地產(chǎn)項目融資性售后回購的操作邏輯是解決融資款的輸入問題，以我們的項目操作為例，我們與開發(fā)商簽訂《物業(yè)買賣合同》或《項目轉(zhuǎn)讓合同》，并向開發(fā)商支付價款（實際為融資款），約定融資到期日由開發(fā)商按“本金+利息”的總價款回購物業(yè)或項目。該種方式對于我們來說主要是解決兩個問題：一是通過物業(yè)轉(zhuǎn)讓款的支付達到發(fā)放融資款的目的，也即解決放款通道的問題；二是在風控層面，我們可以選擇直接過戶物業(yè)到自己名下（相當于代持物業(yè)），亦可選擇不過戶而直接辦理抵押，比如國內(nèi)一部分城市都允許物業(yè)買賣雙方簽訂《物業(yè)買賣合同》后將物業(yè)辦理抵押至買受人名下，由此解決買受人（前融機構(gòu)）的抵押權(quán)人資質(zhì)的問題（具體操作需因各個城市而異）。

根據(jù)《企業(yè)會計準則》的相關(guān)規(guī)定，售后回購中原銷售方負有回購義務且回購價格不低于原售價的，應當視為融資交易，在融資性售后回購的交易安排中，開發(fā)商是以“本金+固定利息”的對價回購物業(yè)，因此融資交易的定性也非常明顯。實務中，盡管很多市場交易方仍舊十分擔憂售后和回購兩個環(huán)節(jié)的稅費成本和稅務風險，但因融資層面經(jīng)常通過不過戶（只辦理抵押）或讓與擔保的代持邏輯來處理，且稅局在融資交易的定性上偏差不會太大，因此融資性售后回購的前融模式在解決放款路徑和抵押問題方面的優(yōu)勢就顯得異常突出，以下我們就在建工程或其他物業(yè)進行融資性售后回購的前融操作做詳細介紹和說明。

如果不是地產(chǎn)融資監(jiān)管政策的收緊，可能很少開發(fā)商會注意到融資性售后回購的具體操作方式，以我們常規(guī)的操作為例，該融資方式所涉融資要素的情況大致如下：

1. 授信及融資金額：一般按照物業(yè)評估價值的70%-80%來確定融資金額，其中根據(jù)我們財富中心的募集經(jīng)驗，部分國企及外資類機構(gòu)更偏好開發(fā)商單個項目10億或以上的融資需求，只是抵押物價值不能太小，當然也可以幾個項目打包處理。

2. 融資期限：一般在3-5年不等，相比經(jīng)營性物業(yè)貸款在期限設置上會更加靈活。

3. 融資成本：一般為年化12%-15%不等，具體需根據(jù)資產(chǎn)情況和開發(fā)商資質(zhì)、實力情況綜合判定。

4. 擔保措施：一般以資產(chǎn)抵押或過戶為主，開發(fā)商所屬集團提供擔保，或提供其他項目擔保等輔助風控措施。

從上述融資要素的說明來看，前融機構(gòu)操作融資性售后回購業(yè)務不僅能解決放款通道的合規(guī)性問題，并能更為順利地通過資產(chǎn)過戶或抵押解決風控擔保措施問題，因此就融資和放款本身的操作優(yōu)勢也非常明顯，具體有如下幾點：

1. 授信額度（或融資金額）大：相比銀行的經(jīng)營性物業(yè)貸，我們前融機構(gòu)的融資性售后回購模式的融資額度遠遠大于銀行可以給到的授信額度。

2. 適用范圍廣：相比銀行、信托類機構(gòu)只盯著百強或地方龍頭房企的業(yè)務，很多資質(zhì)比較弱的開發(fā)商或者無法在銀行或信托機構(gòu)找到開發(fā)貸或經(jīng)營性物業(yè)貸的中小開發(fā)商都可以選擇這種融資性售后回購模式，也即這個方式剛好能彌補中小開發(fā)商的融資需求。

3. 資金使用靈活：開發(fā)商通過融資性售后回購的方式獲得資金后，可以用到集團補流、土地前融或其他項目開發(fā)建設費用等用途，相比持牌機構(gòu)放款的投后監(jiān)管，融資性售后回購模式能更好地解決經(jīng)營的需求。

4. 出表的功能：相比抵押貸款等常規(guī)的貸款品種，融資性售后回購更能解決資產(chǎn)較重開發(fā)商的盤活資產(chǎn)和增加流動資金的需求，其中在融資層面的出表功能也特別明顯。

根據(jù)我們操作融資性售后回購業(yè)務的相關(guān)情況，就該類業(yè)務的準入要求簡要總結(jié)如下：

1. 主體要求：對開發(fā)商主體及資信、評級等沒有硬性要求，主要看資產(chǎn)質(zhì)量，不過項目或物業(yè)體量不宜太小，開發(fā)商運營能力和經(jīng)驗需較為成熟，比如融資期限內(nèi)不會出現(xiàn)運營風險和倒閉風險。

2. 準入?yún)^(qū)域：大部分機構(gòu)偏好大灣區(qū)（特別是深圳）物業(yè)或省會城市等強二線城市物業(yè)，其中深圳物業(yè)一般可以在全市范圍內(nèi)，其他城市物業(yè)原則上要求位于核心地段的優(yōu)先。

