作者：黃小妹

來(lái)源：風(fēng)財(cái)訊（ID:fengcaixun)

小米創(chuàng)始人、CEO雷軍曾說(shuō)過(guò)這樣一句話：站在風(fēng)口上，豬都會(huì)飛。馬云則說(shuō)：風(fēng)過(guò)去了，摔死的都是豬。物管企業(yè)，完美經(jīng)歷了這一過(guò)程。

在經(jīng)歷2019年和2020年物管企業(yè)上市浪潮后，2021年行業(yè)急速冷凍，物業(yè)成為企業(yè)求生中被率先舍棄的那一塊“肉”。

正是在這樣的背景下，在2020年11月更名的萬(wàn)科物業(yè)——萬(wàn)物云終于逆風(fēng)上市了。

01 動(dòng)機(jī)

物業(yè)甩賣之際，萬(wàn)物上市之時(shí)。

11月5日晚萬(wàn)科發(fā)布公告稱，公司擬分拆旗下子公司萬(wàn)物云港交所上市。截至公告日，萬(wàn)科直接或間接合計(jì)持有萬(wàn)物云 62.889%股權(quán)。

萬(wàn)科方面回應(yīng)稱，相信如果此次分拆上市得以實(shí)現(xiàn)，將有助于突出公司在空間科技服務(wù)領(lǐng)域的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，提高公司及萬(wàn)物云的持續(xù)運(yùn)營(yíng)能力，釋放其內(nèi)在價(jià)值，同時(shí)有利于公司向開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)并重的轉(zhuǎn)型發(fā)展。

萬(wàn)物云擬分拆上市消息一出，部分投資者觀點(diǎn)指向，“萬(wàn)科缺錢”。

投資者的普遍反應(yīng)不難理解，持股萬(wàn)科投資者分析，“相比一年前，無(wú)論是A股還是H股市場(chǎng)，對(duì)物業(yè)公司的估值均有所回調(diào)，萬(wàn)科已錯(cuò)過(guò)物業(yè)上市的最佳時(shí)機(jī)。萬(wàn)科卻反其道行之，說(shuō)明萬(wàn)科缺錢的概率較大。”

畢竟，誰(shuí)都不認(rèn)為當(dāng)下是物管行業(yè)的風(fēng)口期。

摩根大通發(fā)表研究報(bào)告稱，上半年中國(guó)物管股業(yè)績(jī)表現(xiàn)無(wú)大驚喜，而自7月底以來(lái)，行業(yè)股價(jià)亦在區(qū)間橫行。該行對(duì)短期表現(xiàn)看法審慎，相信至年底，甚至明年1月前，都是維持區(qū)間橫行的表現(xiàn)，并且該行全線調(diào)降了物管股目標(biāo)價(jià)。

即使不是最佳上市時(shí)機(jī)，萬(wàn)物云依然選擇登臺(tái)，有其急迫且必須性所在。

IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，萬(wàn)科此時(shí)分拆萬(wàn)物云上市，一方面是萬(wàn)物云的發(fā)展已經(jīng)水到渠成，二是下半年一來(lái)樓市的急劇轉(zhuǎn)淡可能對(duì)財(cái)務(wù)一向穩(wěn)健的萬(wàn)科也在成了隱憂，為防患未然和優(yōu)化自身流動(dòng)性隱憂而在此時(shí)決定分拆萬(wàn)物云上市。

萬(wàn)科2021上半年出現(xiàn)13年以來(lái)首次半年度利潤(rùn)下滑，三季度仍處在增收不增利的狀態(tài)。財(cái)報(bào)顯示，萬(wàn)科第三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1043.7億元，同比增長(zhǎng)9.7%，環(huán)比減少0.45%；歸母凈利潤(rùn)55.42億元，同比減少23.3%，環(huán)比減少42.16%；毛利率20.75%，同比減少6.31個(gè)百分點(diǎn)。

另一方面，萬(wàn)科在股權(quán)之爭(zhēng)以后股價(jià)就一直下跌，公司債務(wù)在上漲，萬(wàn)物云上市一定程度上可緩解萬(wàn)科債務(wù)壓力。

