基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目的合規(guī)性審查是REITs申報和發(fā)行的關(guān)鍵內(nèi)容，判斷一個REITs項目是否符合合規(guī)性要求的最直觀方法是查看法律意見書的結(jié)論意見。根據(jù)《國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》（發(fā)改辦投資〔2020〕586號）（以下簡稱“586號文”），《中國證監(jiān)會公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》（中國證券監(jiān)督管理委員會公告〔2020〕54號）（以下簡稱“證監(jiān)會54號公告”）以及《中國證監(jiān)會證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)信息披露指引》（證監(jiān)會公告〔2014〕49號附件2)（以下簡稱“證監(jiān)會49號公告）的要求，REITs項目的申報、基金注冊和專項計劃注冊階段應(yīng)當(dāng)提交由律師事務(wù)所出具的法律意見書。

本文以基礎(chǔ)設(shè)施REITs申報和注冊環(huán)節(jié)必須提交的三份法律意見書為切入點，總結(jié)和梳理基礎(chǔ)設(shè)施REITs法律意見書應(yīng)當(dāng)核查和驗證的項目，對REITs法律意見書的內(nèi)容和體系進行說明。

一、REITs法律意見書概述

（一）REITs法律意見書的特點

特點一：REITs法律意見書在內(nèi)容上是證券法律業(yè)務(wù)和固定資產(chǎn)投資法律業(yè)務(wù)的結(jié)合。所謂證券法律業(yè)務(wù)，根據(jù)《律師事務(wù)所從事證券法律業(yè)務(wù)管理辦法》第2條的規(guī)定：“……證券法律業(yè)務(wù)，是指律師事務(wù)所接受當(dāng)事人委托，為其證券發(fā)行、上市和交易等證券業(yè)務(wù)活動，提供的制作、出具法律意見書等文件的法律服務(wù)。”由此可知，REITs中的法律意見書，是指律師事務(wù)所接受當(dāng)事人委托，為REITs項目的申報、注冊登記等證券業(yè)務(wù)活動，提供的制作、出具法律意見書等文件的法律服務(wù)； 而固定資產(chǎn)投資法律業(yè)務(wù)主要針對基礎(chǔ)設(shè)施轉(zhuǎn)讓的交易安排，REITs的法律意見書應(yīng)當(dāng)特別針對基礎(chǔ)設(shè)施底層資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為進行核查，并對其合規(guī)性做出判斷，因此，REITs的法律意見書在內(nèi)容上是證券法律業(yè)務(wù)和和固定資產(chǎn)投資法律業(yè)務(wù)的結(jié)合。

特點二：律師事務(wù)所在REITs中的角色屬于證券服務(wù)機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)主動對出具意見依據(jù)的文件資料內(nèi)容進行核查和驗證，并就此承擔(dān)責(zé)任。根據(jù)《中華人民共和國證券法(2019修訂)》163條：“證券服務(wù)機構(gòu)為證券的發(fā)行、上市、交易等證券業(yè)務(wù)活動制作、出具……法律意見書……對所依據(jù)的文件資料內(nèi)容的真實性、準(zhǔn)確性、完整性進行核查和驗證。其制作、出具的文件有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或者重大遺漏，給他人造成損失的，應(yīng)當(dāng)與委托人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任，但是能夠證明自己沒有過錯的除外”。由此可知，在REITs的法律意見書中，委托方（原始權(quán)益人等）應(yīng)當(dāng)保證所提供的基礎(chǔ)設(shè)施資料的真實性、準(zhǔn)確性、完整性，同時律師事務(wù)所仍應(yīng)對上述資料進行進一步核查和驗證，如律師事務(wù)所因未盡勤勉盡職調(diào)查義務(wù)，未能對相應(yīng)文件的虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或者重大遺漏做出提示而給他人造成損失的，應(yīng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

