2021年上半年樓市高熱態(tài)勢延續(xù)，受去年新冠疫情基數(shù)較低影響，百城前五月成交同大增55%，與2019年同期相比也上漲了27%。從變化趨勢來看，1月“淡季不淡”，成交量較去年12月小幅回調(diào)，2月恰逢春節(jié)假期，成交持續(xù)回落，進而迎來“金三銀四”高光時刻，5月成交熱度延續(xù)，百城成交量保持在5100萬平方米以上的高位波動。究其原因，一方面宅地出讓“雙集中”，東南沿海城市地王頻出加劇樓市上漲預(yù)期，恐慌性購房加?。涣硪环矫?，實體經(jīng)濟尚未完全恢復(fù)，“資產(chǎn)荒”下居民購房增值保值預(yù)期更甚。

總體來看，地方政府充分貫徹了“一城一策，因城施政”的主基調(diào)，調(diào)控政策有收有放，也使得不同能級城市行情相對獨立，城市間分化也愈演愈烈：

一線城市高位回落，成交占比穩(wěn)步下行。主要是供應(yīng)受限和政策調(diào)控的雙重影響，以上海為例，2月“零供應(yīng)”，而上半年調(diào)控政策卻7次加碼，“滬十條”、“滬七條”、法拍房限購、新房認(rèn)購積分搖號、批量供應(yīng)商品房等，供應(yīng)縮量，調(diào)控壓制，都對成交產(chǎn)生不利影響。

二線城市則呈現(xiàn)出穩(wěn)步上行態(tài)勢，城市內(nèi)部分化加劇，漲多跌少，廈門、武漢、杭州、南京、濟南等前5月成交同比翻番，廈門、杭州、南京市場“高熱不退”，武漢主要是受去年疫情基數(shù)較低影響；僅南寧、沈陽、鄭州、南昌等四個弱二線城市同比持降。

三四線城市，整體成交表現(xiàn)持穩(wěn)，占比變化不大。據(jù)我們實際調(diào)研情況來看，浙西諸如衢州、金華、麗水、嘉興、湖州等均迎來補漲行情，主要還是地王頻出加劇樓市上漲預(yù)期，加之供應(yīng)縮量，使得短期內(nèi)市場大熱，不過對內(nèi)陸諸如玉林、欽州等基本面較差的三四線城市，市場下行壓力依舊巨大，首付分期、降價折扣、分銷渠道齊上馬依舊難以拉動成交。

全國100個重點城市全年新增供應(yīng)面積同比增長23%，相較2019年同期增長4%。分能級來看，一線城市整體供應(yīng)上漲25%，廣州、北京放量顯著；二線城市漲跌參半總體同比上漲18%，南京、武漢等熱點城市供貨量明顯增加，而大連、南昌等供應(yīng)“腰斬”；7成以上三四線城市供應(yīng)放量，整體供應(yīng)同比上揚28%，較之2019年持平，梧州、肇慶等同比腰斬，但無錫、昆山等強三線城市供應(yīng)同比仍增長翻倍。

1.總量：2月回落、3-4月上行至年內(nèi)高位、5月微降，整體同比增23%

據(jù)CRIC統(tǒng)計，2021年1-5月全國100個重點城市商品住宅新增供應(yīng)面積18930萬平方米，同比增長23%，相較2019年同期增長4%。

從月度表現(xiàn)來看，年初市場受傳統(tǒng)春節(jié)影響供應(yīng)顯著縮量，2月供應(yīng)量1800萬平方米，不過較之往年同期仍有較高增長；至3月樓市“小陽春”開啟，項目集中入市，供應(yīng)顯著上行，同比增幅穩(wěn)步上揚，4月供應(yīng)量達5649萬平方米，較之年初增長翻倍。5月市場熱度褪去，市場高位回落進入階段性疲軟，供應(yīng)端有所下行，5月單月供應(yīng)同比下降12%。

