作者：桿姐

來源：杠桿地產(chǎn)（ID：Property-Market）

7月7日國常會最新消息：

適時運(yùn)用降準(zhǔn)等貨幣政策工具，進(jìn)一步加強(qiáng)金融對實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是中小微企業(yè)的支持，促進(jìn)綜合融資成本穩(wěn)中有降。

與此同時，《經(jīng)濟(jì)日報》發(fā)表了一篇文章，《加強(qiáng)銀行信貸資金管控，摁住樓市過快上漲“七寸”》。該文本來從信貸、金融角度談，作為一份財(cái)經(jīng)報刊，這樣的角度非常適合。

網(wǎng)站轉(zhuǎn)發(fā)時標(biāo)題改為“房地產(chǎn)領(lǐng)域蘊(yùn)藏的高風(fēng)險始終值得高度警惕”，很吸引眼球。

有點(diǎn)意思。

拋開這些，總的來說，近期樓市的一些大勢很豐富：

學(xué)區(qū)調(diào)整改革動真格，不少城市都引發(fā)爭議，甚至事件。而這恰恰說明改革是有點(diǎn)真了，假的改革則是和風(fēng)細(xì)雨，真的改革必然觸碰利益。

今年房地產(chǎn)稅吹風(fēng)，口吻罕見。

去年以來，針對房企債務(wù)的三道紅線，針對銀行的貸款集中度管理，針對地方供應(yīng)的22城集中供地，系統(tǒng)、制度化的調(diào)控舉措，漸次出臺。

樓市的邏輯正在重塑。

最近剛好看了上海證券胡月曉分析師做的一個研報，《珍惜資產(chǎn)配置調(diào)整窗口期》。杠桿地產(chǎn)分享一下要點(diǎn)，并談點(diǎn)看法。

01

中國居民資產(chǎn)配置格局面臨重塑，確實(shí)如此

第一部分，上海證券先做了背景梳理“面臨重塑的中國居民資產(chǎn)配置格局”。

其中第一小點(diǎn)，以樓市為首選核心，是目前的資產(chǎn)配置格局。樓市成為居民財(cái)產(chǎn)配置首選場所，住房成為儲藏品，是2010年以來樓市泡沫上漲的重要因素。

2010年中國開始“限購、限貸”為特征的樓市行政調(diào)控，說明當(dāng)時從居住功能著眼，樓市已出現(xiàn)供過于求的現(xiàn)象，并且還很嚴(yán)重。

這一點(diǎn)，杠桿地產(chǎn)并不認(rèn)同。從總量上說或許之于那個階段是夠的，但是具體到很多城市，供求關(guān)系是失衡的。同時老破舊，大家還有改善性需求，這其實(shí)也是一種真實(shí)需求的剛需。

《珍惜資產(chǎn)配置調(diào)整窗口期》認(rèn)為，如果是供不應(yīng)求引起的價格上漲，調(diào)控對策自然是加大供應(yīng)，單純價格上漲過快的“泡沫”并不會引起管制需求的調(diào)控。當(dāng)時的很多城市的土地供應(yīng)和增加人口比較，實(shí)際上并不缺少，這十幾年人均居住面積的持續(xù)改善，說明土地供應(yīng)和住房開發(fā)的量是超過了新增人口的。

該報告還引述2019 年中國人民銀行發(fā)布的《2019年中國城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查》報告顯示，中國居民戶均擁有住房1.5套，有兩套住房的占比為31.0%，有三套及以上住房的占比為10.5%。如下圖。

這個數(shù)據(jù)，從杠桿地產(chǎn)的個人體驗(yàn)看，基本是認(rèn)可的，甚至還不止于此。

第二小點(diǎn)寫了“中國樓市的2個平行市場”，也就是一個居住市場、一個投資市場。

報告認(rèn)為，真實(shí)世界中的供給是充分的，甚至整體略偏過剩。理論世界中供求失衡。

從市場交易的角度，樓市泡沫之所以產(chǎn)生、膨脹并持續(xù)，就是因?yàn)楣┙o一直遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上需求。

以“永遠(yuǎn)漲”之一的上海為例，如下圖，似乎人口角度供應(yīng)不小。

不過杠桿地產(chǎn)要說，上海的人口是人為控制的，同時上海的資產(chǎn)是很多本地人、外地人都想要持有的。

第三小點(diǎn)，報告分析了樓市雙市場下泡沫屢調(diào)屢漲的原因。中國樓市的獨(dú)特“雙市場”，價格管制帶來的不利影響，經(jīng)濟(jì)學(xué)早已有定論。

