丁祖昱評(píng)樓市 作者：編輯部
來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市（ID：dzypls）
按照往年的慣例，春節(jié)假期這個(gè)時(shí)段往往是全年冰點(diǎn)，但借助“就地過(guò)年”的機(jī)會(huì)，一線城市人口流動(dòng)減弱，剛需、改善迎來(lái)一波集中釋放。房企也紛紛提出了“春節(jié)不打烊”的口號(hào)，安排項(xiàng)目銷售人員通過(guò)調(diào)班、輪休等方式輪流在崗，調(diào)整供貨節(jié)奏，搶占銷售“窗口期”。
從成交來(lái)看，整體成交表現(xiàn)出“淡季不淡”的特征，30個(gè)重點(diǎn)城市在春節(jié)周（2021年2月11日-2月17日，下同）總成交量更是創(chuàng)3年來(lái)新高。分城市來(lái)看，總體呈現(xiàn)出“強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者持弱”的分化特征。
值得注意的是，春節(jié)期間上海、深圳和北京紛紛加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管釋放出一定的信號(hào)意義，全面落實(shí)“房住不炒”，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。鑒于現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)仍是去杠桿的重要領(lǐng)域，預(yù)計(jì)未來(lái)樓市冷暖變化將與信貸資金管控強(qiáng)度緊密正相關(guān)。
46城春節(jié)兩周供應(yīng)同比降3成
受“就地過(guò)年”影響，2021年春節(jié)假期房企推盤(pán)積極性普遍不高，尤其是三四線城市推盤(pán)積極性更是下降。據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的46個(gè)城市在春節(jié)兩周（2021年2月4日-2月17日，下同）的新增供應(yīng)量有了明顯回落，較2020年同期下降了35%，與2019年同期相比降幅也達(dá)到了28%。
推盤(pán)積極性不高，與河北、黑龍江等省份新冠疫情“反撲”，中央強(qiáng)調(diào)“就地過(guò)年”密切相關(guān)。部分房企看淡春節(jié)樓市，推盤(pán)力度均有回調(diào)，與此同時(shí)，在推廣時(shí)同樣弱化了“返鄉(xiāng)置業(yè)”的口號(hào)。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，2021年春節(jié)期間，TOP30房企中僅有世茂、金科等少數(shù)房企推出了區(qū)域聯(lián)動(dòng)的返鄉(xiāng)活動(dòng)，多數(shù)都是以項(xiàng)目層面推出。
春節(jié)“返鄉(xiāng)難”的情況下，給一二線城市帶來(lái)了機(jī)會(huì)。房企也調(diào)整自身供貨節(jié)奏，著力加碼留人能力較強(qiáng)的省會(huì)二線城市。長(zhǎng)沙、合肥、杭州、成都、廈門(mén)等二線城市春節(jié)兩周供貨量較2019年同期均有了穩(wěn)步上揚(yáng)，漲幅基本都在30%以上，其中廈門(mén)更是達(dá)到134%。
表：2021年春節(jié)期間46個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市
商品住宅新增供應(yīng)面積及其變化（單位：平方米）
數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
一線城市購(gòu)房需求仍然“堅(jiān)挺”
一線城市在春節(jié)期間表現(xiàn)可圈可點(diǎn)，2021年春節(jié)兩周成交量增幅較2020年和2019年同期均大幅上漲50%以上。
具體到城市來(lái)看，北京、廣州、深圳延續(xù)了春節(jié)前的高熱度，春節(jié)2周累計(jì)成交量較2020年和2019年同期漲幅均超過(guò)45%，創(chuàng)近3年來(lái)春節(jié)同期成交新高。主要原因在于，“就地過(guò)年”背景下，一線城市人口流動(dòng)性大幅減少，加之新冠疫情得到階段性控制，多數(shù)售樓處在春節(jié)期間均保持“不打烊”狀態(tài)，也刺激了一波購(gòu)房需求得到集中釋放。
以北京為例，2021年春節(jié)兩周累計(jì)成交接近20萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)267%，與2019年同期相比上漲69%。
