作者：克而瑞研究中心

來源：丁祖昱評樓市（ID:dzypls)

2021年2月8日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布公告宣布，為貫徹黨中央、國務(wù)院決策部署，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》有關(guān)規(guī)定，促進二手住房市場信息透明，理性交易，經(jīng)市政府同意，深圳市建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制。

受此影響，深圳二手房市場成交連續(xù)7個月下滑。10月，深圳二手房成交面積進一步回落至8萬平方米，創(chuàng)歷史新低，環(huán)比再降50%，同比跌幅擴至81%。成交均價持續(xù)下滑至55805元/平方米，環(huán)比基本持平，同比下跌12%。1-10月，深圳二手房累計成交324萬平方米，同比下降57%。

圖：2019年1月-2021年10月

深圳二手房成交量價（萬平方米、元/平方米）

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

在指導(dǎo)價出臺前，深圳二手房價格快速上漲。剔除零星成交的二手住宅小區(qū)，深圳2021年1月二手住宅小區(qū)售價較2019年12月大幅上漲，可比價格漲幅中位數(shù)、平均數(shù)分別為24%和22.6%，經(jīng)營貸踴躍進場投資炒房乃是重要因素。其中，多達63.4%的二手房小區(qū)可比價格漲幅超20%，可比價格漲幅在10%-20%的二手房小區(qū)占比同樣達到22.4%。

而在指導(dǎo)價出臺后，深圳二手房價格急速下跌。剔除零星成交的二手住宅小區(qū)，深圳2021年10月二手住宅小區(qū)售價較2021年1月趨勢性下滑，可比價格跌幅中位數(shù)、平均數(shù)分別為-23.1%和-21.6%，二手房價格現(xiàn)已基本回歸到2019年底。其中，多達66.9%的二手房小區(qū)可比價格跌幅超20%，另有21%的二手房小區(qū)可比價格跌幅在10%-20%。

表：深圳二手住宅小區(qū)可比價格變化

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

表：2021年10月較2021年1月

深圳部分二手住宅小區(qū)可比價格變化（元/平方米）

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

2021年7月9日，上海房管局召開規(guī)范二手住房房源掛牌管理會議，要求上海在已實施房源掛牌核驗的基礎(chǔ)上，增加價格信息的核驗。交易管理部門將以市場真實價格為依據(jù)，對每套房源進行核驗，沒有通過價格核驗的房源不得對外發(fā)布。

7月14日，上海市房地產(chǎn)交易中心進一步發(fā)布《關(guān)于進一步規(guī)范存量房房源核驗及信息發(fā)布工作的補充通知》，明確自2021年7月19日起，對新申請核驗房源增加掛牌價格信息的核驗。沒有通過掛牌價格核驗的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和房地產(chǎn)信息服務(wù)平臺企業(yè)不得對外發(fā)布該房源信息。

受此影響，上海二手房市場持續(xù)轉(zhuǎn)冷，10月成交面積109萬平方米，環(huán)比增長11%，同比仍下降54%。成交均價38811元/平方米，環(huán)比結(jié)構(gòu)性微漲1%，同比仍下跌7%。1-10月，上海二手房累計成交2040萬平方米，同比增長8%。

圖：2019年1月-2021年10月

上海二手房成交量價（萬平方米、元/平方米）

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

在指導(dǎo)價出臺前，上海二手房價格整體保持平穩(wěn)上漲態(tài)勢。剔除零星成交的二手住宅小區(qū)，上海2021年6月二手住宅小區(qū)售價較2019年12月穩(wěn)步上漲，可比價格漲幅中位數(shù)、平均數(shù)分別為9.7%和9.5%。其中，可比價格漲幅超20%的二手房小區(qū)占比多達28.6%，可比價格漲幅在10%-20%或者0%-10%的二手房小區(qū)占比都在20%以上。

而在指導(dǎo)價出臺后，上海二手房價格則由漲轉(zhuǎn)跌。剔除零星成交的二手住宅小區(qū)，上海2021年10月二手住宅小區(qū)售價較2021年6月溫和下跌，可比價格跌幅中位數(shù)、平均數(shù)分別為-6.3%和-4.7%。其中，可比價格跌幅在10%-20%的二手房小區(qū)占比多達37.2%，其次為可比價格跌幅在0%-10%的二手房小區(qū)，占比約31.8%，另有31%的二手房小區(qū)可比價格仍有所上漲。

