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地產(chǎn)測算:不談有票成本的報價都是耍流氓

商業(yè)地產(chǎn)與電商 商業(yè)地產(chǎn)與電商
2021-07-19 15:04 3466 0 0
接下來我們在不同的稅票金額假設下,測算土增稅和凈利率是如何隨著稅票變動的。

作者:明哥

來源:商業(yè)地產(chǎn)與電商(ID:smartplaza)

先看地產(chǎn)收并購的一段對話。

地產(chǎn)投拓:地塊位置不錯,主要問題是稅票太少,算不過來賬。

地主:不用擔心票的事情,我們會全額開票。

顯然雙方溝通的不是一個事。稅票是指土地建安等項目有票成本,在土增稅計算時可扣除,與土地方是否就股權轉讓溢價部分開具財務發(fā)票是兩回事。舉個栗子:

用地面積60畝,有稅票500萬每畝,轉讓價格800萬每畝。

這個案子產(chǎn)生了300萬每畝的土地收并購溢價,這300萬每畝溢價是支付給原股東的,與項目本身無關,在土增稅計算時不能扣除。

在房地產(chǎn)企業(yè)涉及的所有稅種中,土增稅的稅率是最高的,最高可達60%。

土地增值稅是以轉讓房地產(chǎn)取得的收入,減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據(jù),并按照四級超率累進稅率進行征收。

要給土地方解釋清楚土增稅并不容易,尤其是當對方本能地有種抗拒心理時。明哥覺得這時最好的溝通方式就是用數(shù)據(jù)說話。

在上文地產(chǎn)投資測算:這塊地到底值多少錢?我們給出了一個投資測算模型,回顧一下:

項目要點:

1、用地面積60畝。

2、住宅用地,容積率2.0,規(guī)劃計容建面8萬平米。

3、地下車位配比1:1。

4、證照手續(xù)齊全,凈地,可馬上開發(fā)。

5、產(chǎn)權清晰無糾紛,沒有債務抵押。

6、有稅票(土地發(fā)票)500萬每畝。

7、房價住宅14000元/平米,車位10萬/個。

8、股權整體轉讓,價格800萬每畝。

投資測算:

其中土增稅部分:

測算結果是應繳土增稅7909萬。接下來我們在不同的稅票金額假設下,測算土增稅和凈利率是如何隨著稅票變動的。
1、稅票對土增稅的影響

土增稅-稅票變動分析

2、稅票對銷售凈利率的影響。

銷售凈利率-稅票變動分析

與全票相比,在無票情況下:

(1)收購方要多承擔2.5億土增稅:26039-953=25086萬;

(2)銷售凈利率由11.30%直接降到了-17.27%
既然稅票對土增稅/凈利率有這么大的影響,不談有票成本的報價不就是“耍流氓”嗎!

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“商業(yè)地產(chǎn)與電商”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有,未經(jīng)授權,請勿轉載,謝謝!

原標題: 地產(chǎn)測算:不談有票成本的報價都是耍流氓

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    蔣陽兵

    蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務。聯(lián)系電話:18566691717

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    劉韜

    劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業(yè)領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰尽? 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農投華晶先進制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業(yè)務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務、新三板法律業(yè)務、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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