導(dǎo)讀

2022年，國(guó)內(nèi)疫情反彈，超30城緊急實(shí)行靜態(tài)管控。受此影響，靜態(tài)管控城市房地產(chǎn)市場(chǎng)近乎停擺，成交加速下滑。3月，12個(gè)靜態(tài)管控城市成交同比下跌48%。第17周，3個(gè)尚在靜態(tài)管控中的城市成交同比跌幅擴(kuò)大至71%。參考2020年，為了恢復(fù)市場(chǎng)信心，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸正常化，穩(wěn)地產(chǎn)政策還需在哪些層面予以發(fā)力?

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一、國(guó)內(nèi)疫情多點(diǎn)爆發(fā)累計(jì)確診病例超50萬，30余城實(shí)行靜態(tài)管控

（本節(jié)有刪減）

2022年，由新冠病毒奧密克戎變異株引發(fā)的疫情在國(guó)內(nèi)多點(diǎn)爆發(fā)，目前已波及上海、北京、廣東、浙江、陜西、吉林等近20余個(gè)省份和直轄市。相比2020年的初代病毒，奧密克戎變異株具有傳染性強(qiáng)、傳播速度快、傳播過程隱匿的特點(diǎn)，更容易造成廣泛傳播，因此疫情防控的難度和和壓力較兩年前明顯增加。

2月下旬以來，全國(guó)新冠確診病例數(shù)呈快速攀升走勢(shì)，累計(jì)確診病例數(shù)突破50萬。截至4月24日，全國(guó)（含港澳臺(tái)）報(bào)告累計(jì)新型冠狀病毒肺炎確診病例58.9萬例，較一周前增加6.3萬例，較2022年初增加45萬例，累計(jì)死亡病例14881例，較年初增加近1萬例。

3月以來，超過30個(gè)城市緊急發(fā)布靜態(tài)管理疫情防控公告，其中，蘇州、太原等城市僅在疫情高發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域?qū)嵭泄芸兀虾?、深圳、長(zhǎng)春等實(shí)行全域靜默管理，期間全城非必要經(jīng)營(yíng)活動(dòng)暫停，房地產(chǎn)市場(chǎng)也因此幾乎陷入停擺。截至4月24日，仍有13個(gè)城市處在局部或全域靜態(tài)管控當(dāng)中，全國(guó)尚存在111個(gè)中高風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)。

二、3月靜態(tài)管控城市成交同比腰斬，繼續(xù)封控城市周成交跌幅擴(kuò)至71%

（本節(jié)有刪減）

靜態(tài)管控城市樓市近乎停擺，成交加速下滑。3月，12個(gè)靜態(tài)管控城市商品住宅成交面積362萬平方米，同比下跌48%，跌幅較2月擴(kuò)大17個(gè)百分點(diǎn)。

第17周，3個(gè)尚在靜態(tài)管控中的城市，新房成交面積共計(jì)13萬平方米，僅為2022年周平均規(guī)模的1/3，環(huán)比下跌20%，同比跌幅擴(kuò)大至71%。

具體而言，上海成交繼續(xù)在歷史低位徘徊，周成交面積不及去年同期的一成。第15周即4月初以來，隨著上海進(jìn)入全域靜態(tài)管控狀態(tài)，新房成交便跌入3萬平方米以下的歷史低位，僅為2022年周平均和去年同期的1/10左右，第17周成交1.5萬平方米，同比跌幅走擴(kuò)至93%。

蘇州成交繼續(xù)走弱，成交面積同比腰斬。第17周，蘇州新房成交8.8萬平方米，環(huán)比在上周低基數(shù)的基礎(chǔ)上再下跌15%，同比下跌59%。疫情期間蘇州住建局發(fā)文要求暫停大規(guī)模線下開盤、推廣等聚集性活動(dòng)，不少售樓處和中介門店都暫停開放，看房渠道轉(zhuǎn)移到線上，尚未打烊的線下售樓處客戶到訪量也明顯下滑，基于疫情的持續(xù)性和備案數(shù)據(jù)的時(shí)滯性，預(yù)計(jì)疫情對(duì)新房成交影響將持續(xù)顯現(xiàn)。

金華成交依然乏力。第17周，新房成交面積2.6萬平方米，環(huán)比下降41%，同比雖然增長(zhǎng)了26%，但實(shí)際是由于去年同期供應(yīng)不濟(jì)導(dǎo)致成交基數(shù)偏低，市場(chǎng)大環(huán)境疊加疫情影響下，當(dāng)下金華樓市真實(shí)熱度遠(yuǎn)不及去年同期。

