丁祖昱評樓市 作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評樓市(ID:dzypls)
“核心城市第二輪集中土拍已經(jīng)接近尾聲，截止目前，重點城市第二輪集中土拍僅剩寧波和鄭州尚未完成，與首輪集中土拍多個城市出現(xiàn)競拍高熱現(xiàn)象不同，第二輪集中土拍的重點城市熱度較首輪均有下降，溢價率、流拍率等熱度指標表現(xiàn)均不佳。
在供地新規(guī)的影響下，房企拍地積極性受挫，多個地塊以底價成交，成交溢價率基本在5%以下，重慶、青島、濟南等城市的溢價率甚至僅在1%左右。在此影響下，土地流拍現(xiàn)象也明顯加劇。包括廣州、沈陽、重慶、濟南、天津等均有多幅地塊遭遇流拍或臨時撤牌，這些城市二輪集中出讓的流拍率均在30%以上，較首輪大幅升高。
我們認為，接下來土地市場的高溢價時代將一去不返，尤其是在房地產(chǎn)行業(yè)整體資金環(huán)境仍然高度收緊的環(huán)境下，低溢價拿地將成為熱點城市集中土拍常態(tài)，“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價”調(diào)控效果顯現(xiàn)。"
01長沙第二輪土拍流拍過半
2021年10月19日，長沙第二批集中供地出讓結(jié)束。掛牌之初，共有29宗地塊掛牌，總出讓面積237.34萬平方米，掛牌起始總價達280.9億元。正式出讓前，8宗地塊先后中止出讓，8宗地塊終止出讓。剩余的13宗地塊，有3宗流拍，10宗地塊均以底價成交，共出讓規(guī)劃建筑面積208.9萬平方米，總成交金額88.47億元，平均成交樓面均價為4444元/平方米。
在首輪集中供地中，長沙熱度頗高，熔斷、搖號頻現(xiàn)，企業(yè)積極“搶地”之下甚至產(chǎn)生“地王”。
對比長沙兩輪集中供地的成交情況來看，無論是規(guī)模還是熱度，均是“冰火兩重天”：規(guī)模上，長沙第二輪集中供地的成交幅數(shù)、總建面和總金額分別與第一輪相比均大幅下降了70%以上?？偝山唤嫔踔羶H有首輪集中供地的四分之一左右。
熱度上長沙兩輪集中供地可謂降至“冰點”，首輪集中供地中，僅有3宗流拍，流拍率8%；而第二輪集中供地在掛牌截止前夕，就已有16宗地提前終止，僅剩的13宗地塊中又有3宗流拍，最終流拍率高達66%（含終止\撤牌），投資“涼意”濃郁。
溢價率方面，雖然長沙首輪集中供地整體溢價率也僅有7%，但其中仍有12宗地達到最高限價；而第二輪集中供地中，10總地塊均是底價成交，企業(yè)投資積極性大幅下降。
表：長沙兩輪集中供地成交情況對比
注：僅統(tǒng)計含宅地塊
數(shù)據(jù)來源：CRIC整理
02北京、上海也難逃“降溫”
在長沙第二批集中供地出讓結(jié)束前不久，2021年10月13日，北京、上海第二輪集中土拍同日落幕，與首輪幾乎全部成功出讓不同，京、滬第二輪土拍熱度同樣均有所下降，在正式土拍前均出現(xiàn)了撤牌、終止出讓情況。
北京有26宗地延期至第三次集中土拍，上海則終止出讓了7宗宅地。從成交情況來看，兩城熱度均有明顯下降，上海尤為典型，首輪土拍中上海有六成（18宗）地塊進入一次性報價，本次土拍中僅有兩成（6宗）進入一次性報價。北京表現(xiàn)較上海稍好，共有4宗地塊觸及最高限價，海淀區(qū)2宗地塊進入競方案階段。
另外，企業(yè)拿地積極性明顯下調(diào)，聯(lián)合拿地比重明顯提升。北京參拍房企仍以中海、華潤、首開、城建等“老面孔”為主，且主要是國企、央企，相比之下民企參拍意愿有所降低；上海第二輪土拍中有6宗土地是以聯(lián)合體的形式拿地的，較首輪明顯增加。
