我眼中的城市更新 作者：我眼中的城市更新
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前言
2019年7月16日，國(guó)家發(fā)改委等13部門(mén)聯(lián)合印發(fā)了《加快完善市場(chǎng)主體退出機(jī)制改革方案》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)方案），提出研究建立個(gè)人破產(chǎn)制度，下半年有望在個(gè)別地區(qū)試點(diǎn)。以下簡(jiǎn)單的就個(gè)人破產(chǎn)制度對(duì)房地產(chǎn)的影響展開(kāi)一些探討，如有不妥，請(qǐng)多包涵。非常歡迎各位朋友積極加入相關(guān)微信群談?wù)勛约旱目捶ā?/p>
1、 基本情況
《方案》指出：分步推進(jìn)建立自然人破產(chǎn)制度，逐步推進(jìn)建立自然人符合條件的消費(fèi)負(fù)債可依法合理免責(zé)，最終建立全面地個(gè)人破產(chǎn)制度。
個(gè)人破產(chǎn)制度是指作為債務(wù)人的自然人以全部資產(chǎn)也不能清償?shù)狡趥鶆?wù)時(shí)，法院依法對(duì)其宣告破產(chǎn)并對(duì)其資產(chǎn)進(jìn)行全面清算和分配或?qū)ζ鋫鶆?wù)進(jìn)行豁免以及其在破產(chǎn)過(guò)程中及以后應(yīng)盡義務(wù)的法律制度。
一般而言，個(gè)人破產(chǎn)主要有兩種情況：
一是由于失業(yè)或其他家庭變故等客觀原因無(wú)法償還債務(wù)。個(gè)人破產(chǎn)制度為其提供資產(chǎn)償還債務(wù)之后可以免責(zé)可以免去部分債務(wù)（備注：并不是直接免去債務(wù)，而是在一定期限內(nèi)仍需要繼續(xù)償還），給其重新來(lái)過(guò)的機(jī)會(huì)。
二是可以?xún)斶€卻惡意或拒絕嘗還債務(wù)。個(gè)人破產(chǎn)制度則使其付出個(gè)人信用破產(chǎn)的代價(jià)，同時(shí)可以申請(qǐng)法院執(zhí)行其部分資產(chǎn)，債權(quán)人可以依法獲得部分補(bǔ)償。當(dāng)然上有政策，下游對(duì)策，個(gè)人破產(chǎn)制度也有惡意逃避債務(wù)，先行轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，再申請(qǐng)個(gè)人破產(chǎn)。在司法實(shí)踐中，惡意與否屬于相對(duì)較難區(qū)別的問(wèn)題，想必也是今后具體實(shí)施執(zhí)行過(guò)程中的焦點(diǎn)問(wèn)題。
2、 影響最大的借貸關(guān)系
從借貸關(guān)系來(lái)講，目前個(gè)人處于無(wú)限責(zé)任狀態(tài)，而企業(yè)是有限責(zé)任，當(dāng)企業(yè)和個(gè)人產(chǎn)生借貸關(guān)系時(shí)，對(duì)個(gè)人其實(shí)是不公平的。因?yàn)閭€(gè)人對(duì)企業(yè)的借貸，有可能因?yàn)槠髽I(yè)破產(chǎn)而導(dǎo)致虧損，但是企業(yè)對(duì)個(gè)人的借貸則是無(wú)限責(zé)任，個(gè)人無(wú)法破產(chǎn)，永遠(yuǎn)都可以被追債，甚至其家屬親戚理所當(dāng)然的都要承擔(dān)一定的還債義務(wù)。而這樣不對(duì)等的關(guān)系，也就導(dǎo)致網(wǎng)貸公司，小額貸款高利貸套路貸銀行消費(fèi)貸現(xiàn)金貸敢于無(wú)抵押肆意借貸給個(gè)人的根本原因。
其次，個(gè)人破產(chǎn)制度的出臺(tái)，將加快我國(guó)個(gè)人信用制度體系的建設(shè)。
3、 個(gè)人破產(chǎn)對(duì)房地產(chǎn)影響
在中國(guó)而言，國(guó)人大部分的負(fù)債及資產(chǎn)基本都是房地產(chǎn)，那么就很有必要判斷個(gè)人破產(chǎn)制度的實(shí)施會(huì)對(duì)房地產(chǎn)帶來(lái)哪些影響了。
1、對(duì)銀行等金融機(jī)構(gòu)而言。個(gè)人破產(chǎn)制度的出臺(tái)，將倒逼金融機(jī)構(gòu)風(fēng)控部門(mén)更加嚴(yán)格，避免濫發(fā)信用卡，嚴(yán)控信貸風(fēng)險(xiǎn)，尤其是房貸，一些出具假工資證明的將可能受影響。
2、對(duì)與開(kāi)發(fā)商股東而言。個(gè)人破產(chǎn)制度的出臺(tái)，允許個(gè)人與企業(yè)實(shí)體相互脫離分別破產(chǎn)，個(gè)人仍有重新來(lái)過(guò)的機(jī)會(huì)。對(duì)于創(chuàng)業(yè)者或者開(kāi)發(fā)商股東而言則是利好。
3、對(duì)于炒房客而言，尤其高杠桿的炒房客而言，將是一大打擊。銀行等金融機(jī)構(gòu)將風(fēng)控更加有嚴(yán)格，不利于其炒房。僅就此因素而言，不考慮其他因素，房?jī)r(jià)將有所下跌。
4、對(duì)于開(kāi)發(fā)商投資拿地而言。因?yàn)榻鹑跈C(jī)構(gòu)風(fēng)控更加嚴(yán)格，合格的購(gòu)房者將相對(duì)減少，對(duì)于三四線(xiàn)及以下偏遠(yuǎn)地區(qū)拿地將更加謹(jǐn)慎。
