購(gòu)房尾款A(yù)BS由于行業(yè)和資產(chǎn)等原因，相較于其他基礎(chǔ)資產(chǎn)的ABS有一定特殊性：

項(xiàng)目公司、原始權(quán)益人應(yīng)具有購(gòu)房合同所需的資質(zhì)、許可、批準(zhǔn)和備案相關(guān)文件。

例如，樓盤應(yīng)取得《房地產(chǎn)權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》等。

項(xiàng)目公司、原始權(quán)益人應(yīng)具有持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力，使項(xiàng)目公司可以完成《購(gòu)房合同》項(xiàng)下的義務(wù)，基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流不因原始權(quán)益人不能持續(xù)經(jīng)營(yíng)而受到損失。

原始權(quán)益人評(píng)級(jí)為AA以上。

監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)原始權(quán)益人的要求，可以參照2016年滬深交易所發(fā)布的《關(guān)于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》。該函要求，采取“基礎(chǔ)范圍+綜合指標(biāo)評(píng)價(jià)”方法，基礎(chǔ)范圍要求發(fā)行人資質(zhì)良好，主體評(píng)級(jí)AA及以上，綜合指標(biāo)從總資產(chǎn)、營(yíng)業(yè)收入、扣非凈利潤(rùn)、資產(chǎn)負(fù)債率、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)區(qū)域分布等指標(biāo)進(jìn)行劃分。

原始權(quán)益人應(yīng)當(dāng)合法擁有基礎(chǔ)資產(chǎn)，涉及的購(gòu)房尾款應(yīng)當(dāng)基于真實(shí)、合法的商品房交易活動(dòng)產(chǎn)生，商品房交易對(duì)價(jià)公允，且不涉及《資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)基礎(chǔ)資產(chǎn)負(fù)面清單指引》。

由于購(gòu)房尾款債權(quán)是從項(xiàng)目公司所得，原始權(quán)益人應(yīng)當(dāng)已經(jīng)支付轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)，且轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)應(yīng)當(dāng)公允。

《購(gòu)房合同》以及《購(gòu)房尾款轉(zhuǎn)讓協(xié)議》適用法律應(yīng)為中國(guó)法律，且在中國(guó)法律下合法有效，并構(gòu)成對(duì)相關(guān)購(gòu)房者合法、有效和有約束力的義務(wù)，項(xiàng)目公司可根據(jù)《購(gòu)房合同》相關(guān)條款向購(gòu)房者主張權(quán)利，且在購(gòu)房尾款債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知購(gòu)房者后，原始權(quán)益人可依據(jù)《購(gòu)房尾款轉(zhuǎn)讓協(xié)議》、《購(gòu)房合同》向購(gòu)房者主張權(quán)利。

《購(gòu)房尾款轉(zhuǎn)讓協(xié)議》、《購(gòu)房合同》都需滿足合同的成立與生效條件：

（1）成立條件。根據(jù)《民法通則》和《合同法》的規(guī)定，合同當(dāng)事人就合同的主要要素達(dá)成合意后，合同即告成立。

（2）生效條件。當(dāng)事人必須具有相應(yīng)的民事行為能力；意思表示真實(shí)；不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定或社會(huì)公共利益，除非法律特別規(guī)定或合同各方另有約定外，依法成立的合同，自成立時(shí)生效。

基礎(chǔ)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)可以進(jìn)行合法有效的轉(zhuǎn)讓，且無(wú)需取得第三方同意。

（1）《合同法》第79條規(guī)定了不得轉(zhuǎn)讓的3種情形：

債權(quán)人可以將合同的權(quán)利全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根據(jù)合同性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓；（二）按照當(dāng)事人約定不得轉(zhuǎn)讓；（三）依照法律規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓。

（2）根據(jù)擔(dān)保法司法解釋第28條，如果基礎(chǔ)資產(chǎn)對(duì)應(yīng)的保證合同中約定禁止債權(quán)轉(zhuǎn)讓，則可能合同債權(quán)無(wú)法入池。

截至基準(zhǔn)日，項(xiàng)目公司應(yīng)當(dāng)已經(jīng)履行并遵守了基礎(chǔ)資產(chǎn)對(duì)應(yīng)的任一份購(gòu)房合同項(xiàng)下應(yīng)盡義務(wù)，且購(gòu)房者未提出因售房人瑕疵履行該等義務(wù)而要求減少購(gòu)房尾款或者退房、解除商品房買賣合同等抗辯權(quán)、抵銷權(quán)等主張。

《購(gòu)房合同》中購(gòu)買者應(yīng)為依據(jù)中國(guó)法律在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立且合法存續(xù)的企業(yè)法人、事業(yè)單位法人、自然人和其他組織，且未發(fā)生申請(qǐng)停業(yè)整頓、申請(qǐng)解散、申請(qǐng)破產(chǎn)、停產(chǎn)、歇業(yè)、注銷登記、被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照或涉及重大訴訟或仲裁。

購(gòu)房者應(yīng)無(wú)正在進(jìn)行的或?qū)⒁M(jìn)行的訴訟、仲裁或其他糾紛，信用良好。

基礎(chǔ)資產(chǎn)的權(quán)屬應(yīng)當(dāng)清晰明確，不得附帶抵押、質(zhì)押等擔(dān)保負(fù)擔(dān)或者其他權(quán)利限制。已經(jīng)存在抵押、質(zhì)押等擔(dān)保負(fù)擔(dān)或者其他權(quán)利限制的，應(yīng)當(dāng)能夠通過(guò)專項(xiàng)計(jì)劃相關(guān)安排在原始權(quán)益人向?qū)ｍ?xiàng)計(jì)劃轉(zhuǎn)移基礎(chǔ)資產(chǎn)時(shí)予以解除。

原始權(quán)益人應(yīng)合法擁有基礎(chǔ)資產(chǎn)，未在基礎(chǔ)資產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)或其他擔(dān)保物權(quán)。

《合同法》第80條規(guī)定，“債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對(duì)債務(wù)人不發(fā)生效力。債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的通知不得撤銷，但經(jīng)受讓人同意的除外?！?/p>

實(shí)際操作中，通常不會(huì)在第一時(shí)間向債務(wù)人（購(gòu)房者）發(fā)出債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知，而是約定在權(quán)利完善事件發(fā)生后發(fā)出權(quán)利完善通知。

購(gòu)房尾款通常3-6個(gè)月回款，購(gòu)房尾款A(yù)BS產(chǎn)品一般設(shè)置為2年左右，循環(huán)購(gòu)買不可避免。初始入池基礎(chǔ)資產(chǎn)到期形成回收款后將被用于循環(huán)購(gòu)買新的基礎(chǔ)資產(chǎn)。發(fā)行購(gòu)房尾款A(yù)BS，需保證有充足的符合入池條件的新增基礎(chǔ)資產(chǎn)。

基礎(chǔ)資產(chǎn)對(duì)應(yīng)的《購(gòu)房合同》項(xiàng)下的首付款不應(yīng)涉及首付貸。

首付款比例需符合相關(guān)法律法規(guī)的要求，一般來(lái)說(shuō)，首付款住宅不低于20%，商業(yè)用房不低于50%。

在滿足了以上條件后，基本可以確定企業(yè)的購(gòu)房尾款可以進(jìn)行ABS。那么，恭喜你可以開展進(jìn)一步工作了。