)際上并不長(zhǎng)。我們大致梳理如下：

（一）2007年國(guó)家確定了大規(guī)模實(shí)施住房保障政策，相繼推出公共租賃住房（含廉租住房）、經(jīng)濟(jì)適用住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、住房租賃補(bǔ)貼、棚戶(hù)區(qū)改造等政策舉措，不過(guò)上述舉措的成效并不明顯。

（二）為此，2020年10月，十九屆五中全會(huì)首次提出“保障性租賃住房”這一概念（即擴(kuò)大保障性租賃住房供給）。同年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議（參見(jiàn)2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議釋放十大重磅信號(hào)）則進(jìn)一步提出要解決好大城市住房突出問(wèn)題、高度重視保障性租賃住房。

（三）2021年3月公布的十四五規(guī)劃提出要以人口流入多、房?jī)r(jià)高的城市為重點(diǎn)，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，著力解決困難群體和新市民住房問(wèn)題。

（四）2021年5月12-14日，住建部分別在沈陽(yáng)、廣州召開(kāi)發(fā)展保障性租賃住房工作座談會(huì)，北京、上海、廣州、深圳等40個(gè)城市參會(huì)，明確提出這40個(gè)城市將大力發(fā)展保障性租賃住房。

（五）2021年9-10月，銀保監(jiān)會(huì)多次提出要穩(wěn)妥做好對(duì)住房租賃市場(chǎng)的金融支持。加大對(duì)保障性租賃住房支持力度，研究細(xì)化金融支持措施，會(huì)同人民銀行推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)。

（六）2021年底，多地開(kāi)始相繼發(fā)布加快保障性租賃住房建設(shè)的實(shí)施細(xì)則，并在政府工作報(bào)告中明確了相關(guān)建設(shè)任務(wù)。

四、何為保障性租賃住房？有什么支持政策？

雖然近期保障性租賃住房政策很多，但22號(hào)文仍是綱領(lǐng)性文件。

（一）保障性租賃住房：針對(duì)重點(diǎn)城市，且有特定支持對(duì)象

整體看，保障性租賃住房在準(zhǔn)入條件、配租規(guī)模、供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)、租賃價(jià)格、租金支付、租賃期限等方面均有特定要求。

2021年10月21-22日住建部進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)保障性租賃住房要堅(jiān)持小戶(hù)型、低租金、面向無(wú)房新市民和青年人且不設(shè)收入線門(mén)檻的基本原則。

1、保障性租賃住房有特定的支持對(duì)象（如外來(lái)務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等符合條件的新市民、青年人等群體以及基本公共服務(wù)人員等群體）。

例如，《上海市保障性租賃住房租賃管理辦法（試行）》便明確保障性租賃住房的供應(yīng)對(duì)象為在上海有合法就業(yè)且住房困難的在職人員及其配偶、子女，其中住房困難面積標(biāo)準(zhǔn)為人均住房建筑面積低于15平方米。

2、建筑面積以不超過(guò)70平方米的小戶(hù)型為主，且租金低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租賃。

例如，《上海市保障性租賃住房租賃管理辦法（試行）》要求租賃價(jià)格應(yīng)在同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金的九折以下且年增幅應(yīng)不高于5%。

3、人口凈流入的大城市和省級(jí)人民政府確定的城市等重點(diǎn)地區(qū)（也即上文提及的40個(gè)重點(diǎn)城市）需要大力發(fā)展保障性租賃住房。

（二）哪些土地可用于保障性租賃住房建設(shè)？

除單列租賃住房用地計(jì)劃、新增保障性租賃住房占新增住房供應(yīng)總量的比例等政策外，政策層面在保障性租賃住房的土地政策支持上力度亦比較大，如明確提出利用農(nóng)村集體建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置房屋建設(shè)以及新供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地等建設(shè)保障性租賃住房，并給予非居住用房不變更土地性質(zhì)、變更土地用途不補(bǔ)繳土地款、稅收優(yōu)惠等政策支持。