從春節(jié)期間多個(gè)項(xiàng)目迎來(lái)“小陽(yáng)春”，中駿云景臺(tái)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向我們透露一組數(shù)據(jù)，春節(jié)7天時(shí)間，中駿云景臺(tái)共成交42套，成交金額達(dá)到9660萬(wàn)元。從春節(jié)到目前他一直在案場(chǎng)，他認(rèn)為北京市場(chǎng)正穩(wěn)步向上，對(duì)于項(xiàng)目而言更需要積極加推，把握好銷售窗口期。
“和春節(jié)之前相比成交數(shù)據(jù)基本持平，我們一周去化正常在50套左右。”上述項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，“由于春節(jié)期間沒(méi)有做任何促銷動(dòng)作，整體表現(xiàn)仍然好于預(yù)期?！?/p>
表：2021年春節(jié)期間一線城市
商品住宅成交面積及其變化（單位：平方米）
數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
返鄉(xiāng)置業(yè)需求削弱但整體熱度不減
受“就地過(guò)年”影響，三四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)需求被消弱，行情本不被看好，但從實(shí)際成交情況來(lái)看，總體成交熱度超乎預(yù)期，19個(gè)重點(diǎn)城市春節(jié)周成交量較2020年同期“翻番”，較2019年同期增幅也達(dá)到了48%。
其中，保持較高熱度的三四線城市集中在東南沿海一帶，典型如溫州、佛山、淮安、莆田、東莞等成交保持高熱狀態(tài)。
以東莞、佛山為例，兩座城市本身作為“打工者天堂”，務(wù)工人員除了廣東本省以外，大部分分布在廣西、湖南、江西等多個(gè)中部省份，今年的“就地過(guò)年”無(wú)疑帶動(dòng)了一批剛需自住需求的集中釋放，使得兩地春節(jié)成交顯著好于2020年和2019年同期。其中，佛山春節(jié)兩周累計(jì)成交21萬(wàn)平方米，同比2020年同期增長(zhǎng)39%，較2019年同期增長(zhǎng)11%。
此外，仍有一部分三四線城市受到影響。典型如南寧、大連、茂名、惠州等城市迎來(lái)階段性回調(diào)，整體成交轉(zhuǎn)淡。實(shí)際上，這類城市從去年以來(lái)樓市進(jìn)入下行周期，春節(jié)成交慘淡也在預(yù)料之中。
對(duì)比三四線城市，二線成交成交表現(xiàn)略顯遜色，春節(jié)前一周（2021年2月4日-2月10日）成交熱度較高，不過(guò)春節(jié)周則出現(xiàn)穩(wěn)步回調(diào)，表現(xiàn)甚至不及去年新冠疫情同期。累計(jì)兩周數(shù)據(jù)來(lái)看，較2020年和2019年僅增長(zhǎng)了24%和29%，低于30城平均水平。
城市之間分化日益明顯，整體表現(xiàn)出“強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者持弱”的典型特征。
從2021年春節(jié)期間的成交表現(xiàn)來(lái)看，整體好于市場(chǎng)預(yù)期，隨著疫情得到階段性控制，成交也將恢復(fù)新常態(tài)。因此我們認(rèn)為，2021年行業(yè)規(guī)模大概率高位持穩(wěn)，不同城市間分化依舊會(huì)持續(xù)加劇。
具體而言，四大一線城市樓市最具韌性，調(diào)控層層加碼，圍堵抑制投機(jī)需求的同時(shí)，剛需自住需求大概率得到進(jìn)一步釋放。二線城市則將迎來(lái)此消彼長(zhǎng)的輪動(dòng)行情，整體成交維穩(wěn)。對(duì)于絕大部分缺乏基本面支撐、長(zhǎng)期人口凈流出的三四線城市來(lái)說(shuō)，樓市仍將延續(xù)低迷走勢(shì)。
值得注意的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有風(fēng)向標(biāo)意義的京滬深三地在春節(jié)期間紛紛加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，也給市場(chǎng)敲響警鐘，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)顯著轉(zhuǎn)暖，一旦出現(xiàn)市場(chǎng)過(guò)熱的征兆，市場(chǎng)監(jiān)管必然會(huì)加強(qiáng)，以進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序，房地產(chǎn)行業(yè)仍然要緊繃“房住不炒”這根弦。
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