丁祖昱評樓市 作者：編輯部CRIC證券
來源：丁祖昱評樓市（ID:dzypls）
強(qiáng)監(jiān)管之下，房地產(chǎn)行業(yè)正面臨前所未有的變局，盡管上半年房地產(chǎn)市場仍然保持增長態(tài)勢，但增速開始出現(xiàn)下滑，尤其二季度以來百強(qiáng)房企單月業(yè)績增速呈放緩趨勢。
剛剛過去的7月，樓市明顯降溫，29個監(jiān)測城市預(yù)計成交規(guī)模達(dá)2420萬平方米，環(huán)比下降11%，同比下降12%，較2019年同期降幅也有2%。百強(qiáng)房企單月銷售操盤金額為8611.7億元，同比降低8.3%。
與之相對應(yīng)的是，自去年以來A股、港股地產(chǎn)股整體表現(xiàn)低迷?？硕鹱C券監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2020年1月1日至今，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)跌幅40.7%，同期恒生中國內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)跌幅39.3%。
具體房企來看，目前，TOP200房企中共89家A股、港股上市房企，截至8月2日收盤，89家上市房企股價年內(nèi)累計平均下跌13%，其中碧桂園、恒大、萬科等龍頭地產(chǎn)股年內(nèi)累計跌幅超過25%，銷售前十強(qiáng)房企年初至今累計平均跌幅近30%。89家上市房企市值自2021年1月以來累計縮水超8700億元。
指數(shù)下行表現(xiàn)不及大盤
房地產(chǎn)政策端持續(xù)收緊，尤其7月以來，中央就房地產(chǎn)市場密集發(fā)聲，房地產(chǎn)市場短期內(nèi)不會放松。多重因素影響下，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)及恒生中國內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)7月繼續(xù)下行，表現(xiàn)不及大盤。
具體數(shù)據(jù)來看，7月克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)下降18.3%，恒生指數(shù)下降9.9%，恒生中國內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)下降19.2%，房地產(chǎn)（申萬）板塊下降13.7%。
從更長時間周期來看，2020年1月1日至今，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)跌幅40.7%，同期恒生中國內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)跌幅39.3%。恒生指數(shù)跌幅8.8%，房地產(chǎn)（申萬）板塊跌幅28.7%。
值得注意的是，7月，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成交額占香港地產(chǎn)股大樣本的成交額比值總體較上月略有回升，但仍低于歷史均值。
圖：克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)及恒生中國內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)表現(xiàn)
備注：1）恒生中國內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)的推出主要是為了反映前10只市值最大、流通性最高，在香港上市但主要營業(yè)收入來自中國內(nèi)地的房地產(chǎn)股票表現(xiàn)。當(dāng)前成分股共10只，分別為：中國金茂、中國海外發(fā)展、世茂集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、華潤置地、龍光集團(tuán)、碧桂園、中國恒大、碧桂園服務(wù)、融創(chuàng)中國
數(shù)據(jù)來源：Wind 克而瑞證券研究院
受大市影響，估值水平整體回落
從估值方面來看，2021年7月克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)估值下行，指數(shù)相對恒指PE略有回落，持續(xù)受政策及大市影響。
2021年7月相對恒指成分股的PE周均值為-62.4%，低于上月相對PE周均值-60.1%，低于2020年全年相對PE周均值-41.3%?？硕饍?nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股整體PE 2021年7月周均值為5.55，低于上月周均值6.24，低于2020年全年周均值7.17。
圖：克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)PE估值走勢下行
數(shù)據(jù)來源：Wind 克而瑞證券研究院
圖：7月克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股相對恒指整體PE有所回落
備注：相對PE=（克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股整體PE/恒生指數(shù)成分股整體PE-1）*100%
市凈率方面，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股PB相對恒指成分股7月較上月有所回落。
7月相對恒指PB周均值為25.7% ，低于上月的周均值31.3%，低于2020年全年相對恒指PB周均值75.7%?？硕饍?nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股7月整體PB周均值為0.94，低于上月周均值1.04，低于2020年全年P(guān)B周均值1.30。
整體來看，7月克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股相對香港地產(chǎn)股大樣本整體PB較上月回落。7月該相對PB周均值為6.2%，低于上月相對PB周均值7.1%，低于2020年全年相對PB周均值21.9%。
圖：7月相對香港地產(chǎn)股大樣本整體PB較上月回落
備注：1）相對PE=（克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股整體PE/香港地產(chǎn)股大樣本整體PE-1）*100%
2）本報告采用歷史TTM_整體法（中國）計算PE值
3）相對PB=（克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股整體PB/香港地產(chǎn)股大樣本整體PB-1）*100%
4）本報告均采用整體法（中國）計算PB值，使用上年年報財務(wù)數(shù)據(jù)
年內(nèi)超八成地產(chǎn)股市值縮水
單就7月而言，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股表現(xiàn)疲軟。其中，中國恒大跌幅高達(dá)48.0%，幾近腰斬；綠城中國、佳兆業(yè)集團(tuán)位居跌幅榜二三位。
聚焦TOP200房企中，A+H股上市房企數(shù)量共有89家，我們對89家上市房企年初至今市值及股價變化進(jìn)行統(tǒng)計。從股價變動來看，地產(chǎn)股表現(xiàn)不甚樂觀。
截至8月2日，89家A+H股上市房企平均跌幅為12.7%，其中明發(fā)集團(tuán)以73%跌幅領(lǐng)跌，而華夏幸福、中國恒大累計跌幅也超過了60%。89家上市房企中，僅有19家房企年初至今股價上漲，其中金輝集團(tuán)漲幅達(dá)到108.1%，創(chuàng)下年初至今最大漲幅。
從上市房企市值變化凈值來看，按照最新匯率計算，截止8月2日，89家A+H股上市房企市值總額約為3.1萬億元，較2021年1月1日收盤，市值總額縮水8723億元。如若與2020年1月1日相比，89家上市房企市值累計已縮水超1.6萬億。
具體房企而言，89家A+H股上市房企中，有74家房企市值低于2021年初，占比超過八成，其中TOP50房企中，僅兩家房企市值小幅增長外，其余房企市值較年初均大幅下降。從個股表現(xiàn)來看，年初至今市值下降最大的是中國恒大，較年初減少超千億元，另有18家房企市值蒸發(fā)超百億。
近期，中央多次定調(diào)樓市，熱點城市自7月以來進(jìn)入新一輪政策周期，短期內(nèi)，房地產(chǎn)市場不會放松。同時在房企融資“三道紅線”、房貸管理“兩道紅線”、雙集中供地等常態(tài)化政策的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管持續(xù)收緊將成為常態(tài)化。
長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)行業(yè)從政策端、土地端、銷售端和金融端等各個方面都朝著更加穩(wěn)健的方向發(fā)展，行業(yè)安全性也有所提升。行業(yè)整體發(fā)展邏輯由追求規(guī)模增長轉(zhuǎn)向穩(wěn)健經(jīng)營，未來行業(yè)將加速推動管理紅利時代進(jìn)程，不斷調(diào)整經(jīng)營策略，強(qiáng)化運營能力，發(fā)展節(jié)奏由“快”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)”，投資者信心將得到修復(fù)提升。
目前來看，疊加前期地產(chǎn)股的跌幅，加之地產(chǎn)股的高股息，地產(chǎn)股仍然是較好的防守型投資選擇，隨著行業(yè)發(fā)展向穩(wěn)，地產(chǎn)板塊熱度將有所回升。
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