丁祖昱評樓市 作者：丁祖昱
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
1月21日晚，樓市持續(xù)火爆的上海突發(fā)調(diào)控政策，八大部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，涉及土地、限購、信貸、稅費等9條主要內(nèi)容。
此次政策出臺可以說來得非常及時，內(nèi)容也非常全面，對于規(guī)范和穩(wěn)定上海市場將發(fā)揮比較直接的作用。
政策核心內(nèi)容：
1.夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。
2.將個人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。
3. 完善新建商品住房公證搖號選房制度，優(yōu)先滿足“無房家庭”自住購房需求。
整體來看，該政策與2020年7月15日深圳發(fā)布的政策頗為相似，結(jié)合“715”后深圳的走勢來看，在市場上升的前半段，政策發(fā)布之后短期內(nèi)市場會出現(xiàn)短暫降溫。但長期來看，基于上海市場以自住以及改善性需求為主，這一部分需求并不會顯著退坡，整體跌幅也相對溫和。
政策堵投機漏洞，多渠道供應(yīng)緩解供需矛盾
從政策角度而言，一直以來上海的調(diào)控政策最為嚴格，但仍有部分購房者以假離婚等投機行為獲取購房資格，鉆政策的漏洞。此次上海為打擊假離婚增加購房資格的現(xiàn)象，規(guī)定夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。
實際上，在2020年下半年以來，深圳、成都等多個城市已明確離婚年限，堵上假離婚的漏洞，不同的是，部分城市規(guī)定年限為2年，而上海升級為3年，整個時間周期相對較長，從這一角度來看政策也相對更為嚴格。
此外，《通知》強調(diào)調(diào)整增值稅征免年限，將個人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。意味著，通過稅收的形式，增加二手房的交易稅費成本，防范部分房東房源“快買快賣”的現(xiàn)象，抑制投資需求，有助于促進二手房交易的穩(wěn)定。
政策需求端同樣做出抑制，嚴格執(zhí)行差別化住房信貸政策，實施好房地產(chǎn)貸款集中度管理，加強個人住房貸款審慎管理，對購房人首付資金來源、債務(wù)收入比加大核查力度，嚴防信用貸、消費貸、經(jīng)營貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。
事實上，對購房人首付資金來源核查對購房需求是很大的抑制，但具體力度還要看執(zhí)行層面。政策中首次提到了“房貸集中度”的概念，后續(xù)銀行在貸款方面勢必需要更為保守，部分熱度較高的樓盤，在貸款方面或?qū)⒚媾R收緊的可能。
政策在堵投機的同時，也增加了對無房家庭的傾斜。比如嚴格執(zhí)行商品住房銷售“一價清”“實名制”等各項管理制度；完善新建商品住房公證搖號選房制度，優(yōu)先滿足“無房家庭”自住購房需求等。值得注意的是，政策并未明確“無房家庭”比例。
在供應(yīng)端，政策明確優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加商品住房用地供應(yīng)，特別是在郊區(qū)軌道交通站點周邊、五大新城加大供應(yīng)力度。堅持房地聯(lián)動機制。同時，通過租購并舉、加快推進舊區(qū)改造、“城中村”改造等城市更新改造項目。
過去五年，上海商品住宅供地僅約為500萬平方米/年（商品住宅計容建面），導(dǎo)致增量供應(yīng)持續(xù)的疲軟無力，因此從中長期來看，通過增加土地供應(yīng)穩(wěn)定預(yù)期，這對行業(yè)來說至關(guān)重要，同時多渠道增加供應(yīng)能夠有效緩解目前較為緊張的供求矛盾。
當然，市場秩序的規(guī)范很重要，近期部分樓盤、二手房被炒熱，很大程度上是部分自媒體、中介為了自己的目的利益，攪亂了市場，誤導(dǎo)市場預(yù)期。
豪宅限價仍有調(diào)整空間
從具體實施過程來看，政策仍然有一部分細化和調(diào)整空間。
比如，優(yōu)先滿足“無房家庭”自住購房需求層面，讓無房戶優(yōu)先搖號，是否會存在投資人找“無房戶”購買搖號名額，然后以無房戶的名義買房后，再炒房變現(xiàn)的問題。
因此，我們建議此項規(guī)定應(yīng)該做出細化，比如在市場均價或低于市場均價的此類中低價普通商品房考慮到住房保障性，可以實行無房戶優(yōu)先，如單價5萬元/平方米以下的項目無房戶具備優(yōu)先購買權(quán)等。但是高端的項目沒必要無房戶優(yōu)先，實際上無房戶一般屬于剛需群體，消費能力有限，一旦高端項目對無房戶放開，很容易形成“代持”炒房的亂象。
此外，除了政策限制措施之外，新房限價應(yīng)適度放開。
過去幾個月，上海排隊買豪宅現(xiàn)象不斷，頻現(xiàn)豪宅搶購潮，核心還是在于高端限價問題，一二手豪宅價格倒掛嚴重，政策限價反而加大了人為的炒房空間，從穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的邏輯來看，是不合理的。
解決價差的源頭問題，就能有效的抑制投機性的需求進入，而總需求的降低又會同時抑制價格的上漲。
因此，我建議單價10萬元/平方米以上豪宅項目嘗試逐步放開限價，這樣一手房和二手房之間沒有差價，讓這些產(chǎn)品在價格高位零星成交，炒房空間不存在了，也就不會有樓市中恐慌性搶購的局面，市場也會進一步回歸穩(wěn)定有序發(fā)展。
整體來看，此次上海樓市調(diào)控政策的出臺還是非常到位且有針對性，對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題及時響應(yīng)，一定程度上，上海也打響了2021年房地產(chǎn)市場調(diào)控第一槍，對于接下來各大城市的表現(xiàn)具有很強的警示作用和引導(dǎo)意義。
至于后續(xù)政策的實施效果仍然待于進一步觀察，但短期內(nèi)勢必會對市場部分成交產(chǎn)生比較大的影響。在上海樓市“虛火”上澆一些冷水，讓市場冷靜一下，也將更有利于上海房地產(chǎn)市場未來的穩(wěn)定和健康發(fā)展。
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