表：上海二手住宅小區(qū)可比價格變化

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

表：2021年10月較2021年6月

上海部分二手住宅小區(qū)可比價格變化（元/平方米）

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

自深圳首推二手房參考價至今，全國已有約15個城市出臺二手房指導(dǎo)價，其中，北京為海淀區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會于9月末發(fā)布的無強制執(zhí)行力的非公開倡議。

目前來看，二手房成交參考價已經(jīng)成為本輪房地產(chǎn)調(diào)控的重要措施，主要涉及三方面內(nèi)容。

其一，依據(jù)二手房網(wǎng)簽價、評估價以及周邊新房售價，綜合形成二手房成交參考價，指導(dǎo)價普遍低于市場實際成交價。例如寧波，多數(shù)小區(qū)指導(dǎo)價僅相當(dāng)于實際成交價的8折，部分小區(qū)更是相當(dāng)于實際成交價的5折。

其二，以二手房成交參考價為基準(zhǔn)，引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款。上海最為嚴(yán)苛，二手房貸款額度執(zhí)行“三價就低”原則，即買賣合同價、交易中心核驗價、銀行評估價取最低。

其三，覆蓋范圍分批次、分區(qū)域而定，例如成都接連發(fā)布三個批次住宅小區(qū)二手房成交參考價，又如北京率先在海淀區(qū)29個重點小區(qū)試點二手房指導(dǎo)價。

隨著更多城市紛紛落地二手房成交參考價，4月以來二手房市場持續(xù)轉(zhuǎn)冷，成交逐月走低，市場形勢愈加嚴(yán)峻。

10月，二手房市場異常低迷，16個重點監(jiān)測城市成交面積493萬平方米，環(huán)比再降21%，同比跌幅擴至46%。其中，8成以上城市成交環(huán)比繼續(xù)下降，深圳、東莞更是創(chuàng)年內(nèi)新低，環(huán)比皆腰斬。各城市成交同比皆降，近4成城市同比腰斬，深圳、杭州同比跌幅更是超80%。

2021年前10月，16城累計成交9101萬平方米，同比漲幅進一步收窄至2%。其中，4成以上城市累計成交同比轉(zhuǎn)跌，深圳更以57%的累計同比跌幅居首。

表：2021年10月較2021年6月

上海部分二手住宅小區(qū)可比價格變化（元/平方米）

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

不僅如此，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，9月70個大中城市二手住宅銷售價格年內(nèi)首次轉(zhuǎn)降，環(huán)比下跌0.2%，10月跌幅進一波擴大，環(huán)比下跌0.3%。

從10月份一二三線城市二手房價格指數(shù)環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)看，分別為-0.4%、-0.3%和-0.4%，三類城市均有不同程度的價格下降。這也說明當(dāng)前各類城市二手房都面臨壓力，類似壓力也會傳導(dǎo)到一手房市場上，部分房東房屋置換會有壓力，進而也會影響一些改善型新房項目的去化。

從二手房的降價城市數(shù)量看，10月份達到了64個城市，較9月時的52個又增加了12個。據(jù)此可以認為，大概有90%的城市出現(xiàn)了明顯的降價現(xiàn)象。

二手房在當(dāng)前新房市場整體降溫的背景下，出現(xiàn)了更為明顯的降價，與一手房相比，二手房市場的降溫現(xiàn)象其實更為嚴(yán)重，無論是環(huán)比跌幅數(shù)據(jù)還是同比漲幅數(shù)據(jù)都更甚于一手房。

一直以來上海和深圳市場在一線城市中相對堅挺，而如今二手房量價逆轉(zhuǎn)，可比價格中位數(shù)分別下跌23%和6%，一葉知秋，二手房市場的冬天已然到來。

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原標(biāo)題： 深滬二手房量價逆轉(zhuǎn)，深圳6成以上小區(qū)跌幅超20%