2020年對(duì)每一個(gè)人來說都不太容易，回顧2020年，新冠疫情這只“黑天鵝”給全球經(jīng)濟(jì)帶來諸多的不確定性，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)仍然在艱難的環(huán)境中，走出“V型”反轉(zhuǎn)，全國(guó)樓市共同經(jīng)歷了從冰封到回暖的過程，但是隨著市場(chǎng)進(jìn)入復(fù)蘇沖刺階段，百?gòu)?qiáng)房企間的分化現(xiàn)象越來越明顯。 

2020年，百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)銷售金額入榜門檻同比持續(xù)提升。其中，TOP10和TOP30房企全口徑銷售金額門檻分別提升至2780.1億元和1306.0億元，截止至12月底已有43家房企跨入“千億俱樂部”。 

2020年度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售全口徑榜

1、數(shù)據(jù)口徑：指企業(yè)集團(tuán)連同合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司所有項(xiàng)目業(yè)績(jī)的累計(jì)值，不考慮權(quán)益和操盤，不包含代建。

2、企業(yè)范疇：主營(yíng)業(yè)務(wù)在中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

3、項(xiàng)目屬性：本榜單成交數(shù)據(jù)為商品房數(shù)據(jù)。

4、數(shù)據(jù)來源：涉及的銷售金額及銷售面積均為合同簽約數(shù)據(jù)，不包含大定或認(rèn)購(gòu)數(shù)據(jù)。

5、時(shí)間跨度：榜單各項(xiàng)數(shù)據(jù)若不作特殊說明，其統(tǒng)計(jì)時(shí)間段均為2020年1月1日到12月31日。

而從2020年房企的目標(biāo)完成情況來看，受疫情影響，2020年企業(yè)整體的業(yè)績(jī)完成情況不十分理想，目標(biāo)完成度超110%的房企數(shù)量不及2019年，僅占提出全年業(yè)績(jī)目標(biāo)房企的27%，為近5年最低。 

在TOP10房企中，恒大、華潤(rùn)、招商累計(jì)業(yè)績(jī)規(guī)模的提升較為突出。

圖：2016-2020年部分規(guī)模房企目標(biāo)完成情況

注：統(tǒng)計(jì)范圍為部分提出全年業(yè)績(jī)目標(biāo)的房企

數(shù)據(jù)來源：CRIC

截止至2020年12月31日，招商蛇口全口徑銷售金額2780.1億元，超出2500億銷售目標(biāo)280.1億元，目標(biāo)業(yè)績(jī)完成率達(dá)111.2%，為少數(shù)目標(biāo)完成度超110%的房企之一。 

究其緣由，主要因?yàn)檎猩淘谝咔橛绊懴?，整體市場(chǎng)不確定性較強(qiáng)的前提下，不僅非常準(zhǔn)確踩準(zhǔn)了今年全年的市場(chǎng)熱點(diǎn)，并且在市場(chǎng)走弱后依然保持著強(qiáng)勁的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

具體來看，一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)整體市場(chǎng)跌入冰點(diǎn)，3月起各大城市復(fù)工復(fù)產(chǎn)，招商蛇口受深圳太子灣項(xiàng)目熱銷影響單月全口徑銷售金額217.4億元，同比增長(zhǎng)22.1%。二季度起，各大城市相繼復(fù)蘇，招商蛇口全口徑銷售額業(yè)績(jī)開始在頭部房企中表現(xiàn)亮眼，5月招商蛇口全口徑銷售業(yè)績(jī)223.3億元，同比大增30.9%，在當(dāng)月TOP20房企同比增長(zhǎng)排行中排第五。8月招商蛇口同比增長(zhǎng)進(jìn)一步攀升，達(dá)48.2%，在TOP10房企中排名第一。 

圖：招商蛇口2020年全口徑銷售金額

數(shù)據(jù)來源：CRIC

接著，“三道紅線”資管新規(guī)試行，房企拿地、開發(fā)、銷售節(jié)奏都受到較大的影響，市場(chǎng)漸有走弱跡象，招商蛇口逆勢(shì)而上，10月、11月業(yè)績(jī)同比漲幅再次突破，分別高達(dá)52.8%及63%，漲幅繼續(xù)保持前十強(qiáng)首位。

2020全年，招商蛇口全口徑銷售業(yè)績(jī)2780.1億元，全年同比（2205.5億元）增加26%，百?gòu)?qiáng)排行第10位，較2019年提升2位，在受今年疫情影響，部分房企未能完成全年目標(biāo)，也有部分房企的百?gòu)?qiáng)排名出現(xiàn)下滑的環(huán)境下，招商蛇口逆勢(shì)而上，依然保持較高增長(zhǎng)。

