克而瑞地產研究 作者：克而瑞研究中心
對于此次疫情較為嚴重的上海及靜態(tài)管理期接近甚至超過60天的延邊、丹東等城市，恢復日常流動也至少需要三周以上。
3月份以來，新冠疫情多點散發(fā)，深圳、上海、北京等超大城市及周邊城市也先后進入“靜態(tài)管理”，尤其是此輪疫情的“震中”上海，部分區(qū)域實行靜態(tài)管理已經長達60天以上。封控之下，房地產市場復蘇速度也明顯放緩，1-4月全國商品住宅累計成交面積同比降幅較上月再度擴大，上海二批次新房上市推遲，原定于3月末4月初的首輪集中供地也延期未定。
為了探究對房地產市場的影響，我們想要知道，在這輪疫情影響下，3月后全國有多少城市流動顯著放緩？對于已經解除封控的城市，其消費、房地產市場恢復情況如何？那些仍處于靜態(tài)管理中的城市，在解封后，需要多久才能恢復往日流動？樓市表現又將如何？
01 疫情多點散發(fā)下 超四成城市3月后流動顯著放緩
為了探知3月以來有多少城市曾經或正在“慢下來”，我們以連續(xù)7天百度遷徙指數同比降幅超過50%作為該城市日常流動顯著放緩的標準，測算了全國365個城市或地區(qū)在3月以來的遷徙指數變化情況。最終，我們發(fā)現，在此標準下，約有170個城市在3月后出現流動放緩的現象，占比高達47%。
從城市個數日度變化來看，3月中旬流動顯著放緩的城市個數出現明顯上升趨勢，而此時恰是上海疫情擴散期及吉林疫情膠著期。流動顯著放緩城市的個數在4月5日-4月7日達到高峰期，有多達110余個城市近七日遷徙指數同比低于50%。隨著吉林疫情基本得到控制、上海疫情態(tài)勢穩(wěn)中向好，流動放緩城市個數自4月中旬開始下降。而近期北京、天津疫情再起，流動放緩城市數量走勢有抬頭趨勢，至5月10日流動放緩城市的數量仍有57個。
02 東北、長三角多城流動顯著放緩 河南、環(huán)北京大部分區(qū)域仍待解封
雖然170城中多數城市并未官宣“靜態(tài)管理”，但為了防止外溢疫情，不少城市要求本地居民非必要不出市、外地進入須48小時內核酸且“3+7”隔離監(jiān)測甚至更嚴格的防疫條件。在此影響下，這些城市的日常流動也因此顯著減少。
從區(qū)域分布上看，流動放緩的城市明顯聚集在以上海為中心的長三角區(qū)域以及吉林、長春所在的東北區(qū)域。兩大區(qū)域合計有66個城市在過去的2個月中明顯減緩了日常流動以控制疫情擴散，其中東三省所有城市都在3月后曾減緩流動，長三角三省一市中也有30個城市曾出現連續(xù)7天遷徙指數同比降幅超過50%。
除此之外，此前省內城市曾爆發(fā)疫情的河南、山東、山西、江西、福建等省份也有超過5個以上的城市在3月后曾顯著減緩了日常流動。尤其是河南，3月以來，焦作、周口、許昌相繼爆發(fā)多例感染病例，因此全省17個地級市均曾要求部分區(qū)域或全部城區(qū)采取靜態(tài)管理措施。
而以5月10日為節(jié)點來看。東北區(qū)域流動放緩的城市個數明顯減少，此輪疫情最嚴重的長春、吉林已經逐步解封，不過沈陽、大連、哈爾濱及近期出現疫情的丹東、延邊等城市顯然還未能恢復流動，多個區(qū)域仍處于靜態(tài)管理中。長三角區(qū)域中，受嚴格的防疫政策影響，環(huán)上海周邊的蘇州、無錫、常州、南通等城市目前仍未能恢復往日流動，但距離上海相對較遠、疫情迅速得到控制的合肥、阜陽、池州等城市已經基本恢復往日流動。此外，河南大部分城市及環(huán)北京的部分城市流動也仍未恢復往期水平，尤其是近期新增感染人數較多的北京、鄭州、許昌等城市及其周邊城市譬如廊坊、邯鄲等，當前多個區(qū)域或全域仍處于靜態(tài)管理期。
