作者：桿姐

來(lái)源：杠桿地產(chǎn)（ID：Property-Market）

2021年端午節(jié)前，有一家不算小，也不算很大的房企讓人側(cè)目。

在它身上，近期其實(shí)發(fā)生了兩件事。杠桿地產(chǎn)一件件說。

首先，港交所披露易公告顯示，禹洲集團(tuán)旗下物業(yè)公司禹佳生活服務(wù)首份招股書，因提交后6個(gè)月內(nèi)未通過聆訊，失效了。

簡(jiǎn)單說，禹佳生活服務(wù)發(fā)起的第一次港交所沖鋒失敗了，如果要繼續(xù)，需要再度沖擊。

第二件事，年度股東大會(huì)通過了禹洲集團(tuán)的派息分紅計(jì)劃。

宣派末期股息每股21.5港仙（全部按本公司之新繳足股份支付）。

按照之前計(jì)劃，禹洲集團(tuán)擬以末期股息21.5港仙/股（100港仙=1港元）的價(jià)格，連同中期股息12港仙/股，合計(jì)派息33.5港仙/股。

照此計(jì)算，2020財(cái)年，禹洲集團(tuán)合計(jì)分紅派息高達(dá)15.92億元，而2020年其歸母凈利潤(rùn)只有1.17億元。

這到底是一家什么樣的房企？杠桿地產(chǎn)忍不住bb幾句。

01

禹洲已經(jīng)“瘋了”：低到谷底的毛利率，甩鍋審計(jì)師；僅有1.17億元?dú)w母凈利潤(rùn)，分紅派息卻高達(dá)小16億元

說起禹洲集團(tuán)，去年因和成都瑞卓（成都武侯中西璽瑞置業(yè)、重慶愛普地產(chǎn)直接或間接持有其70%、30%股份）一起接盤李嘉誠(chéng)在成都拿地多年、“開發(fā)不完”的大項(xiàng)目南城都匯，而名震江湖。

當(dāng)時(shí)的交易總價(jià)10.12億美元，約合人民幣71億元。

而2020全年下來(lái)，禹洲集團(tuán)一點(diǎn)不風(fēng)光。

5月28日，禹洲集團(tuán)董事長(zhǎng)林龍安于股東會(huì)上向股東致辭：

受到疫情環(huán)境沖擊，公司去年業(yè)績(jī)不達(dá)預(yù)期。未來(lái)將公司將加強(qiáng)內(nèi)部的管控，對(duì)竣工的節(jié)點(diǎn)進(jìn)行嚴(yán)格的管控。

去年公司毛利率暴跌至不足5%，公司有信心可保持行業(yè)平均水平。

是的，這是多么令人震驚的一個(gè)數(shù)字。

準(zhǔn)確說，毛利率只有4.61%。2019年時(shí)尚超過26%。

禹洲集團(tuán)也做了解釋：

本年度毛利率的波動(dòng)主要受到若干項(xiàng)目即合肥的禹洲 ? 平湖秋月、蘇州的禹洲 ? 嘉譽(yù)山、亳州的禹洲 ? 名邦狀元府、上海的禹洲 ? 雍賢府所在當(dāng)?shù)氐南迌r(jià)政策的影響而導(dǎo)致微薄毛利率情況；及于年內(nèi)因結(jié)轉(zhuǎn)物業(yè)（主要位于蘇州、揚(yáng)州及合肥）而釋放公允值調(diào)整，合共人民幣7億3,880萬(wàn)元。剔除以上非現(xiàn)金調(diào)整后，毛利率為18.19%。

禍不單行，不僅毛利率低到嚇人。2020年禹洲集團(tuán)的營(yíng)收也腰斬，2019年雖然比2018年略有下滑，但尚有200來(lái)億，2020年僅100億元出頭。

在業(yè)績(jī)會(huì)上，禹洲集團(tuán)把部分鍋丟給了安永會(huì)計(jì)的審計(jì)師。

禹洲集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官邱于賡表示，審計(jì)師并表要求比較嚴(yán)謹(jǐn)，協(xié)商決定將部分禹洲認(rèn)為可以并表的項(xiàng)目放在聯(lián)營(yíng)合營(yíng)公司里，這部分利潤(rùn)比較高的項(xiàng)目未能并表影響了最終毛利率；上述項(xiàng)目并表需要有補(bǔ)充條件，因時(shí)間關(guān)系比較困難，結(jié)果就變成只能在聯(lián)營(yíng)合營(yíng)公司體現(xiàn)。