2.能級：三四線累計同比增28%居首，一線增25%，二線漲跌參半

分能級來看，一線城市整體新增供應(yīng)面積1050萬平方米，同比上升25%，但較之2019年同期僅微漲2%。分城市來看，廣州供應(yīng)面積386萬平方米一線中最高，同比去年及2019年分別增長10%和9%增幅平穩(wěn)；北京供應(yīng)規(guī)模也超過300萬平方米，同比大增44%，較之2019年也有27%增長；上海供應(yīng)端略顯疲軟，同比去年增長8%，但較之2019年同期下降2成；深圳同比增長98%幾乎翻倍，但較2019年仍有13%回落。

二線城市整體供應(yīng)面積8711萬平方米，同比增長18%，同比2019年增長10%。具體來看，25個二線城市漲跌參半，熱點城市如南京、武漢以后需求放量房企供貨放大，供應(yīng)同比分別增長79%和173%，寧波、海口等供應(yīng)規(guī)模同比增長過半，較2019年也有2成以上增幅。但大連、南昌等供應(yīng)明顯收窄，同比“腰斬”，大連、鄭州等同比也跌幅超過20%。

三四線城市整體供應(yīng)面積9170萬平方米，同比增長28%，較2019年持平。7成以上三四線城市供應(yīng)放量，梧州、肇慶、梅州、寶雞、防城港等供應(yīng)同比去年及2019年均腰斬，東營、上饒、崇左等降幅超4成；而核心三四線如無錫、常熟、昆山、莆田等翻倍增長。

3.新增供應(yīng)TOP10：武漢穩(wěn)居榜首，杭州、青島排名下降，南京首入榜單（略）

4.6月業(yè)績沖刺，整體供貨節(jié)奏加快，一線上、深同環(huán)比齊增

通過對30個重點城市6月供應(yīng)數(shù)據(jù)進行估算，可以看出：（1）年中房企為沖業(yè)績，推貨節(jié)奏明顯加快，6月整體供應(yīng)繼續(xù)放量，30城新建商品住宅供應(yīng)環(huán)比增長16%；（2）一線城市中，上海、深圳全面發(fā)力，供貨量環(huán)比均超50%，北京、廣州供貨壓力不減；二線城市中，大連、長春等供應(yīng)顯著升級，而武漢、合肥、?？诘裙?yīng)明顯縮水；其中徐州、無錫、佛山等三線城市普遍環(huán)降。

2021年上半年，全國商品住宅月度成交面積呈現(xiàn)先抑后揚再穩(wěn)的走勢，年初市場經(jīng)歷春節(jié)成交表現(xiàn)“淡季不淡”，雖有所回落但較之往年仍處高位，3月成交熱度回升直至5月保持在高位趨穩(wěn)。分能級來看，一線城市整體實現(xiàn)翻倍增長，疫后4城首當(dāng)其沖帶頭復(fù)蘇，成交大幅放量；二三線城市成交普漲但城市分化加劇，杭州、南京、珠海等強二三線增幅可觀，反觀北海、防城港、梅州等南部弱市成交持續(xù)不振。

1.總量：累計同比增55%，呈“先抑后揚高位趨穩(wěn)”態(tài)勢

CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，全國100個典型城市2021年1-5月商品住宅成交面積合計23642萬平方米，同比增長過半，較之2019年同期增長27%。

從月度走勢來看，年初受春節(jié)影響成交慣性回落，但總體表現(xiàn)淡季不淡。3月市場熱度回升，“小陽春”行情供應(yīng)放量下成交顯著上揚，直至5月末成交高位持穩(wěn)，月度成交規(guī)模穩(wěn)定在5100-5200萬平方米區(qū)間，顯著高于2019年同期。

