作者：克而瑞研究中心

來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市（ID：dzypls）

近年來(lái)，隨著廣西房地產(chǎn)市場(chǎng)打開(kāi)，各大品牌房企競(jìng)相互入駐，截至目前TOP20中僅有個(gè)別房企未有項(xiàng)目布局。

從克而瑞排行榜來(lái)看，2020年碧桂園、龍光、陽(yáng)光城、萬(wàn)科、恒大、融創(chuàng)、金科等外來(lái)品牌房企占據(jù)廣西市場(chǎng)第一陣營(yíng)，競(jìng)爭(zhēng)激烈。融創(chuàng)自2016年首進(jìn)廣西，也有意加速市場(chǎng)擴(kuò)張，規(guī)模增速不斷提升，2020年廣西區(qū)域銷售額突破百億，達(dá)到108.5億元，位列房企第8位。

圖：2017-2020年融創(chuàng)廣西區(qū)域銷售規(guī)模與增速（億元）

彰泰作為廣西規(guī)模最大的本土房企，2018-2020年連續(xù)三年銷售額均超過(guò)200億元，其中2020年在廣西區(qū)域全口徑銷售額達(dá)224.5億元，權(quán)益銷售金額達(dá)161.4億元，均位列第一。根據(jù)廣西2020年商品房銷售額4251.5億元計(jì)算，市場(chǎng)占有率約為5%，超過(guò)碧桂園位居首位。今年一季度，彰泰繼續(xù)以47.44億元領(lǐng)跑，增長(zhǎng)預(yù)期向好。

隨著彰泰并入融創(chuàng)，將為融創(chuàng)帶來(lái)超過(guò)200億的銷售貢獻(xiàn)，根據(jù)推算2021年或?qū)⑦_(dá)到260億，迅速擴(kuò)大融創(chuàng)在廣西的銷售規(guī)模與市場(chǎng)占有率，與其他房企品牌拉開(kāi)差距，建立絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。

表：近三年彰泰在廣西的市場(chǎng)占有率

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC

廣西土地市場(chǎng)熱度高居不下，尤其是核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈。

從年報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，截至2020年年末，融創(chuàng)總土儲(chǔ)建筑面積達(dá)2.58億平方米，同比增長(zhǎng)10.3%。其中2021年新增土地儲(chǔ)備建筑面積約5877萬(wàn)平方米。從土儲(chǔ)貨值結(jié)構(gòu)來(lái)看，截至2020年末，融創(chuàng)約78%的土儲(chǔ)貨值位于一、二線城市。其中于一、二線城市分別擁有貨值0.4萬(wàn)億和2.0萬(wàn)億，強(qiáng)三線城市貨值約0.7萬(wàn)億。

在這其中，位于廣西的土地儲(chǔ)備量和占比都不高，截至2020年末，融創(chuàng)在廣西的土地儲(chǔ)備主要位于南寧和桂林，總計(jì)達(dá)到371.66萬(wàn)平方米，占總土儲(chǔ)1.4%，權(quán)益土地儲(chǔ)備為280.64萬(wàn)平方米。 

相較之下，彰泰具備本土深耕優(yōu)勢(shì)，積累了豐富的區(qū)域土地儲(chǔ)備，拿地方式也更加靈活，在一定程度能控制成本。目前，彰泰布局覆蓋廣西11個(gè)重點(diǎn)城市，以南寧、桂林、柳州、北海為核心城市向周邊輻射，截止2020年底，累計(jì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目106個(gè)，累計(jì)開(kāi)發(fā)面積超2000萬(wàn)平方米，融創(chuàng)收購(gòu)彰泰也是看重了彰泰的儲(chǔ)備價(jià)值與本土市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)。

據(jù)公告披露信息顯示，此次收購(gòu)涉及目標(biāo)項(xiàng)目共57個(gè)，包含54個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及3個(gè)代建項(xiàng)目，總計(jì)容未售建筑面積為825.17萬(wàn)平方米。其中，54個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)容共計(jì)未售建筑面積783.33萬(wàn)平方米，90.8%位于廣西各城市核心區(qū)域，主要分布在桂林、南寧、玉林等城市，且以住宅為主，流動(dòng)性強(qiáng)。