協(xié)縱策略管理集團(tuán)有限公司聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖分析，萬(wàn)科雖然的股價(jià)已經(jīng)跌到2016年7月的水平，股價(jià)表現(xiàn)一直不好，因此導(dǎo)致萬(wàn)科的股權(quán)融資受限，萬(wàn)科股權(quán)之爭(zhēng)開(kāi)始后這些年債務(wù)水平大舉上漲，債務(wù)/資產(chǎn)比率已經(jīng)到88%，也是到了危險(xiǎn)水平，可以說(shuō)萬(wàn)科也挺缺錢的。

從行業(yè)而言，房地產(chǎn)行業(yè)冬天早就來(lái)了，萬(wàn)科選擇此時(shí)擬分拆萬(wàn)物云上市，頗有備戰(zhàn)“寒冬”之意。

“目前更加引人注目的，都是一些頭部和百?gòu)?qiáng)房企接連暴雷的事，就連一向財(cái)務(wù)穩(wěn)健、聲稱不著急讓物業(yè)公司上市的萬(wàn)科昨天也決定分拆萬(wàn)物云上市了。這雖然不能表明表明萬(wàn)科出現(xiàn)了流動(dòng)性緊張問(wèn)題，但是分拆萬(wàn)物云上市必然能夠提升提升作為母公司的萬(wàn)科自身的流動(dòng)性與估值，提升萬(wàn)科抗周期與渡過(guò)行業(yè)寒冬的能力。

萬(wàn)物云擇此時(shí)上市，并非最佳時(shí)機(jī)，但卻是擴(kuò)張最佳時(shí)機(jī)。

擴(kuò)張的最佳時(shí)機(jī)來(lái)源于房企開(kāi)啟物業(yè)甩賣潮。據(jù)嘉和家業(yè)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2021年9月末，行業(yè)共發(fā)生超60宗收并購(gòu)事件，其中明確披露金額的交易總額超250億元，遠(yuǎn)超2020年全年總額。

某TOP10物企總裁說(shuō)，今年上半年去談收并購(gòu)，討價(jià)還價(jià)要好幾輪還不一定談得下來(lái)，那時(shí)候大多地產(chǎn)公司還不太缺錢。

“但下半年‘形勢(shì)一轉(zhuǎn)’，地產(chǎn)公司接連暴雷，物業(yè)第一個(gè)被拿來(lái)‘擋槍口’，8月份開(kāi)始陸續(xù)有物業(yè)公司低價(jià)叫賣。”

在房企低價(jià)賣物業(yè)輸血之際，正是龍頭企業(yè)趁機(jī)掃貨之機(jī)會(huì)。

市場(chǎng)觀點(diǎn)表示，“地產(chǎn)行業(yè)驚雷不斷，物業(yè)被出售以回籠現(xiàn)金流的當(dāng)下，萬(wàn)物云上市，獨(dú)立融資，既是沙灘上撿魚的好時(shí)機(jī)，又能為母公司節(jié)省一大筆的現(xiàn)金流，用于收購(gòu)地產(chǎn)項(xiàng)目，還能為萬(wàn)科提供充沛資金?！?/p>

黃立沖分析，現(xiàn)在萬(wàn)物云上市不是最佳時(shí)間，但是卻是萬(wàn)科所需要并且急迫的，未來(lái)很多房地產(chǎn)公司的物業(yè)管理公司都有機(jī)會(huì)因?yàn)槟腹境霈F(xiàn)財(cái)困而賣出來(lái)，萬(wàn)科物業(yè)上市后就可以用股票來(lái)?yè)Q股了，也可以意圖去極致去收購(gòu)，并且萬(wàn)科是準(zhǔn)國(guó)企，銀行融資方面還是有優(yōu)勢(shì)的。

于萬(wàn)物云自身業(yè)務(wù)發(fā)展而言，擇此時(shí)上市，亦是一種時(shí)機(jī)。

萬(wàn)科方面表示，目前萬(wàn)物云在住宅服務(wù)、商寫服務(wù)、城市服務(wù)三方面均已呈現(xiàn)良好發(fā)展勢(shì)頭，公司認(rèn)為上市時(shí)機(jī)成熟，董事會(huì)已審議通過(guò)，下一步將提請(qǐng)股東大會(huì)審議。

