西政資本 作者：西政資本
筆者按：
房企在深圳拿地一般都是靠?jī)煞N方式，第一種是靠實(shí)力，典型的比如國(guó)央企、頭部民營(yíng)房企在土地招拍掛市場(chǎng)或村股份公司招商過(guò)程中的競(jìng)拍和競(jìng)標(biāo)；第二種是靠關(guān)系，典型的比如各種跟村股份公司、村民或其家族、各類(lèi)領(lǐng)導(dǎo)、被拆遷戶(hù)等具有裙帶和利益關(guān)系的人所取得的項(xiàng)目，其中一般都是以殼公司或中小企業(yè)作為城市更新、土地整備利益統(tǒng)籌、非農(nóng)/征返地合作開(kāi)發(fā)等項(xiàng)目的意向合作方或前期服務(wù)商等形式出現(xiàn)，其中與村股份公司合作的項(xiàng)目占了絕對(duì)的比重。
一、中小房企將退出深圳的拿地市場(chǎng)？
就深圳而言，龍崗區(qū)是中小房企通過(guò)成為村股份公司的意向合作方以提前鎖定房地產(chǎn)項(xiàng)目的最大試驗(yàn)田，不管是城市更新還是土地整備利益統(tǒng)籌、非農(nóng)建設(shè)用地或征地返還用地的合作開(kāi)發(fā)，中小房企的拿地身影一直都最為活躍。
2022年3月26日，深圳市龍崗區(qū)人民政府辦公室印發(fā)了《龍崗區(qū)社區(qū)股份合作公司集體用地開(kāi)發(fā)和交易監(jiān)管實(shí)施細(xì)則》（深龍府辦規(guī)〔2022〕2號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“龍崗集體用地監(jiān)管新規(guī)”）。新規(guī)取消了“意向合作方”的流程，對(duì)存量的意向合作方參與正式合作方的招商設(shè)置了優(yōu)惠條件，但對(duì)《意向合作書(shū)》的到期續(xù)簽等給予了明確的限制。
幾家已取得村股份公司地產(chǎn)項(xiàng)目意向合作方資格的民營(yíng)房企反饋說(shuō)，不管是《意向合作書(shū)》的續(xù)期還是提前啟動(dòng)公開(kāi)交易方式選定正式合作方，村股份公司對(duì)于中小房企類(lèi)的意向合作方都明確提出希望（或者說(shuō)要求）捆綁強(qiáng)主體開(kāi)發(fā)商一起參與項(xiàng)目，準(zhǔn)確地說(shuō)就是意向合作方的合作續(xù)期或正式合作方的競(jìng)選必須有國(guó)央企、頭部民營(yíng)房企等優(yōu)質(zhì)房企的背書(shū)或站臺(tái)，而這讓存量的中小房企類(lèi)意向合作方都頗感為難。
在深圳的拿地市場(chǎng)中，中小房企對(duì)招拍掛市場(chǎng)一直都只能望洋興嘆，因此大部分情況下只能憑各種過(guò)硬的關(guān)系拿到城市更新、土地整備利益統(tǒng)籌、非農(nóng)或征返地合作開(kāi)發(fā)等項(xiàng)目，而這些項(xiàng)目中絕大部分都有村股份公司的影子（也即屬于村企合作的項(xiàng)目）。龍崗取消村股份公司選取意向合作方的環(huán)節(jié)后，中小房企已無(wú)法再通過(guò)成為村股份公司意向合作方的方式拿地或提前鎖定項(xiàng)目。根據(jù)新規(guī)的要求，雖然村股份公司各類(lèi)地產(chǎn)項(xiàng)目都可以先招商引入正式合作方，然后再立項(xiàng)，但在一步到位的情況下，村股份公司基于集體資產(chǎn)保值增值以及對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)控制等考慮，對(duì)正式合作方的門(mén)檻設(shè)置基本只能鎖定在優(yōu)質(zhì)的國(guó)央企或者穩(wěn)健的大型民營(yíng)房企、地方龍頭民營(yíng)房企等范疇，也即中小房企今后既無(wú)法再參與意向合作方的競(jìng)選，已成為意向合作方的中小房企今后的合同續(xù)期也不得不考慮引入強(qiáng)主體開(kāi)發(fā)商，如果參選正式合作方則更得提前解決強(qiáng)主體開(kāi)發(fā)商的引入問(wèn)題，否則村股份公司層面將很難讓中小房企類(lèi)的意向合作方在后續(xù)合作中成功過(guò)會(huì)。
以下就龍崗集體用地新規(guī)的相關(guān)規(guī)定列舉如下：
二、中小房企在深圳拿地市場(chǎng)的生存空間
市場(chǎng)方面認(rèn)為，龍崗的集體用地監(jiān)管新規(guī)發(fā)布后，村股份公司存量的中小房企類(lèi)意向合作方或前期服務(wù)商將不得不考慮將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給國(guó)央企、穩(wěn)健的頭部或地方龍頭民營(yíng)房企等強(qiáng)主體開(kāi)發(fā)商，或者是引入強(qiáng)主體開(kāi)發(fā)商一起合作。從政策走向來(lái)看，不管是龍崗還是深圳的其他各區(qū)，村股份公司今后通過(guò)招引意向合作方開(kāi)展地產(chǎn)項(xiàng)目前期工作的情況將越來(lái)越少，也即中小房企通過(guò)取得意向合作方資格的方式拿地的路徑將逐步退出市場(chǎng)，深圳的土地市場(chǎng)也可能最終由國(guó)央企與優(yōu)質(zhì)的頭部或地方龍頭民營(yíng)房企所占據(jù)。當(dāng)然，就項(xiàng)目推進(jìn)本身而言，即便是今后村股份公司的公開(kāi)招商，中小房企在競(jìng)選正式合作方方面仍舊有一定的空間，比如有的村股份公司只認(rèn)這家公司或這個(gè)老板，或者是這家公司、這個(gè)老板與村股份公司的緊密合作關(guān)系很難被其他任何企業(yè)取代；再比如中小房企從一開(kāi)始就與強(qiáng)主體開(kāi)發(fā)商以合作方式進(jìn)入項(xiàng)目，中小房企充分發(fā)揮各種協(xié)調(diào)性的功能，畢竟跟村股份公司的“關(guān)系”這種東西非常玄妙，也經(jīng)常不可取代。除此之外，對(duì)于未涉及到與村股份公司合作的項(xiàng)目，一些前期孵化能力很強(qiáng)或者拆遷談判、各種關(guān)系和資源具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的中小企業(yè)也依舊能在前期拿項(xiàng)目方面獨(dú)占一片市場(chǎng)，比如做到項(xiàng)目完成立項(xiàng)或者通過(guò)專(zhuān)規(guī)后馬上找大型開(kāi)發(fā)商接盤(pán)。
