克而瑞地產(chǎn)研究 作者：克而瑞研究中心
來源：克而瑞地產(chǎn)研究（ID:cricyjzx)
對比2020年來看，2021年各能級城市的地價均有所抬升，尤其是二線城市，2021年平均地價達(dá)5430元/平方米，同比上漲了28%。
2021年12月，在17城三輪集中土拍收官及三四線城市土地成交放量的拉動下，年末土地成交翹尾現(xiàn)象如期而至，當(dāng)月成交規(guī)模突破4億平方米，同比也僅下降了3%。與此同時，信貸環(huán)境邊際改善下，土地流拍現(xiàn)象也有所好轉(zhuǎn)，集中土拍的重點(diǎn)城市中僅個別城市流拍率較上一輪大增。
但全年成交規(guī)模同比下滑是不爭的事實(shí)。對比2020年來看，2021年全國土地成交規(guī)模環(huán)比下降超兩成，尤其是二三線城市，土地成交量較上一年顯著收縮。除了由于供應(yīng)規(guī)模下降外，下半年樓市調(diào)控收緊尤其是信貸環(huán)境的大幅收緊，對房企資金流動性造成了巨大的壓力，因而導(dǎo)致地塊流拍現(xiàn)象頻發(fā)，成交量也連續(xù)多月低位運(yùn)行。
1.市場走勢
供應(yīng)規(guī)模環(huán)比周期性縮減，年末重點(diǎn)城市密集土拍成交規(guī)模環(huán)比翻番
供應(yīng)方面，重點(diǎn)城市第三輪供地高峰已過，加之臨近年關(guān)影響，大多數(shù)城市均放緩了供地節(jié)奏，致12月份土地市場供應(yīng)量環(huán)比周期性下滑，且不及去年同期。據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，12月全國土地市場經(jīng)營性土地供應(yīng)總建筑面積22016萬平方米，環(huán)比下降66%，同比也下降33%。重點(diǎn)城市集中供地方面，本月僅有寧波一城推出了第三批集中供應(yīng)地塊，總建面達(dá)336萬平方米，涉及38宗地，其中商品住宅用地僅有15幅，其余地塊則均為安置、租賃、共有產(chǎn)權(quán)等保障性住房用地，保障住房用地供應(yīng)力度明顯增加。
成交方面。本月土地市場迎來重點(diǎn)城市第三輪集中拍地潮，有多達(dá)17個城市完成第三輪集中土拍，加之三四線城市也迎來年終供應(yīng)潮，導(dǎo)致本月土地成交規(guī)模環(huán)比翻番。據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國土地市場經(jīng)營性用地成交建筑面積增至46019萬平方米，環(huán)比大漲138%，但同比微降3%。而從全年成交規(guī)模來看，盡管年末成交高峰如期而至，但2021年全年成交規(guī)模較去年同期仍有超兩成的差距，尤其是作為成交主力的二三線城市，2021年成交建面同比2020年降幅都在25%以上。
價格方面。受城市成交結(jié)構(gòu)變動影響，本月平均地價并未抬升，反而較上月下滑了5%至2472元/平方米。各能級城市中，除一線城市成交地價環(huán)比上漲外，其余能級城市的成交地價均較上月有所下滑，其中三四線城市降幅最大，平均地價環(huán)比下降了7%至1654元/平方米。但對比2020年來看，各能級城市的地價均有所抬升，尤其是二線城市，2021年平均地價達(dá)5430元/平方米，同比上漲了28%。
2.市場熱度
17城中僅滬杭土拍熱度有所回暖，但信貸環(huán)境改善下流拍現(xiàn)象有所減少
市場熱度方面。盡管多個重點(diǎn)城市三批次集中土拍規(guī)則略有松綁，但受多數(shù)房企資金壓力仍舊較大影響，多數(shù)城市的土拍熱度并未較二輪明顯提升，而成交主力中小城市土地市場亦維持在低熱狀態(tài)。因此，土地成交溢價率仍延續(xù)低位運(yùn)行，12月平均溢價率為3.2%，與上月持平，與去年同期相比，溢價率下降了近8個百分點(diǎn)。
聚焦到本月集中土拍的城市來看。大部分進(jìn)行三輪土拍的重點(diǎn)城市本次出讓地塊競拍熱度仍在低位，底價成交仍是主流，如廣州、武漢、青島等城市成交地塊基本均是零溢價。但也有部分城市土拍熱度有所回暖，如上海、杭州，第三輪土拍中均有多宗地塊觸頂成交，尤其是杭州，35宗宅地中24宗觸頂搖號，平均溢價率達(dá)7%，是已完成三輪土拍的21城中溢價率最高的城市。
土地流拍方面。由于房地產(chǎn)行業(yè)信貸環(huán)境邊際改善逐漸起效，12月土地市場的運(yùn)行也較上月表現(xiàn)趨于平穩(wěn)，土地流拍現(xiàn)象較此前也略有改善。本月流拍率降至16%，較年內(nèi)高峰期下降了十個百分點(diǎn)以上。結(jié)合流拍地塊所在城市來看，集中土拍的重點(diǎn)城市仍是土地流拍主力，尤其是長春、沈陽，因樓市下行壓力較大，房企投資意愿較低，在第三輪集中土拍均有半數(shù)以上的地塊遭遇流拍，是21城中流拍現(xiàn)象最嚴(yán)重的兩個城市。
3. 重點(diǎn)地塊
相比第二輪土拍，在信貸環(huán)境有所改善的利好下，重點(diǎn)城市第三輪集中土拍企穩(wěn)，但地塊競拍熱度分化卻更加突出。房企更聚焦于盈利空間更為充裕、去化風(fēng)險較低的優(yōu)質(zhì)用地，如三輪出讓門檻顯著降低的杭州，24宗地觸頂成交，其中德信拿下的橋西拱辰橋地塊中簽率更是低于5%，競爭十分激烈。而大體量商住、綜合體項(xiàng)目多依靠國企及其聯(lián)合體托底，如總價TOP10地塊中8宗底價成交的地塊，競得房企中均可見地方國企的身影。
值得一提的是，在第三輪土拍中，北京首次試點(diǎn)了“期地”的出讓模式，即根據(jù)軌交工程進(jìn)度分期交地開發(fā)。同時，為了避免同質(zhì)化競爭，對采取“期地”出讓模式的朝陽東壩三幅地塊還設(shè)置了不同的出讓要求和限價。在這種模式下，地塊的地價、房價被提前鎖定，有利于進(jìn)一步穩(wěn)定房地價預(yù)期。不過，三宗地出讓總價合計175億元，對多數(shù)企業(yè)而言資金壓力較高，因此最終由京投發(fā)展以底價競得。
整體來看，隨著房地產(chǎn)行業(yè)信貸環(huán)境改善逐漸起效，12月土地市場的運(yùn)行也較上月更加平穩(wěn)，土地流拍現(xiàn)象較此前明顯改善。接下來，結(jié)合近期政策環(huán)境來看，上層多次強(qiáng)調(diào)要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)。就此來看，明年土地市場仍以穩(wěn)為主，整體熱度也將延續(xù)低熱運(yùn)行。
不過，城市之間的分化仍在持續(xù)。由于三穩(wěn)仍是主要目標(biāo)，房企融資端難有大幅放松動作，企業(yè)拿地也仍將偏好去化風(fēng)險低、利潤空間充裕的優(yōu)質(zhì)地塊。因此，對于樓市去化表現(xiàn)較為穩(wěn)健的城市，如上海、杭州等，預(yù)計房企投資熱度仍然會比較高，而樓市下行壓力較大的城市，土拍仍然要靠“托底”。
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