丁祖昱評(píng)樓市 作者：克而瑞研究中心
超30城緊急實(shí)行靜態(tài)管控，房地產(chǎn)市場(chǎng)近乎停擺，成交加速下滑，4月15個(gè)靜態(tài)管控城市成交同比跌幅大降六成，3個(gè)尚在靜態(tài)管控中的城市周度成交同比近乎腰斬。
三月以來，部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)再次陷入停擺，最直接的影響是成交急劇下滑。
4月，15個(gè)靜態(tài)管控城市商品住宅成交面積414萬平方米，創(chuàng)近年來單月新低，環(huán)比下降34%，同比跌幅擴(kuò)至62%。
當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍不容樂觀，截至5月23日，仍有7個(gè)城市處在局部或全域靜態(tài)管控當(dāng)中。
從21周（5.16-5.22）成交數(shù)據(jù)來看，3個(gè)尚在靜態(tài)管控中的城市，新房成交面積共計(jì)26萬平方米，環(huán)比基本持平，同比仍下降47%。其中，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)停擺，成交近乎歸零。
回看2020年政策，自上半年以來，宏觀層面加大調(diào)節(jié)和實(shí)施力度，地方政策多措并舉為企業(yè)減壓，樓地市政策側(cè)重放松和紓困，核心在于穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)財(cái)政。
中央貨幣、財(cái)政政策階段性轉(zhuǎn)向積極，上半年三度降準(zhǔn)，釋放長(zhǎng)期資金約1.75萬億元，LPR利率兩度下調(diào)，5年期以上LPR累計(jì)降幅達(dá)15個(gè)基點(diǎn)，受此影響，全國(guó)平均房貸利率趨勢(shì)性下移并在6月創(chuàng)2018年以來新低。
在“房住不炒”主基調(diào)之下，強(qiáng)化落實(shí)城市主體責(zé)任，允許地方政府在相應(yīng)政策框架內(nèi)，根據(jù)疫情和地區(qū)實(shí)情適度調(diào)整信貸等房地產(chǎn)政策。
地方政府一方面在土地出讓環(huán)節(jié)給市場(chǎng)、企業(yè)減壓。
具體來看：
取消限制性規(guī)定，降低開發(fā)難度，提升開發(fā)收益，比如上海新晉出讓的涉宅用地已然取消15%的自持比例要求；
加大供地力度，優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)持續(xù)增多；
調(diào)降土地出讓門檻，延期或分期繳納土地款，緩解房企拿地時(shí)的資金壓力，比如西安、南昌、江門等市土地競(jìng)買保證金降至20%，一個(gè)月內(nèi)繳納50%的土地款，余款最長(zhǎng)繳納期限不超過一年；
順延開竣工及交付期限，利于房企跟隨疫情變化調(diào)整施工進(jìn)度。
另一方面，聚焦房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，從供需兩端助力房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)復(fù)蘇。
具體而言：
放寬預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，全力支持企業(yè)促銷售、抓回款，比如蘇州、無錫等市房地產(chǎn)項(xiàng)目完成25%以上投資即可申請(qǐng)預(yù)售；
適度放松限價(jià)，新批預(yù)售價(jià)格突破所在片區(qū)限價(jià)紅線，比如上海地王盤中興路一號(hào)，新批預(yù)售價(jià)格12.98萬/平方米，明顯高于項(xiàng)目所在的不夜城板塊限價(jià)上限；
人才新政變相松綁限購，并支持人才購房消費(fèi)；
購房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免最為直接有效，人才往往享受更高的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)；
適度放松公積金信貸政策，在一定程度上刺激居民購房消費(fèi)，比如南寧放開公積金購買二套房。
一系列政策刺激下，2020年行業(yè)“V型”反轉(zhuǎn)，全年成交規(guī)模再創(chuàng)新高。
2020年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)由停擺到復(fù)蘇，2月商品房銷售面積創(chuàng)下2000年以來單月最大跌幅。
隨著紓困政策逐步落地，5月行業(yè)逐漸走出疫情陰霾，銷售面積同比由負(fù)轉(zhuǎn)正，上半年，全國(guó)商品房銷售面積、金額累計(jì)同比僅下跌8.4%、5.4%，跌幅較一季度大幅收窄，標(biāo)志著全國(guó)樓市基本實(shí)現(xiàn)“V型”反轉(zhuǎn)。
另外，以疫情核心的武漢為例。
4月8日解封當(dāng)天，武漢就有近半數(shù)樓市重新開放線下售樓處，新房銷售逐漸破冰。隨著紓困政策落地見效，疊加國(guó)內(nèi)核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖帶動(dòng)，二季度，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)開始復(fù)蘇。至下半年，武漢新房累計(jì)成交1296萬平方米，累計(jì)同比由降轉(zhuǎn)升，增長(zhǎng)3%。
2022年與2020年相比，形勢(shì)更加嚴(yán)峻，各參與方都需要恢復(fù)信心，這就需要從支持企業(yè)融資、調(diào)降預(yù)售門檻合理順延交付期限、放松預(yù)售資金監(jiān)管確保工程款及時(shí)支付等六個(gè)方面入手。
1. 支持企業(yè)融資不抽貸斷貸壓貸，加碼并購融資促進(jìn)行業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出清。
其一，對(duì)經(jīng)營(yíng)暫遇困難的企業(yè)，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，支持企業(yè)保持資金鏈穩(wěn)定。
其二，對(duì)還貸困難的企業(yè)，鼓勵(lì)展期或續(xù)貸，為企業(yè)接續(xù)資金。
