克而瑞地產研究 作者：克而瑞研究中心
來源：克而瑞地產研究（ID:cricyjzx)
盡管廣州、福州兩城土拍門檻均明顯放松，但仍難扭轉地市熱度的下行，兩城溢價率均降至歷史低點、流拍率也仍居高位。
12月初，廣州和福州也迎來了第三輪集中土拍。與此前參拍城市相同，為了吸引房企參拍，兩城對土地出讓規(guī)則均進行了調整，如廣州多宗地起拍價打折、福州提升溢價地塊商品住宅限價漲幅等，以給予房企更多利潤空間。那么，兩城最后一輪土拍表現(xiàn)究竟如何？較上一輪又發(fā)生怎樣的變化？
先就廣州來看。第三輪集中供地，廣州共出讓17宗地，最終4宗地流拍、13宗底價成交，總建面為357萬平方米，共收金303億元。和前兩輪相比，廣州第三輪的成交建面和金額均大幅縮減，熱度也進一步走低。雖然第三輪流拍率較第二輪降低，但這是因有國企托底，最終成交的13宗成交地塊無一宗溢價，實際土拍熱度直接降至冰點。
再來看福州，三輪土拍中22宗成交土地中有11宗溢價率成交，并且其中6宗均觸及最高限價+搖號成交，分別位于臺江、晉安、鼓樓和馬尾等區(qū)域，而倉山、長樂等區(qū)域地塊基本以底價及超低溢價成交，市場整體表現(xiàn)冷熱不均。對比福州三輪集中土拍來看，三輪土拍熱度依次遞減，尤其是第三輪土拍整體溢價率降至3.1%，與首輪18.5%的溢價形成鮮明對比。
01 廣州：多宗回爐地塊地價下調卻仍遭流拍
受第二輪集中土拍遇冷影響，廣州集中供地第三輪推地量大幅縮減，僅推出17宗地塊，其中7幅地為流拍再掛地塊，起拍門檻較上一輪明顯降低。與此同時，南沙、黃埔兩區(qū)此次供地均未提及“限房價”的要求，南沙首套50%限售也被取消，意為房企釋放更多利潤空間。但從最終成交來看，上述舉動并未能扭轉廣州三輪土拍低溫的態(tài)勢，17宗地中仍有4宗地遭遇流拍，成交地塊中九成以上由國企托底。
多宗回爐地塊下調起拍價、取消配建，出讓門檻顯著降低
受第二輪集中土拍遇冷影響，廣州集中供地第三輪推地量大幅縮減。本次集中出讓，廣州僅推出17宗住宅用地，總建筑面積為296.36萬平方米，較前兩輪降幅都在六成以上。同時，中心城區(qū)地塊的供應量也顯著縮減，本輪僅海珠有一宗地掛出，其余三區(qū)則均無土地出讓，供地質量較前兩輪也有所下滑。
值得注意的是，此次集中供地中有7宗地均為二輪集中出讓中遭遇流拍的地塊，此輪再次掛出，多宗地的起拍門檻有所下調。有4幅地的起拍總價較二輪時下調，降幅都在10%以上，其中白云太和鎮(zhèn)沙亭地塊降幅高達21%，地價顯著下調。番禺利豐地塊和從化江浦地塊雖然起拍總價并未下調，但分別取消了10%回購物業(yè)的配建要求和引進產業(yè)的要求，實際拿地門檻也較上一輪明顯下降。唯一地塊上漲的地塊位于增城區(qū)，該宗地起拍價較二輪掛出時上漲了約4%，但考慮該宗地也取消了配建回購物業(yè)的要求，實際起拍樓板價較第二輪也下降了245元/平方米。
13宗成交地塊均為底價出讓，民企中僅星河競得南沙一宗宅地
雖然廣州三輪集中土拍較二輪放開了諸多限制，但土拍熱度并未因此有所回升，反而較二輪進一步走低。從參拍企業(yè)來看，17宗地僅吸引了不足10家房企參拍，并且多數(shù)為本地城投、城建類的政府平臺公司，房企參拍積極性較低。最終成交結果也體現(xiàn)了廣州此次土拍的冷，17宗地僅成交了13宗，且均為底價出讓。
拿地房企方面，13宗成交地塊中有12宗被國企競得，僅一宗位于南沙橫瀝島的地塊由來自深圳的民企星河拿下。并且，12宗地中除保利發(fā)展拿下的3幅地外，其余地塊則均被本地城投所獲，上一輪有土地入賬的中海、葛洲壩、電建等央企則均未參與此次土拍。不僅是民企“躺平”，在當前市場熱度仍在谷底的背景下，國企拿地態(tài)度也更加謹慎。
