作者：克而瑞研究中心

來源：丁祖昱評(píng)樓市（ID：dzypls）

2020年，中國房地產(chǎn)市場整體銷售表現(xiàn)受疫情影響較大。在疫情對房地產(chǎn)市場的沖擊下，無論是全國商品房的銷售面積、銷售金額還是行業(yè)百強(qiáng)房企的業(yè)績規(guī)模，年內(nèi)都保持了較長時(shí)間的負(fù)增長。其中，2020年全國商品房累計(jì)銷售面積的同比增速直至10月末才得以轉(zhuǎn)正。

具體來看，一季度TOP100房企整體的累計(jì)操盤業(yè)績規(guī)模同比下降20.1%，受疫情影響最為顯著。二季度，市場逐步恢復(fù)，百強(qiáng)房企單月業(yè)績同比在4月轉(zhuǎn)正并穩(wěn)步提升。下半年以來，隨著項(xiàng)目施工進(jìn)度加快、企業(yè)供應(yīng)增加，規(guī)模房企去化成效顯著。TOP100房企第三季度單月操盤業(yè)績同比增速均維持在25%以上，并在8月達(dá)到年內(nèi)30.7%的高位。

從整體來看，雖然房企年內(nèi)供貨和銷售節(jié)奏后移、下半年供應(yīng)量顯著提升，累計(jì)業(yè)績增速也在7月實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)正，但四季度市場整體的下行壓力猶存、去化率承壓。

2020年，百強(qiáng)房企各梯隊(duì)銷售金額入榜門檻同比提升。其中，TOP10和TOP30房企操盤金額門檻分別提升18.5%和16.8%至2404.2億元和1120億元。TOP50房企競爭格局加劇，操盤金額門檻670.1億元，同比增幅最高達(dá)26.8%。另截至12月末，TOP100房企操盤金額門檻也同比增長9.4%至220.9億元，而TOP200房企門檻提升幅度不大。

截至2020年末，全口徑千億房企數(shù)量相比去年增加9家至43家，規(guī)模為800-1000億的房企數(shù)達(dá)到12家，800億以上房企梯隊(duì)繼續(xù)擴(kuò)容。

從2020年房企的目標(biāo)完成情況來看，絕大部分在年內(nèi)設(shè)定了業(yè)績目標(biāo)的規(guī)模房企，均完成了年度業(yè)績目標(biāo)。其中，自二季度以來，有部分規(guī)模房企積極抓住銷售窗口期、加速去化，在11月就提前完成全年目標(biāo)。

從整體來看2020年規(guī)模房企的業(yè)績目標(biāo)完成情況不及2018、2019年同期。目標(biāo)完成度超110%的房企數(shù)量不及2019年，目標(biāo)完成度在90%-100%之間的房企數(shù)量也有所提升。一方面，年內(nèi)疫情對企業(yè)全年的推貨和銷售節(jié)奏影響較大。另一方面，四季度市場下行壓力猶存，規(guī)模房企單月業(yè)績同比增速放緩，部分企業(yè)貨值去化與目標(biāo)完成承壓。

從企業(yè)表現(xiàn)來看，年內(nèi)房企除了在一季度疫情期間紛紛通過開拓線上銷售渠道促進(jìn)項(xiàng)目認(rèn)購簽約。國慶、中秋雙節(jié)期間規(guī)模房企也從營銷端持續(xù)發(fā)力，積極把握銷售窗口期、加大推貨力度、加緊去化。如恒大僅在“十一”期間通過全國范圍集團(tuán)層面的線上售樓、折扣營銷就實(shí)現(xiàn)了600億元左右的銷售業(yè)績。

具體來看，截至2020年末百強(qiáng)房企中有超8成房企累計(jì)業(yè)績超去年同期，其中超4成企業(yè)的同比業(yè)績增速在20%以上。具體來看，在TOP20房企中恒大、綠城、華潤、招商、金茂累計(jì)業(yè)績規(guī)模的提升較為突出。此外，龍光、建發(fā)、美的置業(yè)、佳兆業(yè)、華發(fā)、濱江、時(shí)代、越秀等房企2020全年的業(yè)績同比增速也相對較高。