作為招商蛇口重要的區(qū)域公司，招商蛇口華東區(qū)域2020年完成全口徑銷售額800億。自2017年，招商蛇口重返上海戰(zhàn)略發(fā)布，招商華東區(qū)域在集團(tuán)戰(zhàn)略的支持下，開始走上了有質(zhì)發(fā)展的快車道。

2017年招商蛇口首次躋身千億陣營(yíng)，銷售額業(yè)績(jī)1127.79億元，同比增長(zhǎng)52.54%，從銷售區(qū)域來看，華東和深圳區(qū)域貢獻(xiàn)較大，其余區(qū)域貢獻(xiàn)相對(duì)均衡。作為深圳起家的房企，深圳地區(qū)一直是招商蛇口布局的核心區(qū)域，2017年深圳銷售貢獻(xiàn)達(dá)22%，區(qū)域貢獻(xiàn)率排名第二，隨著招商華東區(qū)域銷售貢獻(xiàn)不斷提升，2017年銷售貢獻(xiàn)達(dá)30%，占據(jù)首位。

也是從這一年起，招商蛇口提出重返上海戰(zhàn)略，2017年11月23日，招商蛇口重返上海戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)隆重舉行，將招商蛇口“前港-中區(qū)-后城”發(fā)展模式復(fù)制到上海，開啟“從數(shù)字到模式”的全新時(shí)代。該模式以郵輪母港、空港產(chǎn)業(yè)園等港口、空港、高鐵的配套產(chǎn)業(yè)服務(wù)為“前港”；“中區(qū)”是以產(chǎn)業(yè)空間優(yōu)化、資本聚集、創(chuàng)業(yè)孵化、就業(yè)服務(wù)等園區(qū)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)；社區(qū)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)為“后城”，以生活、商業(yè)、配套為主。通過港、區(qū)、城聯(lián)動(dòng)構(gòu)建由政府推動(dòng)、企業(yè)主導(dǎo)、匯集各類資源、多方優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)協(xié)同的有效平臺(tái)和產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。招商蛇口上海戰(zhàn)略的啟動(dòng)，意味著在上海將再造一座蛇口。 

從2017年招商蛇口新增土儲(chǔ)來看，長(zhǎng)三角區(qū)域占比最高，為42%，2018年長(zhǎng)三角占比進(jìn)一步提升至47%，隨后，2019年及2020年，招商蛇口在長(zhǎng)三角地區(qū)的新增土儲(chǔ)面積占比下滑，但其銷售業(yè)績(jī)從2017年起一直保持攀升態(tài)勢(shì)。

圖：2017-2019年招商蛇口各區(qū)域新增土儲(chǔ)占比

究其緣由，主要是由于從2018年起，招商蛇口開始注重有質(zhì)量的增長(zhǎng)，2018年是招商蛇口的改革年，在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略上，將質(zhì)量效益規(guī)模做了調(diào)整，追求質(zhì)量、效益、規(guī)模動(dòng)態(tài)均衡增長(zhǎng)。自此之后，招商蛇口在新增土儲(chǔ)獲取上開始更注重質(zhì)量與效益。

具體到上海來看，2020年招商蛇口在上海共拿了4塊宅地，分別位于青浦、 北外灘、四平路及中興路，其拿地全口徑總價(jià)為353.5億元，為上海企業(yè)拿地金額前列。

事實(shí)上，自4月土拍市場(chǎng)恢復(fù)以來，以上海為核心的長(zhǎng)三角區(qū)域熱度一直居高不下，自二季度以來，從成交TOP50高價(jià)地城市分布情況來看，上海高價(jià)地成交數(shù)量最高，其次是北京。在這其中，招商一舉拿下多塊核心地塊，在多家搶奪上海核心土儲(chǔ)的房企中表現(xiàn)優(yōu)異。

 表：2020年上海核心區(qū)域部分地塊

數(shù)據(jù)來源：上海土地市場(chǎng)、CRIC

2020年7月3日經(jīng)過187輪角逐招商最終以44.04億元拍下虹口嘉興路街道HK271-01地塊，該地塊是北外灘核心區(qū)的純宅地，多年難遇。10月13日，再獲虹口251街坊優(yōu)質(zhì)地塊這也是招商今年在北外灘的又一“戰(zhàn)利品”。