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一、上半年樓地市政策放松紓困，助力穩(wěn)財(cái)政、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)就業(yè)

2020年上半年，宏觀政策加大調(diào)節(jié)和實(shí)施力度，地方多措并舉為市場(chǎng)、企業(yè)減壓，樓地市政策側(cè)重放松和紓困，核心在于穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)財(cái)政。

中央貨幣、財(cái)政政策階段性轉(zhuǎn)向積極，積極的財(cái)政政策更加積極有為，提高全年財(cái)政赤字率至3.6%以上，發(fā)行抗疫特別國(guó)債，增加地方專項(xiàng)債規(guī)模，穩(wěn)健的貨幣政策更加靈活適度，上半年三度降準(zhǔn)，釋放長(zhǎng)期資金約1.75萬億元，LPR利率兩度下調(diào)，5年期以上LPR累計(jì)降幅達(dá)15個(gè)基點(diǎn)，受此影響，全國(guó)平均房貸利率趨勢(shì)性下移并在6月創(chuàng)2018年以來新低。

中央繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒、因城施策”的政策主基調(diào)，并強(qiáng)調(diào)“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。同時(shí)，強(qiáng)化落實(shí)城市主體責(zé)任，允許地方政府在相應(yīng)政策框架內(nèi)，根據(jù)疫情和地區(qū)實(shí)情適度調(diào)整信貸等房地產(chǎn)政策。

地方政府一方面在土地出讓環(huán)節(jié)給市場(chǎng)、企業(yè)減壓。具體而言：其一，取消限制性規(guī)定，變相降低開發(fā)難度，提升開發(fā)收益，比如上海新晉出讓的涉宅用地已然取消15%的自持比例要求，蘇州取消封頂和現(xiàn)房銷售；其二，核心一、二線城市明顯加大供地力度，優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)持續(xù)增多，比如北京不限價(jià)地塊供應(yīng)持續(xù)增多，其中不乏豐臺(tái)、海淀、石景山等核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊；其三，調(diào)降土地出讓門檻，延期或分期繳納土地款，緩解房企拿地時(shí)的資金壓力，比如西安、南昌、江門等市土地競(jìng)買保證金降至20%，一個(gè)月內(nèi)繳納50%的土地款，余款最長(zhǎng)繳納期限不超過一年；其四，順延開竣工及交付期限，利于房企跟隨疫情變化調(diào)整施工進(jìn)度。

另一方面，地方在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，從供、求兩端助力房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)復(fù)蘇。具體而言：其一，放寬預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，全力支持企業(yè)促銷售、抓回款，比如蘇州、無錫等市房地產(chǎn)項(xiàng)目完成25%以上投資即可申請(qǐng)預(yù)售；其二，適度放松限價(jià)，新批預(yù)售價(jià)格突破所在片區(qū)限價(jià)紅線，比如上海地王盤中興路一號(hào)，新批預(yù)售價(jià)格12.98萬/平方米，明顯高于項(xiàng)目所在的不夜城板塊限價(jià)上限；其三，人才新政變相松綁限購，并支持人才購房消費(fèi)，比如青島、無錫等“先落戶、后就業(yè)”，南京、江門等優(yōu)化人才購房資格；其四，購房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免最為直接有效，人才往往享受更高的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，比如馬鞍山購房可享房屋價(jià)值1%-1.5%的購房補(bǔ)貼；其五，適度放松公積金信貸政策，在一定程度上刺激居民購房消費(fèi)，比如南寧放開公積金購買二套房，寶雞提升公積金貸款額度，樂山調(diào)整“認(rèn)房認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)。

二、政策刺激下行業(yè)“V型”反轉(zhuǎn)，全年成交規(guī)模再創(chuàng)新高

2020年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)由停擺到復(fù)蘇，全國(guó)商品房銷售面積同比增速呈“V型”反彈。前2月，受新冠疫肺炎疫情爆發(fā)影響，全國(guó)商品房銷售面積降至8475萬平方米，創(chuàng)2015年以來同期新低，同比下降39.9%，為2000年以來單月最大跌幅。

隨著紓困政策逐步落地，房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)提速，購房者置業(yè)信心提升，3月，樓市迎來強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇，單月商品房銷售同比降幅顯著收窄至14.1%。

