中介合同是常見的有名合同，合同涉及兩方當(dāng)事人，即中介人和委托人。合同內(nèi)容主要表現(xiàn)為中介人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)以及提供訂立合同的媒介服務(wù)兩種。隨著社會(huì)分工細(xì)化，中介服務(wù)以其專業(yè)性和便捷性受到了普羅大眾的重視，中介合同使用的頻率越加頻繁，由中介合同引發(fā)的糾紛也越來越多，本文將通過對(duì)于中介合同常見風(fēng)險(xiǎn)分析討論中介合同審查的應(yīng)對(duì)策略。

中介合同的發(fā)展經(jīng)歷了由無名合同到有名合同，從居間合同到中介合同的過程?！逗贤ā奉C布以前，居間合同屬于無名合同，主要受《民法通則》調(diào)整，《合同法》將中介方向委托方提供服務(wù)的合同命名為居間合同，并設(shè)立專門的章節(jié)對(duì)居間合同進(jìn)行了規(guī)制，《民法典》合同編中有專門有關(guān)中介合同的章節(jié)，居間合同被重新命名為中介合同，并對(duì)細(xì)節(jié)方面做出了修改。

根據(jù)上述表格分析可以看出，《民法典》主要在定義、中介人未能促成合同時(shí)費(fèi)用承擔(dān)、跳單條款以及補(bǔ)充參照適用條款四個(gè)方面對(duì)于中介合同的修訂做出了修改。除了基于語言通俗化的要求將居間合同變更為中介合同之外，其余三點(diǎn)都對(duì)于中介合同糾紛的處理有重大影響。下文將結(jié)合修改條款以及中介合同其他風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，規(guī)劃相應(yīng)應(yīng)對(duì)策略。

1、委托人方原因?qū)е潞贤茨苈男?，中介人能否主張支付費(fèi)用

委托人原因?qū)е潞贤茨苈男写笾驴煞譃閮煞N情況：

一種情況是由于委托人拒不接待和洽談中介人所報(bào)告的訂立合同的機(jī)會(huì)，導(dǎo)致合同難以達(dá)成，該種情況需要從委托人是否正當(dāng)角度來判斷中介費(fèi)用支付問題。若委托人是根據(jù)自身?xiàng)l件、投資人基本情況等進(jìn)行正常的商業(yè)判斷，則不構(gòu)成違約，反之，若委托人故意不正當(dāng)阻止中介人促成合同，則需要支付中介費(fèi)用。

另一種情況則是委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同（即跳單）?！睹穹ǖ洹返某雠_(tái)彌補(bǔ)了跳單條款的法律空白，直接否定了跳單行為的正當(dāng)性，即使中介合同中沒有關(guān)于跳單條款的規(guī)定，委托人仍然需要為此支付中介費(fèi)用。所以委托方需要特別注意，目前發(fā)生跳單情況，委托人需要支付中介報(bào)酬，當(dāng)然，在該項(xiàng)規(guī)定之外，雙方也可以就跳單行為的違約責(zé)任進(jìn)行具體規(guī)定，以確保合同能夠順利履行。

2、委托人在第三人協(xié)助下達(dá)成合同，中介人能否主張支付費(fèi)用

委托人在第三人協(xié)助下達(dá)成合同時(shí)中介人能否主張中介費(fèi)用取決于中介人是否履行了中介義務(wù)。若中介人未履行中介義務(wù)，則不能要求支付費(fèi)用。若在過程中中介人向委托人報(bào)告了訂立合同的機(jī)會(huì)或提供了訂立合同的媒介服務(wù)，則要根據(jù)中介人在促成合同訂立過程中的實(shí)際作用支付中介費(fèi)用。

3、委托人委托中介人進(jìn)行中介工作，后非委托人就該項(xiàng)目簽訂了合同，中介人能否主張支付費(fèi)用。

一般情況下，非委托人簽訂合同時(shí)中介人不能主張支付中介費(fèi)用，但若中介人能證明委托人與最終簽訂合同的單位是關(guān)聯(lián)單位，且該單位是利用中介人提供的機(jī)會(huì)訂立的合同，則可以主張中介費(fèi)用。

4、中介人未完成中介合同約定義務(wù)，能否主張支付費(fèi)用

中介人未促成合同訂立，不得要求支付報(bào)酬。但對(duì)于能否要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用，《民法典》做出了重大修改?！逗贤ā穼?duì)于居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用由委托人負(fù)擔(dān)，《民法典》將中介人從事中介活動(dòng)支出的必要費(fèi)用償還請(qǐng)求權(quán)修改為以約定為前提，因此在簽訂中介合同時(shí)，雙方應(yīng)當(dāng)調(diào)整合同相關(guān)表述，預(yù)防因該項(xiàng)費(fèi)用產(chǎn)生糾紛。

《民法典》背景下，中介合同的法律規(guī)定進(jìn)一步細(xì)化，報(bào)酬支付請(qǐng)求權(quán)、必要費(fèi)用請(qǐng)求權(quán)均有了不同程度的修改，此類修改對(duì)于中介人和委托人產(chǎn)生重大影響，了解現(xiàn)行規(guī)則下中介費(fèi)用的負(fù)擔(dān)問題，可以有效幫助雙方規(guī)避中介合同法律風(fēng)險(xiǎn)。