三、意向合作方與前期服務(wù)商的項(xiàng)目退出與項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓
就龍崗集體用地監(jiān)管新規(guī)的影響而言，中小房企逐步退出村企合作項(xiàng)目已是大勢(shì)所趨。需注意的是，對(duì)于存量的村股份公司的意向合作方來(lái)說(shuō)，不管是將項(xiàng)目全部還是部分（比如項(xiàng)目公司股權(quán)）轉(zhuǎn)讓給強(qiáng)主體開(kāi)發(fā)商，目前比較難處理的還是交易對(duì)價(jià)的支付和稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的問(wèn)題，具體分析如下：
1. 城市更新、土地整備利益統(tǒng)籌等前期項(xiàng)目公司的轉(zhuǎn)讓一直都存在高溢價(jià)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)問(wèn)題，幾年前，大部分轉(zhuǎn)讓方都是通過(guò)在稅收優(yōu)惠地設(shè)立合伙企業(yè)或個(gè)人獨(dú)資企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“稅收優(yōu)惠地載體”），由稅收優(yōu)惠地載體持有項(xiàng)目公司股權(quán)，然后再由稅收優(yōu)惠地載體轉(zhuǎn)讓其持有的項(xiàng)目公司股權(quán)，并就轉(zhuǎn)讓所得適用經(jīng)營(yíng)所得個(gè)人所得稅核定征收政策的方式降低轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)。近幾年來(lái)，因收購(gòu)方基本都要求項(xiàng)目公司必須有跟收購(gòu)對(duì)價(jià)對(duì)應(yīng)的有票成本，因此在交易模式方面，轉(zhuǎn)讓方基本都是以前期包干費(fèi)用的形式安排稅收優(yōu)惠地載體向項(xiàng)目公司收款和開(kāi)票，以解決收購(gòu)方對(duì)交易對(duì)價(jià)的支付和項(xiàng)目公司的有票成本問(wèn)題。
2. 2021年12月30日，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于權(quán)益性投資經(jīng)營(yíng)所得個(gè)人所得稅征收管理的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2021年第41號(hào)）。2022年春節(jié)過(guò)后，上海、江西、江蘇等省市的稅收優(yōu)惠地都大范圍地將原來(lái)對(duì)個(gè)人獨(dú)資企業(yè)與合伙企業(yè)個(gè)人所得稅的核定征收調(diào)整成了查賬征收。迄今為止，城市更新項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓所涉的常規(guī)稅籌路徑被全部封堵。
3. 在目前的形勢(shì)下，很多開(kāi)發(fā)商采用了提前收購(gòu)項(xiàng)目所處范圍內(nèi)的物業(yè)，并由收購(gòu)方安排收購(gòu)后的項(xiàng)目公司向轉(zhuǎn)讓方（或被拆遷方）支付高額的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的形式，以解決交易價(jià)款的支付、轉(zhuǎn)讓方的節(jié)稅和項(xiàng)目公司的有票成本問(wèn)題?，F(xiàn)實(shí)的問(wèn)題是，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓在確權(quán)方面的難度，以及這些明顯超過(guò)常規(guī)標(biāo)準(zhǔn)的拆遷補(bǔ)償款是否能稅前扣除，或者城市更新/土地整備局和稅局是否認(rèn)可這種天價(jià)拆遷成本，目前在實(shí)務(wù)操作中仍面臨很多操作障礙。當(dāng)然，回歸到稅收優(yōu)惠地的操作邏輯上，有不少同行提出轉(zhuǎn)讓方可以通過(guò)設(shè)立個(gè)體工商戶(hù)并讓其享受“經(jīng)營(yíng)所得個(gè)人所得稅核定征收政策”的方式解決交易對(duì)價(jià)的支付和項(xiàng)目公司的有票成本問(wèn)題。我們認(rèn)為，商業(yè)合理性、四流一致是所有交易的基礎(chǔ)，因此在操作層面要特別注意稅務(wù)層面的合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。
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