表：京、滬兩輪集中出讓土地情況對比
注：上海地塊安置、租賃不計入，但含城市村改造地塊
數(shù)據(jù)來源：CRIC整理
具體來看，北京最終成交地塊共17宗，成交總建面162.4萬平方米，攬金513億元，整體平均溢價率為4%。其中，海淀區(qū)熱度最高，東升鎮(zhèn)2宗地塊在總價、政府持有份額均上限后進入競方案階段；昌平1宗小型宅地觸頂，搖號成交，主要由于該地塊體量較小、配建要求較低，封頂價仍有一定盈利空間；大興區(qū)黃村鎮(zhèn)地塊也觸及價格上限，進入競現(xiàn)房銷售階段。
除此以外，本次其他地塊均沒有觸及最高限價，通州、石景山、平谷區(qū)出讓地塊更是全部底價成交，可見不同區(qū)域的土地熱度也不可相提并論。
上海最終成交地塊共20宗，總成交金額480.6億元，超半數(shù)地塊以底價成交，從整體溢價率水平來看，由于上海兩次土拍競價環(huán)節(jié)均設(shè)置中止價、最高報價和一次性書面報價，從源頭上杜絕了高溢價的可能性，地價得到有效控制，平均溢價率依然維系在較低水平，僅有3.77%，較首輪下降了1.69個百分點。
就具體地塊來看，本次上海成交的20宗含宅地塊中有9宗地塊溢價出讓，其余11宗地塊均為底價成交，整體市場熱度較首輪有明顯下降。另外，本次僅有6宗進入一次性報價環(huán)節(jié)，較首輪明顯減少。
03“流拍”已成二輪集中土拍“高頻詞”
事實上，自下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)資金環(huán)境明顯收緊，同時7月末以來以22個集中供地城市為代表的重點城市紛紛調(diào)整了供地規(guī)則，尤其加強了對房企購地資金和競拍資格的審查。
在此影響下，房企拿地積極性明顯受挫，福州、成都、天津、濟南、青島等多個集中拍地的城市均有多宗土地遭遇中止出讓，金華、嘉興等熱點城市的集中土拍也遇冷。
不僅如此，土地流拍現(xiàn)象顯著增多，剛剛過去的9月重點城市的土地流拍率已飆升至27%，溢價率更是降至4.2%的低位，是2020年以來首次降至5%以下。流拍地塊主要來自于二輪集中土拍的城市，包括廣州、沈陽、重慶、濟南、天津等均有多幅地塊遭遇流拍或臨時撤牌，這些城市二輪集中出讓的流拍率均在30%以上，較首輪大幅升高。
在熱點城市市場調(diào)控易緊難松、房企資金鏈緊張的影響下，重點城市的流拍率預計還將延續(xù)高位運行。
圖：CRIC監(jiān)測城市經(jīng)營性用地溢價率走勢圖
數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)咨詢決策系統(tǒng)
圖：2020年以來重點監(jiān)測城市土地流拍率走勢
數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)咨詢決策系統(tǒng)
我們認為，為避免流拍率持續(xù)走高，部分城市新一輪公告中或有所調(diào)整。這一方面是由于部分城市需要保證年度供地計劃的完成率；另一方面也有市場維穩(wěn)，保證中期住房供給穩(wěn)定，滿足合理自住需求平穩(wěn)釋放的需要。
不過，在持續(xù)高壓的資金管控和“穩(wěn)地價”調(diào)控下，預計接下來重點城市的土拍熱度仍將維持低位。在四季度的第三輪集中供地中，資金實力較強的房企依然有望迎來更多值得關(guān)注的拿地機會。
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