丁祖昱評樓市 作者：丁祖昱
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
在經(jīng)歷了2020年頗具戲劇性的“V型”曲線后，2021年1月，房地產(chǎn)市場整體走穩(wěn)，部分熱點城市受市場慣性影響，熱度依舊。數(shù)據(jù)顯示，2021年1月，重點觀測的29個典型城市商品住宅成交面積同比增長66%。作為傳統(tǒng)淡季，這些重點城市在1月的市場良好成交，主要延續(xù)了去年年末的成交翹尾行情。
從房企方面來看，2021年1月百強房企單月操盤銷售8705.3億元，同比增長70.7%，這主要是由于去年1月正值春節(jié)假日，1月15日之后基本進入春節(jié)前的銷售停滯期，而今年2月才進入春節(jié)假期，房企推盤銷售月度節(jié)奏較為完整，再加上去年新冠疫情的爆發(fā)，返鄉(xiāng)置業(yè)幾乎停擺，在去年整體成交基數(shù)較低的情況下，今年增長明顯。
2021年伊始，在2020年底的各項針對融資端的金融調(diào)控政策之后，各地地方調(diào)控政策也在趨緊，如1月底上海封堵“假離婚”購房漏洞、調(diào)整增值稅免征年限、加強信貸資金管理的“滬十條”及杭州旨在圍堵此前調(diào)控政策下的炒房“漏洞”，嚴控需求端的“杭五條”。
隨著部分熱點城市信貸資金管控趨緊，銀行放貸速度走緩，未來房企銷售也將面臨更多新的挑戰(zhàn)，我們認為，對于未來而言，防范風險，更好的適應市場調(diào)控及變化是新一年中的首要目標。在“丁祖昱評樓市”年度發(fā)布會上，我說過整個行業(yè)將步入無增長時代。預計2021年將有更多規(guī)模房企的增速進一步放緩，不排除會有負增長的企業(yè)出現(xiàn)。
TOP100房企操盤規(guī)模同比上升
受去年同期正值春節(jié)假日，疊加新冠疫情的爆發(fā)、市場全面停擺影響，整體成交基數(shù)較低，2021年1月百強房企銷售數(shù)據(jù)在去年基數(shù)較低的基礎上出現(xiàn)強勢反彈，整體業(yè)績規(guī)模較去年同期大幅上升70.7%，較2019年同期增長50.3%。
具體來看，2021年1月，TOP100房企單月實現(xiàn)銷售操盤金額8705.3億元，高于2019年及2020年同期，部分城市受去年年底成交翹尾行情影響，熱度不減，延續(xù)至1月，對年初成交起到較大帶動作用。
圖：2019年1月-2021年1月百強房企業(yè)績表現(xiàn)（億元）及同比變動
多梯隊房企銷售門檻值同比提升
在2020年末熱點城市翹尾行情熱度延續(xù)的帶動下，2021年1月，多梯隊房企銷售業(yè)績門檻值相較去年和前年同期均有不同幅度的提升。TOP100房企銷售操盤金額的入榜門檻為17.1億元，較2020年1月同比增長90.0%，較2019年1月同比增長53.8%。
在這其中，中小房企的業(yè)績增長明顯不及規(guī)模房企，尤其是龍頭房企，在市場回暖過程中，業(yè)績增長幅度更為明顯。
具體來看，TOP10房企銷售門檻值為187.0億元，較2019年和2020年同期分別增長81.2%和119.0%。TOP50房企的門檻值44.0億元，較2019年和2020年同期分別增長26.1%和75.3%，增速慢于其他梯隊。
我們認為，2021年，整個房地產(chǎn)行業(yè)也將繼續(xù)整合，強者恒強的格局或?qū)⒀永m(xù)，行業(yè)“倒金字塔”格局也將加速成形。
圖：2019年1月-2021年1月百強房企銷售操盤金額入榜門檻（億元）及同比變動
數(shù)據(jù)來源：CRIC
熱點城市快速出貨
從企業(yè)業(yè)績表現(xiàn)來看，2021年1月，百強房企中33%的企業(yè)業(yè)績表現(xiàn)好于去年月均水平，另有39%的企業(yè)表現(xiàn)達到或超過去年平均水平的八成，在傳統(tǒng)淡季的銷售表現(xiàn)整體較好。
從不同梯隊房企的銷售增速對比來看，龍頭房企表現(xiàn)最為穩(wěn)健，TOP10房企中有6家的單月業(yè)績超過去年平均水平，其余各梯隊房企業(yè)績分化更為明顯，在這其中，TOP11-30房企實現(xiàn)20%以上增長的房企占比僅為5%，而TOP31-50及TOP51-100房企實現(xiàn)20%以上增長的房企占比分別為15%和20%。
我們認為，規(guī)模較小的房企更容易實現(xiàn)高增速，主要是因為個別熱點項目銷售的整體帶動作用更為明顯。