萬(wàn)物云的三大關(guān)鍵業(yè)務(wù)成熟之際，萬(wàn)物云便等來(lái)了成熟的上市時(shí)機(jī)。

萬(wàn)物云公司旗下包含“空間（Space）”、“科技（Tech）”、“成長(zhǎng)（Grow）”三大業(yè)務(wù)模塊，致力于以科技推動(dòng)空間服務(wù)業(yè)的數(shù)字化升級(jí)。目前，萬(wàn)物云已形成萬(wàn)物梁行、樸臨發(fā)展、萬(wàn)?？萍?、第五空間、萬(wàn)物云城、萬(wàn)物成長(zhǎng)等七大品牌。其中，萬(wàn)科物業(yè)、萬(wàn)物梁行、萬(wàn)物云城分別對(duì)應(yīng)萬(wàn)科集團(tuán)的社區(qū)服務(wù)、商企服務(wù)、城市服務(wù)三大業(yè)務(wù)板塊。

郁亮在談及萬(wàn)科物業(yè)的上市愿景時(shí)曾表示，“一定不能以一個(gè)傳統(tǒng)物業(yè)公司的模式去上市。”

萬(wàn)物云CEO朱保全曾表示，萬(wàn)科物業(yè)到萬(wàn)物云，就像Google到Alpha、鏈家到貝殼的轉(zhuǎn)變。未來(lái)萬(wàn)物云的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已經(jīng)不是傳統(tǒng)物業(yè)企業(yè)，而是科技公司的下沉。

萬(wàn)物云對(duì)標(biāo)貝殼系，利用長(zhǎng)期積淀的物管服務(wù)體系和科技系統(tǒng)，打造物管行業(yè)的開(kāi)放式賦能平臺(tái)成了萬(wàn)物云逆風(fēng)之下乘風(fēng)而起的關(guān)鍵能力所在。

萬(wàn)物云登場(chǎng)，其擴(kuò)張版圖令市場(chǎng)頗為期待，同時(shí)物業(yè)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局將生變。

截至今年上半年，碧桂園服務(wù)合同管理面積為12.05億平方米，收費(fèi)管理面積約為6.44億平方米。萬(wàn)科年報(bào)披露，截至2020年底，萬(wàn)物云在管面積5.66億平方米。規(guī)模排位上，萬(wàn)物云僅次于碧桂園服務(wù)，為TOP2。

營(yíng)收方面，2021 年上半年，萬(wàn)物云實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入103.8 億元（含向萬(wàn)科集團(tuán)提供服務(wù)的收入），同比增長(zhǎng)33.3%。據(jù)朱保全透露，萬(wàn)物云今年的收入將同比增長(zhǎng)37.4%到250億元，利潤(rùn)達(dá)到20億元左右。這一數(shù)據(jù)，行業(yè)之中目前只有碧桂園服務(wù)能夠與之比肩。

近期朱保全提出了各業(yè)務(wù)條線的發(fā)展目標(biāo)，其中住宅物業(yè)領(lǐng)域會(huì)控制增速，確保服務(wù)品質(zhì)；商業(yè)物業(yè)領(lǐng)域的萬(wàn)物梁行要發(fā)揮合資紅利，保持在40%-60%的增速；專注城市物業(yè)的萬(wàn)物云城要有決心做成做大，保持不低于60%的增長(zhǎng)。

萬(wàn)科方面表示，通過(guò)本次分拆上市，可以有效增強(qiáng)萬(wàn)物云的資本實(shí)力，并擁有獨(dú)立的資本運(yùn)作平臺(tái)以及投資者基礎(chǔ)，為其業(yè)務(wù)發(fā)展提供更為多元化的融資渠道，提升萬(wàn)物云競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

可以預(yù)見(jiàn)的是，伴隨著萬(wàn)物云入局資本市場(chǎng)，未來(lái)龍頭物企之間的較量又將是一出好戲。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 風(fēng)中有朵雨做的“云”