4月，隨著疫情進(jìn)入常態(tài)化防控階段，多數(shù)城市線下售樓處重新開放，杭州、南京、成都熱點(diǎn)項(xiàng)目更是出現(xiàn)“萬人搖號(hào)”，在核心一二線城市市場(chǎng)復(fù)蘇的帶動(dòng)下，全國(guó)商品房銷售幾乎已經(jīng)恢復(fù)至疫前同期水平，同比僅微跌2.1%。

5月，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸走出疫情陰霾，銷售面積同比由負(fù)轉(zhuǎn)正，增長(zhǎng)9.7%，累計(jì)同比跌幅收窄至10.6%，東部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇動(dòng)能更為強(qiáng)勁，累計(jì)同比跌幅已然收窄9.9%，中部地區(qū)和東北地區(qū)復(fù)蘇相對(duì)緩慢，累計(jì)同比跌幅都還在20%左右。

6月，進(jìn)入年中業(yè)績(jī)沖刺期，銷售面積創(chuàng)2020年以來單月新高，銷售金額突破2萬億元，創(chuàng)2018年以來同期新高。受此帶動(dòng)，上半年，全國(guó)商品房銷售面積、金額累計(jì)同比僅下跌8.4%、5.4%，跌幅較一季度大幅收窄，標(biāo)志著全國(guó)樓市基本實(shí)現(xiàn)“V型”反轉(zhuǎn)。

下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)加速轉(zhuǎn)暖，單月銷售面積同比增速在10%左右，助推全年行業(yè)規(guī)模再創(chuàng)新高。2020年，全國(guó)商品房銷售面積17.6億平方米，同比增長(zhǎng)2.6%，銷售金額17.4萬億元，同比增長(zhǎng)8.7%，銷售規(guī)模如期再創(chuàng)歷史新高。尤其是東部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)勁復(fù)蘇，全年銷售表現(xiàn)亮眼，商品房銷售規(guī)模同比增長(zhǎng)7.1%。

三、疫情“震中”武漢二季度樓市復(fù)蘇，下半年成交同比轉(zhuǎn)增3%

（本節(jié)有刪減）

隨著紓困政策落地見效，疊加國(guó)內(nèi)核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖帶動(dòng)，二季度，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)開始復(fù)蘇。4月8日解封當(dāng)天，武漢就有近半數(shù)樓市重新開放線下售樓處，新房銷售逐漸破冰，4月，武漢商品住宅成交面積69萬平方米，樓市走出此前2月供求歸零的窘境。5月、6月，受疫情壓制的購房需求逐步釋放，商品住宅銷售面積均超過120萬平方米，同比跌幅明顯收窄，二季度武漢新房累計(jì)成交473萬平方米，累計(jì)同比跌幅收窄至38%。

7月，購房潛力進(jìn)一步釋放，樓市加速轉(zhuǎn)暖，武漢商品住宅成交面積重回222萬平方米高位，同比由負(fù)轉(zhuǎn)正。9月以后，隨著金九銀十傳統(tǒng)旺季和年末業(yè)績(jī)沖刺期的到來，房企加大推貨力度，供應(yīng)明顯放量，帶動(dòng)成交持續(xù)高位運(yùn)行，成交同比增幅走闊。下半年，武漢新房累計(jì)成交1296萬平方米，累計(jì)同比由降轉(zhuǎn)升，增長(zhǎng)3%。

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一、支持企業(yè)復(fù)工重大項(xiàng)目全面開工，加碼穩(wěn)投資助力經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)

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二、落實(shí)穩(wěn)就業(yè)舉措，鼓勵(lì)員工返崗、獎(jiǎng)勵(lì)企業(yè)招用就業(yè)困難人員

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三、構(gòu)建線上線下營(yíng)銷閉環(huán)，線上精準(zhǔn)獲客賦能線下成交轉(zhuǎn)化

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一、支持企業(yè)融資不抽貸斷貸壓貸，加碼并購融資促進(jìn)行業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出清

支持企業(yè)合理融資需求，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，加大并購融資支持力度，促進(jìn)行業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出清。

其一，對(duì)經(jīng)營(yíng)暫遇困難的企業(yè)，不盲目抽貸、斷貸、壓貸。對(duì)受疫情影響較大、經(jīng)營(yíng)暫遇困難的房企，金融機(jī)構(gòu)不盲目抽貸、斷貸、壓貸，支持企業(yè)保持資金鏈穩(wěn)定。