此前，2020年上半年?duì)I收達(dá)到140億元，比2020年全年還多。禹洲集團(tuán)的收入結(jié)構(gòu)，部分未達(dá)到確認(rèn)收入條件的項(xiàng)目，提前確認(rèn)收入了……印發(fā)各界的評(píng)論。

后穆迪、惠譽(yù)、聯(lián)合國(guó)際、高盛等，都將禹洲集團(tuán)的評(píng)級(jí)下調(diào)，甚至列入負(fù)面觀察名單。

我們看禹洲集團(tuán)的股價(jià)走勢(shì)圖，大概很多事情都不用杠桿地產(chǎn)闡釋了。

2020年禹洲集歸母凈利潤(rùn)只有1.17億元，2020財(cái)年，禹洲集團(tuán)合計(jì)分紅派息高達(dá)15.92億元。

2019年分紅派息超18億元，但當(dāng)年好歹有36億元的歸母凈利潤(rùn)。

這引發(fā)投資者質(zhì)疑，大股東是要“榨干”禹洲集團(tuán)嗎？

02

禹佳生活服務(wù)首度IPO失敗，禍不單行，不到半年，禹洲總裁再離職？

6月11日，端午節(jié)前最后一個(gè)工作日，港交所披露易公告顯示，禹洲集團(tuán)旗下物業(yè)公司禹佳生活服務(wù)首份招股書，因提交后6個(gè)月內(nèi)未通過聆訊，處于“失效”狀態(tài)。

禍不單行，不到半年，江湖傳禹洲總裁再離職？

2020年12月，禹洲集團(tuán)發(fā)布公告稱：

截至12月7日止，禹洲集團(tuán)合約銷售總額已超過集團(tuán)原定的全年目標(biāo)人民幣1000億元。

雖然沖擊千億大功告成，近年利潤(rùn)指標(biāo)不太好看，如杠桿地產(chǎn)上文所述。也正是因此，希望分拆物業(yè)上市，弄個(gè)一筆錢，多一個(gè)渠道。

根據(jù)此前的招股書的披露，杠桿地產(chǎn)注意到，禹佳生活服務(wù)專注于海峽西岸地區(qū)和長(zhǎng)江三角洲地區(qū)，在四大重點(diǎn)區(qū)域（即環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、華中地區(qū)、西南地區(qū)和大灣區(qū)）也做了布局。

其實(shí)主要就是禹洲集團(tuán)開發(fā)到哪，物業(yè)自然就到了那里。

截至2020年6月末，禹洲集團(tuán)擁有167項(xiàng)位于中國(guó)六大城市群的37座一線及二線城市的住宅及非住宅物業(yè)，總土地儲(chǔ)備約為2020萬(wàn)平米。在蘇州、合肥及揚(yáng)州等城市市場(chǎng)份額領(lǐng)先（按合約銷售額計(jì)）。

按照中指院物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)排行榜，禹佳生活服務(wù)在2019年和2020年，皆排名36位。

單獨(dú)說商業(yè)物業(yè)（不包括寫字樓）在管總建筑面積計(jì)，根據(jù)2019年的相關(guān)數(shù)據(jù)，可以排第6。

2017年禹佳生活服務(wù)收入3.05億元，2018年3.94億元，2019年5.44億元。復(fù)合增長(zhǎng)率33.5%，還不錯(cuò)。

2019上半年?duì)I收2.39億元，2020年同期增長(zhǎng)至2.75億元，漲幅15.3%。

毛利率，如上圖近3年都在20%多，比較穩(wěn)定。

毫無(wú)疑問，禹佳生活服務(wù)管理的物業(yè)，截至6月有1300多萬(wàn)平米，主要是禹洲集團(tuán)開發(fā)的。如下圖。

這都是正常的。

截至2020年9月末，禹佳生活服務(wù)已訂約總建筑面積為26.2百萬(wàn)平米，包括禹洲集團(tuán)開發(fā)項(xiàng)目的已訂約總建筑面積20.4百萬(wàn)平米、禹洲集團(tuán)的合營(yíng)企業(yè)或聯(lián)營(yíng)公司或其他關(guān)聯(lián)方開發(fā)的項(xiàng)目的已訂約2.9百萬(wàn)平米，獨(dú)立第三方物業(yè)開發(fā)商單獨(dú)開發(fā)項(xiàng)目的已訂約2.9百萬(wàn)平方米。

招股書“風(fēng)險(xiǎn)因素”章節(jié)有37頁(yè)的披露，杠桿地產(chǎn)挑重點(diǎn)說。

而禹佳生活服務(wù)對(duì)禹洲集團(tuán)的管理策略并無(wú)控制權(quán)，亦無(wú)法控制影響其業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)及財(cái)務(wù)狀況的宏觀經(jīng)濟(jì)或其他因素。所以招股書說：