2020年，隨著行業(yè)競爭格局加劇，各梯隊(duì)房企之間不同口徑的業(yè)績增長也表現(xiàn)出一定的差異。

一方面，TOP50房企更注重自身規(guī)模的高質(zhì)量發(fā)展，2020年TOP50各梯隊(duì)的操盤業(yè)績增速較全口徑都較高。而對于TOP51-100梯隊(duì)房企，業(yè)績規(guī)模仍處于企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的重要位置。年內(nèi)中小規(guī)模房企更多地通過項(xiàng)目合作謀求全口徑業(yè)績的增長空間，全口徑業(yè)績增速達(dá)22.8%，顯著高于操盤和權(quán)益口徑。

另一方面，當(dāng)前市場背景下，隨著更多的中小規(guī)模企業(yè)通過合作開發(fā)提升全口徑業(yè)績規(guī)模，其整體的項(xiàng)目操盤和權(quán)益比例也相應(yīng)降低。2020年在TOP51-100梯隊(duì)房企中，銷售操盤比、銷售權(quán)益比降低的房企個(gè)數(shù)為26家和36家，占比分別達(dá)到52%和72%且高于其他梯隊(duì)房企。

我們認(rèn)為，中小規(guī)模房企在加大杠桿或提高項(xiàng)目合作比例謀求全口徑規(guī)模提升的同時(shí)，也不應(yīng)忽視企業(yè)規(guī)模的增長質(zhì)量。在長期的行業(yè)競爭中，自身的項(xiàng)目品質(zhì)、產(chǎn)品打造、品牌價(jià)值、組織管控能力也是企業(yè)發(fā)展的核心競爭力。

2020年，在年內(nèi)疫情對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的影響下，部分規(guī)模房企業(yè)績增速較2019年進(jìn)一步放緩，企業(yè)經(jīng)營壓力加劇。具體來看，我們選取了45家規(guī)模上市房企（主要集中在TOP50），通過其2018年至2020年的業(yè)績表現(xiàn)計(jì)算可比口徑下的業(yè)績增速。

截至2020年末，這部分規(guī)模上市房企的全口徑業(yè)績增速從2019年的19%放緩至12.6%。45家企業(yè)中，30家房企增速有明顯放緩，4家房企業(yè)績轉(zhuǎn)向負(fù)增長。作為目前行業(yè)百強(qiáng)中的領(lǐng)軍企業(yè)，這部分規(guī)模上市房企業(yè)績增速的放緩也是目前行業(yè)壓力加劇的信號(hào)。

在三條紅線的壓力下，房企投資和規(guī)模擴(kuò)張的動(dòng)能將進(jìn)一步降低。房企在今年普遍規(guī)模降速、部分負(fù)增長的情況下，2021年企業(yè)增速將普遍下降，不排除將出現(xiàn)更多業(yè)績負(fù)增長的企業(yè)，甚至龍頭房企。

綜合來看，在目前的行業(yè)競爭格局下，大型房企增速放緩、經(jīng)營壓力加劇。同時(shí)，隨著市場資源向優(yōu)勢企業(yè)集聚，中小規(guī)模房企的增長空間也進(jìn)一步受限、規(guī)模競爭壓力提升。特別是今年9月在房地產(chǎn)資產(chǎn)新規(guī)“三道紅線”試行后，企業(yè)融資端進(jìn)一步收緊、對投資、開發(fā)、銷售節(jié)奏都產(chǎn)生了一定影響。未來高杠桿、高負(fù)債運(yùn)營模式無法持續(xù)，倒逼房企平衡財(cái)務(wù)杠桿、提升運(yùn)營管控效率、深化銷售渠道、提速現(xiàn)金回流。

展望2021年，在行業(yè)增速放緩的大背景下，無論是疫情的沖擊，還是“三道紅線”都更加考驗(yàn)房企的經(jīng)營實(shí)力。對于房企而言，防范風(fēng)險(xiǎn)，更好地適應(yīng)市場調(diào)整是第一要?jiǎng)?wù)。預(yù)計(jì)未來，現(xiàn)金充裕、財(cái)務(wù)穩(wěn)健的房企將有望獲得更多優(yōu)質(zhì)的市場資源和發(fā)展機(jī)遇，一些央企、國企的優(yōu)勢將進(jìn)一步凸顯。

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原標(biāo)題： 挑戰(zhàn)2021丨房企篇：千億房企增至43家，整體業(yè)績增速放緩