2022年2 月 11 日，央行發(fā)布了 2021 年四季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告。東海證券分析表示，（1）穩(wěn)增長(zhǎng)仍是重中之重。報(bào)告“堅(jiān)持穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)”，由“做好”改為“加大跨周期調(diào)節(jié)力度”，面對(duì)的穩(wěn)增長(zhǎng)壓力較大，政策方面也會(huì)更為積極。（2）寬信用的關(guān)注度提升。在下一階段主要政策思路上，重點(diǎn)在于擴(kuò)大信貸投放。整體對(duì)寬信用的表態(tài)與1 月 18 日發(fā)布會(huì)上相一致，要避免“信貸塌方”。（3）杠桿率有提升空間。 “宏觀杠桿率穩(wěn)中有降，為未來金融體系繼續(xù)加大實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持創(chuàng)造了空間”，言下之意今年有加杠桿的空間，同樣指向?qū)捫庞谩＃?）貨幣政策仍將保持穩(wěn)健偏寬松。四季度重提了“不搞大水漫灌”，我們認(rèn)為不能簡(jiǎn)單解讀為貨幣政策寬松的結(jié)束。（5）房地產(chǎn)政策邊際放松。報(bào)告中刪除了“保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性”，保留“房住不炒”。（6）國(guó)內(nèi)通脹方面，央行指出“未來 CPI 運(yùn)行中樞或較上年溫和抬升，繼續(xù)在合理區(qū)間運(yùn)行”對(duì)于海外輸入型通脹，央行仍將以“以我為主”來應(yīng)對(duì)。

2022年2月17日，北京今年首輪供地的18宗土地拍賣落下帷幕，其中17宗以總價(jià)480.22億元成功出讓，最高溢價(jià)率為15%，僅石景山一地塊面臨流拍。本輪供地吸引22家房企（房企參與宗地不重復(fù)計(jì)算）及聯(lián)合體參與報(bào)名，絕大多數(shù)成交主體均為央企或地方國(guó)企。其中，綠城耗資98.4億元連落3子，中海、華潤(rùn)置地、保利金地聯(lián)合體、興創(chuàng)置地各拿下2宗，廈門建發(fā)觸頂價(jià)競(jìng)得1宗，另外旭輝也成功摘地，成為這一輪土拍中唯一拿地的民營(yíng)房企。中信證券分析認(rèn)為，地方性國(guó)企在土地出讓偏冷時(shí)，可以起到拿地托底的作用，但地方性國(guó)企拿地占比如果過高，則意味著土地市場(chǎng)相當(dāng)冷淡。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，1月TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額5256億元，單月業(yè)績(jī)規(guī)模同比降低近40%，較2021年月均水平降低43%。同時(shí)，今年1月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額超百億的企業(yè)僅11家，較去年同期減少12家；金額超50億的企業(yè)僅32家，較去年同期減少14家。

近九成百強(qiáng)房企1月銷售業(yè)績(jī)同比下降四成降幅超過40%。有分析認(rèn)為，造成不少城市成交下滑的主要原因在于市場(chǎng)下行壓力加劇，購房者觀望情緒較濃，預(yù)計(jì)2月受春節(jié)假期影響供應(yīng)縮量，成交或?qū)⒊掷m(xù)下行。

三、2022年超36城釋放樓市寬松政策；多地因城施策“松綁”房貸首付

根據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年1月以來，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)累積超過70余次，其中有36個(gè)城市發(fā)布了穩(wěn)定樓市的政策。相比往年的收緊，2022年開年以來，房地產(chǎn)調(diào)控基本以穩(wěn)定樓市、寬松政策為主。具體而言，調(diào)控政策大致可以分為四類，一是中央部委維持房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈穩(wěn)定。如2月8日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》。二是給予購房補(bǔ)貼，包括三胎政策購房?jī)?yōu)惠等。目前，惠州、萊西、肇慶、瀘州、合肥、昆明、玉林、珠海、保定、湖州、亳州、瀘州等城市均有不同力度的購房補(bǔ)貼政策。三是放寬公積金相關(guān)政策。目前，福州、株洲、北海等10余城調(diào)整了公積金政策。四是吸引人才，放松落戶限制等，如嘉興、中山等城市。

根據(jù)上海證券報(bào)的報(bào)道，全國(guó)已經(jīng)有一些城市默默降低了首套房貸利率及首付比例，日前有消息稱山東菏澤首套房貸款首付比例從此前的30%降至20%，此外，春節(jié)前后重慶、江西贛州的不少銀行已經(jīng)將首套房貸首付比例降至20%。據(jù)業(yè)內(nèi)透露，此輪調(diào)整城市均為非“限購”城市，是由當(dāng)?shù)氐胤阶》?、金融職能部門根據(jù)因城施策原則共同決定調(diào)整。