5、國(guó)家限制樓市杠桿的政策主要針對(duì)地方政府和開(kāi)發(fā)商，銀行等。很少有針對(duì)個(gè)人，畢竟你限制在在銀行貸款，難道還能限制我網(wǎng)貸這個(gè)消費(fèi)貸現(xiàn)金貸嗎？如果任由部分人高杠桿推高樓市，貿(mào)然擠破泡沫，也會(huì)造成系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。如果有了個(gè)人破產(chǎn)制度，就可以再法律框架內(nèi)有序處理這些高杠桿的居民債務(wù)暴雷問(wèn)題，而不必蔓延擴(kuò)大其他人或其他領(lǐng)域。
4、其他影響
居民舉債率已超過(guò)60%，目前不斷強(qiáng)化征信體系，出臺(tái)信用責(zé)任，個(gè)人預(yù)計(jì)是國(guó)家在預(yù)演居民個(gè)人信用及償債能力最壞情況。
1、個(gè)人破產(chǎn)制度的出臺(tái)首先減少P2P網(wǎng)貸，降低金融杠桿率。讓這些金融公司不敢隨便借貸，減少惡意催債引發(fā)的悲劇。2004年至2018年，我國(guó)居民杠桿率從17%-53.2%。各種信用卡、花唄、京東白條、網(wǎng)貸……這些年借貸產(chǎn)品層出不窮，透支消費(fèi)漸漸成為了主流，另?yè)?jù)央行最新報(bào)告，截至2019年第一季度末，銀行卡應(yīng)償還信貸余額為6.98萬(wàn)億，信用卡逾期半年未償信貸總額797.43萬(wàn)億。過(guò)高的杠桿率和不擇手段的催債追債手段下。因禁不起誘惑透支消費(fèi)和還不起信用卡網(wǎng)貸的自殺被殺的極端案例屢屢出現(xiàn)報(bào)紙頭條，建立個(gè)人破產(chǎn)制度，可以有效防范個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)和維護(hù)社會(huì)金融秩序。
2、是支持發(fā)展民營(yíng)經(jīng)濟(jì)，鼓勵(lì)創(chuàng)業(yè)、發(fā)展小微經(jīng)濟(jì)。個(gè)人破產(chǎn)制度的出臺(tái)，就是給個(gè)人財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)設(shè)立一條保護(hù)線(xiàn)，一旦創(chuàng)業(yè)失敗，或者因?yàn)閭鶆?wù)太多實(shí)在無(wú)法償還，也不用離婚，也不用跑路、更不用上天臺(tái)。當(dāng)然申請(qǐng)破產(chǎn)的人個(gè)人所有資產(chǎn)都會(huì)被拍賣(mài)，除了基本生活用品外，只留下最低生活保障，在一定期限內(nèi)，有錢(qián)了還得優(yōu)先還債務(wù)，不能高消費(fèi)，不再是無(wú)限責(zé)任。
3、增強(qiáng)社會(huì)信用，提高法院威信力。由于目前沒(méi)有個(gè)人破產(chǎn)制度，不計(jì)其數(shù)的個(gè)人債務(wù)人未能申請(qǐng)破產(chǎn)，債權(quán)人也無(wú)法申請(qǐng)債務(wù)人的破產(chǎn)，一些債券債務(wù)就此成為爛賬，讓雙方都形成了包袱，極大危害了社會(huì)信用，對(duì)雙方利益也造成損害，且這些執(zhí)行不能的案件也影響了法院執(zhí)行機(jī)構(gòu)的信譽(yù)與威信。
4、解決社會(huì)的高負(fù)債率問(wèn)題，緩解社會(huì)矛盾。貿(mào)易戰(zhàn)當(dāng)前，經(jīng)濟(jì)下行，為了避免社會(huì)動(dòng)蕩各種金融風(fēng)險(xiǎn)，如果經(jīng)濟(jì)下行幅度過(guò)猛，房?jī)r(jià)下跌過(guò)多，很多負(fù)債累累的富翁都將是負(fù)資產(chǎn)，資不抵債，個(gè)人破產(chǎn)制度的出臺(tái)，將有效緩解社會(huì)動(dòng)蕩不安。
5、解決長(zhǎng)期拖延不破產(chǎn)的僵尸企業(yè)問(wèn)題。這些僵尸企業(yè)債臺(tái)高筑，資不抵債，甚至無(wú)人員、無(wú)辦公場(chǎng)所、這些僵尸企業(yè)耗盡大量資源，卻一直因?yàn)榉N種原因不能及時(shí)退出。更極端的是，不少僵尸企業(yè)就是國(guó)企，長(zhǎng)期拖欠員工工資，瀕臨破產(chǎn)，還不斷拖延倒閉申請(qǐng)各地政府持續(xù)撥款支持救助，嚴(yán)重加大了地方政府的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。
綜上，不合格的貸款人，將很難貸到相應(yīng)的款項(xiàng)。
總結(jié)
在房地產(chǎn)房住不炒，郭樹(shù)清提出警惕房地產(chǎn)金融化、中美貿(mào)易沖突等等的環(huán)境下，任何一個(gè)瞧不起眼政策的出臺(tái)，都有可能是某些開(kāi)發(fā)商的一大打擊。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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