有許多供應(yīng)沒有進(jìn)入市場，未能形成市場有效供應(yīng)。

在投資人眼中，使用價值僅是為投資價值實(shí)現(xiàn)服務(wù)的。房屋出租代表著真實(shí)的居住市場，出售則在更大意義上代表著住房投資市場，兩者間的分離發(fā)展，意味著樓市泡沫擴(kuò)大和兩個市場的背離。

如上圖，杠桿地產(chǎn)提醒一句，是不是很有意思。

現(xiàn)實(shí)世界中，社會大眾不僅將樓市當(dāng)作投資品，而且當(dāng)作資產(chǎn)財(cái)富的價值儲藏手段。由于樓市具有較為顯著的分層市場特征，因而局部的波動和熱點(diǎn)，尤其是購房“恐慌”，很容易擴(kuò)散。

于是，在分層市場上，供給不足和過剩，通常是并存的。這一點(diǎn)分析，我覺得非常對。

“永遠(yuǎn)漲”的預(yù)期，自然持續(xù)強(qiáng)化。很多房子退出居住市場，轉(zhuǎn)而成為民眾財(cái)富保有手段，越來越多的現(xiàn)有存量房產(chǎn)被儲藏。

怎么解決？研報開出了藥方，引進(jìn)成熟市場通用的持有環(huán)節(jié)稅?；旧衔覀円簿涂梢岳斫鉃榉康禺a(chǎn)稅。

這玩意無論從地方財(cái)源，還是從完善稅制角度，都是早晚的事。

對土地、房子收點(diǎn)稅，是人類的宿命——古代社會全人類都有農(nóng)業(yè)稅，進(jìn)入了工商業(yè)社會發(fā)明了房地產(chǎn)稅。

資產(chǎn)配置調(diào)整機(jī)會窗口期或不長，珍惜賽道初期

研報第二部分講資產(chǎn)配置調(diào)整機(jī)會窗口期問題，第一小點(diǎn)說，發(fā)展租賃市場或引發(fā)樓市模式重塑。

其中提到，日前國辦印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》。研報認(rèn)為，國家放棄租賃建設(shè)經(jīng)營用地的“地租”。

是不是這樣，其實(shí)還有待觀察。畢竟10來年前，經(jīng)過一番實(shí)踐，決定兩條腿走路，市場的歸市場，保障的歸保障，其中公租房作為保障的主力產(chǎn)品。

最終，只有重慶大干特干。如果這條路一直堅(jiān)持，全國堅(jiān)持，后面的事也就沒有了。

地產(chǎn)就是夜壺，每個階段，有每個階段的經(jīng)濟(jì)目的。

所以，在杠桿地產(chǎn)看來，樓市格局確實(shí)可能面臨根本性重塑，流動性分布和居民財(cái)富結(jié)構(gòu)也將隨之改變，留給居民資產(chǎn)配置調(diào)整的時間不會太多，基本也是有道理的。

但不一定不改弦更張，當(dāng)然財(cái)富配置的大方向我覺得是一定的，只是看是否反復(fù)和局部折騰。

“三道紅線”、“集中供地”、貸款上限等的漸次深入。租賃市場發(fā)展，擴(kuò)容居住市場，慢慢是會影響格局。

比如本次意見規(guī)定，集體土地、企事業(yè)單位現(xiàn)有非住宅用地，都可用于租賃房建設(shè)，現(xiàn)有土地變更用途、不改性質(zhì)，不補(bǔ)地款，確實(shí)誠意滿滿。

上頭做的是增量改革。

第二小點(diǎn)，研報認(rèn)為，資產(chǎn)配置調(diào)整窗口期或不長。對比了中美情況，如下圖。

簡單一句話，我國金融資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重偏低，配置房產(chǎn)較多。

房地產(chǎn)稅最終會出臺，配置較多的房子作為投資產(chǎn)品的思路，逐步會扭轉(zhuǎn)。

研報認(rèn)為，中國居民資產(chǎn)配置調(diào)整的大幕即將拉開，由于宏觀環(huán)境變化帶來的行為主體行為的較高一致性，樓市和資本市場都大概率會迎來快速變化，房地產(chǎn)和資本市場或臨快速相向而行局面，留給人們從容調(diào)整資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)的時間將不會太長。