土拍趨冷原因在于樓市表現(xiàn)萎靡，利潤空間未及預期下房企“抄底”意愿不強
相比于已經(jīng)完成第三輪土拍的其他城市，廣州此次土拍熱度明顯更冷，也是目前三輪土拍中唯一未有地塊溢價成交的城市。究其原因，一方面主要是由于近月來廣州樓市行情明顯趨冷，此前成交熱點片區(qū)南沙、黃埔已經(jīng)出現(xiàn)了多盤促銷的現(xiàn)象。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計，自今年7月份以來，廣州商品住宅成交量逐月走低，同比降幅也多在三成以上；成交疲軟下，廣州新建商品住宅的消化周期也于11月末上升至15個月，較今年年中時明顯拉長。
另一方面，利潤空間未及預期也是導致房企參拍意愿不強的原因。雖然廣州此次對部分地塊調低了起拍價格，但出讓地塊的條件仍然較多，實際利潤空間并不是如此充足。以再度流拍的番禺大石街兩宗地塊來看，盡管兩宗地起拍價降幅均在10%以上，但地塊一仍有1.68萬平方米的無償配建和2.42萬平的回購配建要求，地塊二也有5040平方米的無償配建和2.1萬平的回購配建要求，實際起拍樓板價約在2.3萬元/平方米左右；同時，兩宗地周邊城市界面較差，各項配套也比較缺乏，而2公里外臨近地鐵站的新盤售價僅在3.7萬元/平方米。以此價格估算，兩宗地的地房比已經(jīng)超過0.6，而受配套欠缺影響，兩宗地未來商品住宅價格勢必要更低。由此來看，大石街兩宗地塊的實際盈利空間并不高。因此，本輪這兩宗地無一房企報名參拍，最終而慘遭流拍。
從土地供應規(guī)模上來看，福州三輪集中土拍供應宅地33宗，總供應建面201萬平方米，較前兩輪供應規(guī)模均有增加，增幅分別為28%和9%，整體來看，三輪土拍供應量還是相對充裕的。
截止12月2日，2021年福州六區(qū)（含長樂、馬尾）宅地累計供應量達325公頃，而2021年度福州六區(qū)住宅用地計劃供應323公頃，從供應角度來看，供地完成度達100.6%，基本完成了全年宅地計劃量。
土拍規(guī)則雖有放松，但福州三輪土拍熱度不升反降
值得注意的是，與二輪土拍降低“溢價率上限+搖號”、控制競配建來控土地熱度不同，福州三輪土拍規(guī)則有明顯放松，上調了溢價地塊的備案價格，在溢價成交的情況下，出讓價款每增加1%，備案均價按商品房銷售指導價上浮0.3%確定，最高上浮幅度不得超過4.5%，目的就是為了試圖通過新房限價放松，來增加開發(fā)商的利潤空間，以調動他們的拿地積極性。
但對比福州三輪集中土拍來看，三輪土拍熱度依次遞減，尤其是第三輪土拍整體溢價率降至3.1%，與首輪18.5%的溢價形成鮮明對比。就底價地塊比重來看，第三輪集中土拍底價成交地塊增至50%，較前兩輪大幅提升（首輪、二輪底價成交比重均僅有15%），企業(yè)拿地積極性明顯降低。就流拍率來看，三輪與二輪相當，流拍率依然在高位。除因出讓條件優(yōu)化，取消出讓的9宗宅地外，晉安和長樂均有一宗流拍，流拍率為33%，表現(xiàn)較二輪稍好。
不過由于福州三輪土拍優(yōu)質地塊供應量增加，加之房價限價放松，整體來看，福州土拍表現(xiàn)還是比較穩(wěn)的，在已完成三輪土拍的6個城市中熱度僅次于深圳和南京。
寬限價之下盈利空間有所提升，臺江CBD封頂搖號地塊也能實現(xiàn)盈利
