作者：黃小妹

來源：風(fēng)財訊（ID:fengcaixun)

小米創(chuàng)始人、CEO雷軍曾說過這樣一句話：站在風(fēng)口上，豬都會飛。馬云則說：風(fēng)過去了，摔死的都是豬。物管企業(yè)，完美經(jīng)歷了這一過程。

在經(jīng)歷2019年和2020年物管企業(yè)上市浪潮后，2021年行業(yè)急速冷凍，物業(yè)成為企業(yè)求生中被率先舍棄的那一塊“肉”。

正是在這樣的背景下，在2020年11月更名的萬科物業(yè)——萬物云終于逆風(fēng)上市了。

01 動機

物業(yè)甩賣之際，萬物上市之時。

11月5日晚萬科發(fā)布公告稱，公司擬分拆旗下子公司萬物云港交所上市。截至公告日，萬科直接或間接合計持有萬物云 62.889%股權(quán)。

萬科方面回應(yīng)稱，相信如果此次分拆上市得以實現(xiàn)，將有助于突出公司在空間科技服務(wù)領(lǐng)域的發(fā)展優(yōu)勢，提高公司及萬物云的持續(xù)運營能力，釋放其內(nèi)在價值，同時有利于公司向開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重的轉(zhuǎn)型發(fā)展。

萬物云擬分拆上市消息一出，部分投資者觀點指向，“萬科缺錢”。

投資者的普遍反應(yīng)不難理解，持股萬科投資者分析，“相比一年前，無論是A股還是H股市場，對物業(yè)公司的估值均有所回調(diào)，萬科已錯過物業(yè)上市的最佳時機。萬科卻反其道行之，說明萬科缺錢的概率較大?！?/p>

畢竟，誰都不認為當(dāng)下是物管行業(yè)的風(fēng)口期。

摩根大通發(fā)表研究報告稱，上半年中國物管股業(yè)績表現(xiàn)無大驚喜，而自7月底以來，行業(yè)股價亦在區(qū)間橫行。該行對短期表現(xiàn)看法審慎，相信至年底，甚至明年1月前，都是維持區(qū)間橫行的表現(xiàn)，并且該行全線調(diào)降了物管股目標(biāo)價。

即使不是最佳上市時機，萬物云依然選擇登臺，有其急迫且必須性所在。

IPG中國首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜認為，萬科此時分拆萬物云上市，一方面是萬物云的發(fā)展已經(jīng)水到渠成，二是下半年一來樓市的急劇轉(zhuǎn)淡可能對財務(wù)一向穩(wěn)健的萬科也在成了隱憂，為防患未然和優(yōu)化自身流動性隱憂而在此時決定分拆萬物云上市。

萬科2021上半年出現(xiàn)13年以來首次半年度利潤下滑，三季度仍處在增收不增利的狀態(tài)。財報顯示，萬科第三季度實現(xiàn)營收1043.7億元，同比增長9.7%，環(huán)比減少0.45%；歸母凈利潤55.42億元，同比減少23.3%，環(huán)比減少42.16%；毛利率20.75%，同比減少6.31個百分點。

另一方面，萬科在股權(quán)之爭以后股價就一直下跌，公司債務(wù)在上漲，萬物云上市一定程度上可緩解萬科債務(wù)壓力。

協(xié)縱策略管理集團有限公司聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖分析，萬科雖然的股價已經(jīng)跌到2016年7月的水平，股價表現(xiàn)一直不好，因此導(dǎo)致萬科的股權(quán)融資受限，萬科股權(quán)之爭開始后這些年債務(wù)水平大舉上漲，債務(wù)/資產(chǎn)比率已經(jīng)到88%，也是到了危險水平，可以說萬科也挺缺錢的。

從行業(yè)而言，房地產(chǎn)行業(yè)冬天早就來了，萬科選擇此時擬分拆萬物云上市，頗有備戰(zhàn)“寒冬”之意。

“目前更加引人注目的，都是一些頭部和百強房企接連暴雷的事，就連一向財務(wù)穩(wěn)健、聲稱不著急讓物業(yè)公司上市的萬科昨天也決定分拆萬物云上市了。這雖然不能表明表明萬科出現(xiàn)了流動性緊張問題，但是分拆萬物云上市必然能夠提升提升作為母公司的萬科自身的流動性與估值，提升萬科抗周期與渡過行業(yè)寒冬的能力。

萬物云擇此時上市，并非最佳時機，但卻是擴張最佳時機。

擴張的最佳時機來源于房企開啟物業(yè)甩賣潮。據(jù)嘉和家業(yè)不完全統(tǒng)計，截至2021年9月末，行業(yè)共發(fā)生超60宗收并購事件，其中明確披露金額的交易總額超250億元，遠超2020年全年總額。

