前文提到過(guò)，稅收優(yōu)惠地個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)的個(gè)人所得稅核定征收調(diào)整為查賬征收后，地產(chǎn)、金融行業(yè)的很多稅籌業(yè)務(wù)將無(wú)法再開展。為便于說(shuō)明，以下就典型業(yè)務(wù)的稅籌操作障礙做舉例分析。

從實(shí)務(wù)的情況來(lái)看，城市更新項(xiàng)目的前期工作涉及到的很多支出一直都非常依賴稅收優(yōu)惠地載體的稅籌處理，另外招拍掛項(xiàng)目的各種公關(guān)、協(xié)調(diào)等費(fèi)用的支出也不例外。舉例來(lái)說(shuō)，一是開發(fā)商收購(gòu)項(xiàng)目時(shí)，經(jīng)常遇到向個(gè)人支付高額居間費(fèi)的問(wèn)題；二是開發(fā)商操作城市更新項(xiàng)目的時(shí)候，經(jīng)常需要向一些個(gè)人支付前期費(fèi)用、關(guān)系協(xié)調(diào)費(fèi)用、咨詢費(fèi)用，或者是一些臺(tái)底費(fèi)用、隱性費(fèi)用需要以走票的方式先取得現(xiàn)金；三是開發(fā)商自身在成本、費(fèi)用方面做一些稅籌時(shí)，經(jīng)常需要在稅收優(yōu)惠地設(shè)立非關(guān)聯(lián)的載體后向自身開具發(fā)票（當(dāng)然合規(guī)及商業(yè)合理性是前提）。需注意的是，稅收優(yōu)惠地個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)的個(gè)人所得稅核定征收調(diào)整為查賬征收后，上述稅籌方式已基本無(wú)法操作。

在深圳城市更新項(xiàng)目的收并購(gòu)中，交易模式和有票成本一直是個(gè)繞不過(guò)的話題。城市更新項(xiàng)目的收購(gòu)基本都是以股權(quán)收購(gòu)的方式進(jìn)行，比如前期公司或平臺(tái)公司與被拆遷人簽訂拆賠協(xié)議或取得村企合作項(xiàng)目的合作方資格后，開發(fā)商直接收購(gòu)前期公司或平臺(tái)公司的股權(quán)，以此取得以后的開發(fā)權(quán)。從實(shí)務(wù)來(lái)看，開發(fā)商一般都是用股加債的思路解決交易價(jià)款支付和有票成本的問(wèn)題。具體來(lái)說(shuō)，主要是如下兩個(gè)操作細(xì)節(jié)：（1）交易雙方將交易總價(jià)款拆分為小金額的股權(quán)轉(zhuǎn)讓款和大金額的前期委托費(fèi)用，這個(gè)前期委托費(fèi)用包括了拆遷安置補(bǔ)償、拆遷服務(wù)、立項(xiàng)和專規(guī)報(bào)批、政府和村委工作協(xié)調(diào)等全部費(fèi)用，前期委托費(fèi)用原則上按包干處理，按階段性工作成果分批支付。（2）開發(fā)商以低價(jià)或平價(jià)受讓前期公司或平臺(tái)公司（以下統(tǒng)稱為“項(xiàng)目公司”）的股權(quán)后，以股東借款等形式將資金注入到項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司按轉(zhuǎn)讓方的指示將前期委托費(fèi)用（如拆遷安置補(bǔ)償款、拆遷服務(wù)費(fèi)、立項(xiàng)和專規(guī)報(bào)批費(fèi)用、各類臺(tái)底費(fèi)等）支付給轉(zhuǎn)讓方指定的交易對(duì)手，并取得相應(yīng)的發(fā)票、收據(jù)等形成有票成本（同時(shí)也是完成交易價(jià)款的支付）。

在上述操作中，因項(xiàng)目公司的轉(zhuǎn)讓方收取股權(quán)轉(zhuǎn)讓款之外的交易對(duì)價(jià)時(shí)，一般都需要向項(xiàng)目公司提供相應(yīng)的發(fā)票（被拆遷人的話只需提供收據(jù)），而轉(zhuǎn)讓方直接收取前期的拆遷服務(wù)費(fèi)用以及各種關(guān)系協(xié)調(diào)費(fèi)用后開具發(fā)票時(shí)又涉及到很高的稅費(fèi)繳納問(wèn)題，因此實(shí)務(wù)里面轉(zhuǎn)讓方基本都會(huì)考慮安排自然人在稅收優(yōu)惠地設(shè)立個(gè)人獨(dú)資企業(yè)或合伙企業(yè)后完成收款并向項(xiàng)目公司開具發(fā)票，也即通過(guò)稅收優(yōu)惠地載體個(gè)人所得稅的核定征收降低綜合稅負(fù)。然而，個(gè)人獨(dú)資企業(yè)和合伙企業(yè)的個(gè)人所得稅核定征收調(diào)整為查賬征收后，上述稅籌方式在今后也無(wú)法繼續(xù)操作。

2021年12月30日，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于權(quán)益性投資經(jīng)營(yíng)所得個(gè)人所得稅征收管理的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2021年第41號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“41號(hào)公告”） ，公告中要求“持有股權(quán)、股票、合伙企業(yè)財(cái)產(chǎn)份額等權(quán)益性投資的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱獨(dú)資合伙企業(yè)），一律適用查賬征收方式計(jì)征個(gè)人所得稅”。在此之前，在股權(quán)收購(gòu)或限售股減持業(yè)務(wù)中，通過(guò)稅收優(yōu)惠地載體進(jìn)行稅籌一直被廣泛應(yīng)用，具體比如自然人在稅收優(yōu)惠地設(shè)立合伙企業(yè)后，合伙企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得納入生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得，自然人投資者再比照個(gè)體工商戶的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得進(jìn)行個(gè)人所得稅的核定征收處理。41號(hào)公告發(fā)布后，上述方式顯然已失去操作空間。

在地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)中，我們同樣面臨相似的問(wèn)題。比如對(duì)中小房企的前融，綜合融資成本經(jīng)常會(huì)突破民間借貸利率司法保護(hù)上限（目前是年化14.8%），因此經(jīng)常需將超過(guò)年化14.8%的部分調(diào)整為投后管理或者其他顧問(wèn)費(fèi)用，并由稅收優(yōu)惠地載體收取后適用稅收優(yōu)惠政策（個(gè)人所得稅核定征收），以達(dá)到節(jié)稅的目的。同樣的，這種稅籌方式以后也將無(wú)法操作。