特點三：律師事務(wù)所對REITs中基礎(chǔ)設(shè)施項目的查驗，應(yīng)當(dāng)親自辦理，不可委托他人辦理。根據(jù)《律師事務(wù)所證券法律業(yè)務(wù)執(zhí)業(yè)規(guī)則(試行)》（中國證券監(jiān)督管理委員會、司法部公告〔2010〕33號)第四條：“律師事務(wù)所及其指派的律師從事證券法律業(yè)務(wù)……對于收集證據(jù)材料等事項，應(yīng)當(dāng)親自辦理，不得交由委托人代為辦理……”。由此可知，律師事務(wù)所在工作中對與基礎(chǔ)設(shè)施項目基本情況、原始權(quán)益人基本情況等信息應(yīng)當(dāng)親自現(xiàn)場調(diào)查核實或經(jīng)由官方途徑完成調(diào)查核實。

（二）REITs項目必須聘請律師事務(wù)所出具的三份法律意見書

第一份法律意見書由原始權(quán)益人委托律所出具，用于向?qū)俚匕l(fā)改部分申報項目。根據(jù)發(fā)改586號文的規(guī)定，發(fā)起人（原始權(quán)益人）在向國家發(fā)改委申報項目前，應(yīng)隨同申報材料出具由律師事務(wù)所就項目權(quán)屬和資產(chǎn)范圍、項目合法合規(guī)性、轉(zhuǎn)讓行為合法性等出具的法律意見書。

第二份法律意見書由公募基金管理人委托律所出具，用于向證監(jiān)會申請注冊公募基金。公募基金申請注冊前應(yīng)當(dāng)根據(jù)證監(jiān)會54號公告的要求準(zhǔn)備法律意見書，并在在申請注冊時向證監(jiān)會提交。該法律意見書應(yīng)當(dāng)在注冊前準(zhǔn)備，并在申請注冊時提交。（1）申請注冊基礎(chǔ)設(shè)施基金前應(yīng)當(dāng)聘請律所就項目合規(guī)性等出具法律意見書。54號公告13條的規(guī)定：“申請注冊基礎(chǔ)設(shè)施基金前，基金管理人應(yīng)當(dāng)聘請符合條件的律師事務(wù)所就基礎(chǔ)設(shè)施項目合法合規(guī)性、基礎(chǔ)設(shè)施項目轉(zhuǎn)讓行為合法性、主要參與機構(gòu)資質(zhì)等出具法律意見書……”。由此可知，在申請注冊基礎(chǔ)設(shè)施基金前，基金管理人應(yīng)當(dāng)聘請符合條件的律師事務(wù)所就基礎(chǔ)設(shè)施項目合法合規(guī)性、基礎(chǔ)設(shè)施項目轉(zhuǎn)讓行為合法性、主要參與機構(gòu)資質(zhì)等出具法律意見書。（2）申請注冊基礎(chǔ)設(shè)施基金時，應(yīng)當(dāng)向證監(jiān)會提交法律意見書。根據(jù)54號文14條的規(guī)定：“申請注冊基礎(chǔ)設(shè)施基金，基金管理人應(yīng)當(dāng)向中國證監(jiān)會提交下列材料：……擬投資基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券相關(guān)說明材料，包括但不限于：資產(chǎn)支持專項計劃說明書、法律意見書……”。由此可知，在申請注冊基礎(chǔ)設(shè)施基金時，應(yīng)就資產(chǎn)支持證券的相關(guān)情況，向證監(jiān)會提交法律意見書。

第三份法律意見書由專項計劃管理人委托律所出具，用于向投資者公開披露并向證監(jiān)會申請設(shè)立專項計劃。根據(jù)《證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)信息披露指引》（證監(jiān)會公告〔2014〕49號附件2) 第10條：“管理人應(yīng)當(dāng)聘請律師事務(wù)所對專項計劃的有關(guān)法律事宜發(fā)表專業(yè)意見并向合格投資者披露法律意見書，包括但不限于以下內(nèi)容:(一) 管理人、 銷售機構(gòu)、 托管人等服務(wù)機構(gòu)的資質(zhì)及權(quán)限(二) 計劃說明書、 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、 托管協(xié)議、 認(rèn)購協(xié)議等法律文件的合規(guī)性；(三) 基礎(chǔ)資產(chǎn)的真實性、 合法性、 權(quán)利歸屬及其負擔(dān)情況；(四) 基礎(chǔ)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為的合法有效性；(五) 風(fēng)險隔離的效果；(六) 循環(huán)購買 (如有) 安排的合法有效性；(七) 專項計劃信用增級安排的合法有效性；(八) 對有可能影響資產(chǎn)支持證券投資者利益的其他重大事項的意見” 。