2.能級：一線累計同比翻番，二三線漲幅超50%，城市分化加劇

分能級來看，一線城市全年商品住宅成交面積1681萬平方米，同比上升97%，較之2019年也有近半增幅。其中，深圳、上海樓市熱度持續(xù)升溫，成交同比2019年增幅分別為63%和62%，北京、廣州也保持成交規(guī)模高增長，累計同比增長翻倍。

二線城市商品住宅成交面積共計11431萬平方米，同比增長52%，同比2019年增長25%。分城市來看，25個二線城市中僅沈陽、南昌、鄭州、南寧成交面積同比負(fù)增長，南京、杭州、廈門等熱點二線城市成交同比翻倍增長，規(guī)模極為可觀，杭州、重慶更是突破1000萬平方米。其余如昆明、長春、西安等市成交同比2019年呈負(fù)增長，跌幅在2-3成左右。

三四線城市共計成交10530萬平方米，同比增幅與二線相仿。近9成三四線城市全年成交高于去年；8成占比城市較之2019年成交增長，其中江門、漳州、陽江增長200%以上最為顯著，石獅、日照、欽州等成交基數(shù)較低城市也實現(xiàn)翻倍增長。北海、防城港等北部灣城市受南寧“強首府”吸客影響，成交表現(xiàn)更為不振。

3.成交TOP10：杭州躍升榜首，徐州、青島上調(diào) ，長沙、廣州入榜（略）

4.6月成交熱度延續(xù)，同環(huán)比微增，一線北、上“高熱”，二三線分化

通過對30個重點城市6月成交數(shù)據(jù)進行估算，不難發(fā)現(xiàn)：（1）樓市整體表現(xiàn)高位小幅增長，6月單月30個典型城市總成交面積達2918萬平方米，環(huán)比上揚7%，同比漲2%；（2）城市分化格局依舊，一線城市中北京、上海成交繼續(xù)走高，廣州、深圳成交狀況受調(diào)控限制有所回落；二三線城市中，重慶一枝獨秀，單月商品住宅成交面積469萬平方米，環(huán)比翻倍。南京、武漢、寧波等市場熱度延續(xù)，大連、長春等受益于供應(yīng)放量，成交顯著增長，而徐州、西安等樓市過熱的城市成交明顯回調(diào)。

2021年上半年得益于市場熱度延續(xù)，供求持穩(wěn)，整體狹義庫存在2月跳減后延續(xù)高位波動趨勢，處于5.7億平持穩(wěn)；去化周期則降至10.8個月。廣義庫存得益于2021年上半年核心一二線集中供地影響而延續(xù)小幅微增態(tài)勢，截止5月末達38億平左右。

1.狹義庫存：2月跳降后延續(xù)5.7億平高位震蕩，一線齊降、三四線漲跌參半

2021年開年以來，狹義庫存除2月顯著跳減之外，一直延續(xù)高位震蕩態(tài)勢。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2021年5月百城商品住宅庫存量達到了56926萬平方米，環(huán)比微降1%，同比增長2%?！敖鹑y四”銷售旺季已過，5月房企推盤積極性略有回落，環(huán)比4月下降三成；成交熱度延續(xù)，整體成交量與“銀四”基本持平：一線、三四線城市同環(huán)比齊降，需求釋放后略有回落；二線城市市場熱度穩(wěn)步回升，同環(huán)比齊增，顯著好于去年同期?？傮w來看，成交量略高于供應(yīng)量，狹義庫存小幅微降。

不同能級城市變動情況不盡相同：一線城市同環(huán)比齊降；三四線城市庫存持穩(wěn)，變動不大；二線城市市場熱度穩(wěn)步回升，庫存環(huán)比小幅回落2%，同比增長6%，增幅有收窄趨勢。

具體來看，一線城市中，上海、廣州狹義庫存同環(huán)比齊降，主要源于房企推盤節(jié)奏放緩，供應(yīng)降幅高于成交，供求比顯著回落；北京庫存量基本與上月和去年同期持平，變化不大。值得關(guān)注的當(dāng)屬深圳，庫存量環(huán)比持續(xù)回落，主要得益于居民購房需求高漲，成交熱度有增無減，供求比僅為0.78；同比持增，增幅為8%，居四個一線城市之首。

