西政財(cái)富 作者：西政財(cái)富
來源：西政財(cái)富（ID：xizhengcaifu）
筆者按：
最近的短拆和過橋業(yè)務(wù)有點(diǎn)火，一是今年630上市房企的調(diào)表、擺帳等需求比往年迫切很多，二是“三道紅線”實(shí)施背景下房企貸款到期后的倒貸需求越來越多，三是集中供地新規(guī)施行后短期的土地保證金融資需求明顯增多。短拆和過橋是地產(chǎn)行業(yè)里面很特殊但又不可或缺的一類融資需求，但因短拆、過橋的圈子相對(duì)固定，因此了解這個(gè)圈子和這類業(yè)務(wù)的操作邏輯顯得非常重要。
一、短拆、過橋業(yè)務(wù)的圈子
目前主做短拆、過橋業(yè)務(wù)的主要是兩類群體，第一類是江浙資金，全國(guó)范圍內(nèi)的短拆、過橋業(yè)務(wù)都做，其中以被拆遷戶的資金居多，常見的就是一條村的人都交叉操作這類業(yè)務(wù)；第二類是潮汕資金，偏好做熟人圈的生意，不過因?yàn)閗angmei和yihua兩家企業(yè)吸走了太多潮汕圈子的資金，導(dǎo)致目前潮汕資金做這類業(yè)務(wù)的遠(yuǎn)不如以前活躍。
短拆和過橋是個(gè)很小的圈子，能做業(yè)務(wù)的群體相對(duì)固定，一個(gè)項(xiàng)目的融資在圈子中兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，最后還是會(huì)回到開發(fā)商最先接觸的機(jī)構(gòu)手上，或者就是經(jīng)過n個(gè)渠道后最終又回到可以操作該筆業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)手上，而經(jīng)過渠道傳遞的項(xiàng)目顯然容易成為網(wǎng)紅或爛在大街上，開發(fā)商卻不得不為自己貨比三家的動(dòng)作花費(fèi)更高的價(jià)格買單，這也算是融資業(yè)務(wù)比較奇特的地方。以短拆、過橋業(yè)務(wù)為例，很多開發(fā)商喜歡多渠道地去詢價(jià)，但因?qū)嶋H上能操作這家開發(fā)商業(yè)務(wù)的仍舊是其中的一家或幾家機(jī)構(gòu)，所以兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)過后各個(gè)渠道還是把項(xiàng)目流轉(zhuǎn)給了他們，而開發(fā)商詢價(jià)過后導(dǎo)致項(xiàng)目到處游走無疑會(huì)讓過橋機(jī)構(gòu)更加確認(rèn)開發(fā)商找錢的難度并更加堅(jiān)定地抬高資金成本。
無獨(dú)有偶，在地產(chǎn)前融業(yè)務(wù)的操作中，我們經(jīng)常遇到一些排名靠后的開發(fā)商因?yàn)樽孕判奶慊蛘咦晕腋杏X過于良好而喜歡到處找機(jī)構(gòu)詢價(jià)，項(xiàng)目在渠道流轉(zhuǎn)過程中資料變得越來越清晰，各家機(jī)構(gòu)對(duì)這家開發(fā)商的老底也越來越了解，結(jié)果反而加大了融資難度并抬高了融資成本。我們經(jīng)常遇到同一個(gè)項(xiàng)目我們接觸之后，很多渠道又推給我們的情形，而這種情況肯定會(huì)讓我們更加咬死融資成本。
還有一些現(xiàn)象比較有意思，比如有一些地方性的開發(fā)商不太愿意在本地的熟人圈子借錢（主要是覺得面子上掛不?。?，因此主動(dòng)找外面的資金支持，而這類開發(fā)商進(jìn)行多渠道詢價(jià)是最為常見的現(xiàn)象，結(jié)果也是搞得開發(fā)商自己很被動(dòng)。另外就是開發(fā)商里面的融資總自我感覺太過于良好、太過傲慢或者姿態(tài)太高的，經(jīng)常會(huì)不經(jīng)意間得罪機(jī)構(gòu)，多得罪幾家就變成得罪了圈子，以往有一些太拽的開發(fā)商在出問題后被機(jī)構(gòu)圈踩得非常厲害，有不少都是開發(fā)商用人不當(dāng)?shù)膼汗?