二、對基礎(chǔ)資產(chǎn)的合規(guī)性審查

REITs的法律意見書的核心結(jié)論之一是應(yīng)當(dāng)對基礎(chǔ)資產(chǎn)的合規(guī)性做出審查，以上三份法律意見書對基礎(chǔ)資合規(guī)性審查的要求基本一致，本文對此予以合并說明。前述三份法律意見書對基礎(chǔ)資產(chǎn)合規(guī)性審查的項目和內(nèi)容主要包括：

（一）對項目投資管理審批程序的審查

根據(jù)證監(jiān)會54號公告的規(guī)定，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs將基金通過資產(chǎn)支持證券和項目公司等載體取得基礎(chǔ)設(shè)施項目完全所有權(quán)或經(jīng)營權(quán)利，在此種交易安排下，公募REITs法律意見書對基礎(chǔ)設(shè)施合規(guī)性的判斷應(yīng)當(dāng)適用的規(guī)定一是發(fā)改部門關(guān)于固定資產(chǎn)投資審批的相關(guān)規(guī)定；二是發(fā)改和財政部門對于特許經(jīng)營和PPP項目的特別規(guī)定；三是證券投資基金法和證券監(jiān)管部門的相關(guān)規(guī)定；四是滬深交易所關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券、PPP項目掛牌的相關(guān)規(guī)定和指引。綜合來看，REITs各環(huán)節(jié)中的法律意見書關(guān)于基礎(chǔ)資產(chǎn)合規(guī)性的審查主要包括以下項目：

1.項目是否符合相關(guān)政策要求

項目是否符合相關(guān)政策的要求屬于合規(guī)性判斷的范疇，通常來說項目所在地各發(fā)改部門在立項時已經(jīng)對項目是否符合相關(guān)政策的要求做出審查和判斷，不符合政策要求的項目發(fā)改部門將不于立項，因此原則上通過立項審批和可研報告審批的項目均應(yīng)符合相關(guān)政策要求。律師事務(wù)所可以結(jié)合項目實際和委托方的要求，親自審查或直接引用發(fā)改部門的審查意見。

相關(guān)政策包括國家重大戰(zhàn)略、宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、國家和當(dāng)?shù)氐膰窠?jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃及有關(guān)專項規(guī)劃情況。以2020年申報的項目為例，項目符合相關(guān)政策要求應(yīng)當(dāng)包括三個層次：第一，在項目立項上，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照“十三五”規(guī)劃的要求編制可行性報告并履行立項審批手續(xù)；第二，在可行性論證上，應(yīng)當(dāng)積極響應(yīng)并不得違背國家關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域補短板、支撐國家重大戰(zhàn)略、改善區(qū)域發(fā)展不平衡等全國層面的重大規(guī)劃和發(fā)展戰(zhàn)略；第三，在產(chǎn)業(yè)政策上，應(yīng)當(dāng)符合關(guān)于戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、傳統(tǒng)制造業(yè)優(yōu)化升級等相關(guān)要求。

2.項目是否履行固定資產(chǎn)投資管理的審批程序

重點審查項目是否依法依規(guī)取得固定資產(chǎn)投資管理相關(guān)手續(xù)情況。具體手續(xù)包括：取得項目審批、核準(zhǔn)或備案，規(guī)劃、用地、環(huán)評、施工許可以及依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)必須辦理的其他重要手續(xù)情況。