招商于北外灘一連拿下兩大優(yōu)質(zhì)宅地，究其緣由，主要因?yàn)閮蓚€(gè)方面，首先，在招商成功在眾多房企中搶下虹口嘉興路街道前不久，2020年6月21日，虹口舉行北外灘全球宣介會(huì)，規(guī)劃中明確，在新的時(shí)代背景下，北外灘與外灘、陸家嘴共同構(gòu)成“黃金三角”核心商務(wù)區(qū)，是上?！拔鍌€(gè)中心”建設(shè)中重要的功能服務(wù)聚集區(qū)，其發(fā)展理念、建設(shè)水平和管理模式，將成為長(zhǎng)三角區(qū)域城市發(fā)展及全球城市建設(shè)的標(biāo)桿。

從發(fā)展條件來看，北外灘具備三個(gè)方面的優(yōu)勢(shì)：地理區(qū)位、歷史底蘊(yùn)和濱水資源。市委、市政府要求：北外灘地區(qū)規(guī)劃建設(shè)要體現(xiàn)“最高標(biāo)準(zhǔn)、最好水平”、“突出亮點(diǎn)、打造精品”。

虹口區(qū)嘉興路街道與北外灘核心區(qū)僅一路之隔，作為最具發(fā)展?jié)摿Φ氖兄行陌鍓K之一，隨著北外灘、外灘、陸家嘴共同構(gòu)成“黃金三角”核心商務(wù)區(qū)的逐步推進(jìn)落地，北外灘區(qū)域或?qū)⒌玫礁蟮奶嵘猩淘诖酥貍}(cāng)布局，無(wú)論是對(duì)其重回上海的戰(zhàn)略布局來說，還是對(duì)未來城市發(fā)展來講，都是非常重要的一步。

其次，招商如此鐘情北外灘，在此連下兩大重磅宅地，還有一方面的原因是因?yàn)檎猩膛c北外灘的淵源頗深，從歷史上看，北外灘及外灘9號(hào)招商局大樓在歷史上有著舉足輕重的地位。

北外灘是招商局的發(fā)祥地，也是招商的故鄉(xiāng)。1872年招商局成立，于北外灘開啟民族資本遠(yuǎn)航序曲，隨后于上海外灘9號(hào)樓，見證上海航運(yùn)發(fā)展史，北外灘因其良好的地理位置和水域條件，是近代以來上海重要的客運(yùn)和貨運(yùn)碼頭，1874年，招商局收購(gòu)耶松新船塢碼頭， 稱招商局第一碼頭，又稱招商局北棧，1877年，招商局購(gòu)得旗記碼頭，與舊碼頭連在一起改建為鋼質(zhì)浮碼頭，并建倉(cāng)庫(kù)、堆場(chǎng)，定名為招商局中棧，北棧、中棧因吃水較深，經(jīng)常?？窟h(yuǎn)洋輪船。時(shí)至今日，外灘依然屹立著招商局古老的身影。它曾經(jīng)見證了近代上海的鎏金歲月，如今又見證著現(xiàn)代上海的日新月異。對(duì)于招商來說，北外灘是其歷史原點(diǎn)，也是其重返內(nèi)環(huán)內(nèi)布局重要的新起點(diǎn)。

12月4日，上海靜安區(qū)中興社區(qū)C070202單元268-01地塊由融信、保利以及招商蛇口聯(lián)合體以底價(jià)52.13億競(jìng)得，是繼虹口兩塊核心宅地后，招商在上海核心區(qū)域又一塊優(yōu)質(zhì)宅地，該地塊靠近四年前融信拍得的中興路地王，該地塊在當(dāng)時(shí)的成交樓板價(jià)約為10萬(wàn)元/平方米，而此次融信、保利、招商聯(lián)合體排下的中興社區(qū)地塊樓板價(jià)僅約7.2萬(wàn)元/平方米，該地塊無(wú)論是單價(jià)還是總價(jià)都低于當(dāng)年的中興路地王，可謂優(yōu)勢(shì)盡顯。且從目前來看，該地塊周邊不僅一手房市場(chǎng)相對(duì)空白，二手房市場(chǎng)也房源較少，未來項(xiàng)目入市或?qū)⑻钛a(bǔ)這一空白。

如果說北外灘雙宅地，寄托了招商重回北外灘，重回上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的決心，那中興社區(qū)地塊則在某種程度上可以看成是對(duì)上海豪宅市場(chǎng)的宣言。