/p> 二、短拆、過橋業(yè)務(wù)的風(fēng)控邏輯與業(yè)務(wù)操作要求 對(duì)于短拆和過橋業(yè)務(wù)的需求來說，純過橋類的主要是調(diào)表、倒貸、擺帳等需求，資金成本一般是0.2%-0.3%/天；土地保證金類的融資需求周期會(huì)稍長(zhǎng)一些，一般是按15天作為一個(gè)周期，成本一般是在0.1%-0.15%/天。該類業(yè)務(wù)的風(fēng)控要點(diǎn)主要是如下幾個(gè)： 第一個(gè)是明確的資金用途，比如開發(fā)商拿錢來還銀行貸款、還高利貸、支付工程款、支付工資社保費(fèi)用等，用途必須真實(shí)、明確，這樣過橋機(jī)構(gòu)才能對(duì)過橋業(yè)務(wù)進(jìn)行充分掌控。 第二個(gè)是資金的安全性問題，除了融資方的章證照必須掌控在過橋機(jī)構(gòu)的手上外，還需要徹底摸清融資方的民間借貸情況、被訴、被執(zhí)行、被查封等情況，不然很容易出現(xiàn)過橋資金進(jìn)入后就被鎖死的問題。 第三個(gè)是還款來源必須可靠，比如有些融資方還款來源是銀行貸款的，拿出來的貸款批復(fù)卻只是當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)商行，這種情況肯定就得對(duì)農(nóng)商行是否有放款能力，或者最終能否放款多留個(gè)心眼。當(dāng)然，如果是工農(nóng)中建交等大行的批復(fù)，則因可以通過很多渠道或高層去確認(rèn)這些銀行到底最終能否放款，因此在短拆、過橋的操作上會(huì)放心很多。 三、短拆、過橋業(yè)務(wù)與后端融資的銜接和配合問題 在我們目前的地產(chǎn)前融業(yè)務(wù)中，經(jīng)常需要跟短拆、過橋類機(jī)構(gòu)一起搭配著操作業(yè)務(wù)。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，過橋機(jī)構(gòu)先向開發(fā)商提供土地保證金的融資，土地出讓金繳納周期短的情況下可能會(huì)一直幫開發(fā)商過橋繳納完全部土地款。受監(jiān)管的影響，因信托、私募類融資款只能在開發(fā)商繳納完土地款后才能進(jìn)入，因此我們經(jīng)常需要跟過橋機(jī)構(gòu)提前溝通好風(fēng)控措施的銜接問題，比如章證照在過橋機(jī)構(gòu)手上或者由過橋機(jī)構(gòu)與開發(fā)商共管的情況下，我們的融資架構(gòu)需要提前搭建好才能放款，也即過橋機(jī)構(gòu)需要提前配合我們做好放款架構(gòu)的搭建（一般是做成股權(quán)類的投資架構(gòu)），另外因?yàn)槲覀兊耐顿Y款進(jìn)入后需要直接置換掉過橋資金，因此融資款的最終收款賬戶需要由過橋機(jī)構(gòu)、開發(fā)商與我們進(jìn)行三方共管。至于過橋機(jī)構(gòu)關(guān)心的還款來源的確定性問題，則我們也需像銀行一樣提前出具貸款批復(fù)。另外因?yàn)槲覀兒瓦^橋機(jī)構(gòu)基本都是在共同的業(yè)務(wù)圈子里，因此我們后端的放款條件、放款細(xì)節(jié)等基本都會(huì)跟過橋機(jī)構(gòu)做提前溝通，以確保雙方的業(yè)務(wù)銜接不會(huì)出現(xiàn)太大的問題。 從開發(fā)商的角度來說，土地保證金的融資成本雖然比較高，但因我們后端給到開發(fā)商的融資成本基本只在年化9.5%-15%左右（主要是針對(duì)百?gòu)?qiáng)房企），因此前端的高成本短期資金與后端的低成本長(zhǎng)周期資金總體上能打平項(xiàng)目的融資成本，尤其是在拍地方面開發(fā)商可以通過保證金的融資增加拿地機(jī)會(huì)并加大杠桿。
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原標(biāo)題： 地產(chǎn)的短拆與過橋業(yè)務(wù)
