我眼中的城市更新 作者：我眼中的城市更新
來源：我眼中的城市更新（ID：WYZDCSGX）
前言
在日常工作實踐中，接觸不少開發(fā)商的朋友，時不時抱怨不知道該如何提高村集體和村民的信任，導(dǎo)致項目難以正常開展推進。結(jié)合更新項目的工作實踐，特寫本文，希望對各位有所幫助。在前兩篇文章內(nèi)容中，我們介紹了基本概況、某些開發(fā)商的思維誤區(qū)、村集體村民的視角、提高信任度的重要性與解決方案。今天我們來談?wù)動心男┘芍M。一氣呵成的文章如有缺漏或錯誤，也請各位多包涵并請多多指正指導(dǎo)。
6 、忌諱
（一）耍小聰明，損害村民、村集體利益
某些開發(fā)商，總喜歡耍小聰明，為自己的利益絞盡腦汁是對的，也是合理的，但是堅決不能損人利己。如某個城市更新單元2014年就已計劃立項，后來覺得范圍內(nèi)有2棟房屋現(xiàn)狀容積率太高，為了開發(fā)商的利益進行計劃調(diào)整，將那2棟房屋劃出去。結(jié)果導(dǎo)致那2棟房屋業(yè)主不滿，鼓動其他村民，導(dǎo)致異議不斷，最終導(dǎo)致項目擱置。
（二）在項目推進過程中打小報告，借助政商關(guān)系施壓
某些開發(fā)商，憑借良好的政商關(guān)系，總喜歡借助各種政府關(guān)系施壓于村集體、村民，或者給政府部門打小報告。實踐中，此情況屢見不鮮。這會導(dǎo)致村集體、村民各種反感，項目推進過程中村集體、村民小題大做，陰奉陽違也就不奇怪了。隨著社會公民意識、法律意識的提高，應(yīng)該更注重村集體、村民的感受。
（三）以推動項目為由，鼓動小村威逼大村
在小村與大村的關(guān)系中，小村一般都沒獨立法人資格，即使在法律上有獨立法人資格，在行政上也仍受大村所約束。典型的體現(xiàn)就是小村各種項目需要申報，不僅需要經(jīng)過小村各種表決，還需要大村審核同意甚至表決。大多數(shù)時候，大村對小村的城市更新項目樂見其成。但是在有些時候，如果小村與大村的經(jīng)濟利益關(guān)系未能實現(xiàn)平衡，可能導(dǎo)致大村未必會支持小村的城市更新項目。
（四）以村集體名義或某村領(lǐng)導(dǎo)干部名義施壓于村民
開發(fā)商介入城中村城市更新項目，總喜歡參照以往的經(jīng)驗，重點攻關(guān)各個村領(lǐng)導(dǎo)干部。遇到難題，都會借助村領(lǐng)導(dǎo)干部協(xié)調(diào)幫忙。其實這種也是人之常情，但是某些開發(fā)商主觀能動性太差或者其他原因，做任何事都依賴村集體領(lǐng)導(dǎo)干部，特別是一些開發(fā)商自己的分內(nèi)事都找村集體領(lǐng)導(dǎo)干部。如入屋實測自己都搞不定。一方面，會招致村集體村領(lǐng)導(dǎo)干部的反感，畢竟各自有各自的工作任務(wù)。另一方面，也難免會讓某些村民詬病，覺得村領(lǐng)導(dǎo)干部是不是被收買了，為什么老是站開發(fā)商角度，危害村民利益？
（五）亂承諾，卻無法做到或欺瞞村集體、村民
某些開發(fā)商管理不到位，部分工作人員為了應(yīng)付績效考核獲得獎勵，或者前期服務(wù)商（平臺公司）為了推動項目而亂承諾，欺瞞村集體、村民，在后期推進過程中卻難以兌現(xiàn)，導(dǎo)致村集體、村民無法信任。
（六）工作人員一言一行代表開發(fā)商，但夸夸其談
某些開發(fā)商工作人員喜歡空談，尤其是一些理論家，從未實操過城市更新項目，不接地氣，不按規(guī)則辦事，各種違規(guī)操作；動不動就說背后有中央領(lǐng)導(dǎo)，什么問題都是小事，酒前是深圳人、東莞人，酒后深圳、東莞都是我的人。長此以往，村集體、村民自然覺得不可信。
（七）亂介入村集體內(nèi)部事務(wù)
某些開發(fā)商覺得與某個村領(lǐng)導(dǎo)干部個人關(guān)系好，覺得扶持該領(lǐng)導(dǎo)干部競選村董事長、書記更有利自己，介入村集體內(nèi)部事務(wù)。村集體內(nèi)部派系較為復(fù)雜，容易導(dǎo)致其他派系村民反感。
（八）過于摳門計較
中國是人情社會，某些開發(fā)商拜訪村民，雖然不必次次都各種請客送禮，但總要有點人情來往。即便不是開發(fā)商，親戚上門拜訪也需要。但是作為開發(fā)商，長期兩手空空上門，只會讓村民覺得這點小錢都不舍得花，根本無法信賴開發(fā)商今后在雙方的合作改造中會給予村集體、村民合理的利益保障。
（九）臨時抱佛腳
羅馬不是一天建成的，信任也不是一天建立的。開發(fā)商要提高村集體、村民的信任度，需要長期的與村集體、村民有感情溝通。某些開發(fā)商常年不見人影，遇到問題就找村集體、村民。這對雙方的合作很不利，更別說有什么信任了。
（十）項目過度炒賣，項目總更換頻繁
中國講究熟人社會，熟面孔相對能讓別人降低戒備心，提高信任度。某些項目過度炒賣。舉個例子，某個2014年的項目，6年期間轉(zhuǎn)讓5次，中途不斷變更開發(fā)商。試問誰知道你是否會炒賣項目？會不會認真推進、盡快回遷？還有些開發(fā)商的項目總，更換頻繁，導(dǎo)致項目情況難以熟悉，讓村集體、村民覺得是不是開發(fā)商管理存在重大問題？招來的職業(yè)經(jīng)理人不行？還是開發(fā)商對職業(yè)經(jīng)理人過于苛刻？若無法維持一個較長久的工作狀態(tài)，村集體、村民根本無法信任你
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