二線城市中，北部城市諸如沈陽、青島、太原5月末狹義庫存量均超2000萬平方米，位列本月末狹義庫存總量TOP3。多數(shù)城市庫存量與上月相比變動不大，漲跌幅均在10%以內(nèi)。杭州、重慶、得益于成交的集中爆發(fā)，本月庫存環(huán)比降幅達2成以上；寧波本月推盤大幅回落，使得狹義庫存環(huán)比跌幅也達到了22%。近6成共17城5月庫存同比上漲，銀川、哈爾濱、?？诘瘸菐齑鏉q幅均在50%以上。以?？跒槔?，市場供過于求現(xiàn)象顯著，本月供求比達到了2.72，事實上，步入2021年以來?？诔山槐愠尸F(xiàn)出節(jié)節(jié)回落態(tài)勢，低迷的行情疊加供應(yīng)放量，庫存急速攀升。在庫存下降城市中，南昌、貴陽、合肥跌幅顯著，均超35%。

三四線城市狹義庫存同、環(huán)比均呈現(xiàn)出漲跌參半，不同城市間分化持續(xù)加?。簛碣e、嘉興臺州煙臺、瀘州、連江、淄博、常熟、福清、常州、太倉、洛陽、臨沂、建德、欽州、揚州等同環(huán)比齊增，庫存風(fēng)險穩(wěn)中有增；宜昌、蕪湖、泰州、淮北、寧德等城市疫后市場穩(wěn)步恢復(fù)，供不應(yīng)求下，“去庫存”效果顯著，5月庫存環(huán)比持降，同比跌幅均在45%以上。

2.消化周期：5月下跌至10.8個月，東北二線和部分三線城市去化承壓 

縱觀2021年上半年百城消化周期變動趨勢，1-4月基本在12個月左右持穩(wěn)，5月得益于狹義庫存微降，成交熱度延續(xù)，與上月基本持平，去化周期穩(wěn)中有降，由2021年4月末的12.34個月微降至10.79個月，顯著低于2020年同期水平。

不同能級城市去化周期均保持降勢：三四線降至11.99個月，略高于百城平均；一二線去化周期與百城基本重合，持穩(wěn)在10個月左右，整體庫存風(fēng)險基本可控。

具體來看，一線城市中除北京去化周期在1年以上，上海、廣州、深圳均在10個月以下，庫存風(fēng)險相對較小，北京、廣州、深圳去化周期與上月相比變動不大，顯著低于去年同期，值得關(guān)注的當(dāng)屬廣州，去化周期同環(huán)比均呈現(xiàn)出大幅回落，主要是受房企推盤節(jié)奏放緩，狹義庫存穩(wěn)步回落影響，加之居民購房熱情雖有回落，但總體仍延續(xù)供不應(yīng)求行情，去化周期穩(wěn)步降至8.67個月。

30個二線城市中僅有哈爾濱、沈陽、呼和浩特、太原4個城市庫存消化周期超過2年，以北部城市居多，成交相對慘淡；多數(shù)城市去化周期在12個月以內(nèi)。從變化情況來看，商品住宅消化周期同環(huán)比均呈現(xiàn)出跌多漲少，杭州、重慶、南昌等去化周期較上月而言回調(diào)顯著。值得關(guān)注的當(dāng)屬沈陽、哈爾濱等弱二線城市，消化周期均在30個月以上且同環(huán)比齊增，整體庫存風(fēng)險依舊較大。

