01

土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，9月溢價(jià)率降至3.9%

自7月開始，全國(guó)336城土地市場(chǎng)成交量逐月回落，截止9月23日，第三季度經(jīng)營(yíng)性土地成交建面達(dá)到35347萬(wàn)平方米，環(huán)比第二季度下降36%，同比去年第三季度降幅更是高達(dá)45%。前三季度成交總建筑面積為134597萬(wàn)平方米，同比也下降了25%。

分城市能級(jí)來(lái)看，各能級(jí)城市成交表現(xiàn)均不及二季度，尤其是一線城市，三季度成交量環(huán)比下滑了89%，同比降幅也高達(dá)79%；二線、三四線城市成交建面也環(huán)比分別下降65%和20%，供地量較二季度明顯在縮減。受集中供地政策的影響，各能級(jí)城市前三季度表現(xiàn)均不及同年同期，尤其是三線城市，同比去年同期降幅高達(dá)25%，供地力度明顯減弱。

受重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)高價(jià)地塊成交減少以及成交結(jié)構(gòu)變動(dòng)影響，疊加房企資金壓力，房企拿地積極性大幅減弱，底價(jià)成交地塊明顯增加，從而導(dǎo)致土地成交均價(jià)下調(diào)至低位，整體成交均價(jià)為2754元/平方米，環(huán)比下降32%。

各能級(jí)城市土地成交均價(jià)均環(huán)比下滑。尤其是二線城市，因重慶、長(zhǎng)沙、長(zhǎng)春等低價(jià)城市成交量較高的影響，使得三季度樓板價(jià)環(huán)比呈下降趨勢(shì)，降至4898元/平方米；三四線城市也是由于優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)量明顯較少的緣故，樓板價(jià)降至2281元/平方米，環(huán)比二季度下降了10%。盡管第三季度各能級(jí)城市地價(jià)均呈現(xiàn)環(huán)比下降趨勢(shì)，但由于第二季度市場(chǎng)熱度整體處于高位，前三季度總成交均價(jià)同比依然上漲趨勢(shì)，漲幅高達(dá)22%。

圖：2020年以來(lái)全國(guó)300城土地成交量?jī)r(jià)情況月度走勢(shì)

（單位：萬(wàn)平方米，億元，元/平方米）

從溢價(jià)率水平來(lái)看，前三季度土地成交溢價(jià)率14.5%，與上半年整體溢價(jià)率相比下降2個(gè)百分點(diǎn)，和去年同期微降0.5個(gè)百分點(diǎn)。第三季度市場(chǎng)熱度較二季度下降8.7個(gè)百分點(diǎn)至8.2%。分月來(lái)看，7、8月份市場(chǎng)熱度較二季度已經(jīng)有所下降，受房企現(xiàn)金流緊縮的影響，降溫趨勢(shì)在9月份愈發(fā)明顯，降至3.9%，創(chuàng)下歷史新低。

各能級(jí)城市溢價(jià)率表現(xiàn)一致，三季度溢價(jià)率環(huán)比均下滑。其中，二線城市降幅最為明顯，整體溢價(jià)率由17%降至4%。

圖：2021年以來(lái)前3季度經(jīng)營(yíng)性土地成交量?jī)r(jià)

（單位：萬(wàn)平方米，億元，元/平方米）

02

長(zhǎng)三角市場(chǎng)熱度高位回落

從重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地成交情況來(lái)看，中西部省會(huì)城市仍是成交主力，成交量TOP3城市均位于中西部區(qū)域。其中，排名第一的是重慶，前3季度總成交建筑面積高達(dá)2673萬(wàn)平方米，較去年同期成交量減少了20%，但成交價(jià)格比去年同期上漲了9%。

事實(shí)上，不只是重慶，長(zhǎng)沙、成都等中西部城市前三季度的樓板價(jià)相比去年同期均有不同程度的上漲，主要是首輪集中土拍熱度較高，核心板塊宅地供應(yīng)明顯增加，帶動(dòng)整體地價(jià)上漲。