（1）前期階段。前期階段涉及的文件主要包括，項目建議書、立項批復(fù)，可行性研究報告及其批復(fù)，選址意見書、國土空間規(guī)劃審批等；

（2）建設(shè)階段。建設(shè)階段涉及的文件主要包括，環(huán)境影響評價，施工報建手續(xù)，開工許可等；

（3）竣工驗收階段。主要的文件包括聯(lián)合竣工驗收證書，規(guī)劃驗收、環(huán)保驗收、消防驗收、節(jié)能驗收等的證明文件。

（二）對于PPP項目的合規(guī)性核查

根據(jù)中國證券投資基金業(yè)協(xié)會《政府和社會資本合作（PPP）項目資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)盡職調(diào)查工作細則》第2條第1款：“以社會資本方（項目公司）作為原始權(quán)益人的 PPP項目資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，適用本細則。在《國家發(fā)展和革委員會關(guān)于開展政府和社會資本合作的指導(dǎo)意見》（發(fā)改投資〔2014〕2724號）及《關(guān)于推廣運用政府和社會資本合作模式有關(guān)問題的通知》（財金〔2014〕76號）發(fā)布以前已按照PPP模式實施并事先明確約定收益規(guī)則的項目以及其他 PPP項目主要參與方，如融資提供方、承包商等，以與PPP項目相關(guān)的基礎(chǔ)資產(chǎn)或基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流來源開展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，參照本細則執(zhí)行”；第2款：“本細則未作規(guī)定的，依照《證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)盡職調(diào)查工作指引》及各交易場所《政府和社會資本合作（PPP）項目資產(chǎn)支持證券掛牌條件確認(rèn)指南》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行”。由此可知，第一，PPP項目應(yīng)當(dāng)適用何種法律進行合規(guī)性審查與其通過立項審批的時間有關(guān)：（1）2015年以后批復(fù)實施的PPP項目，應(yīng)符合國家和財政部關(guān)于規(guī)范有序推廣PPP模式的規(guī)定；（2） 2015年6月以后批復(fù)實施的特許經(jīng)營項目，應(yīng)符合《基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)特許經(jīng)營管理辦法》（國家發(fā)展改革委等6部委第25號令）有關(guān)規(guī)定。（3）此前采用BOT、TOT、股權(quán)投資等模式實施的特許經(jīng)營項目，應(yīng)符合當(dāng)時國家關(guān)于固定資產(chǎn)投資建設(shè)、特許經(jīng)營管理等相關(guān)規(guī)定。第二，PPP項目合規(guī)性審查的依據(jù)，還應(yīng)包括《證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)盡職調(diào)查工作指引》及各交易場所《政府和社會資本合作（PPP）項目資產(chǎn)支持證券掛牌條件確認(rèn)指南》的與基礎(chǔ)資產(chǎn)或底層資產(chǎn)有關(guān)規(guī)定。

具體而言，基礎(chǔ)資產(chǎn)或底層資產(chǎn)為PPP項目的，合規(guī)性審查的依據(jù)主要包括三個方面，一是項目應(yīng)符合《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)財政部發(fā)展改革委人民銀行關(guān)于在公共服務(wù)領(lǐng)域推廣政府和社會資本合作模式指導(dǎo)意見的通知》（國辦發(fā)〔2015〕42號）（以下簡稱“國辦發(fā)42文”）等文件的相關(guān)要求，不應(yīng)形成地方政府隱性債務(wù)；二是項目應(yīng)按財政部要求完成兩評一案，或按照發(fā)改委要求完成特許經(jīng)營的授權(quán)；三是項目的采購應(yīng)當(dāng)符合招標(biāo)投標(biāo)法、政府采購法、以及財政部及發(fā)改委的相關(guān)規(guī)定；四是應(yīng)當(dāng)符合證監(jiān)會、中基協(xié)、滬深交易所有關(guān)PPP項目及基礎(chǔ)設(shè)施項目掛牌交易和信息披露的相關(guān)規(guī)定。

1.對PPPP項目審批程序的核查

審查項目是否已經(jīng)按規(guī)定履行PPP審批、核準(zhǔn)和備案程序。包括可行性研究報告的批復(fù)文件、PPP項目兩評一案的批復(fù)文件，對于政府付費項目，政府的支出責(zé)任是否已經(jīng)納入中期財政規(guī)劃，并納入預(yù)算安排；項目是否為財政部PPP入庫項目，是否為示范項目，是否曾被財政部要求整改。