03 封控時間短的深圳恢復速度明顯快于長春 樓市也呈現復蘇態(tài)勢
進入5月，本輪疫情整體發(fā)展態(tài)勢穩(wěn)中向好，部分城市或地區(qū)也逐步恢復日常流動，如長春、吉林已在4月28日零時有序解封，上海也于5月16日起進入逐步恢復階段。那么，在宣告解封后，這些城市多久可以恢復往日流動？為此，我們觀察了曾進入全域靜態(tài)管理的深圳和長春在解封后的遷徙指數變化。
首先來看深圳。在3月13日新增感染者人數超過80人后，深圳緊急按下“慢行鍵”，并于3月14日-3月21日進入靜態(tài)管理。在此期間，深圳的日度遷徙指數同比降幅基本都在70%以上。3月22日正式解封后，深圳的遷徙指數也并未立即恢復至往日水平，而在經過約兩周后才恢復至去年同期水平，4月中旬以來除五一小長假前后，深圳的日度遷徙指數已經和去年同期相差無幾。
而從3月11日就停止一切非必要流動的長春，于4月28日才宣告逐步解封，封控期多達48天。盡管長春已于4月底逐步解封并逐步恢復了城際交通，但從遷徙指數變化來看，截止5月18日，長春的日度遷徙指數仍較去年同期水平仍有超過40%的差距，此時距離長春宣告解封已經超過20天，恢復至去年同期水平仍需要時日。
兩者恢復速度的差異，一方面是由于長春此次疫情明顯更為嚴重，單日新增感染人數曾超千例，官宣解封后仍執(zhí)行有序流動以防疫情反彈。另一方面，也與兩城的基本面差異有關。相比長春，深圳經濟總量更高，年輕人群占比也更高，因此解封后恢復速度也相對更快。據深圳官方消息，據銀聯商務大數據統計，五一小長假期間，深圳全市整體消費金額超230億元，同比呈上升趨勢；同時，重點監(jiān)測商圈人流量和銷售額較2021年都實現增長，消費亦呈現復蘇跡象。
而在房地產市場方面，封控時間更長的長春恢復速度顯然也不及深圳。對比靜態(tài)管理期前后14天兩城新房日均成交規(guī)模來看，深圳在解封后14天日均成交規(guī)模較封控前呈現增長趨勢，漲幅高達42%。不僅是新房，深圳的二手房也在五一前后迎來成交小高峰。據CRIC監(jiān)測，五一假期節(jié)前一周，深圳二手房成交規(guī)模同比降幅收窄36%，假期后一周，深圳二手房成交規(guī)模仍處于年內較高水平。而執(zhí)行有序流動的長春，解封后14天新房日均成交規(guī)模僅有封控前的六分之一左右，房地產市場仍需更長的時間來恢復。
04 封控期越長、恢復時間也越長 基本面好的城市樓市或將迎來一波需求釋放
綜上來看，疫情較為嚴重、靜態(tài)管理期越長的城市，為了防止疫情再度反彈，恢復日常生產生活需要的時間越長，譬如長春目前仍未能完全恢復往日流動。因此，對于此次疫情較為嚴重的上海及靜態(tài)管理期接近甚至超過60天的延邊、丹東等城市，恢復日常流動也至少需要三周以上。同時，相對于大城市，在醫(yī)療資源相對緊缺、地方財政收入相對較少的中小城市，解封行動也更為謹慎，所需要的恢復時間也會因此進一步延長。
而對于需要線下推盤、營銷的房地產市場而言，封閉管理期較長的城市，尤其是對經濟基本面本就相對較差的城市，樓市本就處于下行期，加之疫情重創(chuàng)下居民收入出現下降，對未來收入增長預期也不足。因此，這些城市積壓的購房需求釋放速度也會更加緩慢，樓市成交熱度也會延續(xù)低位運行。但之于類似深圳等封控期較短、基本面較好的城市，由于購房需求向來充足，加之近期一系列利好政策落地，積壓的購房需求或將加速釋放，市場恢復速度也會更快。
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