1、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地以及城區(qū)、靠近產(chǎn)業(yè)園區(qū)或交通便利區(qū)域的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地可用于建設(shè)保障性租賃住房，同時(shí)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可通過(guò)自建或聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)保障性租賃住房。其中，建設(shè)保障性租賃住房的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)可以辦理抵押貸款。

2、利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房不補(bǔ)繳土地價(jià)款，這是針對(duì)保障性租賃住房的專(zhuān)門(mén)支持政策。

（1）允許利用企事業(yè)單位（含高校醫(yī)院等）自有土地建設(shè)保障性租賃住房，變更土地用途，不補(bǔ)繳土地價(jià)款，原劃撥的土地可繼續(xù)保留劃撥方式。

（2）允許將商辦、旅館、廠房、倉(cāng)儲(chǔ)等非居住存量房屋改建為保障性租賃住房，不變更土地使用性質(zhì)，不補(bǔ)繳土地價(jià)款。

3、可將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項(xiàng)目配套建設(shè)行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的用地面積占項(xiàng)目總用地面積的比例上限由7%提高到15%、建筑面積占比上限相應(yīng)提高且提高部分主要用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房，嚴(yán)禁建設(shè)成套商品住宅。

4、提高住宅用地中保障性租賃住房用地供應(yīng)比例，在編制年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)要單列租賃住房用地計(jì)劃。

5、保障性租賃住房用地可采取出讓、租賃或劃撥等方式供應(yīng)，其中以出讓或租賃方式供應(yīng)的，可將保障性租賃住房租賃價(jià)格及調(diào)整方式作為出讓或租賃的前置條件，允許出讓價(jià)款分期收取。

6、新建普通商品住房項(xiàng)目，可配建一定比例的保障性租賃住房（由市縣人民政府確定）。同時(shí)鼓勵(lì)在地鐵上蓋物業(yè)中建設(shè)一定比例的保障性租賃住房。

（三）其它政策支持

1、利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，可由市縣人民政府組織有關(guān)部門(mén)聯(lián)合審查建設(shè)方案，出具保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)后，由相關(guān)部門(mén)辦理立項(xiàng)、用地、規(guī)劃、施工、消防等手續(xù)。

2、中央對(duì)符合規(guī)定的保障性租賃住房建設(shè)任務(wù)予以補(bǔ)助。

3、利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)后，比照適用住房租賃增值稅、房產(chǎn)稅等稅收優(yōu)惠政策，用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

2021年6月18日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議亦明確自2021年10月1日起，住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率減按1.50%繳納增值稅，對(duì)企事業(yè)單位等向個(gè)人、專(zhuān)業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)出租住房的，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

（四）關(guān)注金融支持政策

1、加大對(duì)保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)的信貸支持力度

信貸支持對(duì)象主要包括保障性租賃住房自持主體、住房租賃企業(yè)（改建、改造存量房屋形成非自有產(chǎn)權(quán)保障性租賃住房），如此次明確取得項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)的保障性租賃住房的有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理便是支持政策之一。

2、可發(fā)行用于保障性租賃住房貸款投放的金融債和非金融企業(yè)債

（1）支持發(fā)行募集資金用于保障性租賃住房貸款投放的金融債券（如之前浦發(fā)銀行便發(fā)行了專(zhuān)門(mén)用于發(fā)放地產(chǎn)并購(gòu)貸款的金融債券）。

（2）支持企業(yè)發(fā)行公司信用類(lèi)債券，用于保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)。同時(shí)，企業(yè)持有運(yùn)營(yíng)的保障性租賃住房具有持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流的，可將物業(yè)抵押作為信用增進(jìn)，發(fā)行住房租賃擔(dān)保債券。

3、將保障性租賃住房納入公募REITs試點(diǎn)項(xiàng)目范圍

近期發(fā)改委亦明確將保障性租賃住房納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目范圍，并將保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)具體限定在了4個(gè)直轄市和29個(gè)人口凈流入大城市。

