扒財經 作者：王婷婷
來源：風財訊（ID：fengcaixun）
有時候，沒有對比，就沒有傷害。
開年以來，有一些房企還在為“誤判區(qū)域形勢”還債，一些房企已經吃到“選對城市拿對地”的果實。
3月3日，寶龍地產(01238.HK)成為第一家公布年報的內房企，比去年提前了6天，前一晚寶龍商業(yè)(09909.HK)也發(fā)布了年報。
公告顯示：
寶龍地產2020年收入354.95億元，同比增長36.3%；歸母利潤60.93億元，同比增長50.8%；毛利率36%。全年銷售金額815.5億元，同比增35%，回款576億。
目標是2021年銷售金額1050億元，回款率保持70%的水平。
寶龍商業(yè)2020年營業(yè)收入19.21億元，同比增加18.6%；歸屬股東凈利潤3.05億元，同比增70.8%；期內毛利5.94億元，同比增38.8%。
目標是收入復合增長率30%-35%，出租率保持95%以上。
寶龍地產2020年的利潤，受到合營聯(lián)營公司影響較大，這部分權益部分稅后利潤約6.67億元，同比增加約77.4%。同年寶龍地產的非控制性權益150.6億元 ，增長了140倍。
寶龍地產也意識到對權益比的調節(jié)，在2020年其拿地權益比控制在63%，2017-2019年則在50%左右。
增長的核心則是“業(yè)務特點+城市選擇+執(zhí)行力”，尤其是堅定布局長三角，結合拿地模式“高增長高利潤”的特征，實現了公司的穩(wěn)步增長。
面對房地產“集中供地+三條紅線”兩個全新行情，許華芳也分享了寶龍地產的主要應對思路。
集中供地下拿地：
招法靈活、成本壓低
商業(yè)+住宅的業(yè)務特點，也是寶龍地產的拿地特征，這將成為寶龍在后續(xù)3年保證發(fā)展節(jié)奏的關鍵點。
面對當期的土地市場，許華芳的判斷是，2021年“22城集中供地”對房企的拿地模式、資金能力都是挑戰(zhàn)。
“集中供地會讓地王和高溢價土地減少，對整個行業(yè)是好事，也將改善行業(yè)的毛利率?！?/p>
那么機會在哪里？
許華芳認為，這個格局對央企，優(yōu)勢最明顯，它們具有無限大的資金去交保證金。
對于民營企業(yè)而言，資金充沛、拿地模式靈活則具備優(yōu)勢。
言下之意，2021年企業(yè)分化更加明顯，買地方式、成本、布局狀況對企業(yè)運營影響會很大。
許華芳表示，寶龍的重倉區(qū)域，依然是長三角，目前寶龍地產的長三角土儲占比約70%，這些貨值的毛利率都能達到30%以上。
大灣區(qū)會是未來的一個重點區(qū)域，但許華芳直言，長三角的競爭格局優(yōu)于大灣區(qū)，新選手在大灣區(qū)的成功率低，“廣東大佬的競爭非常激烈”。
但許華芳看到，大灣區(qū)的購物中心需求依然很大，并且很多城市還能通過勾地的模式拿地。
這讓寶龍看到了一個切入點——“我們今年在廣東通過勾地、商住協(xié)同，拿了一些地，都是底價。今年希望在廣東產生新亮點?！?/p>
值得一提的是，雖然寶龍是商業(yè)+住宅協(xié)同的模式拿地、發(fā)展業(yè)務，但對比例的控制一直較嚴。
從年報可見，寶龍地產目前3650萬平土儲，其中住宅占比56.6%、車位占比20.4%、商鋪1%、辦公占比6.2%、公寓5.3%，住宅占比穩(wěn)住了“半壁”，這是防止長周期拖垮流動性的前提。
目前寶龍地產的可售貨值約4478平方米，估算基本能保證公司2-3年的發(fā)展。
三條紅線中降債：
壓縮短債、狂減成本
房企三條紅線的格局下，跑贏市場的第二個前提因素是“資金”。
財報顯示，2020年寶龍地產剔除預收賬款后的總資產負債率為69.9%,凈負債率為73.9%,現金及其等價物253.4億元，現金及銀行結余282.8億元，同比增19.5%。
風財訊看到，寶龍在2020年能夠壓下負債率，主要是因為大幅壓縮了融資成本，從2019年的11.7億元降到1億元，10倍的降速。
其中主要是增加了公司債、商業(yè)證券、資產證券化產品，各項增幅在1倍以上；主要壓縮的則是短期類的融資，如證券融資、抵押借貸、銀行融資，相應增加了長期借貸。
寶龍地產CFO廖明舜表示，未來公司計劃凈資產負債率保持在70%以下，雖然有壓力，但會努力通過優(yōu)化財務結構，加速效率等方式實現。
目前寶龍地產的債務指標，在三條紅線上都處于綠檔，這也是未來寶龍運作財務的原則——在綠檔的前提下，擴大經營和規(guī)模；在運作穩(wěn)定的基礎上，通過優(yōu)化各指標，實現增長。
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