其三，對(duì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)兼并重組出險(xiǎn)企業(yè)或項(xiàng)目，提供融資支持。
2. 區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，支持優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目融資改善出險(xiǎn)企業(yè)資金面。
一方面，支持出險(xiǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目融資，并通過優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目銷售回款，間接改善企業(yè)資金面。另一方面，督促出險(xiǎn)企業(yè)主動(dòng)“瘦身”，加快處置優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，盤活優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，提高企業(yè)集團(tuán)的流動(dòng)性，支持央國(guó)企及優(yōu)質(zhì)民企收購出險(xiǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。
3.調(diào)降預(yù)售門檻合理順延交付期限，恢復(fù)房企銷售“造血”功能。
其一，調(diào)降預(yù)售門檻。適當(dāng)降低商品房預(yù)售許可的工程形象進(jìn)度要求，例如開發(fā)投資額達(dá)到項(xiàng)目工程總投資的25%以上，且高層完成主體結(jié)構(gòu)工程的1/4以上，多層及低層工程形象進(jìn)度達(dá)到正負(fù)零，即可申請(qǐng)辦理預(yù)售許可。
其二，加快預(yù)售證審批。核心一、二線城市亟需加快高價(jià)盤及豪宅預(yù)售證審批。
其三，合理順延項(xiàng)目交付期限。原則上最長(zhǎng)不超過3個(gè)月，并采取措施切實(shí)維護(hù)購房者權(quán)益。
4.放松預(yù)售資金監(jiān)管確保工程款及時(shí)支付，提高預(yù)售資金使用效率。
其一，主抓重點(diǎn)監(jiān)管資金，超額資金企業(yè)可自由提取。也就是說只要監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達(dá)到相應(yīng)的重點(diǎn)監(jiān)管額度，超出額度的資金就可以由房企自由提取。
其二，分檔提高重點(diǎn)監(jiān)管資金提取比例。
其三，允許企業(yè)使用銀行保函等額替換重點(diǎn)監(jiān)管資金。
其四，經(jīng)營(yíng)困難企業(yè)可申請(qǐng)預(yù)支重點(diǎn)監(jiān)管資金。
5.緩繳住房公積金并減免稅費(fèi)，幫扶企業(yè)擺脫經(jīng)營(yíng)困境
比如，受疫情影響經(jīng)營(yíng)困難的企業(yè)，可按規(guī)定申請(qǐng)緩繳住房公積金，或者降低住房公積金繳存比例，待經(jīng)營(yíng)效益發(fā)生好轉(zhuǎn)后再恢復(fù)正常繳存。生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)確有困難的納稅人，可以申請(qǐng)減征或者免征2022年城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅等。
6.調(diào)降土拍門檻，保證金比例調(diào)降至20%，分期繳納土地出讓金，尤其要降低地價(jià)，提高企業(yè)開發(fā)盈利預(yù)期。
房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于下行周期，疊加疫情影響，“四限”有待進(jìn)一步松綁。
限購政策方面，核心一、二線城市局部放松限購，比如遠(yuǎn)郊區(qū)域率先取消限購，進(jìn)而刺激居民購房消費(fèi)，減緩市場(chǎng)下行壓力。弱二線以及三四線城市，有必要全面取消限購，進(jìn)而鼓勵(lì)剛需購房消費(fèi)。
放松限貸支持改善群體購房，二套房首付下調(diào)至30%-40%。
受限貸政策影響，大量改善性需求被壓制。2021年，改善性需求相對(duì)堅(jiān)挺，據(jù)CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的 194個(gè)樣本城市成交結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，三房成交套數(shù)占比高達(dá)54.5%，四房成交占比穩(wěn)步提升至20.7%。但受限貸政策影響，不少城市二套房首付比例都在50%以上，部分城市更是達(dá)到70%乃至80%。
只有下調(diào)二套房首付比例，才能有效激活相對(duì)充裕的改善性購房消費(fèi)。例如二套房首付比例依央行限貸政策下限執(zhí)行，即非限購城市二套房首付比例不低于30%，限購城市二套房首付比例不低于40%。又如認(rèn)貸不認(rèn)房，首套房貸款已結(jié)清再購買二套房，按首套房貸款政策執(zhí)行。
此外，放松公積金貸款，減輕剛需家庭購房壓力，必要情況下可以提取公積金余額支付首付。通過財(cái)稅刺激托底樓市，鼓勵(lì)新市民、多孩家庭及各類人才購房消費(fèi)，主要涉及下調(diào)房地產(chǎn)交易稅費(fèi)，并實(shí)行購房補(bǔ)貼。
對(duì)疫情影響收入的一部分購房群體，也應(yīng)定向紓困，緩解其恐慌情緒，比如合理延后還貸期限，減免住房按揭貸款利息等。
2022年或許比疫情初始2020年還要難。
如果今年要保住5%以上的GDP增速，房地產(chǎn)業(yè)必須要穩(wěn)住。
房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前需要穩(wěn)信心、穩(wěn)銷售，更需要穩(wěn)企業(yè)。經(jīng)濟(jì)下滑、居民收入下跌的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)亟需決定性政策出臺(tái)，如降低首付款比例，直接有效解決購房資金問題，房企也需要政策端支持，以恢復(fù)“造血”功能。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 深度研究丨參考2020年，疫情下房地產(chǎn)紓困政策如何演變？