圖：54個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目城市分布情況（計(jì)容未售建筑面積：萬(wàn)平方米）

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、CRIC

據(jù)了解，早在融創(chuàng)之前，今年1月7日時(shí)，旭輝集團(tuán)曾發(fā)布公告，宣布擬與彰泰集團(tuán)按65：35比例成立合營(yíng)公司——旭輝彰泰。此外，旭輝中國(guó)將向彰泰集團(tuán)股東彰泰香港及桂林合創(chuàng)收購(gòu)彰泰集團(tuán)65%的股權(quán)，1月7日當(dāng)天，旭輝旗下物業(yè)上市公司永升生活服務(wù)集團(tuán)，也發(fā)布公告，將以4.34億元收購(gòu)彰泰集團(tuán)旗下彰泰服務(wù)集團(tuán)有限公司65%已發(fā)行股本。

但隨后，4月14日傍晚，旭輝集團(tuán)發(fā)布解除合作框架協(xié)議公告，宣布解除1月7日時(shí)與彰泰集團(tuán)訂立的合作框架協(xié)議及其項(xiàng)下擬進(jìn)行的交易。有媒體透露，合作告吹的最主要原因還是在于價(jià)格沒(méi)談攏。 

而在資源整合問(wèn)題上，融創(chuàng)作為“并購(gòu)?fù)酢?，擁有豐富的經(jīng)驗(yàn)和成功案例。2019年以來(lái)融創(chuàng)便通過(guò)多種渠道拿地穩(wěn)控平均土地成本，除了公開(kāi)市場(chǎng)拿地和舊改及產(chǎn)業(yè)合作項(xiàng)目，融創(chuàng)中國(guó)通過(guò)收并購(gòu)獲取的土地占比超過(guò)6成，在資源整合上，融創(chuàng)已經(jīng)形成一套成熟的操作流程和體系。

2020年，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2305.9億元，同比增長(zhǎng)36.2%，資本運(yùn)營(yíng)方面，截至2020年末融創(chuàng)賬面現(xiàn)金達(dá)1326.5億元，同比增長(zhǎng)5.5%，現(xiàn)金短債比為1.45，流動(dòng)性充裕。 

不僅如此，融創(chuàng)通過(guò)加大銀行類融資占比、用公開(kāi)市場(chǎng)機(jī)會(huì)發(fā)行融資成本相對(duì)較低的債務(wù)等，對(duì)債務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化也起到積極作用，截至2020年末，融資成本同比下降2.1個(gè)百分點(diǎn)至6.46%。

也許正是因?yàn)槿绱耍攀沟么舜胃哌_(dá)百億的收并購(gòu)交易得以進(jìn)行。 

融創(chuàng)在廣西發(fā)展已超過(guò)五年，對(duì)于市場(chǎng)也有一定了解，整體來(lái)說(shuō)，此次融創(chuàng)收購(gòu)彰泰，對(duì)于融創(chuàng)在廣西的業(yè)績(jī)規(guī)模、市場(chǎng)占有率、品牌影響力等方面都將產(chǎn)生疊加效應(yīng)，與其他房企品牌拉開(kāi)顯著差距，重塑市場(chǎng)格局。尤其是彰泰在廣西的儲(chǔ)備積累和市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，大大增強(qiáng)融創(chuàng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和深耕能力。

值得注意的是，從收購(gòu)對(duì)象來(lái)看，彰泰“三道紅線”全數(shù)達(dá)標(biāo)，剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為62%、凈負(fù)債率為15.7%、現(xiàn)金短債比為2.4，具備較高的財(cái)務(wù)安全性。因此，我們認(rèn)此次融創(chuàng)收購(gòu)彰泰，可能是行業(yè)龍頭房企與區(qū)域龍頭房企合聯(lián)合的一次新嘗試，未來(lái)收并購(gòu)也將正成為規(guī)模房企開(kāi)拓市場(chǎng)、獲取土地儲(chǔ)備的重要手段。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

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原標(biāo)題： 融創(chuàng)收購(gòu)彰泰背后：規(guī)模房企深耕區(qū)域市場(chǎng)資源之爭(zhēng)