在限價放松的影響之下，本輪土拍的盈利空間表現(xiàn)較佳。以中心四區(qū)涉宅地塊為例（不含租賃、安置地），按照各自的商品住宅銷售指導均價上浮價來測算的話，除本次土拍最熱門的閩江北CBD稀缺地塊外，其余地塊地房比均在60%以下，尤其是大東海競得的五里亭純宅地，地房比僅有49%，房地差超1.8萬元/平方米，盈利空間均十分可觀。
而臺江CBD地塊，由于區(qū)位優(yōu)越、配套完善，且無任何回購配建要求，成為本場土拍熱度最高的地塊（7家房企報名、最高限價+100%首期付款+搖號成交），最終該地被廈門國貿以15%的溢價競得，成交樓面價為30806元/平方米，該地商品住宅銷售指導均價約42000元/平方米（根據(jù)溢價率上浮之后的指導價為43890元/平方米），這樣測算下來，地房比為70%，房地差超13000元/平方米，再加上地塊十分稀缺，項目實現(xiàn)盈利基本不成問題。
房企拿地：本土房企建發(fā)斬獲5子，清遠航星搖中三宗、成為運氣王
與首輪土拍房企積極報名、馬甲泛濫截然不同，福州三輪集中土拍表現(xiàn)相對平淡，除臺江等少數(shù)熱門板塊地塊以及部分租賃地塊以外，大部分地塊僅有一家房企報名參拍，22宗成交地塊中有11宗以底價成交，另有2宗流拍、9宗提前一天終止出讓，整體溢價率僅有3%，房企拿地積極性明顯下降。
另外，從參拍房企來看，三輪集中土拍較前二輪也發(fā)生了極大變化。首輪土拍中保利、萬科、建發(fā)、龍湖等龍頭房企頻頻出手，超半數(shù)地塊觸發(fā)最高限價，最終拿地要憑借運氣，在此影響之下，首輪20宗土地大部分被資金雄厚的大型國企、央企包攬，少量地塊被融信、新城等民企拿下。
至于二輪集中土拍，福州作為重點城市土拍規(guī)則全面升級之后的第一城，由于土地競拍方式發(fā)生了一系列調整，最高限價下調至15%，競拍方式全部改為“限地價+搖號”，房企參拍情況也發(fā)生極大變化，最終導致大型國企、央企拍地數(shù)量明顯減少，僅有保利和金地有所斬獲，拿地主力多為本地民企，譬如融僑、中駿等。
三輪集中土拍中參拍的品牌房企中除保利以及深耕福建的建發(fā)和國貿外，其余的也大都銷聲匿跡。二輪集中土拍中表現(xiàn)積極的民企無一參拍，取而代之的是福州本地國企投資平臺，譬如馬尾城投、長樂城投、福州新區(qū)開發(fā)投資、福州建工、福州城投、福州文投等，拿占比接近五成。
值得注意的是，本場土拍建發(fā)表現(xiàn)尤為亮眼，在臺江、倉山、晉安等區(qū)域連下五子，成為本場土拍“收割機”，而新面孔清遠航星則成為“運氣王”，接連搖中三地。
整體來看，盡管廣州、福州兩城土拍門檻均明顯放松，但仍難扭轉地市熱度的下行，兩城溢價率均降至歷史低點、流拍率也仍居高位。但兩城之間也存在較大差異，廣州三輪土拍堪稱徹底“涼涼”，除流拍地塊外，其余地塊均底價成交，甚至連海珠宅地也底價成交；而福州臺江、晉安等熱點區(qū)域仍有封頂搖號成交地塊，土地市場表現(xiàn)整體冷熱不均。
展望未來，考慮到近期資金環(huán)境依舊偏緊、樓市下行壓力依然巨大，為了降低未知風險，房企“躺平”的情緒還會延續(xù)，土拍“降溫”在一定時間內仍是大概率事情。不過在地價下調、新房限價適度放松等政府“讓利”的新規(guī)下，優(yōu)質地塊的競拍熱度仍在，如此前深圳四宗搖號地塊、福州本輪土拍中臺江CBD這樣的稀缺地塊，均吸引了多家房企競拍，參拍熱度較二輪有所提升。這說明在保障適當盈利的情況之下，房企對于稀缺資源依然較為看中，參拍意愿仍比較強烈。因此，接下來，上海、杭州等利潤空間足夠、樓市去化較好的城市，第三輪土拍或將較二輪有所回溫。
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