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來(lái)源：楊老師的基建課堂

“招商引資、扶持產(chǎn)業(yè)”是當(dāng)下全國(guó)地方政府都在積極籌謀、運(yùn)作的業(yè)務(wù)。這既是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)升級(jí)的大方向；也是地方發(fā)展經(jīng)濟(jì)的必然選擇。

但是，在當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，發(fā)展產(chǎn)業(yè)面臨著許多問(wèn)題。產(chǎn)業(yè)投資是長(zhǎng)期投資項(xiàng)目，需要一定時(shí)間的培育和積累，很難在短期內(nèi)得到回報(bào)。在產(chǎn)業(yè)不斷升級(jí)發(fā)展的如今，產(chǎn)業(yè)投資所需要的規(guī)模和時(shí)間都在不斷增加，這使得產(chǎn)業(yè)發(fā)展不僅需要企業(yè)自身努力，還需要政府幫扶一把。

因此，在許多產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落地的過(guò)程中，地方政府進(jìn)行政策配套、稅收優(yōu)惠、土地配套已是常規(guī)措施；但是近年地方財(cái)政逐漸吃緊、很難給予企業(yè)真金白銀的支持。由此誕生了一種新的模式——產(chǎn)業(yè)勾地

即以發(fā)展產(chǎn)業(yè)為前提、配置一定的經(jīng)營(yíng)性土地，用土地開(kāi)發(fā)的增值來(lái)平衡產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)前期的投資。從培育產(chǎn)業(yè)的需求上來(lái)說(shuō)，這樣的做法倒也無(wú)可厚非；但在一些地區(qū)，產(chǎn)業(yè)勾地模式的發(fā)展卻慢慢背離初衷，越來(lái)越像房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)投資商

隨著地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，如今的行業(yè)集中度不斷提高，使得地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日漸激烈。與此同時(shí)，長(zhǎng)期持續(xù)的地產(chǎn)調(diào)控也給房企帶來(lái)了莫大的壓力；重點(diǎn)城市價(jià)格受到嚴(yán)格管控、三四線城市的去化周期漫長(zhǎng)、融資成本高企，讓房企們紛紛“轉(zhuǎn)型”、謀求生路。

于是就有不少地產(chǎn)商“轉(zhuǎn)型”產(chǎn)業(yè)投資商，以發(fā)展產(chǎn)業(yè)為名進(jìn)行“產(chǎn)業(yè)勾地”。在這種模式下，既通過(guò)投資產(chǎn)業(yè)規(guī)避了地產(chǎn)融資的諸多限制、為集團(tuán)帶來(lái)更充沛的現(xiàn)金流，還可以拿到低于市場(chǎng)價(jià)格的住宅用地獲取利潤(rùn)。至于產(chǎn)業(yè)本身，倒顯得并不重要。

從這樣的產(chǎn)業(yè)勾地模式中，我們不難發(fā)現(xiàn)，無(wú)論怎么轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)始終是地產(chǎn)商的根本；產(chǎn)業(yè)投資不過(guò)是一頂帽子，從未成為項(xiàng)目的核心。

“風(fēng)口”產(chǎn)業(yè)之不靠譜

地產(chǎn)商投資產(chǎn)業(yè)，雖然是奔著融資和住宅用地去的，但多少還能看見(jiàn)產(chǎn)業(yè)，至少還有個(gè)園區(qū)能夠投產(chǎn)。另一些新興“風(fēng)口”產(chǎn)業(yè)，如新能源、生物醫(yī)藥、大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)，則要魔幻的多，甚至出現(xiàn)不少爛尾現(xiàn)象。

“風(fēng)口”產(chǎn)業(yè)的一大特征就是行業(yè)剛剛起步，尚未形成完整的體系和優(yōu)勢(shì)，也無(wú)法探究企業(yè)在行業(yè)中的真正地位。既然地方政府無(wú)法鑒別產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前景和企業(yè)真正的質(zhì)量，自然是亂象叢生；與此搭配的產(chǎn)業(yè)勾地更是存在轉(zhuǎn)手倒賣的現(xiàn)象，最終只剩一地雞毛。

雖然過(guò)去兩年已有多個(gè)風(fēng)口行業(yè)、企業(yè)走下神壇，但類似的故事仍然在各地不斷上演；地方政府也頗多無(wú)奈，在全國(guó)普遍招商的情況下，想要找到好的產(chǎn)業(yè)落地，真的非常不容易

那么，到底有沒(méi)有合規(guī)的、真正有利地方發(fā)展的產(chǎn)業(yè)勾地呢？其實(shí)是有的，但這些項(xiàng)目都有一個(gè)普遍現(xiàn)象——真正適合大部分地方的產(chǎn)業(yè)實(shí)際上都并不那么高大上，只是踏踏實(shí)實(shí)的、并不陌生的各種實(shí)業(yè)罷了。

真正能做好產(chǎn)業(yè)的企業(yè)實(shí)際上有且只有一種特征，那就是聚集產(chǎn)業(yè)、做好主業(yè)；什么都想沾、不斷追逐風(fēng)口的企業(yè)是做不了行業(yè)龍頭、獲得產(chǎn)業(yè)發(fā)展紅利的。

從這個(gè)角度上來(lái)說(shuō)，真正能發(fā)展實(shí)業(yè)的企業(yè)確實(shí)需要政府支持，但土地對(duì)他們來(lái)說(shuō)只是一個(gè)可選項(xiàng)、并不是必選項(xiàng)。因此，產(chǎn)業(yè)勾地是可以的，但產(chǎn)業(yè)的序列永遠(yuǎn)需要在土地之前；一旦本末倒置，這件事的發(fā)展可能就不如預(yù)期的那么順利，或許還會(huì)為地方政府帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

從支持實(shí)業(yè)的角度上來(lái)說(shuō)，地方政府也完全可以通過(guò)把土地出讓的收益注入、成立地方政府產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金，通過(guò)基金入股增資的方式扶持企業(yè)發(fā)展。這種模式對(duì)企業(yè)、地方政府帶來(lái)的收益可能還更大；在《政府投資條例》不斷完善的今天，變了味的產(chǎn)業(yè)勾地模式或許很快就將走到盡頭。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 產(chǎn)業(yè)勾地，究竟是產(chǎn)業(yè)還是地產(chǎn)？