上文杠桿地產(chǎn)表達(dá)過，這個大趨勢OK，但這個過程誰知道反復(fù)否？

無論如何，賽道初期入場，潛伏總是有紅利的。只要沉得住氣，無論怎么反復(fù)，只有趨勢不變，一定是贏家。

03

最極端的情況：若樓市泡沫破裂，情景將何如？

研報第三部門探討，如果樓市泡沫破裂了，咋整？

這一部分本質(zhì)上，杠桿地產(chǎn)是擔(dān)心的，同時也怕出現(xiàn)，因?yàn)楹蠊芏嘁膊缓谜f。軟著陸是可控的；硬著陸，不僅疼，而且容易反復(fù)、走回頭路。

這部分第一小點(diǎn)說，樓市需要、面臨重塑。

首先是很多人把住房當(dāng)儲藏品，確實(shí)也賺了。加持有成本是最為直接和明顯的破解思路，一下就把很多儲藏品推向市場，市場總供應(yīng)增加。

但現(xiàn)實(shí)中，基本樓市調(diào)控措施，又有許多是圍繞著調(diào)節(jié)供應(yīng)節(jié)奏進(jìn)行的，而非加快新增供應(yīng)的“入市”。這一點(diǎn)我覺得講得非常對。

第二小點(diǎn)，研報談如何界定樓市泡沫破裂？其標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)為是：

樓市泡沫破裂可界定為房價下跌超過13%、并延續(xù)1年以上。

后果呢？研報認(rèn)為，如樓市泡沫破裂，大概率下的中等假設(shè)，房價持續(xù)5年下跌、累計(jì)達(dá)30%后，樓市走勢或?qū)⑵蟮叻€(wěn)。

通貨膨脹受樓市泡沫破裂的沖擊有限，不會通縮；經(jīng)濟(jì)增長大概率更穩(wěn)健；資本市場或現(xiàn)蹺蹺板效應(yīng)的繁榮；風(fēng)險個案或群現(xiàn)，但不會發(fā)展為系統(tǒng)性風(fēng)險；財(cái)政收支壓力加大，改革呈現(xiàn)推進(jìn)良機(jī)。

總的來說，研報認(rèn)為后果不是太擔(dān)心，可接受，是好事。

第三小點(diǎn)，研報做了樓市泡沫破裂后情景假設(shè)，如上所述。

研報認(rèn)為，樓市泡沫雖然增加了金融風(fēng)險，但其對中國經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的最大傷害，還在于損害了全社會的實(shí)業(yè)投資氛圍。

高房價不僅提高全社會的商務(wù)成本，樓市泡沫還是資金空轉(zhuǎn)和金融行業(yè)高利潤的基礎(chǔ)，濃烈的投機(jī)氣味，極大不利企業(yè)家精神的培育和發(fā)展。

甚至認(rèn)為，樓市泡沫破裂之時，將是中國經(jīng)濟(jì)走出2014年至今的“底部徘徊”階段之期。

資本市場或現(xiàn)蹺蹺板效應(yīng)的繁榮。

第四小點(diǎn)說，如何未雨綢繆？

第一，謹(jǐn)慎推進(jìn)資本項(xiàng)目完全開放。

第二，增加持有環(huán)節(jié)稅、減少交易環(huán)節(jié)稅。

第三，提高國債發(fā)行規(guī)模，為央行開創(chuàng)新貨幣機(jī)制建立基礎(chǔ)。研報認(rèn)為，國債實(shí)際上取代了黃金的貨幣信用基礎(chǔ)保證功能，國債規(guī)模須達(dá)到一定規(guī)模，央行才能在基礎(chǔ)貨幣形成機(jī)制中轉(zhuǎn)向直購資產(chǎn)。

多發(fā)國債也使政府有財(cái)力完善樓市長效機(jī)制，如發(fā)行特別長期國債建立政府主導(dǎo)住房供應(yīng)體系，為樓市租售價格提供基準(zhǔn)參考等。

這部分看法和建議，杠桿地產(chǎn)的看法是，目前不希望如此?？傮w來說，采取的是時間換空間，慢慢解決和控制泡沫。

到底行不行，孰優(yōu)孰劣？留給歷史吧。但資產(chǎn)配置方式、結(jié)構(gòu)的調(diào)整，值得思考，是一定的。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

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原標(biāo)題： 降準(zhǔn)？！樓市動作頻繁，極端會發(fā)生什么？