其二，對(duì)還貸困難的企業(yè)，鼓勵(lì)展期或續(xù)貸。對(duì)受疫情影響嚴(yán)重、貸款到期還款困難的房企，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化方式予以展期或續(xù)貸，為企業(yè)接續(xù)資金。

其三，對(duì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)兼并重組出險(xiǎn)企業(yè)或項(xiàng)目，提供融資支持。金融機(jī)構(gòu)要做好企業(yè)或項(xiàng)目并購金融服務(wù)，穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務(wù)，加大并購債券融資支持力度，積極提供兼并收購財(cái)務(wù)顧問服務(wù)，有序引導(dǎo)出險(xiǎn)房企有序出清。

二、區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，支持優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目融資改善出險(xiǎn)企業(yè)資金面

區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)，支持優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目融資及收并購，改善出險(xiǎn)企業(yè)資金面。

一方面，支持出險(xiǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目融資，并通過優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目銷售回款，間接改善企業(yè)資金面。房企融資評(píng)判不單純依據(jù)企業(yè)的償債風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，而是在項(xiàng)目層面有所區(qū)分。即便是出險(xiǎn)房企,也有一些銷售及回款能力較好的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，仍需給予必要的融資支持，并通過優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目銷售回款，間接改善出險(xiǎn)企業(yè)資金面。

另一方面，督促出險(xiǎn)企業(yè)主動(dòng)“瘦身”，支持央國(guó)企及優(yōu)質(zhì)民企收購出險(xiǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。出險(xiǎn)企業(yè)仍需積極開展“自救”，加快處置優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，盤活優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，提高企業(yè)集團(tuán)的流動(dòng)性。支持央國(guó)企及優(yōu)質(zhì)民企收購出險(xiǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，商業(yè)銀行、金融資產(chǎn)管理公司等應(yīng)積極介入，對(duì)并購融資業(yè)務(wù)開啟“綠色通道”，加快出險(xiǎn)企業(yè)資產(chǎn)處置進(jìn)度。

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適度放松預(yù)售資金監(jiān)管，確保工程款及時(shí)支付，提高預(yù)售資金使用效率，緩解企業(yè)資金周轉(zhuǎn)壓力。

其一，主抓重點(diǎn)監(jiān)管資金，超額資金企業(yè)可自由提取。首先需要明確的是，預(yù)售資金額度監(jiān)管為“重點(diǎn)額度監(jiān)管”，即能確保項(xiàng)目竣工所需的資金額度。只要監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達(dá)到相應(yīng)的重點(diǎn)監(jiān)管額度，超出額度的資金就可以由房企自由提取。

其二，分檔提高重點(diǎn)監(jiān)管資金提取比例。適度增加預(yù)售監(jiān)管資金撥付節(jié)點(diǎn)，依據(jù)項(xiàng)目施工進(jìn)度，適當(dāng)提高各檔次重點(diǎn)監(jiān)管資金的提取比例。倘若項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂，便能全額提取重點(diǎn)監(jiān)管資金。

其三，允許企業(yè)使用銀行保函等額替換重點(diǎn)監(jiān)管資金。房企可憑銀行保函替換同等額度的重點(diǎn)監(jiān)管資金，以便提高預(yù)售資金使用效率，銀行保函有效期原則上不低于6個(gè)月。

其四，經(jīng)營(yíng)困難企業(yè)可申請(qǐng)預(yù)支重點(diǎn)監(jiān)管資金。對(duì)受疫情影響經(jīng)營(yíng)困難的企業(yè)，在工程進(jìn)度尚未達(dá)到規(guī)定的用款節(jié)點(diǎn)，可申請(qǐng)預(yù)支重點(diǎn)監(jiān)管資金。

五、緩繳住房公積金并減免稅費(fèi)，幫扶企業(yè)擺脫經(jīng)營(yíng)困境

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六、保證金比例降至20%分期繳納土地款，降低地價(jià)提高盈利預(yù)期

調(diào)降土拍門檻，保證金比例調(diào)降至20%，分期繳納土地出讓金，尤其要降低地價(jià)，提高企業(yè)開發(fā)盈利預(yù)期。

其一，土地競(jìng)買保證金比例調(diào)降至20%。調(diào)降土地出門檻，土地競(jìng)買保證金比例建議下調(diào)至起始總價(jià)的20%。