一直以來，上海的高端住宅市場(chǎng)，主要呈現(xiàn)“一帶多點(diǎn)”的布局。以外灘、陸家嘴、徐匯濱江老牌核心沿江區(qū)域?yàn)橹鳎由蠔|外灘、北外灘板塊，形成沿濱江帶狀分布；以城市中心向各區(qū)域點(diǎn)狀分布，除了我們?cè)瓉硎熘暮勒鍓K外，各行政區(qū)自身的豪宅聚集區(qū)也逐漸形成。

由此看來，招商雖然在上海企業(yè)拿地中，單價(jià)和總價(jià)都不算最高的，但是其拍得的這三塊內(nèi)環(huán)宅地，無(wú)論是其區(qū)位發(fā)展，還是其土地本身價(jià)值都極高。有了這三塊優(yōu)質(zhì)宅地珠玉在前，未來招商蛇口也將更加有質(zhì)量的增長(zhǎng)。

不僅在住宅領(lǐng)域如此，一直以來招商蛇口上海公司在持有型物業(yè)上也建樹頗豐，招商共持有約192萬(wàn)方自持物業(yè)，其中長(zhǎng)租公寓占比最高達(dá)42%，辦公占比第二達(dá)29%，商業(yè)第三約23%。

招商蛇口上海公司持有型物業(yè)占比

商辦部分中，森蘭美奐位于上海浦東森蘭外高橋板塊，是由招商蛇口和外高橋集團(tuán)股份攜手開發(fā)的旗艦商辦綜合體，項(xiàng)目直面以32萬(wàn)平方米森蘭湖為中心的近70萬(wàn)平方米水域湖泊、140萬(wàn)平方米森蘭體育公園。森蘭美奐有兩棟5A甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)辦公樓，單棟約7萬(wàn)方，作為上海浦東總部經(jīng)濟(jì)共享服務(wù)中心(平臺(tái))外高橋工作站，為自貿(mào)區(qū)500強(qiáng)企業(yè)及總部經(jīng)濟(jì)辦公提供租售服務(wù)。

東虹橋中心位于國(guó)家級(jí)臨空經(jīng)濟(jì)示范區(qū)，作為東虹橋片區(qū)核心首發(fā)巨作，將打造空港“動(dòng)力系”旗艦商辦綜合體。項(xiàng)目規(guī)劃建筑4棟8層獨(dú)棟辦公及地面3層、地下2層精品商業(yè)。其中辦公4號(hào)樓獲美國(guó)LEED綠色建筑認(rèn)證體系金級(jí)認(rèn)證，其余辦公1、2、3號(hào)樓均參照同級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造。樣板示范區(qū)已全新開放，2021年9月竣工交付。

寶山花園城位于上海寶山西城核心商業(yè)區(qū)，是招商蛇口在上海打造的首個(gè)商住辦綜合體。項(xiàng)目總建筑面積約23萬(wàn)㎡，其中商業(yè)面積4.8萬(wàn)㎡。秉承“只連鎖不復(fù)制”的商業(yè)理念，借助與3萬(wàn)平方米的體育公園無(wú)縫對(duì)接的優(yōu)勢(shì)，以綠色有氧品質(zhì)生活為理念，定位全家庭休閑娛樂目的地。

閱江匯是具有招商局集團(tuán)郵輪產(chǎn)業(yè)航港城特色的標(biāo)桿級(jí)商業(yè)品牌，項(xiàng)目總建筑面積24.3萬(wàn)平方米，以船、港、城為主題，規(guī)劃將建成郵輪產(chǎn)業(yè)聚集的一線江景甲級(jí)智慧辦公、海空探索主題購(gòu)物中心、五星級(jí)商務(wù)休閑酒店康得思酒店于一體的城市綜合體。

上海國(guó)際郵輪港康得思酒店定位為五星級(jí)國(guó)際連鎖品牌高端休閑商務(wù)酒店，總面積28500方，擁有275間客房，是寶山吳淞地區(qū)第一家國(guó)際五星級(jí)酒店。

占比最高的長(zhǎng)租公寓方面，招商蛇口已經(jīng)開業(yè)的有壹間·大柏樹與壹間·寶山花園城兩大標(biāo)志性項(xiàng)目，累計(jì)超4.5萬(wàn)平方米，其中壹間·大柏樹為招商蛇口上海首個(gè)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，壹間·大柏樹已于2018年12月28日正式亮相，壹間·寶山花園城也于2019年8月全部面市，整體規(guī)模近千套。這兩大項(xiàng)目全部坐落于交通方便的北上海區(qū)域，共提供千余套房間選擇。依靠土地資源與央企龐大的企業(yè)客戶資源優(yōu)勢(shì)，招商蛇口在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域也是業(yè)內(nèi)極為罕見的可以實(shí)現(xiàn)自主盈利的企業(yè)。