三四線城市同、環(huán)比均呈現(xiàn)跌多漲少，“去庫存”效果好于預(yù)期。整體來看，下跌城市以東南沿海三四線為主，蕪湖、三明、德清、湖州、漳州、紹興等城市5月末消化周期維持在6個月以下，庫存見底，以我們近期實地調(diào)研的湖州市場為例，市面上基本呈現(xiàn)出“無房可售”狀態(tài)。而梅州、連江、洛陽、防城港、淄博等基本面缺乏支撐的三四線城市不僅消化周期高達30個月以上，庫存風(fēng)險逐步浮出水面。

3.廣義庫存：38億平方米持穩(wěn)高于去年同期，三四線同比增幅高于百城平均（略）

2021年初市場熱度延續(xù)，疊加去年受疫情影響樓市停擺，市場成交基數(shù)較低，一季度成交規(guī)模顯著升級，全國各省市成交面積累計同比普遍翻番。截止季度末，成都、青島、杭州、廈門等核心城市放量增長，“小陽春”行情初現(xiàn)端倪。

2021年上半年二手房市場成交表現(xiàn)先揚后抑，一季度市場熱度蔓延需求顯著放量，4月起市場回歸平淡，全國各省市成交面積累計同比收窄至7成。截至年中，前期過熱的北京、成都、杭州等城市平穩(wěn)下行但仍處高位，合肥、重慶、武漢等城市累計規(guī)模翻番。

1.總量：一季度高位，二季度回落，5月成交累計同比增幅超7成

據(jù)CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2021年一季度1-5月二手房累計成交面積7610萬平方米，同比增長73%，市場表現(xiàn)明顯好于往年同期。自去年下半年來樓市火熱從新房市場蔓延至二手房市場，2021年初市場熱度持續(xù)蔓延，疊加年后“小陽春”行情支撐，成交需求持續(xù)釋放，最高點突破1600萬平方米，至4月起熱度下降，市場逐步回歸冷靜期，不過整體市場成交體量較之過往同期仍處于較高水平，5月單月成交1435萬平方米，相較去年同期正處“反彈期”的爆發(fā)增速仍有7%同比增幅，較之2019年也有8%增速。累計同比來看，2021年前5月同比2019年增長3成。

2.能級：一線成交超預(yù)期累計增幅達76%，二三線分化持續(xù)加?。裕?/p>

3.6月核心城市市場降溫，南京成交增幅達96%居首，深圳下行趨勢已定

二季度末，各省市成交規(guī)模持續(xù)走低，經(jīng)歷“小陽春”市場顯著放量，年中市場逐漸恢復(fù)理性，月成交規(guī)模穩(wěn)步“三連降”。整體來看，6月全國9個重點城市二手房成交體量為625萬平方米，環(huán)比回落11%，同比仍有14%增幅。

從日成交數(shù)據(jù)具體來看，9個核心城市環(huán)比漲跌參半，深圳市場長期下行，環(huán)比回落超7成，成都、杭州也有2成左右跌幅，其余城市均有不同程度漲跌；同比表現(xiàn)顯示漲多跌少，南昌下降32%跌幅最高，成都、大連、南京年內(nèi)二手房市場增長顯著，同比漲幅均超過50%，其中南京增長96%規(guī)模翻番。

2021年至今，整體市場供應(yīng)量穩(wěn)中有增，基于去年同期疫情影響基數(shù)較低，100個典型城市總供應(yīng)量與2020年相比增長23%，實際與2019年同期相比微增4%，有小幅上揚。預(yù)判2021年下半年，我們認(rèn)為，供應(yīng)量仍將保持穩(wěn)中有增，與去年同期持平或小幅增長，但細(xì)究不同能級市場，各自將走出獨立行情，供應(yīng)量或產(chǎn)生較大分化，具體來看：

一線城市新增供應(yīng)量預(yù)計將穩(wěn)中微增。主要是基于去年一線土地市場集中放量，成交面積大幅增長達3成，潛在儲備充沛，加之一線成交熱度較高，上海銷售額位列全國第一，一定程度上也提升了房企推盤積極性。不過考量到今年初為調(diào)控市場嚴(yán)防樓市過熱，一線城市不斷政策加碼抑制市場，整體供應(yīng)增速預(yù)期以穩(wěn)為主。

