疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇造成的影響超出了我們的預(yù)期。

輝哥說(shuō)，從目前他們監(jiān)測(cè)的幾個(gè)城市來(lái)看，廣州主城區(qū)一手房市場(chǎng)回暖跡象明顯，但二手房市場(chǎng)信心仍處于恢復(fù)當(dāng)中；東莞新房成交有所向好，但不太明顯，二手房也仍舊還沒(méi)緩過(guò)來(lái)；深圳、佛山、珠海等城市一二手房市場(chǎng)均還未見(jiàn)明顯的回暖跡象，另外惠州也看不到轉(zhuǎn)暖的跡象。讓人感到安慰的是，深圳3月31日上午發(fā)布了今年第一批集中供地計(jì)劃，本批次商品房限售價(jià)的上調(diào)非常明顯，一時(shí)引得市場(chǎng)躁動(dòng)無(wú)比，很多開(kāi)發(fā)商都大喊要全力向小陽(yáng)春沖刺。

前幾天看到了一組數(shù)據(jù)，3月1日至24日，60個(gè)典型城市的新房銷售面積同比降低了50%（2月份同比降低了28%），18個(gè)典型城市二手房成交面積同比降低了39%（2月份同比降低了38%）。盡管3月16日的金融委會(huì)議以及銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、財(cái)政部、外管局當(dāng)天的表態(tài)給房地產(chǎn)行業(yè)注入了強(qiáng)心劑，此后全國(guó)范圍內(nèi)的住房信貸政策和限購(gòu)限貸限售限價(jià)政策也都有不同程度的放松，但3月份以來(lái)全國(guó)各地的疫情反復(fù)還是引起了典型城市地產(chǎn)銷售的持續(xù)惡化。

3月16日以來(lái)，又有頭部房企尋求債券展期，本以為能扛過(guò)這波低潮的剩下幾家民營(yíng)百?gòu)?qiáng)房企又出現(xiàn)了理財(cái)產(chǎn)品無(wú)法兌付、股債雙殺、評(píng)級(jí)下調(diào)等情況。除了個(gè)別非常優(yōu)質(zhì)的民營(yíng)房企外，對(duì)于普通的民營(yíng)房企來(lái)說(shuō)，當(dāng)前公開(kāi)市場(chǎng)的再融資已基本斷裂，銀行、信托都風(fēng)聲鶴唳，隨時(shí)準(zhǔn)備著抽貸或斷貸，民營(yíng)房企原本寄予厚望的樓市回暖后的銷售資金回籠，目前來(lái)看面臨著更大的不確定性，而且這還沒(méi)有將預(yù)售資金監(jiān)管的壓制考慮進(jìn)去。

輝哥和阿政都在強(qiáng)調(diào)，普通民眾對(duì)失業(yè)和收入下降的擔(dān)憂已越來(lái)越重，且不說(shuō)有沒(méi)有錢買房，斷供的已開(kāi)始越來(lái)越多，比如今年法拍房的數(shù)量就遠(yuǎn)超同期。我們有一個(gè)很大的擔(dān)心，如果疫情仍舊大范圍發(fā)生，蕭條的樓市銷售數(shù)據(jù)仍在持續(xù)，那投資人和金融機(jī)構(gòu)的擠兌會(huì)更加頻繁，房企的自有資金以及房企老板的家底都消耗掉后，債券、非標(biāo)的違約和展期面積將會(huì)越來(lái)越大，如果繼續(xù)發(fā)生踩踏，那房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入良性循環(huán)的目標(biāo)將更難實(shí)現(xiàn)。

從近兩周的情況來(lái)看，在自救無(wú)望又看不到行業(yè)回暖的情況下，一些房企已開(kāi)始有意無(wú)意地躺平，甚至有些房企已覺(jué)得即便躺平也不再需要承受像以往那么強(qiáng)烈的道德譴責(zé)，畢竟已經(jīng)多撐了那么長(zhǎng)的時(shí)間。市場(chǎng)情緒方面則更加憂慮，目前各方對(duì)民營(yíng)房企償債意愿的擔(dān)憂已更加濃厚，比如從上周開(kāi)始，對(duì)地產(chǎn)債券的拋售已經(jīng)蔓延到了所有的優(yōu)質(zhì)房企。

