投拓狗日記 作者：陽新芽
來源：投拓狗日記（ID:ziguanshidai)
對于很多公司的投拓人員來說，張口就是IRR，閉口就是ROE，這肯定是個好事??！所以，我們有必要真正搞懂其實質(zhì)意義和算法！
#1
ROE、ROA、ROIC
所謂ROE（凈資產(chǎn)收益率），就是股東凈資產(chǎn)的投資回報率。也叫：股東權(quán)益回報率、所有者權(quán)益收益率。
ROE=歸屬股東的利潤 ÷ 股東投入的資金（方便理解的公式）
舉個栗子，登山哥開了個奶茶店，一年下來投入資金200萬（其中借款100萬），利息5萬、凈利潤15萬，那么小張這家奶茶店今年的凈資產(chǎn)收益率：
ROE=15萬÷（200萬-100萬）=15%
ROE當(dāng)然是越高越好，意味著給股東的回報越高。如果ROE小于一年的定期存款（比如5%），那這家公司的股東還不如把資金撤回來去存銀行。
但是正如登山哥這個例子，一家公司的資本投入不單單是股東的錢，還有使用杠桿（貸款）借來的錢。這就有了另外一個指標(biāo)——ROA。
所謂，ROA，即總資產(chǎn)收益率，可以近似理解為“股東和債權(quán)人投入資金總和的回報率”，即企業(yè)所有者借錢（負債）+自掏腰包（權(quán)益）。它是用來衡量每單位資產(chǎn)創(chuàng)造多少凈利潤的指標(biāo)。也就是說，計算ROA的時候，不區(qū)分資本投入來自于股東，還是來自于債權(quán)人。
ROA的計算公式：
ROA= 息前稅后利潤/總資產(chǎn)
#還拿登山哥這個例子來說，
息前稅后利潤＝20萬
投入總額=（股東投入+貸款）=200萬
ROA=20÷200萬=10%
ROIC是ROE非常好的補充，因為ROE是用凈利潤除以股東權(quán)益，凈利潤又是一個比較容易被“玩弄”的數(shù)據(jù)：
（1）比如它里面常常有非經(jīng)常性損益，上市公司賣個房子什么的，常常造成失真；
（2）比如一些需要搖號的一線城市項目，項目凈利潤率可能只有2個點，但是通過提高杠桿，加速資金回籠，ROE可能很好看，但是一但去杠桿、或者銷售受阻，這種項目根本不夠看！這兩年地產(chǎn)去杠桿死了多少房開！
所謂，ROIC，即投入資本回報率。也就是剔除“超額現(xiàn)金和非經(jīng)營性資產(chǎn)后”的資本回報率。ROIC還原了資本結(jié)構(gòu)的影響，讓我們直接關(guān)注項目的基礎(chǔ)盈利能力。
ROIC=息前稅后經(jīng)營利潤／IC（投入資本）
IC=有息負債+凈資產(chǎn)－超額現(xiàn)金－非經(jīng)營性資產(chǎn)
#2
杜邦拆解ROE
講ROE，就不得不講杜邦拆解。
杜邦分析把ROE拆解為三個比率指標(biāo)，分別是
1）銷售凈利潤率；
2）總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率；
3）權(quán)益乘數(shù)。
1、凈利潤/銷售收入=銷售凈利率。這一部分反映的是公司的盈利能力的指標(biāo)。
之于地產(chǎn)開發(fā)來說，主要就是控成本，高溢價。我們都希望能低價拿地，相對溢價賣房子，例如以前碧桂園的“勞斯萊斯”。
2、銷售收入/總資產(chǎn)=總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。這一部分是考察公司資產(chǎn)運營效率的一項重要指標(biāo)。
新芽查了一下，2017年TOP20房企平均總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.41，TOP100房企平均總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.25。這也說明頭部房企平均周轉(zhuǎn)能力，顯著強于普通房企。
3、總資產(chǎn)/凈資產(chǎn)=權(quán)益乘數(shù)。這一部分是考察企業(yè)融資杠桿能力。
一般來說，權(quán)益乘數(shù)越大，即是財務(wù)杠桿越大，說明融資能力越強。當(dāng)然，小股操盤也是提高杠桿而經(jīng)常采用的方式。
ROE的杜邦分析給我們揭示了地產(chǎn)賺錢的三大武器：
1、控成本，高溢價；
2、提高運營效率，快周轉(zhuǎn)；
3、高杠桿，借雞生蛋。
#3
三者對比
ROE反應(yīng)僅由股東投入的資金所產(chǎn)生的利潤率；ROA反映股東和債權(quán)人共同的資金所產(chǎn)生的利潤率；ROIC反應(yīng)的核心投入（主營業(yè)務(wù)）的利潤率。
以下分別用ROA、ROIC和ROE進行對比：
ROA 代表的是公司用所有的資產(chǎn)賺錢的能力。
相比股東回報率（ROE），ROE和ROA最大、最根本的區(qū)別在于兩者在債權(quán)計算及財務(wù)杠桿利用上的區(qū)別。
ROIC的邏輯是衡量企業(yè)投入所有資本后賺錢的能力，反映公司的主營業(yè)務(wù)上的盈利能力，說白了就是反映了生意是不是好生意。
相比股東回報率（ROE），ROIC剔除了非經(jīng)常損益以避免其影響，并還原了杠桿前經(jīng)營性資產(chǎn)（剔除了超額現(xiàn)金等）的獲利能力，更加能反映真實的項目盈利。
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原標(biāo)題： 扒開地產(chǎn)ROE的外套！