2.對項目合作模式與范圍的核查

該項審查應(yīng)當(dāng)對項目的基礎(chǔ)資產(chǎn)做出分配，判斷項目屬于PPP項目或是特許經(jīng)營權(quán)項目。在確定項目類型的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)審查項目的合作期間或特許經(jīng)營期到期日是否與REIs相匹配，對于多個子項目的項目，應(yīng)當(dāng)以最早到期日作為項目的到期日。

3.對項目公司設(shè)立等情況的核查

該項審查應(yīng)當(dāng)首先審查項目是否有新設(shè)項目公司，對于未新設(shè)項目公司的項目，應(yīng)當(dāng)對該主體承接項目之前的基本主營業(yè)務(wù)、歷史信用記錄、主要債務(wù)情況等進行審查；對于新設(shè)項目公司的項目，應(yīng)當(dāng)審查項目公司設(shè)立、存續(xù) 情況；設(shè)立項目公司的，包括設(shè)立登記、股東認(rèn)繳及實繳資本金、股權(quán)結(jié)構(gòu)、控股股東和實際控制人，歷次增減資，組織架構(gòu)、公司治理和內(nèi)部控制情況等。

對項目公司的重點審查項目包括：生產(chǎn)經(jīng)營是否符合法律法規(guī)、以及公司內(nèi)部章程等文件的規(guī)定；項目公司內(nèi)部控制制度是否健全；是否具有持續(xù)經(jīng)營能力、無重經(jīng)營風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險和法律風(fēng)險；最近三年財務(wù)報表和審計報表是否顯示經(jīng)營現(xiàn)金流為正，最近三年是否發(fā)生重大違約或有其他違法行為；如果項目公司是上市公司的控股子公司，母公司是否存在虛假信息披露或侵害投資者利益的事件發(fā)生。

4.對項目公司股東資格和權(quán)利的的核查

對項目公司股東審查的對象包括兩類，一是對政府方出資代表的審查，二是對社會資本的審查。對政府方出資代表應(yīng)當(dāng)重點審查其是否獲得本級政府的有效授權(quán)，除一票否決權(quán)外是否以其他方式對公司的經(jīng)營決策形成控制，是否參加并控制公司的日常經(jīng)營，是否按照股東協(xié)議的約定足額出資到位，是否放棄利潤分配權(quán)利等。對社會資本（聯(lián)合體）的審查應(yīng)當(dāng)包括中標(biāo)社會資本（聯(lián)合體成員）是否為本級政府的平臺公司或被平臺公司控制的國有企業(yè)；項目公司股東的股東出資是否均為自有資金，是否存在明股實債的安排。

5.對PPP項目付費機制的核查

該項審查應(yīng)首先判斷基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)金流的提供方，即判斷項目的付費類型是以使用者付費為主還是政府付費為主，以上使用者付費，應(yīng)當(dāng)做實質(zhì)判斷，比如對于列入政府基金收入由政府代收的污水處理費、垃圾處理費部分現(xiàn)金流，即便該金額最終由政府支付給項目公司，也應(yīng)當(dāng)理解為該基礎(chǔ)資產(chǎn)的現(xiàn)金流提供方為使用者。

對于是使用者付費項目應(yīng)當(dāng)審查項目公司是否就取得使用者收費獲得相應(yīng)許可，項目使用者付費是否必須遵循政府指導(dǎo)價的安排，項目合同是否有設(shè)置有運營期條件的安排，該調(diào)價安排是否會對運營期項目公司收入帶來影響。對于付費機制為政府付費的項目，應(yīng)當(dāng)審查項目政府財政支出責(zé)任是否已經(jīng)列入當(dāng)期本級財政預(yù)算，項目合同中是否對實施機構(gòu)承擔(dān)財政支出責(zé)任列入預(yù)算的義務(wù)做出明確約定，立項時本級政府財政支出責(zé)任占本級政府一般公共預(yù)算的比例是否已經(jīng)超過5%。

還應(yīng)當(dāng)審查的項目包括PPP項目的付費是否建立了與付費掛鉤的績效考核制度，實施機構(gòu)是否對項目公司具有績效管理的權(quán)利等。