（五）保障性租賃住房的承建和投資主體：預(yù)計(jì)仍以城投為主

考慮到低租金等保障性功能、資金需求量大、地方政府有屬地責(zé)任以及多主體投資、多渠道供給、“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有”的半市場(chǎng)化半公益屬性等因素，承擔(dān)保障性租賃住房的主體相當(dāng)于也是承擔(dān)了政府職能，基于此我們認(rèn)為平臺(tái)公司應(yīng)是保障性租賃住房的承建和投資主體。而從政策層面來(lái)看，保障性租賃住房的承建和投資主體勢(shì)必也是受益方，因此我們認(rèn)為30號(hào)文表面上看是利好城產(chǎn)，實(shí)際上則利好城投，特別是利好致力于市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型的城投。

五、保障性租賃住房的體量很可觀：2022年240萬(wàn)套、十四五650萬(wàn)套

目前保障性租賃住房在住房保障體系中具有重要地位，是解決大城市住房突出問(wèn)題的主要路徑，而從目前公開(kāi)的信息來(lái)看，保障性租賃住房的體量比較可觀。

（一）年初召開(kāi)的住建年度會(huì)議指出2021年全國(guó)40個(gè)城市新籌集保障性租賃住房94.2萬(wàn)套，同時(shí)今年1月11日 的發(fā)布會(huì)上，住建部住房保障司負(fù)責(zé)人潘偉便提出十四五期間，全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市初步計(jì)劃新增650萬(wàn)套（間）保障性租賃住房，預(yù)計(jì)可幫助1300萬(wàn)新市民、青年人等緩解住房困難。

（二）各地發(fā)布的十四五規(guī)劃等文件亦明確提出要加大保障性租賃住房的建設(shè)力度，如上海計(jì)劃新增建設(shè)籌措保障性租賃住房47萬(wàn)套（間）以上（達(dá)到同期新增住房供應(yīng)總量的40%以上）、北京計(jì)劃新增保障性租賃住房套數(shù)占比不低于40%、廣州計(jì)劃建設(shè)保障性租賃住房60萬(wàn)套（間）（占住房總量的45.8%）、深圳計(jì)劃建設(shè)籌集保障性租賃住房不少于40萬(wàn)套（間）（占住房建設(shè)籌集總量的45%左右）、江蘇提出新建58萬(wàn)套保障性租賃住房、浙江提出籌集建設(shè)120萬(wàn)套保障性租賃住房、福州將建設(shè)保障性租賃住房15萬(wàn)套、廈門(mén)10萬(wàn)套（2035年租賃住房套數(shù)占全部城市住房總套數(shù)的比例超過(guò)50%）。

實(shí)際上之前住建部住房保障司司長(zhǎng)曹金彪亦表示“‘十四五’期間，新增保障性租賃住房占新增住房供應(yīng)總量的比例應(yīng)力爭(zhēng)達(dá)到30%以上”。

（三）多地在政府工作報(bào)告中提出了2022年保障性租賃住房建設(shè)的具體任務(wù)，如廣東33萬(wàn)套、浙江30萬(wàn)套、上海17.30萬(wàn)套、江蘇14.80萬(wàn)套、安徽9.85萬(wàn)套、山東8.90萬(wàn)套、陜西8.80萬(wàn)套、北京8萬(wàn)套、四川7.80萬(wàn)套、福建與河南均為7萬(wàn)套、湖北6.70萬(wàn)套、廣西6.10萬(wàn)套等。

（四）住建部2022年年度會(huì)議亦提出2022 要大力增加保障性租賃住房供給，以人口凈流入的大城市為重點(diǎn)，2022年全年建設(shè)籌集保障性租賃住房240萬(wàn)套（間），占十四五650萬(wàn)套目標(biāo)的37%、是2021年全年的2.55倍。

實(shí)際上，2022年加大保障性租賃住房建設(shè)的另一個(gè)目的也是為了支撐房地產(chǎn)建設(shè)，否則按照目前的情形，2022年的房地產(chǎn)投資大概率是負(fù)增長(zhǎng)。

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原標(biāo)題： 地方政策糾偏或放松力度會(huì)越來(lái)越大