3. 業(yè)態(tài)要求：商業(yè)為主，比如商務公寓、商業(yè)廣場、寫字樓等大宗物業(yè)，具體操作標的可以是整棟，可以是部分，總的來說是起到抵押擔保作用，貨值足夠覆蓋融資金額即可。

4. 放款準入階段：432階段后的封頂階段項目、準預售階段或已經(jīng)具有產(chǎn)權(quán)證的項目都可以進行融資性售后回購的操作，原則之一就是一定不會出現(xiàn)工程爛尾情況。

5. 還款來源：需要有明確的還款來源，比如其他項目的銷售回款、租金收入等。

前文有提到，融資性售后回購本質(zhì)上屬于融資行為。實務中，一部分開發(fā)商并非真的需要回購物業(yè)，因此上述操作基本不用考慮稅費負擔的問題；另外一種情況是前融機構(gòu)只是為了辦理資產(chǎn)的抵押登記或代持產(chǎn)權(quán)，因此更多地是服從于放款的風控處理，甚至市面上有不少機構(gòu)純粹是為了解決放款通道或抵押的問題，而直接以陰陽合同等方式規(guī)避稅費的風險。不管如何，因稅務層面對售后回購的融資交易特征已給出明確定性，因此稅費問題及稅務風險很多時候?qū)θ谫Y本身的影響可能比較有限。

依據(jù)新收入準則（2018年1月1日開始實施的《企業(yè)會計準則第14號——收入》），售后回購業(yè)務要區(qū)分為：1.企業(yè)因存在與客戶的遠期安排而負有回購義務或企業(yè)享有回購權(quán)利的業(yè)務；2.企業(yè)應客戶要求回購商品的業(yè)務。對于第一類業(yè)務，回購價格不低于原售價的，應當視為融資交易；回購價格低于原售價的，應當視為租賃交易。對于第二類業(yè)務，客戶具有行使該要求權(quán)重大經(jīng)濟動因的，參照第一類業(yè)務應當將售后回購作為租賃交易或融資交易，否則，企業(yè)應當將其作為附有銷售退回條款的銷售交易。

在前融業(yè)務中，開發(fā)商回購物業(yè)的價格是不低于原售價的（回購價為原售價+利息），且開發(fā)商無法避免回購義務，其業(yè)務實質(zhì)是開發(fā)商以物業(yè)作為抵押取得借款的融資行為。具體操作上，開發(fā)商在出售物業(yè)時要承諾回購物業(yè)，該物業(yè)的使用、獲利及實際控制也仍屬開發(fā)商，因此開發(fā)商不應該確認“售后”收入，也即應將該出售款項確認為一筆金融負債，并將出售款項和回購價格的差額在融資期限內(nèi)確認為利息費用等。

會計處理層面，簡單來講，在不考慮相關(guān)稅費影響時，開發(fā)商在“出售”物業(yè)時，應借記“銀行存款”和“未確認融資費用”，貸記“長期應付款”，并同時結(jié)轉(zhuǎn)成本借記“發(fā)出商品”，貸記“庫存商品”。融資期間計量融資費用時應借記“財務費用”，貸記“未確認融資費用”。融資期滿，開發(fā)商回購物業(yè)時應借記“長期應付款”，貸記“銀行存款”，并同時借記“庫存商品”，貸記“發(fā)出商品”。具體會計處理應視合同交易安排和實際情況而定。

1. 增值稅：由于開發(fā)商通過售后回購協(xié)議對已銷售的物業(yè)仍具有控制管理權(quán)，不符合收入確認條件，參照融資性售后回租業(yè)務中承租方出售資產(chǎn)的行為不屬于增值稅征稅范圍，不繳納增值稅，所以開發(fā)商出售和回購物業(yè)的環(huán)節(jié)也無需繳納增值稅，但前融機構(gòu)方收取的利息是提供貸款服務需要繳納增值稅。

2. 企業(yè)所得稅：依據(jù)國稅函〔2008〕875號《國家稅務總局關(guān)于確認企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》第（三）項：采用售后回購方式銷售商品的，銷售的商品按售價確認收入，回購的商品作為購進商品處理。有證據(jù)表明不符合銷售收入確認條件的，如以銷售商品方式進行融資，收到的款項應確認為負債，回購價格大于原售價的，差額應在回購期間確認為利息費用。開發(fā)商銷售物業(yè)不確認收入，無需繳納企業(yè)所得稅，前融機構(gòu)收到利息后就利息收入需繳納企業(yè)所得稅。

3. 土地增值稅：由于沒有明確條文規(guī)定，根據(jù)土地增值稅征稅原則，參考房產(chǎn)抵押來看，開發(fā)商出售物業(yè)時，如果沒有發(fā)生物業(yè)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移就無需繳納土地增值稅，如果物業(yè)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，即發(fā)生了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為就應該繳納土地增值稅。部分情況下我們會要求開發(fā)商將物業(yè)產(chǎn)權(quán)過戶給我們，所以要交土地增值稅。

4. 契稅：依據(jù)《契稅法》，契稅主要是以境內(nèi)轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)權(quán)屬為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)人征稅的一種財產(chǎn)稅。所以發(fā)生了物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移就需要繳納契稅。

5. 印花稅：依據(jù)《印花稅暫行條例》規(guī)定，開發(fā)商和前融機構(gòu)簽訂的《物業(yè)買賣合同》應按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”計稅貼花。如果雙方簽訂了《融資性售后回購合同》，應按“借款合同”計稅貼花。