二線城市供應(yīng)量有望于去年持平或小幅增長?？紤]到武漢、成都、青島等土地供應(yīng)量常年較大的核心城市2020年全年土地成交量持穩(wěn)或有所回落，疊加上半年杭州、徐州、長沙、鄭州、蘇州等城市后來居上，漲幅上揚，二線輪動行情初現(xiàn)端倪，預(yù)計下半年各核心二線城市人口增速有望持續(xù)增長，購買力也相對升級，房企預(yù)計將增加供貨量，下半年整體供應(yīng)量有望小幅增長。而針對濟南、長春、南寧等成交低迷，庫存較大城市，供應(yīng)量也將回落。

三四線城市供應(yīng)量或?qū)⑿》芈?，城市間分化加劇。由于棚改收官，貨幣化安置提供的置業(yè)需求放緩，購房者觀望情緒濃重，疊加整體三四線購買力相對不濟，庫存積壓下房企推盤積極性不高。不同城市間的分化將持續(xù)升級，長、珠三角相對發(fā)達的環(huán)都市圈城市，無錫、常州、東莞、莆田、石獅等上半年土地成交熱度持續(xù)升溫，城市成交量大幅增長，預(yù)期下半年供應(yīng)還將有一波放量；而諸如防城港、崇左等相對經(jīng)濟面薄弱的西南部三四線城市而言，成交轉(zhuǎn)淡也將導(dǎo)致新增供應(yīng)放緩，成交下滑。

預(yù)判2021年下半年，我們認(rèn)為，狹義整體庫存穩(wěn)中有降，主要是基于成交熱度延續(xù)，總體增幅預(yù)期高于供應(yīng)。不過城市間分化將持續(xù)加?。?/p>

一線城市整體庫存量有望持穩(wěn)或小幅微降。主要是基于一方面去年以來一線土地成交量大幅上升，房企重回一二線戰(zhàn)略意圖明顯，明年加大供應(yīng)是大概率事件；另一方面，即便下半年信貸收緊，成交增長動能放緩，一線城市仍是“人+錢”的集中地，購買力相對旺盛，供求齊增也會帶動庫存量持穩(wěn)或微降。

而庫存壓力將主要集中在基本面缺乏支撐且購買力嚴(yán)重不足的廣大三四線城市，諸如梅州、連江等，這些基本都是人口凈流出的城市，目前商品住宅消化周期均在35個月以上，即便供應(yīng)不再放量，以目前低迷的成交走勢來看，中長期庫存風(fēng)險依舊較大。

而就廣義庫存而言，預(yù)期將高位回落，主要是基于狹義庫存微降，房企開工意愿回升。一方面，房企在“三條紅線”的客觀壓力下，資金面不會特別充裕，加之年初核心一二線集中供地下，已經(jīng)消耗了部分資金，下半年拿地預(yù)期將更加謹(jǐn)慎；另一方面，從開工意愿來看，5月新開工面積穩(wěn)步上升，環(huán)比持增，同比降幅也有收窄趨勢，部分東南沿海城市，諸如金華等城市取證要求也附加了工期進度，此舉也將刺激開發(fā)商的開工積極性。

附表1：2021年1-5月100個典型城市分能級新建商品住宅供應(yīng)情況（單位：萬平方米）（略）

附表2：2021年1-5月100個典型城市分能級新建商品住宅成交情況（單位：萬平方米）（略）

附表3：2021年1-5月108個典型城市新建商品住宅成交均價情況（單位：元/平方米）（略）

附表4：2021年5月末100個重點城市商品住宅狹義庫存和消化周期及其變化情況（單位：萬平方米，月）（略）

附表5：2021年5月末100個重點城市商品住宅廣義庫存量及其變動情況（單位：萬平方米）（略）