前三季度土地成交建面TOP20中，一線城市中上海、廣州雖榜上有名，不過(guò)與去年同期相比，供地力度同比均有所下滑。三四線城市中，本次入榜的五個(gè)城市除保定外，其余均來(lái)自長(zhǎng)三角地區(qū)，分別是鹽城、溫州、南通和徐州，并且排名均排在第10名及以后。

溢價(jià)率超過(guò)20%的僅有5個(gè)城市，其中徐州、鹽城和杭州3城位于長(zhǎng)三角，較二季度明顯減少?？傮w來(lái)看，三季度長(zhǎng)三角土地市場(chǎng)熱度高位回落。

表：2021年前三季度土地成交建面

TOP20重點(diǎn)城市（單位：萬(wàn)平方米，億元，元/平方米）

03

流拍現(xiàn)象顯著加劇

流拍，已經(jīng)成為二輪集中土拍后各大城市的高頻詞。

自下半年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)資金環(huán)境明顯收緊，同時(shí)7月末以來(lái)以22個(gè)集中供地城市為代表的重點(diǎn)城市紛紛調(diào)整了供地規(guī)則，尤其加強(qiáng)了對(duì)房企購(gòu)地資金和競(jìng)拍資格的審查。在此影響下，第三季度房企拿地積極性明顯受挫，福州、成都、天津、濟(jì)南、青島等多個(gè)集中拍地的城市均有多宗土地遭遇中止出讓，金華、嘉興等熱點(diǎn)城市的集中土拍也遇冷，導(dǎo)致第三季度土地流拍現(xiàn)象顯著增多，9月重點(diǎn)城市的土地流拍率已飆升至27%。

分月來(lái)看，7、8、9三個(gè)月的流拍率均明顯高于去年同期水平，特別是二輪集中拍地的高峰期9月份，流拍率同比上升了17個(gè)百分點(diǎn)。接下來(lái)，在熱點(diǎn)城市市場(chǎng)調(diào)控易緊難松、房企資金鏈緊張的影響下，重點(diǎn)城市的流拍率預(yù)計(jì)還將延續(xù)高位運(yùn)行。

圖：2020年以來(lái)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市土地流拍率走勢(shì)

2021年三季度，由于多個(gè)重點(diǎn)城市第二輪集中拍地潮延后，土地市場(chǎng)成交量較二季度明顯下滑，成交價(jià)格也因優(yōu)質(zhì)地塊入市占比減少及城市成交結(jié)構(gòu)的變化而走低，同時(shí)溢價(jià)率也大幅下滑，土地市場(chǎng)熱度相比二季度明顯降低，考慮房企資金壓力與日俱增，拿地積極性減弱，預(yù)計(jì)2021年全年，全國(guó)土地市場(chǎng)成交規(guī)模較2020年將明顯回落。

結(jié)合政策層面來(lái)看，7月份以來(lái)上層調(diào)控環(huán)境不斷收緊，尤其對(duì)控溢價(jià)、控實(shí)際地價(jià)提出了新要求，各熱點(diǎn)城市也相繼跟進(jìn)在土地供給端發(fā)力，在供地結(jié)構(gòu)、土拍規(guī)則等方面進(jìn)行了大幅調(diào)整，以穩(wěn)定地價(jià)、房?jī)r(jià)走勢(shì)。接下來(lái)土地市場(chǎng)熱度將會(huì)保持低位運(yùn)行，溢價(jià)率指標(biāo)或?qū)⑦M(jìn)一步走低。

此外，受城市成交結(jié)構(gòu)變化以及熱點(diǎn)城市嚴(yán)控溢價(jià)的影響，各能級(jí)城市地價(jià)也均出現(xiàn)了環(huán)比下滑趨勢(shì)。接下來(lái)，在流拍率居高不下、中央要求各地嚴(yán)控實(shí)際地價(jià)的影響下，各地或?qū)⒄{(diào)低土地出讓價(jià)格以順利完成土地出讓，預(yù)計(jì)四季度地價(jià)將會(huì)進(jìn)一步走低，優(yōu)質(zhì)土地的拿地成本也或降較二季度有所回落。