其二，分期繳納土地出讓金。例如在土地出讓合同簽訂一個(gè)月內(nèi)繳納不低于50%的土地出讓金，余款則可分期繳納，最長(zhǎng)繳款期限不超過一年。

其三，增加低價(jià)地、平價(jià)地供應(yīng)。提升供地質(zhì)量，增加核心地段優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng)比重。適度降低土地出讓價(jià)格，尤其要增加低價(jià)地、平價(jià)地供應(yīng)，給予企業(yè)一定幅度的讓利空間。

其四，取消自持、配建租賃住房等要求。新出讓地塊建議取消自持、配建租賃住房等要求，改由政府統(tǒng)一選定地塊集中開發(fā)建設(shè)。

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一、放松限購鼓勵(lì)剛需購房，弱二線及三四線應(yīng)全面取消限購

限購政策應(yīng)當(dāng)有所松綁，尤其是弱二線以及三四線城市，更有必要全面取消限購，進(jìn)而鼓勵(lì)剛需購房消費(fèi)。

一方面，核心一、二線城市局部放松限購。例如加快人才落戶，支持其購房消費(fèi)，各類人才可以通過落戶變相獲得購房資格。又如降低非戶籍家庭社保繳存年限要求，以便提升增量剛需，鼓勵(lì)被壓抑的剛需群體購房。再如遠(yuǎn)郊區(qū)域率先取消限購，進(jìn)而刺激居民購房消費(fèi)，減緩市場(chǎng)下行壓力。

另一方面，弱二線以及三四線城市全面取消限購。弱二線以及三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期面臨較大的下行壓力，仍需在政策層面予以呵護(hù)，積極出臺(tái)有利政策，慎重出臺(tái)收縮政策，限購政策應(yīng)當(dāng)全面取消，以便于提振市場(chǎng)信心，刺激剛需以及改善性購房消費(fèi)，扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)下行預(yù)期。

二、放松限貸支持改善群體購房，二套房首付下調(diào)至30%-40%

受限貸政策影響，大量改善性需求被壓制。2021年，改善性需求相對(duì)堅(jiān)挺，據(jù)CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的 194個(gè)樣本城市成交結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，三房成交套數(shù)占比高達(dá)54.5%，四房成交占比穩(wěn)步提升至20.7%。但受限貸政策影響，不少城市二套房首付比例都在50%以上，部分城市更是達(dá)到70%乃至80%，很大程度上提升了改善性客群首付款支出壓力，大量改善性需求被壓制。

在市場(chǎng)需求層面，還是要予以適當(dāng)刺激，限貸政策應(yīng)當(dāng)有所放松，尤其要下調(diào)二套房首付比例，才能有效激活相對(duì)充裕的改善性購房消費(fèi)。例如二套房首付比例依央行限貸政策下限執(zhí)行，即非限購城市二套房首付比例不低于30%，限購城市二套房首付比例不低于40%。又如認(rèn)貸不認(rèn)房，首套房貸款已結(jié)清再購買二套房，按首套房貸款政策執(zhí)行。再如大幅提升非普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，除豪宅項(xiàng)目之外，改善性項(xiàng)目理應(yīng)劃歸至普通住宅產(chǎn)品，并參照普通住宅辦理按揭貸款。

三、繼續(xù)下調(diào)房貸利率至全國(guó)下限：首套LPR、二套LPR+60BP

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四、放松公積金貸款減輕剛需購房壓力，可提取公積金付首付

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五、財(cái)稅刺激托市，新市民、多孩家庭、人才購房給予減稅及補(bǔ)貼

通過財(cái)稅刺激托底樓市，鼓勵(lì)新市民、多孩家庭及各類人才購房消費(fèi)，主要涉及下調(diào)房地產(chǎn)交易稅費(fèi)，并實(shí)行購房補(bǔ)貼。

其一，下調(diào)房地產(chǎn)交易稅費(fèi)。例如2022年，購買首套房可以免征契稅，購買二套房同樣可以減半征收契稅。又如個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住房，個(gè)人所得稅免征年限由5年調(diào)整為2年。

其二，實(shí)行購房補(bǔ)貼。例如鼓勵(lì)新市民買房，凡是購買首套商品住房的新市民，給予一定金額的購房補(bǔ)貼。又如獎(jiǎng)勵(lì)二孩、三孩家庭購房，凡是購買商品住房的二孩、三孩家庭，由市、區(qū)財(cái)政部門予以獎(jiǎng)勵(lì)。再如實(shí)施人才購房補(bǔ)貼，凡是大專以上學(xué)歷的各類人才購房，給予一次性購房補(bǔ)貼，高素質(zhì)人才理應(yīng)享受更高的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。