某TOP10物企總裁說，今年上半年去談收并購，討價還價要好幾輪還不一定談得下來，那時候大多地產(chǎn)公司還不太缺錢。

“但下半年‘形勢一轉(zhuǎn)’，地產(chǎn)公司接連暴雷，物業(yè)第一個被拿來‘擋槍口’，8月份開始陸續(xù)有物業(yè)公司低價叫賣。”

在房企低價賣物業(yè)輸血之際，正是龍頭企業(yè)趁機掃貨之機會。

市場觀點表示，“地產(chǎn)行業(yè)驚雷不斷，物業(yè)被出售以回籠現(xiàn)金流的當(dāng)下，萬物云上市，獨立融資，既是沙灘上撿魚的好時機，又能為母公司節(jié)省一大筆的現(xiàn)金流，用于收購地產(chǎn)項目，還能為萬科提供充沛資金?！?/p>

黃立沖分析，現(xiàn)在萬物云上市不是最佳時間，但是卻是萬科所需要并且急迫的，未來很多房地產(chǎn)公司的物業(yè)管理公司都有機會因為母公司出現(xiàn)財困而賣出來，萬科物業(yè)上市后就可以用股票來換股了，也可以意圖去極致去收購，并且萬科是準(zhǔn)國企，銀行融資方面還是有優(yōu)勢的。

于萬物云自身業(yè)務(wù)發(fā)展而言，擇此時上市，亦是一種時機。

萬科方面表示，目前萬物云在住宅服務(wù)、商寫服務(wù)、城市服務(wù)三方面均已呈現(xiàn)良好發(fā)展勢頭，公司認為上市時機成熟，董事會已審議通過，下一步將提請股東大會審議。

萬物云的三大關(guān)鍵業(yè)務(wù)成熟之際，萬物云便等來了成熟的上市時機。

萬物云公司旗下包含“空間（Space）”、“科技（Tech）”、“成長（Grow）”三大業(yè)務(wù)模塊，致力于以科技推動空間服務(wù)業(yè)的數(shù)字化升級。目前，萬物云已形成萬物梁行、樸臨發(fā)展、萬?？萍?、第五空間、萬物云城、萬物成長等七大品牌。其中，萬科物業(yè)、萬物梁行、萬物云城分別對應(yīng)萬科集團的社區(qū)服務(wù)、商企服務(wù)、城市服務(wù)三大業(yè)務(wù)板塊。

郁亮在談及萬科物業(yè)的上市愿景時曾表示，“一定不能以一個傳統(tǒng)物業(yè)公司的模式去上市。”

萬物云CEO朱保全曾表示，萬科物業(yè)到萬物云，就像Google到Alpha、鏈家到貝殼的轉(zhuǎn)變。未來萬物云的競爭對手已經(jīng)不是傳統(tǒng)物業(yè)企業(yè)，而是科技公司的下沉。

萬物云對標(biāo)貝殼系，利用長期積淀的物管服務(wù)體系和科技系統(tǒng)，打造物管行業(yè)的開放式賦能平臺成了萬物云逆風(fēng)之下乘風(fēng)而起的關(guān)鍵能力所在。

萬物云登場，其擴張版圖令市場頗為期待，同時物業(yè)行業(yè)競爭格局將生變。

截至今年上半年，碧桂園服務(wù)合同管理面積為12.05億平方米，收費管理面積約為6.44億平方米。萬科年報披露，截至2020年底，萬物云在管面積5.66億平方米。規(guī)模排位上，萬物云僅次于碧桂園服務(wù)，為TOP2。

營收方面，2021 年上半年，萬物云實現(xiàn)營業(yè)收入103.8 億元（含向萬科集團提供服務(wù)的收入），同比增長33.3%。據(jù)朱保全透露，萬物云今年的收入將同比增長37.4%到250億元，利潤達到20億元左右。這一數(shù)據(jù)，行業(yè)之中目前只有碧桂園服務(wù)能夠與之比肩。

近期朱保全提出了各業(yè)務(wù)條線的發(fā)展目標(biāo)，其中住宅物業(yè)領(lǐng)域會控制增速，確保服務(wù)品質(zhì)；商業(yè)物業(yè)領(lǐng)域的萬物梁行要發(fā)揮合資紅利，保持在40%-60%的增速；專注城市物業(yè)的萬物云城要有決心做成做大，保持不低于60%的增長。

萬科方面表示，通過本次分拆上市，可以有效增強萬物云的資本實力，并擁有獨立的資本運作平臺以及投資者基礎(chǔ)，為其業(yè)務(wù)發(fā)展提供更為多元化的融資渠道，提升萬物云競爭優(yōu)勢。

可以預(yù)見的是，伴隨著萬物云入局資本市場，未來龍頭物企之間的較量又將是一出好戲。

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原標(biāo)題： 風(fēng)中有朵雨做的“云”