6.對PPP項目財政支出責(zé)任合規(guī)性的核查

應(yīng)當(dāng)審查項目是否按照規(guī)定進行財政承受能力論證，論證結(jié)果物有所值評價報告、實施方案的財務(wù)分析結(jié)果是否一致；項目對應(yīng)的財政支出責(zé)任是否納入中期財政規(guī)劃以及列入本級政府預(yù)算管理。

7.對PPP項目合同及其履行情況的核查

應(yīng)當(dāng)對PPP合同文件進行審查，PPP合同的簽約方式?jīng)Q定了PPP合同文本的數(shù)量，通常的簽約方式包括兩種：一是中標(biāo)社會資本與實施機構(gòu)簽訂《合作協(xié)議》，對雙方成立項目公司前的權(quán)利義務(wù)做出約定，并在項目公司成立后由項目公司與實施機構(gòu)簽訂《PPP項目合同》；二是由中標(biāo)社會資本與實施機構(gòu)在簽約簽訂《合作協(xié)議》以及《PPP項目合同》，并在項目公司成立后由項目公司與實施機構(gòu)簽訂《承繼協(xié)議》承繼PPP項目合同的全部權(quán)利義務(wù)。法律意見書應(yīng)當(dāng)對以上文本及其履約情況做出全面審查，主要審查內(nèi)容包括：PPP合同的履行期間，社會資本（原始權(quán)益人股東）運營期內(nèi)是否可以轉(zhuǎn)讓股權(quán)；政府方出資代表的一票否決權(quán)是否可能干預(yù)項目公司的日常運營；項目公司履約期間是否曾發(fā)生重大違約事件影響而影響經(jīng)營收入等。

（三）對項目工程建設(shè)合規(guī)性的核查

該部分應(yīng)當(dāng)對立項審批、可研報告、可研報告審批、兩評一案、兩評一案審批中的項目建設(shè)地點、建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)規(guī)模、總投資做對比核對。如發(fā)現(xiàn)不一致的情形，基本處理原則為，除融資利息計算差異外，PPP項目兩評一案中的建設(shè)投資金額不應(yīng)超過可研報告批復(fù)金額，兩評一案中的建設(shè)規(guī)模不應(yīng)超過可研報告的建設(shè)規(guī)模，兩評一案中的用地規(guī)劃應(yīng)以立項批復(fù)時的用地預(yù)審意見為準(zhǔn)。

對于新建項目，應(yīng)當(dāng)審查項目的竣工驗收和規(guī)劃驗收情況。具體而言，應(yīng)當(dāng)結(jié)合項目的立項批復(fù)的總投資金額、結(jié)合可研報告、設(shè)計文件、以及項目的變更批復(fù)文件對竣工驗收后實際交付原始權(quán)益人的工程狀況進行評估，以審查是否滿足最初的立項和設(shè)計和規(guī)劃要求。

（四）對項目公司（原始權(quán)益人）是否合法擁有基礎(chǔ)資產(chǎn)權(quán)屬的核查

對項目公司（原始權(quán)益人）是否合法擁有基礎(chǔ)資產(chǎn)權(quán)屬的審查內(nèi)容主要包括兩個部分。第一，應(yīng)審查項目基礎(chǔ)資產(chǎn)權(quán)屬是否清晰明確。應(yīng)審查發(fā)起人（原始權(quán)益人）是否依法合規(guī)擁有項目所有權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)或運營收費權(quán)。對于基礎(chǔ)資產(chǎn)為不動產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)審查相關(guān)資產(chǎn)是否已經(jīng)完成權(quán)屬登記，對于特許經(jīng)營權(quán)對應(yīng)的收費權(quán)以及使用者付費或政府付費等類型的PPP項目，應(yīng)當(dāng)審查是否已經(jīng)通過合同對相關(guān)權(quán)利進行書面約定。第二，應(yīng)審查基礎(chǔ)資產(chǎn)否存在權(quán)利限制，是否因融資原因辦理抵押，或是存在抵押、查封、扣押、凍結(jié)等他項權(quán)利限制。

（五）對項目的運營情況的核查

1.核查項目公司的相應(yīng)運營資質(zhì)