我們現(xiàn)在也處于很困惑的階段，比如跟所剩無(wú)幾的沒(méi)有爆雷的房企談好了投資方案、產(chǎn)品架構(gòu)，可能第二天交易對(duì)手就因?yàn)槠渌`約或負(fù)面輿情導(dǎo)致交易被迫中止。在目前的形勢(shì)下，誰(shuí)都無(wú)法預(yù)測(cè)哪一家會(huì)是明天倒下的房企，甚至有同行跳起來(lái)說(shuō)，你說(shuō)的很牛逼的A房企都違約了，你覺(jué)得B房企還能撐多久。客觀地說(shuō)，現(xiàn)在所剩無(wú)幾的優(yōu)質(zhì)房企也都面臨同樣的問(wèn)題，銷售還在大幅下滑，再融資已基本斷裂，樓市何時(shí)復(fù)蘇，靠房企自己到底還能扛上多久，這些答案目前都不是特別明朗。對(duì)于投資機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，存量項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)就在那里，到底要不要跑，不跑的話別人先跑了該怎么辦，難道就賭這家房企客戶不會(huì)發(fā)生擠兌？

一直都說(shuō)“信心比黃金還寶貴”，盡管我們預(yù)計(jì)今年5、6月份樓市能真正企穩(wěn)回暖，房企的拿地、開(kāi)工、銷售也能逐漸進(jìn)入正常循環(huán)，但在經(jīng)濟(jì)下行、大國(guó)對(duì)立導(dǎo)致的反全球化以及疫情反復(fù)的影響下，普通民眾對(duì)就業(yè)、收入的預(yù)期仍舊很悲觀，購(gòu)買力何時(shí)能恢復(fù)、房地產(chǎn)何時(shí)能復(fù)蘇，目前來(lái)看已經(jīng)面臨更大的不確定性。

這半年以來(lái)，越來(lái)越多的同行暫停或放棄了地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)，好幾家投資機(jī)構(gòu)的朋友都覺(jué)得民營(yíng)房企的爆雷潮將在今年上半年結(jié)束，但就是不敢繼續(xù)開(kāi)展投放業(yè)務(wù)。相比之下，我們可能還算比較幸運(yùn)，至少?zèng)]有踩進(jìn)大坑，今年春節(jié)后開(kāi)始操作的城投平臺(tái)的非標(biāo)融資也都比較順利。盡管如此，在絕對(duì)收益面前，我們還是更熱衷于民營(yíng)房企的前融業(yè)務(wù)，比如投劣后級(jí)份額的收益都可以去到年化13%以上，而國(guó)央企類房企、城投平臺(tái)對(duì)年化9%左右的融資成本都存在著很大抗性。可最大的問(wèn)題是，在目前的形勢(shì)下，樓市的企穩(wěn)回暖還得等多久？民營(yíng)房企還得等多久才能迎來(lái)春天？

很多同行問(wèn)我們到底對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)還有多大的信心，現(xiàn)實(shí)一點(diǎn)地說(shuō)，當(dāng)前的樓市已經(jīng)成為了拖累整個(gè)經(jīng)濟(jì)的最大因素，加上目前國(guó)內(nèi)根本無(wú)法找到可替代房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)引擎，因此今年的穩(wěn)經(jīng)濟(jì)與穩(wěn)樓市已形成捆綁，房地產(chǎn)行業(yè)的企穩(wěn)回暖也就刻不容緩，甚至在樓市無(wú)法企穩(wěn)回暖的情況下今年GDP的5.5%增長(zhǎng)目標(biāo)也可能遙不可及。

值得慶幸的是，3月29日，俄烏談判迎來(lái)了重大進(jìn)展，市場(chǎng)方面預(yù)計(jì)，俄烏局勢(shì)緩和后人民幣升值將引發(fā)外資回流中國(guó)的預(yù)期，中資房企的巨額美元債償付也能迎來(lái)壓力的緩釋。我們注意到，盡管疫情沖擊下3月份的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)可能更令人失望，但市場(chǎng)各方已更加強(qiáng)烈地期待中央在4月份陸續(xù)出臺(tái)政策以穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，包括可能來(lái)臨的降準(zhǔn)降息及減稅降費(fèi)。

或許，我們現(xiàn)在只需要靜靜等待，等政策、等春天、等風(fēng)來(lái)。