四、1月集合信托成立數(shù)量環(huán)比降逾三成，非標(biāo)信托產(chǎn)品平均收益率又跌破7%

2022年2月10日，根據(jù)普益標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布的1月集合信托市場(chǎng)月報(bào)數(shù)據(jù)顯示，1月共有54家信托公司發(fā)行2272款集合信托產(chǎn)品，發(fā)行數(shù)量環(huán)比減少246款，降幅為9.77%。從產(chǎn)品成立數(shù)量看，1月共有52家信托公司成立了2005款集合信托產(chǎn)品，成立數(shù)量環(huán)比減少1038款，降幅為34.11%，共募集資金1235.052億元（不包括未公布募集規(guī)模的產(chǎn)品），環(huán)比減少1064.940億元，降幅為46.40%。1月投資于基礎(chǔ)設(shè)施的平均收益率略有上升，投資于房地產(chǎn)、工商企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)的平均收益率略有下降。其中，房地產(chǎn)領(lǐng)域1-2（不含）年期產(chǎn)品平均最高預(yù)期收益率環(huán)比回落0.14個(gè)百分點(diǎn)至7.54%，2-3（不含）年期產(chǎn)品平均最高預(yù)期收益率環(huán)比回落0.01個(gè)百分點(diǎn)至7.87%，3年期及以上產(chǎn)品平均最高預(yù)期收益率環(huán)比回落0.12個(gè)百分點(diǎn)至8.72%。從資金運(yùn)用領(lǐng)域看，投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域的產(chǎn)品173款，環(huán)比減少106款，占比回落3.47個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)于集合信托發(fā)行市場(chǎng)開年遇冷，用益信托分析認(rèn)為，主要受一是季節(jié)性因素，在年末沖規(guī)模后，信托產(chǎn)品投放有所下滑；二是監(jiān)管持續(xù)收緊，融資類業(yè)務(wù)壓降再度被監(jiān)管強(qiáng)調(diào)，融資類產(chǎn)品的投放依舊受限；三是標(biāo)品信托產(chǎn)品的信息披露問題等影響。1月非標(biāo)信托產(chǎn)品的平均預(yù)期年化收益率為6.99%，與前一個(gè)月同時(shí)點(diǎn)相比減少0.13個(gè)百分點(diǎn)。用益信托分析表示，非標(biāo)產(chǎn)品的收益率受市場(chǎng)條件和風(fēng)險(xiǎn)的影響較大。從長(zhǎng)期來看，國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)增速趨緩的大趨勢(shì)不變，去年12月的降準(zhǔn)以及今年以來一系列政策的推出，資本市場(chǎng)預(yù)期將會(huì)保持“寬信用”的大環(huán)境，國(guó)內(nèi)仍將會(huì)保持低利率的市場(chǎng)環(huán)境，非標(biāo)產(chǎn)品的平均預(yù)期收益率上行受阻。

五、標(biāo)普信評(píng)：樣本房企境內(nèi)債2022年到期金額約2300億元，償債壓力集中于上半年；近期規(guī)范房企融資和預(yù)售資金使用的政策是否能及時(shí)緩解行業(yè)流動(dòng)性壓力尚有待觀察

據(jù)標(biāo)普信評(píng)發(fā)布的研究報(bào)告，2022年，116家樣本房企年內(nèi)國(guó)內(nèi)債券到期金額約2300億元，其中3月和7月是相對(duì)到期高峰。如果考慮到海外美元債，房企面臨的債務(wù)重壓將更大。2022-2025年是房企美元債兌付高峰期，房企海外債到期余額分別為273.25億美元、182.8億美元、190.32億美元及179.94億美元，2022年償債壓力集中于上半年。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大部分的現(xiàn)金流和貨幣資金沉淀在子公司項(xiàng)目層面，本部貨幣資金量較低。標(biāo)普信評(píng)認(rèn)為，當(dāng)前房企流動(dòng)性壓力仍然較大，近期出臺(tái)的一系列規(guī)范房企融資和預(yù)售資金使用的政策體現(xiàn)了監(jiān)管對(duì)于維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展的態(tài)度，一定程度上有利于房企再融資能力的恢復(fù)，但是否能夠及時(shí)緩解行業(yè)流動(dòng)性壓力尚有待觀察。