部分項目的運營可能需要取得相應(yīng)資質(zhì)，比如發(fā)電、供電類類基礎(chǔ)設(shè)施項目，應(yīng)據(jù)《中華人民共和國電力法》、《電力業(yè)務(wù)許可證管理規(guī)定》的規(guī)定，取得電力業(yè)務(wù)許可證；再比如部分?jǐn)?shù)據(jù)中心類基礎(chǔ)設(shè)施項目，應(yīng)當(dāng)取得增值電信業(yè)務(wù)經(jīng)營許可證。

2.項目運營期基本財務(wù)指標(biāo)的核查

律師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)檢查項目公司是否按年度制作財務(wù)報表，是否按年度出具審計報告，并核查以上報告中過去三年的經(jīng)營凈現(xiàn)金流入數(shù)值是否為正。

3.核查項目公司合規(guī)經(jīng)營情況

核查項目公司最近三年內(nèi)發(fā)生安全生產(chǎn)或環(huán)境污染重大事故，受到主管部門重大行政處罰的情況。對于該等違法違規(guī)行為是否屬于重大程度的核查和判斷，可結(jié)合處罰機關(guān)出具的證明文件、行政處罰所依據(jù)的相關(guān)法規(guī)中對違法情節(jié)的描述進行。行政處罰文件中涉及整改措施、罰款的，還應(yīng)核查該等整改措施是否已完成，罰款是否已繳納等。

（六）對于基礎(chǔ)設(shè)施項目轉(zhuǎn)讓行為合規(guī)性的核查

1.核查轉(zhuǎn)讓方主體資格

核查的主要內(nèi)容包括基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓主體是否為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是否有與基礎(chǔ)設(shè)施運營相關(guān)且無法通過轉(zhuǎn)讓承繼的特殊運營資質(zhì)。

2.核查項目公司是否就轉(zhuǎn)讓行為獲得內(nèi)部授權(quán)

根據(jù)發(fā)改586號文的要求，基礎(chǔ)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的前提是項目公司所有股東均對轉(zhuǎn)讓行為表示一致同意，上述所有股東，應(yīng)當(dāng)包括政府方出資代表和社會資本或社會資本聯(lián)合體，股東的一致同意應(yīng)當(dāng)以股東會決議方式做出，項目公司的政府方出資代表應(yīng)對同意該決議做出明確的書面表示。

3.核查基礎(chǔ)資產(chǎn)是否具有可轉(zhuǎn)讓性，是否存在權(quán)利限制

應(yīng)當(dāng)核查基礎(chǔ)資產(chǎn)是否具有可轉(zhuǎn)讓性，可轉(zhuǎn)讓性的判斷應(yīng)當(dāng)從是否可以依法轉(zhuǎn)讓，以及是否具有不可轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)方面判斷。對于依法可以轉(zhuǎn)讓的基礎(chǔ)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)核查是否一并轉(zhuǎn)讓附屬權(quán)益，并核查轉(zhuǎn)讓對價應(yīng)當(dāng)公允依法須取得的授權(quán)、批準(zhǔn)等手續(xù)應(yīng)當(dāng)齊備，對于應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀牟粍赢a(chǎn)還應(yīng)在相關(guān)登記機構(gòu)辦理轉(zhuǎn)讓登記。

基礎(chǔ)資產(chǎn)的權(quán)利限制包括轉(zhuǎn)讓前和轉(zhuǎn)讓后。轉(zhuǎn)讓前的權(quán)利限制，是指基礎(chǔ)資產(chǎn)因被設(shè)置抵押或質(zhì)押、或未獲得國有資產(chǎn)管理部門的許可而無法轉(zhuǎn)讓的情形。轉(zhuǎn)讓后的權(quán)利限制，是指基礎(chǔ)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后，轉(zhuǎn)讓方對于轉(zhuǎn)讓后的基礎(chǔ)資產(chǎn)是否仍保留部分權(quán)利或義務(wù)，可能對受讓方行使權(quán)利造成一定阻礙，如轉(zhuǎn)讓方在基礎(chǔ)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后仍有能力對部分基礎(chǔ)資產(chǎn)的現(xiàn)金流進行控制。