由此看來，招商蛇口不僅僅在住宅項(xiàng)目上發(fā)力頗多，其在商辦領(lǐng)域也一直走在前列，獲得了市場(chǎng)的一致好評(píng)，其中多個(gè)項(xiàng)目深受該區(qū)域輻射范圍內(nèi)的市民所認(rèn)可。整體來看，招商蛇口為規(guī)模房企中綜合發(fā)展實(shí)力較強(qiáng)房企。

一直以來，隨著招商蛇口在上海的發(fā)展與布局，無(wú)論是住宅還是商業(yè)辦公，亦或者是長(zhǎng)租公寓，對(duì)于上海的購(gòu)房者來說，招商的金子招牌依然閃亮。

2000年招商蛇口上海公司成立，20年來開發(fā)了多個(gè)精品項(xiàng)目，在上海扎下了扎實(shí)的根基。在此之前，招商蛇口已在上海留下了諸如招商花園城、招商中環(huán)華府、招商虹橋公館、9號(hào)公館、靜安世紀(jì)等優(yōu)秀的作品。此次重返內(nèi)環(huán)內(nèi)，一舉拿下3個(gè)核心地塊，2021年首先推出虹口北外灘璽系雙子地塊。

招商璽系是招商蛇口“傳承系”產(chǎn)品中最高端的豪宅系列。此次，招商以璽系雙子布局北外灘，以招商地標(biāo)性高端住宅產(chǎn)品致敬上海。

據(jù)了解，招商深耕蛇口40年，在深圳，海上世界雙璽、太子灣灣璽和深圳領(lǐng)璽三大豪宅聞名遐邇，在這其中，雙璽花園，屹立于南海之濱，擁有一線無(wú)敵海景，每一扇門窗均可擁享山海之景，以城市山海生活賦予這塊土地的文化，也將招商璽系豪宅推向了歷史新高。

在此之后，北京中國(guó)璽、天津的津?yàn)程飙t、南通濱江璽，再到如今的上海招商外灘璽和虹口璽系，招商璽系每一處的選擇都與城市地標(biāo)對(duì)望，無(wú)論是其選址還是設(shè)計(jì)打造都為招商精心匠選。

最先面世的北外灘璽系雙子（招商外灘璽和虹口四平路地塊）是其重返上海，以內(nèi)環(huán)內(nèi)核心地塊致敬上海、致敬歷史的關(guān)鍵一步，該項(xiàng)目將在外灘經(jīng)典的第一底色背景下，帶著招商與北外灘149年的歷史沉淀，于源點(diǎn)創(chuàng)領(lǐng)上海全新的未來人居體驗(yàn)。

未來，招商將通過上海內(nèi)環(huán)內(nèi)三個(gè)璽系作品，全力打造招商城市地標(biāo)，讓人期待。

我們認(rèn)為，在2020年整體市場(chǎng)分化明顯的情況下，上海住宅市場(chǎng)，尤其是自第三季度起，上海的中高端市場(chǎng)連月走俏，12月更是出現(xiàn)了多個(gè)項(xiàng)目認(rèn)籌人數(shù)超過1000組的火熱場(chǎng)面，全年來看，上海雖然在一線城市中復(fù)蘇較慢，但后勁較足。

尤其豪宅市場(chǎng)，上海占據(jù)全國(guó)半壁江山，數(shù)據(jù)顯示，單價(jià)10萬(wàn)-15萬(wàn)/平方米豪宅成交套數(shù)中，上海是所有城市總和的三倍；單價(jià)15萬(wàn)/平方米以上的豪宅是所有城市的10倍?？們r(jià)一千萬(wàn)以上各段上海成交比重也不低。

2021年上?；?qū)⒗^續(xù)延續(xù)在高端市場(chǎng)的突出表現(xiàn)。

從2017年重返上海，到2020年重倉(cāng)內(nèi)環(huán)內(nèi)，在未來行業(yè)無(wú)增長(zhǎng)時(shí)代下，招商或?qū)⒁云浞€(wěn)健的財(cái)務(wù)能力、出色的產(chǎn)品力、精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)能力走出一條屬于他們的增長(zhǎng)之路。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 行業(yè)步入無(wú)增長(zhǎng)時(shí)代，這家房企逆勢(shì)彎道超車