2021年1月，一線與強二線城市房價上漲明顯，購房需求快速釋放，近期在這些城市有推盤動作的房企成為了最直接的受益者，如瑞安、大悅城、中信泰富、綠地等。
圖：2021年1月各梯隊房企業(yè)績表現(xiàn)的分布情況
注：該圖統(tǒng)計的是2021年1月銷售金額與2020年月均銷售金額的比值
數(shù)據(jù)來源：CRIC、企業(yè)公告
返鄉(xiāng)置業(yè)將弱于往年
2021年1月，29個重點監(jiān)測城市商品住宅成交面積高位回落，環(huán)比下降24%，但受去年同期極低基數(shù)影響，同比增長66%。
一線城市市場熱度慣性延續(xù)，成交環(huán)比下降18%，同比增長151%，其中，北京、上海和廣州成交皆高位回調(diào)。具體來看，上海、廣州成交并未失速，環(huán)比跌幅都在20%附近；北京由于供應量顯著縮減，成交環(huán)比跌幅超4成；而深圳受前期火爆打新的“網(wǎng)紅盤”集中網(wǎng)簽備案影響，成交一舉刷新近年來單月新高，環(huán)比大增50%。
從重點觀測的25個二三線城市來看，二三線市場分化加劇，強弱分明。其中，6成以上二三線城市成交環(huán)比轉(zhuǎn)降，其中不乏南京、佛山這類熱點城市，主要還是受供應低迷影響，市場需求仍堅挺。但鄭州、天津等市場下行壓力不斷加劇，成交環(huán)比腰斬，?？凇⒛蠈幍仁袌鲂蝿菀灿訃谰?，成交甚至不及去年同期。反觀杭州、合肥等市場熱度依舊不減，成交環(huán)比持續(xù)提升。
從區(qū)域來看，長三角地區(qū)市場仍具韌性，粵港澳大灣區(qū)市場熱度慣性延續(xù)，中西部地區(qū)市場明顯走弱。
值得注意的是，鑒于今年春運返鄉(xiāng)需持七日內(nèi)核酸檢測陰性證明，疊加企業(yè)鼓勵員工就地過年，預計2021年春運返鄉(xiāng)人數(shù)或?qū)@著低于歷史同期，三、四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)潮或?qū)⒚黠@弱于往年，成交整體回升幅度有限。隨著就地過年人數(shù)大幅增多，春節(jié)假期核心一、二線城市房地產(chǎn)市場或?qū)⒎闯；嘏?，甚至迎來難得的銷售窗口期，屆時成交有望明顯回升。
房企需根據(jù)市場變化調(diào)整供貨結(jié)構(gòu)
1月底上海、杭州等多城政策加碼，上海、廣州、深圳等熱點城市信貸資金管控趨緊，多數(shù)銀行房貸額度吃緊，放貸速度走緩，部分國有大行階段性停貸。
2021年是房地產(chǎn)政策環(huán)境繼續(xù)趨緊的一年，房企資金壓力加大。需求端的“三道紅線”和供給端的“五檔金融機構(gòu)”與房貸“兩道紅線”一起作用，從資金融入和融出兩端積極調(diào)控，倒逼房企加速去杠桿、降負債。
然而，對信貸資金管控的增強將使得房企銷售回款的難度增加，需要房企加強現(xiàn)金流的管理與預警，在收入端通過多種措施加速去化、甚至以價換量，在支出端量入為出，調(diào)整拿地力度，才能有效緩解資金壓力。在信貸增量受限的情況下，銀行放貸將向高能級城市、規(guī)模房企進一步傾斜，中小房企更可能出現(xiàn)財務危機，資金壓力尤重。房企需根據(jù)市場變化調(diào)整供貨結(jié)構(gòu)。
1月下旬，上海、杭州、深圳等核心城市市場過熱后監(jiān)管部門迅速升級調(diào)控措施，與中央的調(diào)控步調(diào)保持一致性，房企在這些區(qū)域未來的需求釋放可能受到影響。房企需要加強對重點區(qū)域以及核心城市地產(chǎn)周期的研究，才能在分化的城市市場中更合理的調(diào)整推貨節(jié)奏，把握住不同的銷售窗口期，更好的實現(xiàn)促去化、抓回款的重要目標。
房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)則正在重塑，房企也需要有應對之策。行業(yè)由杠桿驅(qū)動向運營驅(qū)動過渡，升級與創(chuàng)新將成為房企未來的核心競爭力。房企需要加強產(chǎn)品力打造、提升服務質(zhì)量、加快周轉(zhuǎn)效率，不斷提升綜合實力，才能實現(xiàn)項目的快速去化和銷售回款效率的提升，并在同質(zhì)化競爭中保持優(yōu)勢。
附：2021年1月TOP100房企操盤、銷售排行榜
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