我們無(wú)法向閣下保證，禹洲集團(tuán)將會(huì)就其開發(fā)物業(yè)實(shí)際委聘我們?yōu)槠湮飿I(yè)管理服務(wù)提供商，尤其是因?yàn)楦鶕?jù)中國(guó)法律規(guī)定，物業(yè)開發(fā)商就其開發(fā)的住宅物業(yè)委任物業(yè)管理公司一般須進(jìn)行招投標(biāo)程序。

還如禹洲集團(tuán)的業(yè)務(wù)或財(cái)務(wù)狀況可能惡化。

03

在6月8日的投資人電話會(huì)議上，禹洲集團(tuán)回應(yīng)了債券跳水等問題。

禹洲集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，公司采取債券回購(gòu)、大股東增持及股份獎(jiǎng)勵(lì)等方式維護(hù)債券投資人、股東的利益，未來(lái)公司仍然會(huì)對(duì)債券和股票回購(gòu)保持開放的態(tài)度。

“債券回購(gòu)類似于償還銀行貸款，不需要股東授權(quán)，回購(gòu)機(jī)制是靈活的。如果債券價(jià)格跌得比較多，公司就會(huì)進(jìn)行一些回購(gòu)?！惫鞠嚓P(guān)負(fù)責(zé)人稱。

禹洲集團(tuán)5月發(fā)布公告，有關(guān)公司于2021年到期的7.90%優(yōu)先票據(jù)，該票據(jù)在聯(lián)交所上市，并已于2021年5月11日到期。公司已按其尚未償還本金額3.52億美元連同累計(jì)至到期日的利息悉數(shù)贖回票據(jù)，公司到期支付的總額為3.66億美元。

對(duì)于債務(wù)問題，禹洲集團(tuán)說：

“三道紅線”考核中，僅剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率處于黃檔，其他處于綠檔。相比同行來(lái)說，壓力不是很明顯，爭(zhēng)取兩年左右“三道紅線”全部回到綠檔。

對(duì)此，杠桿地產(chǎn)就說一句，不同的計(jì)算和分析有不同看法。

債務(wù)和經(jīng)營(yíng)壓力之下，我們注意到，禹洲集團(tuán)明顯拿地謹(jǐn)慎。今年以來(lái)，禹洲集團(tuán)僅拿了屈指可數(shù)的地。

且媒體總結(jié)發(fā)現(xiàn)，巧合的是，6月之前，禹洲集團(tuán)已經(jīng)在土地市場(chǎng)沉寂了3個(gè)月。6月之前的最后一宗地的競(jìng)得時(shí)間為3月中旬，之后各種對(duì)禹洲財(cái)務(wù)的質(zhì)疑紛至沓來(lái)。

6月8日的投資人電話會(huì)議上，禹洲集團(tuán)表示：

“未來(lái)將秉持審慎的拿地策略，拿地以一二線城市為主，不盲目拿高價(jià)地?！惫鞠嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示，“公司的土地儲(chǔ)備完全能滿足我們未來(lái)3-4年的發(fā)展需求，對(duì)拿地保持審慎的態(tài)度?！?/p>

根據(jù)禹洲集團(tuán)2020年的財(cái)報(bào)披露，2020年末，各種有息負(fù)債600多億元，比2019年末上升14.79%。

平均借貸利率下滑了0.03個(gè)百分點(diǎn)，但依舊高達(dá)7.19%。

禹洲集團(tuán)在6月8日的投資人電話會(huì)議上說，5月將美元債贖回后，公司下半年已無(wú)到期的美元債，下半年境外美元銀團(tuán)貸款也沒有到期的，因此不存在美元債和銀團(tuán)貸款到期償付的問題。

“海外壓力很低，除了償付利息，下半年沒有本金到期?！?/p>

只是這些債務(wù)2020年讓禹洲集團(tuán)苦不堪言，付出了50來(lái)億元的利息。之所以如此，銀行借款占比不夠高，融資成本較高。

惠譽(yù)曾發(fā)布報(bào)告說，禹洲的財(cái)務(wù)報(bào)表中沒有充分反映合資企業(yè)和聯(lián)營(yíng)企業(yè)的項(xiàng)目業(yè)績(jī)，這限制了禹洲的財(cái)務(wù)透明度。

這是文明的表述。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 禹洲集團(tuán)已經(jīng)“瘋了”